2006年三季度北京房地产市场总结.doc

北京成业行2006年三季度北京房地产市场总结目 录第一章 2006年三季度北京房地产市场概况及未来市场预测1.1 概述1.2 供应量高于前两个季度，环比上升25.5%1.3 需求量分析1.4 未来市场预测第二章 2006年三季度北京土地市场综述2.1 成交地块规模偏小，质量不高2.2 土地调控政策回顾及解析2.3 土地市场预测第三章 住宅商品房市场分析及预测3.1 住宅市场分析3.2 住宅市场综述3.3 别墅市场长期看好，短期压力很大第四章 写字楼市场分析及预测4.1 三季度写字楼市场升温4.2 四季度写字楼市场展望第五章 商业市场分析及预测5.1 三季度商业地产市场异常活跃5.2 商业地产市场解析5.3 商业地产市场预测第六章 热点问题讨论第一章 2006年三季度北京房地产市场概况及未来市场预测1.1 概述 2006年三季度绝对是北京房地产市场发展史中浓墨重彩的一笔。从经济的总体构成及未来转型的趋势来看，靠房地产拉动GDP增长，靠高地价、高房价获得收益的旧有模式迟早将成为历史。国家从调整产业结构、促进中国经济均衡发展的更高层面出发，意欲将大量资金引入更有利于经济持续发展的高科技、高端制造业，以抑制房价过快增长和房地产投资过热，确保国民生活水准和社会稳定。 有鉴于此，近来政府治理整顿房地产市场的决心和力度之大是前所未有的。自二季度“国六条 ”、“九部委新政”出台后，三季度又相继出台了土地调控、北京规委细则、限制外资购房、房产交易专项整治等政策措施，有如多枚重磅炸弹，其震荡和威慑力是空前的。国家统计局发布最新统计数据显示，今年第三季度房地产业的企业家信心指数下降1.7点，与前日发布的房地产行业景气指数一同下滑，这是自去年四季度起至今，房地产企业景气指数及企业家信心指数首次双降，国家宏观调控始见成效。相信经历过“急刹车”后的房地产市场必将走向规范和成熟，保持匀速稳健的增长势头。与之相映成趣的是，第三季度消费者信心指数为94.7，比上季提高0.7点。报告显示，认为目前是购买商品房适当时机的消费者比上季提高近5个百分点，足见刚性需求之强大，经历了急风暴雨的中国房地产业依然“风景这边独好”。1.2 供应量高于前两个季度，环比上升25.5%表1 06年二、三季度北京市商品房批准预售情况 时间内容06.406.506.606年二季度06.706.806.906年三季度05年三季度批准预售许可证515235138644082186批准预售面积(万平方米)174238144555223171303697912本季度发放商品房预售许可证186个，比上季度增加48个，批准预售面积697万平方米，与上季度相比环比上升25.6%，这其中主要是9月份的获批面积有大幅增长，仅比获批面积最大的1月份少2.6万平方米，暂居年度第二。而本季度与去年同期相比，则同比下降23.6%。由于此次宏观调控力度颇大，特别是北京市规委1101号令的颁布，其“70%、90平方米”的限定使众多项目推进速度减缓甚至停滞，静待时机。而9月份的获批面积大增，主要是由于从9月5日起，北京市规委已开始接受三种类型项目的报批。第一种是此前通过招拍挂方式取得土地出让权的项目，可按照原规划报批规划许可证；第二种是6月1日前已拿到施工许可证的项目，包括分批取得施工许可证的项目，也就是所有老项目的后期，可按照原规划报批规划许可证；第三种是6月1日前没有拿到施工许可证，但原有规划已被调整成90平方米户型占70%的项目，也可报批。按此标准，北京现有项目多数将“过关”。据统计，从2004年至2006年6月1日，已通过招拍挂方式出让120多块土地，规划建筑面积达1100多万平方米，再加上对“分批取得施工许可证”项目的放开，将有大批项目可以过关，这也意味着明年出现大量中小户型的预期很难成为现实。1.3 需求量分析表2 06年二、三季度北京市商品房预售登记情况 时间内容06.406.506.606年二季度06.7 06.806.906年三季度05年三季度商品房预售登记套数172441654815416492081413715354165004599143989商品房预售登记面积（万平方米)213199195607169 187200556542 表3 06年1-9月预售商品房成交面积走势图 由于三季度是国家宏观调控显示威力的阶段，商品房预售成交套数比二季度减少3217套，但比去年同期增加2002套，与之相应的是，今年三季度的预售成交面积环比减少8.4%，同比增加2.6%。经历了7月的冷淡、8月的复苏至9月这一传统销售旺季已与宏观调控前的3月持平，虽然称“金九”有些勉为其难，但终于跃升为亚军，仅次于4月的213万平方米。前面概述中已提到，第三季度消费者信心指数为94.7，比上季提高0.7点。