赵增林诉宝丰县房产管理局房屋租赁.doc

赵增林诉宝丰县房产管理局房屋租赁、买卖案（一）首部1判决书字号一审判决书：河南省宝丰县人民法院（1998）宝民初字第498号。二审判决书：河南省平顶山市中级人民法院（1998）平民终字第875号。2案由：房屋租赁、买卖纠纷。3诉讼双方原告（被上诉人）：赵增林。诉讼代理人（一审）：王大丰，宝丰祥和律师事务所律师。诉讼代理人（二审）：马云强，河南大公律师事务所律师。被告（上诉人）：宝丰县房产管理局。法定代表人：李修斌，局长。诉讼代理人（一审）：黄丙振，该局公房管理股股长。诉讼代理人（一审）：李玉宝，平顶山法剑律师事务所律师。诉讼代理人（二审）：金东升，平顶山通海律师事务所律师。第三人（被上诉人）：郜永生。诉讼代理人（一审）：夏根立，平顶山星源律师事务所律师。4审级：二审。5审判机关和审判组织一审法院：河南省宝丰县人民法院。合议庭组成人员：审判长：朱福贵；审判员：李长友；代理审判员：何鸿志。二审法院：河南省平顶山市中级人民法院。合议庭组成人员：审判长：胡全智；代理审判员：梁振云、陈西斌。6审结时间一审审结时间：1998年8月7日。二审审结时间：1998年11月13日。（二）一审情况1一审诉辩主张（1）原告诉称：1989年2月我租用被告东街路北宅院一处开饭店至1998年4月。被告以翻修三间门面房为由让我腾出，并承诺房屋翻修后，出租时由我优先租用，出卖时由我优先购买。我腾出该院后，被告却把宅院卖给了第三人，剥夺了我优先租用、购买的权利。请求宣告其房屋买卖无效，判令我租用或购买宅院。（2）被告辩称：原告诉称1989年2月至1998年4月租赁我局东街宅院开饭店属实。但未与其签订房屋租赁合同。我局根据县总体规划要求，于1997年10月决定改造该处临街门面房。于1998年5月12日以前将该处临街三间木楼拆除。后因资金不足，将该处宅院以94 000元价格出售给第三人郜永生，并非是房屋买卖。按照有关法律、政策规定，双方的租赁关系不受法律保护，请求驳回原告诉讼请求。（3）第三人述称：原、被告间虽存在租赁关系，但没有签订书面合同，未向房产管理部门登记备案，违背有关法律法规的规定，不受法律保护。我与被告签订的房屋买卖协议是建立在公平、自愿、协商一致、等价有偿基础上的，虽没办理过户手续，但我已将购房款及过户税费全部交给了被告，双方买卖关系已经成立。请求驳回原告的诉讼请求。2一审事实和证据宝丰县人民法院经审理查明：被告宝丰县房产管理局在宝丰县城关镇东大街路北有宅院一处，该宅院有临街两层老木楼三间，东厢房瓦房两间，西厢房瓦房一间，北屋瓦房三间。1989年2月至1998年3月底，被告将该宅院房屋租赁给原告开饭店使用，每月租金384元。双方未签订租赁合同，由被告派人向原告收取租金。1997年10月被告为改造该宅院临街房，通知原告于同年10月底搬迁。后因被告的门面房与东临工商行同用一建筑图纸，工商行的房屋拆迁后一直未盖，被告也未再催促原告及时搬出，原告的租金交至1998年3月底。1998年4月原告应被告要求搬出该宅院时，被告承诺房屋改造后由原告优先承租。被告于同年5月将该宅院的房屋除北屋三间外全部拆除。同年6月，被告在全体职工会上宣布，单位资金不足，无法盖房，该宅院以8万10万元的价格出售，谁出钱多卖给谁。因其单位职工无人购买，被告于6月28日以94 000元的价格（含税费4 000元）卖给了第三人郜永生。郜已把94 000元交给了被告。同月29日被告与第三人又签订售房协议，该协议规定了有关事项。被告出售给第三人宅院时，没通知原告是否购买。另查明，本案在审理中，被告于1998年7月8日还与宝丰县印刷厂签订了房屋租赁合同。上述事实有下列证据证明：（1）房屋所有权证、租房证明。（2）证人证言。（3）售房协议。（4）94 000元现金收条。（5）现场勘查笔录及照片。3一审判案理由宝丰县人民法院认为：原告租赁被告房屋开饭店，虽未签订租赁合同，但租赁关系已客观形成。在双方租赁关系中，被告不仅是房屋出租人，更是管理房屋租赁合同的主管部门，应当宣传有关规定，督促、检查辖区内租赁房屋双方办理有关手续。但被告自己出租给原告的房屋，不完善有关手续，其责任应由房管局承担。本案在审理中，被告还在与其未有完善房屋租赁手续的用户签订合同，说明被告允许用户继续与其签订合同。被告让原告搬出该宅院时，不是以原告不与其签订房屋租赁合同和拖欠租金为由。终止租赁关系，是以其改造该处房屋为由，并承诺当该房改造后由原告优先承租。被告的这一承诺，说明原、被告的租赁关系没有终止，属暂时中断，待条件成熟后，由原告继续租用。原告搬出此房后，被告因故不改造房屋，将此处宅院出售时，不通知原告是否购买，就把该宅院卖给第三人，其行为违背了自己的承诺，侵害了原告购买宅院的权利。为此，原告要求宣告被告与第三人房屋买卖无效，在同等条件下其有优先购买权的诉讼请求应予支持。被告与第三人以原告未有签订书面租赁合同为由要求驳回原告诉讼请求的理由不足，不予支持。4一审定案结论宝丰县人民法院根据中华人民共和国民法通则第五十六条、第一百三十四条第（一）项作出如下判决：被告宝丰县房产管理局与第三人郜永生房屋买卖无效；原告赵增林在同等条件下享有优先购买权。