鞍山房地产市场调研报告样本.doc

目录一、 鞍山地域市场情况分析上六个月汇总1.鞍山宏观经济情况31.1宏观经济.31.1.2 鞍山地域人口调查及对市场影响.3二、鞍山房地产开发投资及销售面积情况1.鞍山整体房地产投资形式.42鞍山上六个月房地产市场情况及分析42.1鞍山一月四大区域销售情况.42.1.2小结62.2鞍山二月四大区域销售情况.62.2.2小结82.3.鞍山三月四大区域销售情况.82.3.2小结 102.4.鞍山四月四大区域销售情况 .102.4.2小结 122.5鞍山五月四大区域销售情况122.5.2小结 142.6鞍山6月截止6月9号四大区域销售情况.142.6.2小结 16三、鞍山春季房交会1.鞍山春季房交会期间商品房销售情况. 161.1分析和小结 162.鞍山春季房交会期间成交面积情况. 172.1分析和小结.18四、市场展望1.商品房市场.182二手房市场.203.商业网点销售情况.21五、高新区竞品楼盘近期情况明细1竞品楼盘近期销售情况231.1竞品楼盘成交面积分析.242竞品楼盘近期活动及优惠政策明细262.1小结.27一、 鞍山地域市场情况分析上六个月汇总1.鞍山宏观经济 鞍山第一月份GDP实现190亿，运行情况良好，GDP继续保持平稳较快增加，截止6月份，鞍山GDP实现1608亿元，居全国第52位，辽宁地域第3位。2.鞍山地域人口调查情况及对市场影响 鞍山市第六次全国人口普查登记总人口为3645884人，同第五次全国人口普查11月1日零 时3584039人相比，共增加61845人，增加1.73%，年平均增加率为0.17%。低于全国0.57%及辽宁省0.32%年平均增加率。鞍山市总人口占全省总人口8.33%，位居全省第3位。鞍山人口处于低速增加期。鞍山地域人口出现：（1）城镇人口占67.17%乡村人口占32.83%;（2）65岁以上人口占鞍山总人口一成;(3) 大学毕业人口占鞍山总人口一成; 因为鞍山地域人口低速增加，而且逐步趋于老年化、大学毕业这两个阶段，外来人口少，以上原因会对房地产市场带来负面影响，降低房地产市场销量主力原因。二、鞍山房地产开发投资1.鞍山整体房地产投资形式一季度，鞍山房地产市场保持平稳开局，整体增加平稳，投资、销售保持平稳增加，新开工面积同比增速大幅回落， 一季度，鞍山房地产市场保持平稳开局，整体增加平稳，投资、销售保持平稳增加，估计下六个月年鞍山房地产市场整体继续平稳回落，房价将重新进入下行通道。2鞍山房地产上六个月整体销售情况及分析2.1鞍山一月份商品房销售情况及分析 鞍山市1月累计成交存量商品住宅82268.21平方米，1349套，成交套数同比增加33.96%，环比下跌27.20%。区域面积累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区26733.3921232.644713.09787.66铁西区14661.5011840.031806.641014.86立山区34543.3432412.721986.51144.11千山区6329.982950.552586.46792.97累计82268.2168435.9411092.702739.57图为鞍山一月份销售面积及区域销售面积 数据起源：新浪房产图为鞍山一月份成交面积百分比数据起源：新浪房产区域套数累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区426379425铁西区238215176立山区602582191千山区8355235累计1349123110117图为鞍山一月成交套数数据起源：新浪房产图为鞍山一月份商品房成交套数百分比 数据起源：新浪房产2.1.2小结： 经过以上数据能够看出鞍山一月份商品房销售面积上，大于144展现销售吃力状态，尤其在铁东区和立山区极为显著，因为价格关系，供求出现供大于求趋势，则其它两个区域销售情况良好；然后销售套数方面则反之，铁东区和立山区在销售领域上占领主导地位，也是因为大家需求品质和生活环境影响，相信鞍山在下个月会出现上升销售趋势。2.鞍山二月商品房销售情况及分析鞍山市2月累计成交存量商品住宅69605.73平方米，1161套，成交套数同比增加44.58%，环比下跌13.74%。