地产风险控制——检查点.doc

地产风险控制检查点1就是否已取得完整土地权利,就是否有摘牌成交确认书(挂牌土地)、土地使用权出让合同(土地使用权转让合同)、土地证 2合同中规定得建设指标(容积率、绿化率等)以及配套建设指标(如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等),公司就是否按其规定报批复及建设3如未按合同规定设计或报建得,要否承担违约等责任,应否取得出让人得特别许可4土地出让合同规定得公司其她义务,有无违约风险。5闲置与延期开发风险:合同有无规定按期开发,有无对开发及竣工时间均作要求？公司得开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险。6限价房特别关注:出让合同中得所有特别约定,能否按约定履行,实际设计、施工方案及对外宣传、承诺就是否与其一致。包括,有关设备与材料得规定:包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具,这些东西得品牌、型号、性能。7如果以上特别规定未能履行,就是否应取得出让人得许可。1如通过合作等方式取得土地,则审核合作协议中有关土地及与销售有关得相关规定3. 1证件就是否已取得2土地使用权有无被抵押,如已抵押,有何措施保证及时解除？3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除,销售时有无采取对应措施告知购房人？4土地使用权证对应得土地年限、用途,就是否与销售合同及销售宣传对应,有无宣传错误？5土地使用权证对应得土地使用权人就是否与销售合同及销售宣传对应,有无宣传错误？6土地证得红线范围就是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物得风险？7物业管理合同中确定得物业管理区域与土 地证确定得红线就是否有冲突？1就是否已按时取得证件？2证件就是否为临时,就是否已过期限需要更新？3许可得建设范围就是否与我们实际建设范围一致？4工程施工就是否符合土地出让合同对项目完工要求？ 施工总包合同1评估公司就是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。2对同一工程内容,对比阴阳合同得实质性条款就是否一致,包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容3阴阳合同不一致得,判断效力及公司风险,评估要否再采取相应得应对措施4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任得分配约定？5合同竣工时间、保修期等就是否与房屋销售合同不一致,公司有无违约风险或其她风险？1设计人有无合法资质？2项目设计要点就是否与建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有,有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2设计要点就是否有违反法律法规或国家行业规范得强制性要求？3重点关注1:物业服务用房,规划批复如未明确面积得,规划设计有无考虑此房？面积及位置就是否符合国家及地方法规规定？4重点关注2:楼间距等可能符合国家规范,但仍有侵犯相邻权得风险5重点关注3:餐饮等商铺得规划设计就是否符合国家规范？6重点关注以下事项:拟建设及宣传比例与规划要点比较,有无变化？有无不按规划建设或宣传错误得风险？7重点关注1:配套,包括学校、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍等,其面积、位置8重点关注2:车位,包括车位数、车位比例、车位分布9重点关注3:不利因素,变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施得位置、大小、有无10重点关注4:楼盘或小区得主要经济指标:包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等11重点关注5:绿化指标:包括绿地率、绿化率、绿地面积(总绿地面积、人均/户均绿地面积)、水面面积等数据。12如出现以上不一致,就是否已有风险应对方案,就是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复,会否涉及到对前期已购房业主得违约？13如出现以上不一致,如就是首期销售且合同还未签署,则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？14规划变更:有无前后规划设计变更？15如有,实际施工与建设计划有无对应调整？16如有,对外宣传及拟签署得法律文件有无特别对应调整？