诉讼费3 760元由被告负担。（三）二审诉辩主张宝丰县房产管理局（原审被告）上诉称：房管局与赵增林的租赁关系因无签订书面租赁协议，亦未按有关法律规定办理租赁登记手续，属非法租赁关系，不受法律保护。请求发回重审或改判。被上诉人赵增林（原审原告）答辩称：我与上诉人之间的租赁关系有效，依法享有优先购买权；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人郜永生（被上诉人）未作答辩。（四）二审事实和证据二审查明的事实与证据与一审基本一致。（五）二审判案理由平顶山市中级人民法院认为：被上诉人赵增林长期租用上诉人房管局的房屋，双方虽已形成房屋租赁关系，但未按照有关法律规定签订书面租赁合同并办理房屋租赁登记手续，双方的租赁关系不具有法律效力，赵增林亦不享有法律规定的“优先购买权”。上诉人房管局请求认定其与赵增林之间的租赁关系无效的上诉理由成立，本院应予支持。原审判决赵增林享有优先购买权与国家规定相悖。房管局与第三人郜永生签订的售房协议明确规定“将宅院一处”卖给郜永生，其内容包括对该宅院土地的买卖，违背了“城市土地属于国家所有，土地不得买卖”的法律规定，又没有办理土地出让、转让手续。故房管局与郜永生签订的售房协议及其买卖行为应无效，房管局收取郜永生款94 000元应予返还。原审判决引用中华人民共和国民法通则第五十六条、第一百三十四条第（一）项及最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）修改稿均属不妥，应予纠正。（六）二审定案结论平顶山市中级人民法院依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项、中华人民共和国城市房地产管理法第五十三条、中华人民共和国土地法第二条第二款、中华人民共和国民法通则第八十条第三款、第五十八条第一款第（五）项、第（七）项、第六十一条第一款之规定，判决如下：1撤销宝丰县人民法院（1998）宝民初字第498号民事判决。2宝丰县房产管理局与郜永生签订的售房协议及双方之间的买卖行为无效。宝丰县房产局返还给郜永生款94 000元，并按同期银行贷款利率付息（利息计算从1998年6月29日起到该款清偿完毕止）。3宝丰县房产管理局与赵增林之间的房屋租赁关系不受法律保护。一、二审案件受理费6 420元，勘验费300元，其他诉讼费250元，共计6 970元，宝丰县房产局承担2 970元，赵增林承担2 000元，郜永生承担2 000元。（七）解说1未按法律规定签订书面租赁协议并办理登记手续的房屋租赁关系不受法律保护中华人民共和国城市房地产管理法第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”根据该条规定，房屋租赁，不仅需要房屋所有权人作为出租人与承租人双方意思表示一致，而且必须签订书面协议，并向房产管理部门登记备案。后者是法律规定的房屋租赁关系成立的必要条件。我国法律作出如此规定，是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障出租人和承租人的合法权益，促进房地产业的健康发展。城市房屋租赁管理办法（中华人民共和国建设部第42号令）第十三条规定：房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该办法第十六条规定：房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证”。该办法第十七条规定：房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。以上规定也是我们处理涉及房屋租赁纠纷案件的重要参考。本案的赵增林虽长期租赁宝丰县房管局房屋使用，但双方既未签订书面租赁协议，又未进行登记备案，不具备法定形式要件，因此其租赁系非法的，不受法律保护。一审法院认为租赁关系已客观形式，且未办理登记手续的过错责任在于房管部门，以此认定租赁关系合法有效，进而判决赵增林享有法律规定的优先购买权。这样处理与以上法律规定相违背，因而是错误的。房管局在此租赁关系中是房屋出租人而非管理人，出租房屋是民事行为，其与承租人的法律地位平等。未签订书面协议、未办理租赁登记是客观事实，无论责任在哪一方，不符合法定条件的租赁关系不受法律保护。2房屋买卖必须依法办理房屋产权变更、登记及土地使用权转移过户手续中华人民共和国土地管理法实施条例第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”中华人民共和国城市房地产管理法第六十条第三款规定：房地产转让或者变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。根据以上法律规定，在审判实践中认定房屋买卖关系是否合法有效成立，不仅要看双方当事人是否具有意思表示一致的买卖行为，更应审查是否依法办理了房产权过户手续和土地使用权变更登记手续。