7至9月份指数分别为94.0、94.5和95.7，三个月中的9月份为最高值。其中认为目前即是购买商品房适当时机的消费者比上季提高近5个百分点，足见消费者对购房依然“一往情深”。从表三可以看出，购房者的热捧使三季度7-9月的成交量一举从谷底跃上波峰，历尽波折的京城楼市再现曙光。1.4未来市场预测预测一：今后国家和市政府还将不断出台补充条款及实施细则。在政策层面上，国家还将就房地产调控过程中出现的一些情况适时的进行纠偏和出台补充条款，确保将房地产纳入健康发展轨道。而北京市政府各主管部门会本着具体问题具体分析的原则，从本市实际情况出发出台一些实施细则，保证国家政策落到实处。预测二：四季度供给量将超过三季度，北京商品住宅销售价格仍会稳步上升，但成交量将小幅下降。由于市规委审批标准的变更，使多数项目可顺利“过关”，因此供应量将继续增加。需求方面，以自住为目的的购房者刚性需求依旧，但由于国家宏观调控趋紧，抑制了投资者的住宅购买行为，将导致四季度住宅成交量小幅下降。预测三：四季度供地数量、质量将有明显提高。据北京市土地整理储备中心公布信息，06年四季度即将上市21块土地，总计供应面积为3339700平米，其中城区为12块，占57%，平均单体地块面积约160000平方米，从位置、规模等可以看出，供地数量、质量将比本季度有明显提高。第二章 2006年三季度北京土地市场综述2.1 成交地块规模偏小，质量不高 2006年三季度，北京市实际总成交土地21宗，总计土地面积为359157.85平方米，规划建筑面积为505264.58平方米，地块数量同比增长250%，但规划建筑面积同比减少43.2%，土地楼面价比去年同期上涨151元/平方米。 表4 0506年三季度成交土地信息 地块数量土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)成交价总价（万元）土地楼面价（元/平米）05年三季度6380220.9889225.5316240.77355606年三季度21359157.85505264.58187316.013707较上年增长250%-5.5%-43.2%-40.8%4.2% 从以上数据可以看出，2005年三季度，成交地块平均面积为14.8万平方米，平均容积率2.34，成交的6块土地中远郊区县占2块；而今年同期成交地块平均面积仅为2.4万平方米，平均容积率1.4，成交的21块土地中远郊区县占17块，本季度规划建筑面积约50万平方米，仅为上半年平均一个月的成交量。由此可知，今年三季度成交地块总规模和单体规模均偏小、容积率偏低且多位于远郊区县，供地区位分散，质量不高。 表5 06年三季度北京市成交土地区位分布 2.2 土地调控政策回顾及解析 土地调控政策回顾 5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），在土地方面要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 5月29日，国务院办公厅下发关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（九部委十五条意见），对“国六条”进一步细化，在土地方面要求保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加大对闲置土地的处置力度。 7月6日，建设部颁发165号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，其中提出年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。 7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知，表示要设立国家土地总督察，并向地方派驻九大国家土地督察局，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。 7月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署进一步加强土地调控工作。会议上提出，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准，建立工业用地出让最低价格标准统一公布制度。 8月1日，国土资源部制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。 8月6日，国土资源部针对当前土地管理中存在五大问题推出五大措施：一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度。 