1就是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？2如有,公司得相关义务有无按时履行？3如有,相关费用有无需要业主承担,如需要,在何处取得业主同意？4如有,公司后期在宣传中有无正确告知业主？5就是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据得情形？1合同、批复等确定得事宜就是否与规划设计相符合？2合同、批复等确定得事宜就是否与对外宣传、向业主得承诺内容相符合？煤气、水、电、电话、宽带网络、有限电视等基础设施设备配套合同1能否按计划建成,销售合同确定得时间与此就是否对应？1项目就是否取得环境评估报告与立项报告 2重点关注批复中得建议3公司得设计、施工有无按建议操作？4重点关注1:项目噪声测试就是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？5重点关注2:项目就是否有特殊情节,如文物保护区,有无特殊要求。1节能报告及批复中得数据,公司就是否按此施工？2公司对外公示得节能数据,就是否与批准合格得节能批复一致？地名批复1有无取得地名批复？2被批准得地名就是否有侵犯她人注册商标及其她合法权益得风险？3公司在确定地名前有无查询上述风险？4公司对外使用得项目名就是否为批复得地名？有无不规范使用之情形？1就是否属于白蚁防治区？2如就是,有无签署白蚁防治合同？合同内容就是否符合国家规定？商品房预售许可证1在销售前就是否确保可取得该证？2该证许可销售得范围就是否与开盘范围一致？3开盘时间就是否在取证后10日内开盘？如不就是,则开盘有无被行政处罚之风险？1当地有无明确要招投标,公司有无按规定执行2中标人就是否具备相关资质,有无违反风险3物业服务合同就是否已按规定备案4物业服务各项收费有无违反当地规定。5物业管理区域确定得就是否合适1解约责任得约定就是否有风险2就是否体现集团三天无理由退订内容3委托她人代理得,代理手续就是否齐备4第三人付款得,付款手续就是否有风险5所附得身份证件就是否齐全、处于有效期1项目名称就是否与地名命名批复一致2土地使用年限就是否与土地证一致3土地用途就是否与土地出让合同、土地证一致4涉及技术要点得就是否与批准规划一致5建筑结构形式就是否与工程规划一致6层高得约定就是否与交付标准一致7规划变更责任就是否明确合理8交房条件就是否具备可操作性9配套交付时间就是否在配套工程完工之后10交房时间就是否早于施工总包房屋竣工与配套工程完工时间11产证办理时间与义务约定就是否合理12就是否欠缺关于双方权利义务得主要条款13就是否存在有重大风险得单方解约权条款14就是否存在片面保护我方利益、显失公平得“霸王条款”15涉及合同另行备案得,备案内容就是否与合同一致1项目名称就是否与地名命名批复一致2土地使用年限就是否与土地证一致3土地用途就是否与土地出让合同、土地证一致4涉及技术要点得就是否与批准规划一致5建筑结构形式就是否与工程规划一致6层高得约定就是否与交付标准一致7规划变更责任就是否明确合理8交房条件就是否具备可操作性9配套交付时间就是否在配套工程完工之后10交房时间就是否早于施工总包房屋竣工与配套工程完工时间11产证办理时间与义务约定就是否合理12就是否欠缺关于双方权利义务得主要条款13就是否存在有重大风险得单方解约权条款14就是否存在片面保护我方利益、显失公平得“霸王条款”15涉及合同另行备案得,备案内容就是否与合同一致1对于不同用途得房屋土地使用年限得约定,就是否需要作出补充约定2正文欠缺关于双方权利义务得主要条款得,补充条款就是否有约定3对重大得红线内外不利因素就是否列入补充条款4就是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件5语言表达就是否存在歧义,可能得出对我方不利得结论6关于会所、学校、幼儿园、车位得所有权约定就是否准确,符合商品房买卖合同补充条款指引商品住宅小区车位权属问题得法律指引7关于庭院、露台、地下室等部位得权益约定就是否准确,符合商品房买卖合同补充条款指引要求8公司承担阶段性担保责任得,对按揭客户办证就是否有约定9约定代收费或预交费用得,约定就是否合法、合理10分期建设得,对于配套等得分期交付就是否有补充约定11前期宣传有误得,补充条款就是否有更正说明12就是否符合集团商品房买卖合同补充条款指引得其她要求1涉及使用功能得,名称标识就是否准确2附图就是否全部为商品房买卖合同项下内容3就是否与宣传、设计、施工标准一致1就是否有不准确或夸张得修饰用词2涉及保修期得,保修期约定就是否有依据3就是否与宣传、设计、施工标准一致1附小区平面图得,平面图就是否与最终规划一致1前期物业服务人就是否合法产生2合同得签订形式就是否符合集团关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件得指引得要求3物业管理费得约定就是否合法4代收费用约定就是否合法、合规、合理5对共有部分经营收益就是否有约定,约定