后二者也是房屋买卖关系是否有效的法定要件。本案中第三人郜永生虽交付了买卖房款，但对三间房屋的产权未办理房产变更登记，亦未到政府土地部门办理该房屋占用土地变更登记，房产证上的产权人仍是宝丰县房产局，相关土地的使用权亦未发生转移，因此其对三间房屋的买卖属无效。因此二审判决在认定赵增林与宝丰房产局的租赁关系无效的同时，亦对第三人郜永生的买房行为作出了无效的认定。3房屋买卖协议中包含对国有土地的买卖，应依法判决该售房协议无效中华人民共和国土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。第八条第一款规定：“城市市区的土地属于全民即国家所有”。中华人民共和国民法通则第八十条第三款规定：“土地不得买卖出租、抵押或者以其他形式非法转让”。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第八条、十二条、二十二条、二十五条对国有土地使用权的出让、转让作了规定：国有土地办理土地使用权出让手续后才可转让使用权，国有土地使用权转让时应签订书面合同、规定使用年限，到县以上政府房管部门和土地部门办理地上建筑物产权变更登记和土地使用权变更登记。本案中宝丰县房管局与郜永生签订的售房协议中的买卖标的物是房屋三间，宅院一处，共价值94 000元。从其价款上看，三间老式土木结构瓦房的价值与94 000元巨款是不相符的，郜永生之所以愿出近10万元的高价购买三间破房子，是因为除三间房外还包括宅院一处可再开发利用。因此该售房协议从表面看是房屋买卖协议，而实际则是对位于宝丰县城区的国有土地的买卖。该处宅院土地依法属国家所有，宝丰县房管局未按规定办理土地使用权出让手续，也就无权转让该土地的使用权。因此，宝丰县房管局将国有土地卖给郜永生是违法的。中华人民共和国民法通则第五十八条第一款第（五）项、第（七）项规定，违反法律的民事行为，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效。因此，二审法院依法判决宝丰县房产管理局与郜永生签订的“售房协议”无效是正确的。（刘继扬梁振云） 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错 C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。C成本报表是对外报告的会计报表。C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。C成本会计的对象是指成本核算。C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本 中。D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。F“废品损失”账户月末没有余额。F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。()G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。()G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。()J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。()J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对 J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，XK可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。 S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。 S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。()W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对 Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。XY以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。XY原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。()Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对Z直接生产费用就是直接计人费用。XZ逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)