区域面积累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区24945.3718815.795028.841100.74铁西区13295.8811762.451533.430立山区25585.4824542.751042.730千山区5779.002924.361744.401110.24累计69605.7358045.359349.402210.98图为鞍山二月份销售面积及区域销售面积 数据起源：新浪房产图为鞍山二月份成交面积百分比数据起源：新浪房产区域套数累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区402351456铁西区236221150立山区446436100千山区7754167累计116110628613图为鞍山二月成交套数数据起源：新浪房产图为鞍山二月成交套数数据起源：新浪房产2.2.2小结： 同比一月份不管从销售面积和套数全部有一定幅度下降，也一样标志着商品房市场正式进入销售淡季，同时也受到春节冲击。144以上一度出现0销售情况，市场也正进入一个平稳且蓄力期间。2.3.鞍山三月商品房销售情况及分析鞍山市3月累计成交存量商品住宅119970.27平方米，套，成交套数同比微降0.74%，环比大涨74.65%。区域面积累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区43521.4132788.969151.081581.37铁西区25534.7123196.242161.20177.27立山区42753.2039217.773152.83382.6千山区8160.954980.801946.471233.68累计119970.27100183.7716411.583374.92图为鞍山三月份销售面积及区域销售面积 数据起源：新浪房产图为鞍山三月份成交面积百分比数据起源：新浪房产区域套数累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区698605849铁西区447426201立山区752720302千山区12298177累计184915119图为鞍山三月成交套数数据起源：新浪房产图为鞍山三月成交套数数据起源：新浪房产2.3.2小结： 环比大涨70%以上，表明春节过后，商品房销售市场正以“春暖花开”崭新姿态迎接新十二个月，并在144以上购置方面也有新突破，一样铁东区及立山区成为鞍山商品房市场领军人物。2.4.鞍山四月商品房销售情况及分析鞍山市4月累计成交存量商品住宅97846.12平方米，1579套，成交套数同比下降1.00%，环比下降21.79%。区域面积累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区36446.2624027.979437.772980.52铁西区22309.7420604.591705.150立山区29519.6226543.532486.87489.22千山区9570.504083.933812.881673.96累计97846.1275260.0217442.675143.43图为鞍山四月份销售面积及区域销售面积 数据起源：新浪房产图为鞍山四月份成交面积百分比数据起源：新浪房产区域套数累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区5454438517铁西区404387170立山区510483243千山区12076359累计1579138916129图为鞍山四月成交套数数据起源：新浪房产图为鞍山四月成交套数数据起源：新浪房产2.4.2小结： 四月销售虽不如三月，但也算为平稳销售期间，且千山区在144以上销售体量大于铁西区和立山区，似乎有赶超之势，四月份平稳销售也为立即进入旺季房地产市场做好铺垫。2.5.鞍山五月商品房销售情况及分析 鞍山市5月累计成交存量商品住宅127189.45平方米，2088套，成交套数同比上涨39.01%，环比上涨32.24%。区域面积累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区48333.7733233.6012183.302916.87铁西区26373.2423841.172054.59477.48立山区43091.9740183.192888.780千山区9410.474587.483243.531579.46累计127189.45101845.4420370.204973.81图为鞍山五月份销售面积及区域销售面积 数据起源：新浪房产图为鞍山五月份成交面积百分比数据起源：新浪房产区域套数累计其中其中 其中小于9090-144大于144铁东区73360710917铁西区468445203立山区764736280千山区12385299累计2088187318629图为鞍山五月成交套数 数据起源：新浪房产图为鞍山五月成交套数数据起源：新浪房产2.5.2小结： 伴随鞍山开发商经过组织举行多种类型活动营销手段，其中包含春季房交会开展，有效促进鞍山商品房市场买卖，而且鞍山更要掀起一阵开盘潮，鞍山5月将被称之为“红五月”。