土地调控政策解析 自“国六条”拉开新一轮房地产调控帷幕以来，中央通过更细化、更明确的手段严把“地根”，从源头上把控房地产市场，土地调控风暴愈演愈烈，无论是土地出让、地方财政还是土地反腐，力度之大，可谓深谙“不破不立”之道。7月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署进一步加强土地调控工作。强调调整利益机制，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。至此，土地出让金制度改革大幕拉开，在财政预算“体外循环”了多年的土地出让金重归规范管理。据国土资源部公布，早在2004年，全国土地出让价款已高达5894.14亿元。土地出让金被称为地方政府的“第二财政”，属预算外收入。1993年的分税制改革后，中央把土地出让金全部划归地方政府。这给地方政府的财政收入留下了巨大的操作空间。 以前国有土地使用权出让金的情况是30%上交国家，70%留在地方，而留作自用的70% 则管理相对混乱。甚至不少地方以租代征，非法规避了土地出让金的缴纳，致使地方大发地财。改革土地出让金使用制度的另一个重要目的是将一部分土地收益归还住房保障的建设资金。针对这一问题，财政部已下发通知，规定将土地出让所得的5% 用作城镇廉租房住房保障金。另外，中央政府还可能抽取适当的比例，用以加大向中西部地区的转移支付力度。 不少地方的财政收入过多依赖于土地出让金的收取，这既容易孳生腐败，又与部分地方的房价高涨难脱干系。因此，新一轮的土地出让金改革，试图打破的就是这样一种地方依赖症，令土地市场更加透明化。2.3 土地市场预测 资料显示，06年四季度即将上市土地约21块，土地供应面积为333.97万平米，其中城区为12块，占57%，平均单体地块面积约16万平方米，从位置、规模等可以看出，供地质量将比本季度明显提高。 第三章 住宅商品房市场分析及预测3.1 住宅商品房市场分析 06年三季度商品住宅预售登记总面积为479万平米，与去年同期基本持平，与今年二季度相比，环比下降9.8%，国家宏观调控抑制房地产过热的目的已见成效。由于此次调控是针对商品住宅的，因此效果体现在住宅上犹为明显，但值得关注的是，与上季度商品住宅成交量逐月走低相反，本季度7-9月却是一路走高，持续上涨，住宅市场走出观望、适度回暖。 表6 05、06年三季度北京市商品住宅预售登记情况 时间 内容06.406.506.606年二季度06.706.806.906年三季度0 05年三季度商品住宅预售登记套数（套）1540914836142344447913018133211417640515商品住宅预售登记面积（万平方米)183177172531155161163479483表7 06年1-9月商品住宅预售登记套数 表8 06年1-9月商品住宅预售登记面积（单位：万平方米） 截止到2006年9月30日，北京市共有可售期房168757套，其中可售住宅期房共92750套，占全部可售期房套数的55%，可售住宅面积为13323044平方米。此外还有19739套、3269197平方米的未签约住宅现房，因此，目前市场上的可售房屋约为112489套、面积共1659.2万平方米。 本季度位居供求前列的是朝阳、丰台、海淀、昌平、通州和大兴，仍以120平方米左右的大户型为主，与国家政策导向不相符合，但相信随着政策的落实，其成效会在明年显现出来。3.2 住宅市场综述 本季度开盘均价持续上扬，7、8、9月依次为7374元/平方米、8207元/平方米、11008元/平方米，房价“高高在上”的原因主要有：别墅项目大量上市拉动价格上涨、受政策制约许多项目延迟供应、高性价比的普通住宅稀缺。面对一如继往持续攀升的房价，有真实居住需求的购房者恐慌心理及“追涨”心理并存，纷纷出手购买。供给方面，随着市规委审批标准的变更，多数项目可顺利“过关”，预计四季度供给量将超过三季度。需求方面，以自住为目的的购房者刚性需求依旧，但由于国家宏观调控趋紧，抑制了投资者的住宅购买行为，将导致四季度住宅成交量小幅下降。3.3 别墅市场长期看好 短期压力很大别墅市场短期内供应量巨大。首先土地供应（831之前已拿到的土地）依然充沛；其次，受政策压制（两年之内必须开发，否则收地）的影响，05年-06年别墅产品形成了集中供应的态势；预计06年下半年至07年初，各类别墅（独栋、联排、叠拼）合计供应量（含已有销售证在销及规划完成即将推出两部分）约在25000套、500万平米以上。截止到06年9月底，成业行统计了77个在销别墅项目，累积（约三年内）已销售11193套，尚有8912套（指已拿到销售许可证的）待销，总体销售率为55.6%。