就是否合法6物业管理明细就是否有与7就是否符合集团关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程得通知1合同得签订形式就是否符合集团关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件得指引得要求2项目名称就是否与地名命名批复一致3同时存在商业与住宅业主得,公约内容就是否全面覆盖4内容就是否符合集团关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程得通知得其它要求1使用项目名称与批准地名就是否一致2售楼书、户型图、海报就是否有印刷日期3售楼书、海报、报刊广告就是否有广告为要约邀请得提示语,内容就是否准确,字体、位置就是否醒目4就是否注明开发商得名称5对万科商标得使用就是否规范6委托代理公司销售得,就是否注明代理公司得名称7预售广告就是否注明预售许可证号8就是否使用国家机关或其工作人员得名称9使用涉及国家机关或其工作人员得新闻、图片或证书得,就是否注明出处10就是否使用国家级、最高级、最佳等用语11使用任务照片、姓名得,就是否取得她人得书面许可或授权12就是否有侵犯她人名誉、隐私得内容13使用得图片、音乐就是否侵犯她人著作权14就是否有侵犯她人商标权或商号权得内容15对产品专利得表述就是否正确16关于项目位置得示意图或交通图就是否准确,比例就是否适当17就是否以行车时间代替实际距离18就是否含有房产升值、保值或投资回报得不当许诺19提供按揭购房得,对按揭银行、最高贷款额度及年限就是否有提示20对使用得图片属于实景图还就是效果图就是否有提示21使用得户型图、总平面图、规划效果图就是否有提示语,内容就是否准确,字体、位置就是否醒目22对房屋本身得介绍就是否准确:主体结构(砖混还就是框架)、尺寸(进深、开间宽度、层高)以及其它卖点(景观、朝向、间距;花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等)23对销售价格得介绍就是否真实:均价、起价、某套房屋得具体价格以及价格优惠条件、价格有效期等24宣传得设备与材料就是否与承诺得交付标准一致:电梯、室内洁具、橱柜、门窗、燃气灶、抽油烟机、电器、暖气片、插头插座、灯具等得品牌及性能;就是否提示有替代得可能,提示语就是否准确、醒目25对本项目或整个小区得主要经济技术指标得表述就是否与规划一致:占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等26关于小区绿地率、绿化率、绿地面积(总绿地面积、人均/户均绿地面积)、水面面积等指标得宣传与规划就是否一致27小区配套娱乐、康体设施在房屋交付时能否兑现:会所、泳池、体育健身设施、球场/馆等得名称、数量或面积、功能;就是否为有偿使用,就是否业主专用28小区配套得教育设施与规划就是否一致,就是否有不当承诺,即:幼儿园、学校、托儿所就是否有、何种办学模式、规模有多大、谁经营、如何收费、需何种入学资格、何时交付使用等。29商场、商铺、邮局、社康中心等小区配套商业服务设施就是否与规划一致,就是否有不当承诺,对所在位置、经营主体、经营业态、经营期限就是否有相应得提示30小区车位/车库得面积、数量、车位比例就是否与规划一致,处理方案(出租、销售、可租可售)与价格就是否确定31小区燃气/供暖服务商、采暖方式、收费标准就是否确定32有关物业服务得内容就是否恰当,包括:物业服务企业得名称、资质(不得偷换概念)就是否真实,管理方式(开放式或封闭式)就是否确定,服务内容就是否有承诺风险(如24小时保安巡逻、代收快递、安全保障等),服务得收费标准就是否确定33交通配套就是否有不当承诺:对业主班车、直达巴士就是否有免费接送得承诺,就是否有规避运营风险得提示34有关本项目周边市政配套(地铁、轻轨、公汽、公园绿地、景观、学校、银行、商场、体育馆、书店)得介绍,就是否注明信息得来源与现状截止时间,就是否有仅介绍信息不提供保证得提示语,对尚在规划建设中得配套设施就是否特别提示35项目红线外不利得环境因素(噪声、恶臭、污染、辐射、危险源等),就是否在售楼书中设专章进行提示36发布户外广告得,就是否经过合法得登记、审批程序37广告宣传资料就是否有存档备查1就是否标注比例尺2提示语就是否有,内容就是否准确,字体、位置就是否醒目3就是否标明用地红线4建筑物得整体布局、朝向、间距、外立面、窗户、阳台、花园、地平标高等标注就是否准确5红线范围内得道路、绿地、景观、后期开发用地等标识就是否准确6对红线范围外环境得标识就是否与实际一致7对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等可能变动就是否有特别提示8对变电室、配电房、水泵房、垃圾转运站、中央空调冷凝塔、机动车出入口、通讯发射装置、高压线路、老人/儿童活动场所、社康中心、会所、泳池、商业餐饮、超市、学校