2.6.鞍山6月截止到6月9号商品房销售情况截止6月9日，鞍山存量商品住宅整体成交575套，环比上涨16.40%。从套均成交面积上来看，单套成交面积为61.09平方米，环比上涨1.87%。区域成交套数成交面积套均面积本周上周环比本周上周环比本周上周环比铁东19717413.22%12849.9611275.1113.97%65.2364.800.66%铁西13110821.30%7483.176013.2524.44%57.1255.682.60%立山21418813.83%12375.7710568.0217.11%57.8356.212.88%千山332437.50%2417.201767.4336.76%73.2573.64-0.54%累计57549416.40%35126.1029623.8118.57%61.0959.971.87%图为 鞍山市存量商品住宅(05.3006.09)整体成交情图为 住宅周成交套数成交情况2.6.2小结： 6月份鞍山房产立即进入旺季，房交会刚刚掀起一阵高潮加之立山区几大楼盘前后开盘必将把鞍山房地产市场再带到一个高度，同时也相信鞍山房价也会受之影响。三、鞍山春季房交会1.鞍山春季房交会期间商品房销售情况 连续了5天春季房交会，共迎来18万市民参观，期间成交商品房套数1522套，成交面积14.72万，成交金额6.72亿元。但同比去年春季房交会，今年成交量显著下滑50%左右。 业内人士表示，在地产调控大情况下，消费者转而观望，市场也趋于平稳、冷淡。 价格温和、上涨！即使今年房展会共有55家企业、71个楼盘、310多万平方米房产向市民集中展示，参展规模比去年略有扩大，但受房地产宏观调控及购房者观望情绪影响，今年春交会在成交量和成交面积两大关键数据上出现显著下滑。今年春季房展会成交商品房1522套，和去年春季房交会3510套相比，同比降低了1988套，成交商品房套数下降近57。另外，和春季房交会成交面积34.2万平方米、成交金额13.7亿元相比，本届房交会成交面积14.72万平方米，成交金额6.72亿元，分别下滑57和51。 图为-春季房角会成交套数分析图图为-春季房交会成交面积分析图图为-春季房交会成交金额分析图成交量和金额等数据出现下降，业内人士表示，关键是受去年下六个月开始地产调控影响，购房者对房价下跌预期升高，市场观望气氛正浓所致。在国家出台调控房地产价格政策出台以后，对购房者而言，观望态度要远远超出购置房产热情。对上涨房价无奈，对国家可控制房价政策效果期待，全部组成了消费者观望心理。对于春交会波澜不惊，参展企业普遍显得很淡定，仿佛全部已预见到今年开年不会有往年红火。房交会现场，记者采访了部分参展楼盘责任人及置业顾问，其中大部分表示，房价没有因为调控而下降，对于调控在未来影响，她们均表示，鞍山房地产开发市场前景良好，普遍看好今年市场。四、市场展望1.商品房市场立即进入旺季房地产市场，本周均比上周有显著增加，不过 6月3日起，鞍山商品房明码标价正式实施。开发商在卖房前，一次性公开全部房源，并在销售现场公开标示房价，做到“一套一价”，以此遏制商品房“一天一个价”甚至“一天多个价”混乱局面。以前，部分开发企业卖房过程中随意涨价，隐瞒信息。比如房子明明还没有卖掉，却说卖得只剩几套了，从而达成哄抬价格目标。细则出台后，经过一一公告可避免这种情况。现在部分小区因为停车位和停车费问题纠纷不停，此次要求能够降低部分后遗症。对于车位产权明细和停车费价格确实定，能够让买房者在入住之前就有了解，也能够避免入住后产权方乱涨价 。2.鞍山二手房市场交易情况 今年上六个月二手房市场关键词“暂未出现波动”春暖花开，万物复苏，二手房交易情况却难以走出寒冬。密集出台房地产调控政策让百姓购房成本提升，而加息又让持有房产收益优势难再。眼下，鞍山二手房市场弥漫着浓厚观望气氛。 市场买房者没中介人多业内人士了解到，鞍山市房地产交易中心周围几家中介企业里显得尤其冷清。一家大型中介企业里，5张办公桌，只有2名办公人员还在留守。