据不完全统计，05年独栋别墅月均消化速度为130套，06年10月前月均消化速度为150套；其他类型别墅05年消化速度月均310套，06年10月前月均消化420套。都有较为明显的增长幅度。根据以上数据可以看出，尽管宏观调控中杜绝别墅建设用地的政策，对别墅市场来说是利好的，但近期别墅市场并不轻松。两年内累积的供应量不断加大，且价格不断攀升；需求量虽然也在上升，但远小于供应量增加的幅度，供需仍然严重失衡，别墅市场压力依然明显，只不过不同项目、不同开发商压力不同而已。在没有资金压力的前提下，由于看好后市，不少开发商选择了缓慢开发、不断提价、缓慢销售的策略，希望能获得更多的收益；别墅市场历来就有缓慢消化的特征，对那些需要快速回笼资金的企业，面对现在的市场形势，要速度还是要利润，的确是个严峻的考验。第四章 写字楼市场分析及预测4.1 三季度写字楼市场升温根据北京市房地产交易管理网显示，截止到9月份，已有25个写字楼物业项目获得预售许可证，占北京市商品房总供应量的近六成，首次超过了普通住宅的供应数量。写字楼市场的升温得益于政府宏观调控未涉及写字楼及“住宅禁商”的利好。 受国家调控政策和市场总体供应量的影响，住宅市场对于投资者来说已成“鸡肋”，他们纷纷把资金转向更有升值潜力、回报更稳定的市场。故高品质的写字楼市场表现普遍向好，也是投资者选择新的投资增长点的必然结果。随着北京市政建设的大力推进，北京写字楼的新一轮投资热正在显现，其热度已冲破传统的CBD地区、中关村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心区域蔓延，如西南区域的宣武区等。第三季度新增30万的写字楼供应量，来自于北京西部和北部城区，租售两旺，价格攀升，空置率继续下降。自7月24日国家六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见颁布以来，外资机构行为谨慎，投资成交骤减，内资机构自用成购买主流。写字楼成交最为活跃的地区为CBD和金融街，下季度大部分供应量仍然集中在这两个传统热点区域，其中金融业和IT业是写字楼市场的主要客户群体，不乏大单成交。如位于金融街的新盛大厦被华为技术有限公司整购4万平方米，占项目总体量的40%；位于中关村的北京国际分别被浙大网新和中国电子集团各购入一栋楼，业绩可观。4.2 四季度写字楼市场展望 预计今年四季度北京写字楼市场将迎来一个供应高峰，供应量有望达到80万平方米，将给写字楼市场带来巨大压力和考验。 中国人民银行的第四次加息给投资型买家带来的威慑力远大于还贷压力，会令更多投资买家持币观望，因此写字楼买家将依然已自用为主。 第五章 商业地产市场分析及预测5.1 三季度商业地产市场异常活跃在刚刚过去的9月，商业项目呈现出少有的火爆场景。据北京市房地产交易管理网显示，9月共有82个项目获得了预售许可证，其中含有商业物业的项目22个，预售套数达到了5000多套，销售面积近77万平方米。这些商业物业的类型多样，包括办公用房、商住楼、社区商业、购物中心等。百子湾区域的沿海赛洛城商业11万平方米的美式步行MALL正式亮相，该步行街由中心商业Mall、特色步行Mall、风情临街Mall构成；望京的六佰本随便消费区，总建筑面积10万多平方米，是集餐饮、娱乐、购物、休闲功能为一体的中高档综合建筑； 酒仙桥地区的大型区域购物中心久隆百货总建筑面积达7.2万平方米，营业面积近4万平方米，目前也进入全面招商阶段；西四环永定路与大成路交汇处的长安新城商业群，由社区底商、独栋商业体以及长安新城商业中心组成，总建筑面积也达到了10万多平方米。三季度不仅是供应量大幅增加，在销售上也呈现了火爆的场景。虽然长安新城商业用房的售价达到了1万元/平方米，但目前100多平方米的户型几乎卖完，依然供不应求；刚刚开盘的沿海赛洛城商业举办拍卖会，拍品是赛洛城一期3个临街黄金铺位，吸引了近百位关注商业的投资人士到场参拍。第一个铺位拍卖就经过了53轮举牌激烈竞价，当天首批待售铺位全部售出；位于立水桥附近的明天商业中心的销售也相当火爆。在其已经推出的商业面积中，销售率已经在95%以上。此外，一些海外基金也开始大肆整购京城核心地段的商业地产，拟整合打包海外上市。以前海外基金在北京收购的大多是成熟的商业地产，而今年上半年收购的大多为在建商业地产，因为京城核心商业地段的成熟物业已经越来越稀缺，其中CBD区域和新三里屯成焦点。美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等国际企业也先后入驻北京，这些全球高端商业企业的进驻，将在很大程度上改善北京乃至中国的商业环境及商业档次，进一步提升消费者的生活品质。北京市房地产交易管理网统计数据显示，自今年6月以来，商业用房市场销量稳步上升，创造了调控以来的销售高峰，三季度销售面积是上半年的两倍。