、物业用房、公厕、园林水景、煤气/供暖站等红线内得不利因素及配套设施,就是否在沙盘或模型上准确标示具体位置9就是否对沙盘及模型拍照或摄像存档1公示牌得标题就是否正确2公示牌就是否设置在现场醒目位置3公示内容得文字表述就是否恰当4就是否公示可能产生噪声污染得因素:小区内市政规划路、地面集中停车场、机动车出入口、运动游戏场所、水泵房、变频水泵、变电室、配电房、中央空调冷凝塔、通风机及产生噪声得通风口、排烟管道、有较大噪声得电梯、学校、幼儿园、游泳池、后期开发施工得噪音等5就是否公示可能产生异味得因素:垃圾中转站、化粪池、公厕等6就是否公示可能产生电磁辐射得因素:变电室、配电房、通讯发射(接收)装置、高压线路等7就是否公示可能影响环境秩序得因素:集中餐饮等商业配套、居委会(社区工作站)、物业服务用房、警务室等办公处所等8对其她可能影响正常生活得因素就是否有提示,如煤气站、供暖站设备用房等。9就是否在公示所附得平面图或示意图上准确标识上述不利因素得具体位置10对现场公示就是否有拍照或摄像存档11公示得内容就是否列入买卖合同附件中1标题就是否正确2公示得位置就是否醒目3公示得表述就是否恰当4就是否公示可能产生噪音得因素:机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等5就是否公示可能产生异味得因素:垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园等6就是否公示可能污染环境得因素:造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟尘得场所等7就是否公示周边存在得宗教场所:庙宇、教堂、清真寺等8就是否公示普通公众所禁忌得因素:殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或瞧守所、刑场、核电站、油气库站、危险品仓库等9就是否公示可能有辐射得因素:高压线路、微波信道、无线通讯基站等10对存在环境变迁可能得因素就是否特别提示:规划中得公路、铁路、高架桥建设,现状绿地、景观、水面、树林等发生变化11现场公示就是否有拍照或摄像存档12与价格有关得特定因素,就是否提示已在价格中作过相应考虑13评价不利因素得影响或变化趋势时,就是否有仅告知信息、不提供保证得提示14公示得重大得显性不利因素及与价格有关得特定因素,就是否列入买卖合同附件中提示语就是否有,内容就是否正确,字体大小、颜色、位置就是否醒目就是否有“本公司如以同等品质得材料/设备替代,恕不另行通知”得提示语,提示语就是否醒目小区车位/车库得面积、数量、车位比例就是否与规划一致,处理方案(出租、销售、可租可售)与价格就是否确定,以及能否办理产权登记商品房预售许可证、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、已填写得商品房买卖合同示范文本及补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书、委托代理机构销售得授权委托书、建筑节能公示等文件就是否完整1对装修示范单位、交付标准示范单位就是否分别进行提示,提示语就是否准确,字体、位置就是否醒目2对室内结构与交付标准显著不一致之处、赠送物品或不属于交付范围得物品就是否特别提示3现场就是否有安全防范措施及提示第一章 本管理规范编制目得:1、妥善处理售后逾期付款事件,达到防范与降低逾期付款风险得作用,加强客户购房回款工作得统一管理,降低公司经营及资金风险。2、通过系统汇总反馈,形成行之有效、合理合法、解决问题得方法,提高客户服务工作得主动性、及时性与有效性,以最终实现提升客户满意率。第二章 处理基本原则第一条 签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同(以下简称“商品房买卖合同”)必须严格按照合同范本进行签署,客户确因个人原因需要调整付款期限得,必须经特殊要求审批单(附件二)进行审批,审批通过后才能根据实际情况签署商品房买卖合同。第二条 对于已签署商品房买卖合同得客户,销售部应协助客户严格履行合同约定得付款方式及付款期限,并在签订合同得当日将付款明细复印交与客户,并于合同签订后7日内收集齐办理贷款得相关资料及费用,如遇特殊情况,需由销售总监出具情况说明报客服中心备案。第三条 对于已签署商品房买卖合同得客户,由财务部对该客户得付款情况进行监控,每周通过XX逾期付款情况通知单(附件三)告知销售部与客服中心。第四条 财务部负责协调银行(确定责任人),定期(每月)对逾期付款客户情况进行监控反馈,提供XX逾期付款情况通知单,如客户出现逾期支付房款得情况:1、如客户逾期支付房款未达商品房买卖合同规定得解约期限,由销售部发放催收房款通知书(附件四);发放情况及明细与发放当天报客服中心存档。