“生意不好，其它人全部跑出去忙自己事了”，这家中介企业工作人员李小姐告诉记者，往年进入4月份，伴随气温回暖，二手房中介也会变得生意火爆，各家企业里全部是人满为患。现在年来租房、买房人全部尤其少，中介企业日子挺不好过。“一天进门问房，连10个人全部不到，这哪像开春样子！”在中介企业门外，不少没有中介手续散户也全部出来“晒房”。每个人面前或打印或手写，铺了几十套房源信息。记者随意找了多个散户咨询，市内各个地域房源全部有，下至10多万元小单室，上至160多万元豪宅全部不少，只是生意全部不是太好。散户中介徐女士告诉记者，今年从元旦到现在二手房价格几乎没什么改变，去年市民急切购房需求也显著降低。“老百姓全部是买涨不买跌，现在涨得慢了，市民反而观望起来”，徐女士表示，她出摊已经快30天了，一笔生意也没谈成。好在现在房价仍然高，一套50万元房子，1%中介费已经有5000元，2个月能做成一笔已经知足。政策 调控政策命中炒家二手房交易到底有多冷清？鞍山市房地产交易中心数字显示，本月第2周，鞍山市四城区累计成交存量商品住宅237套，环比下降45.64%。整个城市里，平均天天只有30多套二手房成交，也只能用清淡形容。其中立山区环比下降超六成；铁东区和铁西区环比分别下降四成多和三成多。中介为啥如此冷清？不少业内人士表示，今年国家对房地产宏观调控确实产生了威慑作用。部分原来犹豫中购房者开始进入观望状态。不少老百姓认为，即使房价临时不下降，短期内也不至于升到哪里去。尤其是那些购置年限较短商品房，因为交易费用陡然增加，市民出售和购置热情全部不高。据了解，今年3月1日本市实施相关调整住房转让营业税政策通知中要求，个人将购置不足5年住房对外销售，全额征收营业税；而以前，一样房产出售，根据其销售收入减去购置房屋价款后差额征收营业税。也就是说，一套购置5年以内，评定价为从20万元涨到30万元商品房出售，营业税将由5550变成16680元，增幅确实不小。另外，个人所得税、契税、评定费、交易税等成本也全部不低，假如市民再使用贷款购房，那么仅交易费用很可能达成10%以上。算账 持有房产不如定存除了政府调控政策，加息也让持有房产收益优势不显著。鞍山一家房产中介何女士给记者算了一笔账。现在一套20万元左右房产，依据地段、楼层不一样，租金也不相同，但大致在400元-700元/月之间，去掉每十二个月1000元左右取暖费，年收益也就是4000-7500元之间，也就是在2%-3.5%之间。而现在伴随央行六个月内四次加息，定时存款十二个月利息已经涨到3.25%，和租房相比并不算少。再者，从现在来看，因为房产交易成本增加，本市5年以内二手房交易正在出现大幅下降趋势。也就是说，只有买房后5年再卖出，才能享受到交易费用优惠。对照5年定时存款利率5.25%，买房出租优势已经荡然无存。二手房交易啥时候能回暖，房价到底会涨还是会跌，即使是从事二手房交易多年老中介也有点看不懂。但最少大家有一点共识：疯狂炒房时代已经离鞍山越来越远。3.鞍山商业网点销售情况 业内人士得悉，今年5月，鞍山新建商业网点(增量非住宅)价格大幅上扬，和去年同期相比翻了一番。但商业网点销售量却继续萎缩，仅为去年同期73。新建商业网点展现有价无市局面。 据鞍山市房产交易中心相关数据显示：4月新建商业网点平均价格在3233元平方米。截至5月底，新建商业网点平均价格已上扬到每平方米4932元，上扬幅度相当大。和此同时，新建商业网点成交量却大大降低，总成交面积仅为852平方米，比4月份成交面积少了929平方米。 据业内人士分析，新建商品房成交面积如此之小，和其较高价格不无关系。另外，还和很多开发商赢利意识有直接联络。据了解，现在鞍山市有很多商品房开发商，在开发建设商品住宅时，把临街楼盘盖成商住兼顾型，住房销售，商业网点却通常只租不售，造成这类房屋成交量小。业内人士提醒：开发商应合适调整商业用房百分比，提供高质量楼盘和适中价格，以达成增加销售量和降低空置率目标。不过，伴随部分新建项目标陆续开工，很快又将有一批新建商业网点投放市场，这类房屋成交量也会逐步随之增大。五、 高新区竞品楼盘近期情况明细1.竞品楼盘近期销售情况项目名称产品形态（在售）公摊面积区间（在售）当期计划户数累计推广套数推广产品（在售）主力户型装修情况开盘时间入住时间销售报价成交均价实际成交套数东方嘉苑高层25%118-1693382342栋高层120-130毛坯.5.10起价5800均价6300最高70006500在售基础售罄，剩下100套左右。#唯美林语高层、小高、多层25%55-2651011套300套2栋高层、1栋小高、9栋多层。