原因如下：首先，今年的宏观调控政策涉及的范围都是房贷、住宅结构等方面，主要针对住宅市场，基本没有涉及商业地产；其次，“住宅禁商”也给商业地产带来转折点。在住宅楼内办公的小公司外迁，在北京中低档写字楼缺乏的情况下，最实际的解决办法就是购买商业用房；第三，因政策影响，很多原来投资高档住宅、商住楼的投资人也转投商业地产。以上各项利好叠加，促使商业地产在三季度供销两旺。5.2 商业地产市场解析目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长。2008年前后，我国商业地产开发将达到高峰；但同时，目前商业地产开发存在三个问题，即形象大于需求、开发重于经营、规模快于效应。这三大问题给商业地产发展带来不少困惑，主要是一些地方政府为树立形象，对商业地产开发表现出浓厚的热情。但人们的购买力是有限的，在开发定位时应从市场出发、从实际出发，而不仅仅从政府的形象来考虑。商业地产运作远比住宅复杂。住宅开发只是开发商和购房者之间的博弈，而商业地产开发则是开发商、投资者、经营者、消费者四方在围城里磨合相处。若四方相处甚欢，则商业地产的投资回报率远高于住宅，但多方之间的复杂合作也使商业地产运营的风险远远大于住宅。从北京来看，目前已有的商业面积是1811万平方米，在建的有1000万平方米，市场能否接受这个容量，尚是一个悬念。上半年，北京商业地产的供给增幅为79%，而需求的增幅只有37%，二者之间的差距是42个百分点。虽然目前北京商业地产正处于快速升温阶段，优质的商业物业由于供应不足而受到市场追捧，但按照商业地产的一般发展规律，最终都要过渡到经营层面，北京也不能例外，且这种过渡越快越好，越早完成，对整个商业市场的发展也就越有利。随着投资者的不断成熟，专业机构管理先行介入的模式将会被越来越多的商业地产开发商使用，从而逐渐形成商业地产的主流模式。5.3 商业地产市场预测由于目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重。从相关政府部门言论及其他迹象表明，在一系列针对住宅市场的宏观调控实施之后，商业地产即将步入周期性和结构性调整阶段。第六章 热点问题讨论“住宅禁商”及部分解禁6月19日，市工商局发布的第14号文件规定，企业登记注册时凡提交的房屋所有权证写明房屋用途为“住宅”，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”（公寓、别墅）的，房屋所有权证和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。工商局的“住宅禁商”文件旨在净化居住环境，整顿市场秩序，缓解北京住宅供应紧缺，对一部分处于空置状态的京城写字楼市场是一大利好，但对于经济实力较弱的中小企业则是个不小的打击。 但进入三季度以来， “住宅禁商”政策却日渐显露执行难。部分城区开始对一些商住项目采取特批的形式，允许商用且入驻企业可获得工商注册。获得“特赦”的项目有辉煌国际、财满街、华贸中心商务楼、住邦2000、理想国际大厦、中国电子大厦、世纪科贸大厦、瑞信国际中心等。有关部门对外界的解释是，建议对那些功能、结构、使用都是按照办公设置，存有居住缺陷，而入住客户都具有商务需求的住宅给予特殊对待，但政府只是对既成事实的项目给予照顾，而今后的新住宅立项决不能冠以“商住”。其中海淀区过关的前提是项目为综合用地立项，五十年产权，以商业用途为主，而其他区域的“特赦”条件则各有不同。对此，业界有两种不同看法，一种认为应尊重历史，做有原则的妥协；另一种认为开了“特赦”的政策缺口，会带来更多的问题，直接损伤了政策的严肃性和公信力，易引发各种腐败。因此，亟待政府实施更公正、更有效的措施，确保问题的解决。调控背景下房贷迎来紧缩严冬近期，各家银行相继公布了2006年的中期财务报告，业绩亮眼。但在优良业绩的背后，有关人士表示，无论是按照总贷款额度，还是不良资产考虑，房地产贷款的比例都难以出现上升。其一，多家银行到目前为止已经基本放出了全年的预定贷款额度，在加强调控的大背景下，个人住房抵押贷款和开发贷款在第四季度都面临紧缩。其二，银监会最近也出台新措施，督促各银行及金融机构加强和改进房地产信贷管理。重点要求商业银行“强化贷后管理、防范和控制信贷风险”。把贷后管理单独列做一条措施予以重点关注，在银监会尚属首次。目前已有部分银行对主管部门的提示做出反应，光大、招行、中行等商业银行对于房地产开发项目开始谨慎放贷，因此，实力不足的中小开发商将面临考验。