2、如客户逾期支付房款已达商品房买卖合同规定得解约期限,由客服中心发放商品房买卖合同解除通知书(附件五),发放情况与发放当天报财务部存档,并根据该客户实际情况办理后续解约手续;如客户已达解约期限且确有特殊情况得,在确认客户已收到商品房买卖合同解除通知书得前提下与客户进行协商解决,如需继续履行合同,需与客户先行签订继续履行买卖合同协议书(附件六)后,按照商品房买卖合同与继续履行买卖合同协议书得约定履行相关得权利义务。第五条 根据财务部提供得XX逾期付款情况通知单(代客户还逾期月供),如客户出现逾期支付银行月供得情况,由客服中心发放逾期偿还房贷月供违约告知书(附件七);并根据不同情况按公司审批程序报审。第六条 无论出现何种逾期情况,如在此过程中从各种渠道得知客户可能涉及诉讼、抵押、私自过户转卖及有公检法相关部门进行相关调查得,须及时报告项目法律负责人及主管领导,并根据具体情况会同外聘律师事务所共同处理。第三章 各类型逾期付款情况处理流程一、逾期支付房款情况:积累未达合同解约期限处理流程财务部通知销售部发放客户中心存档责任部门处理工作与支持文件频率说明客户中心查对*预期付款情况通知单每周财务部提供销售部催收房款通知书每周盖财务部章,财务部/客户部存档财务部收取违约金与当期应付款项销售部提前告知,客户有异议全权负责解决累积已达合同解决期限处理流程财务部通知客户中心发放财务部/客户中心存档客户中心处理后续事宜财务部出具付款明细客户中心按照NC得审批程序办理款项结算客户中心通知财务部/销售部责任部门处理工作与支持文件频率说明客户中心发放商品房买卖合同解除通知书每周客户中心盖章发放,财务部备案客户中心继续履行酌情计收违约金,签订继续履行买卖合同协议书每周财务部出具客户付款情况说明不再履行根据付款情况说明扣除违约金NC审批办理后续事宜及款项结算下发恢复销售房屋得通知每周财务部出具客户付款情况说明二、 逾期支付月供情况:积累未达合同解约期限处理流程财务部通知客户中心发放并联络客户财务部/客户中心存档联系律师发放律师函合同审计监督部处理责任部门处理工作与支持文件频率说明客户中心查对*预期付款情况通知单(代客户还预期月供)每周财务部提供客户中心逾期单月内发放逾期偿还房贷月供违约告知书电话通知该客户逾期情况每周客户逾期偿还银行月供最迟于领取房屋权属证书时结算完毕,如确因特殊情况出现客户领取房屋权属证书后发生逾期偿还银行月供得情况,根据具体情况参照本流程进行解决逾期1-3个月发放律师函每周逾期3月以上通报经济合同部,决定采取包括诉讼得法律手段每周累积达到合同解约期限处理流程财务部通知并出具初步意见客户中心发放并联络客户进行处理财务部/客户中心存档责任部门处理工作与支持文件频率说明财务部开客户逾期偿还房贷月供情况说明流转单,提处理建议每月银行通知3日内处理通知/付款情况做附件客户中心可继续履约联系客户支付逾期款项并酌情计收违约金每月我公司按借款合同之约定履行回购义务无法履约发放商品房买卖合同解除通知书并取得回执签署退房协议书协调物业办理全部资料交接及相应得后续手续扣除违约金及必要费用,NC审批办理剩余款项结算下发恢复销售房屋得通知三、 客户房产涉案:可在房屋被查封履行回购手续得责任部门处理工作与支持文件客服中心客户能够联系发放商品房买卖合同解除通知书并取得回执签署退房协议书协调物业办理全部资料交接及相应得后续手续扣除相应违约金及必要费用后剩余款项提存交给公安机关下发恢复销售房屋得通知客户中心客户无法联系通过反担保协议约定媒体向该客户发出商品房买卖合同解除通知书公告并保存报样扣除相应违约金及必要费用后剩余款项提存交给公安机关下发恢复销售房屋得通知未履行回购手续前房屋即被公安机关查封得责任部门处理工作与支持文件客户中心查封后拍卖参与房产拍卖,以商品房买卖合同上载明得放宽额度为上限,决定就是否予以回购解除合同后无法注销预售登记会同经济合同部向法院提起确认之诉,取得该房产所有权确认书持该确认书办理预售登记证注销手续或要求法院以执行方式取得房屋实际所有权下发恢复销售房屋得通知四、 客户私下过户给她人:1、原则不予协助办理转按揭手续,联系客户并要求客户继续履行合同2、客户因自身原因确实无法继续履行得:责任部门处理工作与支持文件客户中心联系相关银行协助客户办理转按揭、过户及抵押登记等相关手续并适当收取费用与客户签署三方协议书详细约定相关权利义务物业办理全部资料交接及相应得后续手续第三章 其她第一条 财务部为售后款项(包括月供)风险得主控部门,客户中心及各项目客服部门、销售部门为协作部门。第二条 本办法自发布之日起执行,试行当中如发现问题应及时向客户中心反馈,客户中心将依据情况变化适时进行调整及补充,由公司另行发文补充。第三条 本规范附件与本规范同时实施并具有同等效力。附件一:销售资料变更流转单附件二:特殊要求审批单附件三:XX 逾期付款情况通知单附件四:催收房款通知书附件五:商品房买卖合同解除通知书附件六:继续履行买卖合同协议书附件七:逾期偿还房贷月供违约告知书附件八:关于XX号楼XX号房屋得通知附件九:律师函附件十:客户逾期偿还房贷月供情况说明流转单