120-130毛坯带地热.11.2.52栋高层均价分别为5200、6700、小高6000 多层6700-77006150-6400还剩40套左右#万科城（悦澜湾）高层20%97、1301321321栋高层泰月轩97、130精装修1500标准.5.22.8起价6500均价7000最高75007000首推1栋高层泰月轩，剩下5套左右。#远东佳山水多层12%90-30035020016栋多层150毛坯带地热无开盘.10起价5700；均价7500；最高87007500首推200套剩下60套左右。#林荫大道高层、小高层20%110-1806686681栋高层、5栋小高层100、120毛坯、无地热、太阳能热水器.9.3起价4800均价5500最高8500（整体）5200-540016#剩下二分之一，5月份成交10套左右，9#、10#、11#、13#、15#基础售罄。盛世豪庭小高层、高层11%小高层。54-1603203204栋小高层54、97、110毛坯带地热.6.29.8起价6500均价7300最高9800（整体）7000从.6.29至今 共销售60套左右，剩下260套左右，平均1个月1套。东河湾洋房、小高20%100-200500150多层2栋、高层2栋100毛坯带地热.1.2.10小高起价5080、均价5500、最高5800；洋房起价700，均价7500，最高9000；洋房7500-7700小高层5300-5400（西大山或顶层）原价基础打9.6%小高2栋82套剩下5套，洋房2栋70套剩下2套。地王国际高层20%48-906304405栋高层48-55、80-90毛坯.5.12起价5100均价5700最高63006000在售440套剩下130套左右。#玉峦湾高层、小高、洋房、别墅高层20%高层98-110802802高层324；多层252；洋房144；别墅84100-140毛坯待定内部认购.5.31高层4500-5200高层4850高层剩下234，洋房多层售罄；别墅剩下74。中港广场高层、商场20%90-1701000未定3栋32层高层2梯3户100-130毛坯带地热未定.12未定未定未定#颐和城高层、小高、洋房17%高层115、1394124122栋高层、3栋小高、8栋洋房115、139近期夏季待定（交定阶段3万顶4.5万）待定交定阶段300套。#香榭丽舍未定未定未定未定未定未定未定未定未定未定未定未定未定1.1竞品楼盘成交面积分析上图表明近期高新区楼盘所出售面积区间主力户型为90-144，说明消费者现在消费观念已经不只是存在于单价和面积上，更逐步转向生活品质和生活空间上，90-144也是豪华住宅分割线，在合理纳税范围内选择心仪面积区间成为消费者购房趋2.竞品楼盘优惠活动明细：万科城（悦澜湾）：日期活动明细5月22日万科悦澜湾开盘，推出5栋高层，首推1栋泰月轩。当日购房可享受每平方米-100元优惠政策，而且“老带新”不仅仅针对车位赠予，如新用户购置100以下房源，赠予老业主元购物卡，如100以上则赠予2500元购物卡。5月份除开盘当日优惠政策每平方米-100元优惠政策取消以外，“老带新”政策继续沿用。小结：万科房地产一向以消费者需求放在首位，之前在建筑形态选择上，利用了多层、洋房、高层相结合销售方法，很快在鞍山打开市场，后期更以精装修形式促动销售费购置，此次更在精装修标准上加大力度，在原1000元平基础上增加500元，愈加吸引消费者眼球，结果更是证实万科这次活动意义，当日销售110套左右，首推产品基础售罄。林荫大道日期活动明细4月末-5月初房交会期间，总房款减掉1平单价。5月份至今首次推出1栋26层高层，面积区间100左右，一次性9.9折，贷款无折扣，而且在10#、11#楼选择上，更是有摇奖优惠政策，奖金幅度在1.6-3.6万之间，此次活动仅限西山120平以上房源。小结： 中合置业以中央电视台服务理念来服务鞍山销售费者，以高新区关键口号并以价格战来引人眼球，首推一期产品基础售罄，剩下13#楼东大山二单元（未卖）、15#楼剩下10套左右、16#楼剩下50套左右。颐和城：日期活动明细4月20日至今颐和城处于认筹交定阶段，截止今日共累计300套左右，4月20日至5月17日，优惠幅度加大，3万顶5万优惠政策，截止今日，优惠政策为3万顶4.5万。小结： 颐和城以鞍山地王形式推出，共建筑面积180万平居鞍山之首，产品多样化，高层面积区间在115-139来满足鞍山销费市场，并以园区配套作为先期优势，内设有学校、幼稚园等文化设施来满足业主儿女就学问题，填补了现有地理位置不足空白。鞍山房地产市场调研汇报市场营销部张宇石6月9日