国家六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见7月24日，经国务院同意，中国建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，主要内容包括：规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过一年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。面对上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际情况，政府加强对房地产市场包括外资准入的管理，是经济运行管理的必然选择。它的发布在短期内影响了一些高档项目的销售，但实际上却是为了限制境外买家的购房数量，对以投资为目的的境外购买人群起到了一定的抑制作用。京城首例土地回购引发暴利争议 专家质疑公平性北京土地整理储备中心于2006年9月20日公开挂牌出让朝阳区白家庄写字楼及商业用国有土地使用权。该地块建设用地面积为20582.211平方米，规划建筑面积92600平方米(其中87600平方米的土地性质为综合用途，5000平方米为商业用途)，出让起始价为79654.84万元。该地块位于东三环内的黄金地段，引起众多开发商的关注，但该地竞买须知中的第十六条却引来业界对于招拍挂公平问题的质疑。 挂牌文件第十六条“有关限定回购的约定”为：在该宗地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司(该地块的一级开发商)以12000元/平方米的价格，回购5000平方米的地上商业用房面积(商铺)和8000平方米的地上办公用房面积(写字楼)，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。有人算过一笔账，若回购后按市场价（商铺40000元/平方米、写字楼20000元/平方米）出售这些面积，相当于直接让利2亿多元。产生这种情况的原因主要是政府对于“831”未过关项目没有一个拆迁补偿政策，土地一级开发商是想通过这种限价回购方式获得“831”之前所投入的拆迁费用。因此，政府应尽早出台相关拆迁补偿政策为宜。 31 北京成业行 附： 06年三季度北京市新入市楼盘信息表 项目名称位 置物业类型建筑面积（万平米）容积率建筑形式均 价（元/平米）北京北昌平普通住宅2.12.42板塔结合6000右安雅邻丰台普通住宅2.72.5板楼、板塔结合8300东瑞丽景家园丰台普通住宅52.5塔楼6800观山亲庭昌平普通住宅7.50.9板楼3860华发颐园朝阳普通住宅14.92.45板楼9100泛海国际居住区朝阳公寓2602.3板楼14500雅士居通州普通住宅5.40.9板楼2730长河玉墅昌平别墅140.38独栋290万/套天鹅堡大兴别墅150.3独栋、双拚9800丰华源小区房山普通住宅101.64板楼1800渡外云居房山别墅2.80.37独栋、双拚70万/套US联邦公寓朝阳公寓7.66.3板楼、塔楼23000北岸布鲁斯海淀普通住宅12.51.72板楼7880项目名称位 置物业类型建筑面积（万m2）容积率建筑形式均 价（元/m2）月亮湾晓镇通州普通住宅211.5板楼2980亿城天筑丰台公寓8.361.05板楼8000和平里de小镇朝阳普通住宅252.27板楼、板塔结合14000保利蔷薇崇文普通住宅7.44.38板楼、塔楼11000都城心屿朝阳公寓7.563.9板楼、塔楼10800东亚奥北中心朝阳商住254.37板塔结合6200熙湖海淀普通住宅261.37板楼8700漪莲轩密云普通住宅5.12.125板楼、小高层2900福胜家园房山普通住宅4.31.6板楼3500北京新天地朝阳普通住宅613.112板楼6200滨水家园房山普通住宅8.780.99板楼1800众智家园密云普通住宅31.11板楼2050上苑艺术馆怀柔别墅1.50.48联排4200北京湾昌平别墅100.34独栋最低240万/套金唐国际公寓丰台普通住宅2.42.65塔楼8000项目名称位 置物业类型建筑面积（万m2）容积率建筑形式均 价（元/m2）环湖小镇通州普通住宅631.81板楼2880万科东第朝阳公寓6.53.56板楼、塔楼15000金泰城丽湾丰台公寓222.52板塔结合9500绿洲晶城房山普通住宅301.1板楼1700水岸庭院怀柔别墅0.960.41独栋最低43万/套纳帕尔湾顺义别墅13.70.4独栋11000阿凯笛亚庄园顺义别墅121.12独栋、双拼、联排9000博客雅居大兴普通住宅55塔楼6000立方庭海淀公寓5.55.2板楼23500海华堂朝阳普通住宅6.82.8塔楼8000 成业行市场研究中心 2006年10月合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责