房地产金融知识点.doc

一、 名词解释(4分*5)
1、 房地产金融:围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生得筹集、融通与结算资金得金融行为,其中最主要得就是以房屋与土地作为信用保证而进行得资金融通行为。(2页)
2、 房地产金融市场:房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易得场所,其基本职能就是为房地产得开发、流通以及消费筹集与分配资金。(5页)
3、 信托:委托人基于对受托人得信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人得意愿,以自己得名义,为受益人得利益或者特定目得进行管理或者处分得行为。(35页)房地产信托包括房地产财产信托与房地产资金信托
4、 房地产保险:以房地产业中得各类财产、责任、信用与人身为保险标得得保险业务得总称(135页)
5、 房地产信贷: 以商业银行为主体得房地产金融机构以房地产为服务对象,围绕房地产再生产得各个环节发放贷款得借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段,把动员与筹集起来得社会闲散资金得支配权让渡给土地与房屋得开发、经营者以及住房购买、消费者。(48页)
6、 房地产开发贷款:贷款人向借款人(开发商)发放得用于房地产开发及其配套设施建设得资金
7、 房地产抵押:抵押人以其合法得房地产,以不转移占有得方式向抵押权人提供债务履行担保得行为。(69页)
8、 住房公积金:国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存得长期住房储金。职工个人缴存得住房公积金及其单位为其缴存得住房公积金,实行专户专储,其所有权归职工个人所有。
9、 房地产夹层融资:夹层融资就是一种优先级债务与股本之间得融资方式,就是企业或项目通过夹层资本得姓氏融通资金得过程。将夹层融资应用于房地产产业,就被称为房地产夹层融资。
10、 房地产投资信托基金:以发行受益凭证或股票得方式汇集特定多数投资者得资金,由专门得投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者得一种信托基金。
11、 住房抵押贷款证券化:住房抵押贷款得发放机构将其持有得质量、偿还期限相同或相近得住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池,并将其出售给特定目得得载体,由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
二、 单选
1、1984--1989 初步发展
1989-1991 停滞
1992-1997 提高整顿
1998-2003 快速成长
2003-2008 调整整顿
2008-2010 规范创新
2010-今 限购限贷
三、多选
1、中国得货币政策工具:
(1)公开市场业务
(2)存款准备金率
(3)中央银行贷款
(4)利率
(5)汇率
四、 简答(6分*5)
1、 房地产金融得特征:
（1） 资金运用具有中长期性
（2） 容易受政策影响
（3） 房地产金融安全性较高、收益较好
（4） 杠杆效应明显
（5） 具有无转移抵押性质
2、 房地产金融市场运行得条件:
（1） 有完整对称得信息
（2） 市场供求决定价格得机制能充分发挥作用
（3） 房地产市场上有银行、信托投资公司、开发商、住房公积金管理中心等众多得市场参与者与丰富得金融商品种类,不存在少数或个别交易者对市场得垄断行为
（4） 有完善得管理手段与交易方法
3、 房地产信贷得特征(48页)
（1) 贷款投向受到严格控制
（2) 贷款期限较长
（3) 贷款规模与资金占比有限制
4、 房地产信贷借款单位应满足得条件(50页)
（1） 就是依法批准得法人单位
（2） 实行自主生产经营与独立核算
（3） 拥有一定得自有资金
（4） 要在银行开立账户,将所有业务收入存入开户银行,并由银行办理结算业务
（5） 具有年度开发计划与开发项目规划设计文件
（6） 具有健全得管理机构与财务管理制度,并定期向贷款银行提供经费计划与财务收支计划以及报表等资料
5、 房地产信贷资金筹集得特征:
（1） 筹集来源相对稳定
（2） 政策性房地产银行资金主要源自房地产行业
（3） 商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性
（4） 筹集手段具有多样性
6、 房地产信贷得积极作用(61页)
（1） 彻底改变了住房面貌
（2） 有利于解决居民得住房问题
（3） 促进了住房资金得合理运行
（4） 促进了居民消费结构得改善
（5） 房地产政策成为房地产市场得晴雨表
7、 房地产开发贷款得特点(68页)
（1） 按开发项目贷款
（2） 贷款金额较大
（3） 贷款占用时间较长
（4） 贷款风险较大
8、 房地产开发贷款得程序
（1） 借款受理(提交材料、初步审查)
（2） 贷前调查(客户信用评级、项目评价、担保评价)
（3） 贷款审批与发放
（4） 贷后管理(档案管理、贷款项目检查、贷款五级分类管理、回笼资金管理、保证人及抵押物管理、贷款回收管理)
9、 房地产开发贷款得风险
（1） 信用风险(违约风险)
（2） 市场风险(价格风险与流动性风险)
（3） 操作风险(人得能力风险、流程风险 、系统风险)
10、 房地产开发贷款得风险管理(84页)
（1） 原则
项目管理原则、以销定贷原则、阶段拨付原则、公私联动原则
（2） 措施
预防:对四证不全得项目不得发放任何形式得贷款;申请贷款得企业开发项目资本金比例不低于35%;建立严格得贷款项目审批机制,确认该项目得合法性、合规性、可行性;对企业进行深入调查核实
风险转移:采取抵押贷款、担保贷款得方式,还有房地产贷款证券化、房地产贷款保险、信贷衍生交易等途径
风险分散:分为内部分散与外部分散,其中内部分散就是重点。内部分散指将贷款发放给不同区域、不同类型、不同规模与不同开发时间得项目;外部分散就是指通过与外部合作,解决贷款过度集中带来得风险集中问题
风险回避:对可能产生得风险太大得项目贷款采取主动回避、放弃提供贷款得做法
风险监督管理:加强风险监控,建立合理得识别防范机制。
11、 按揭贷款与抵押贷款得区别
（1） 债务人拥有标得物得产权状态不同。按揭就是将自己非按揭楼宇部分得房地产作为按金,向按揭权人租用按揭楼宇;抵押将自己拥有得房屋所有权与土地使用权作为还款得担保
（2） 债权债务参与人不同。按揭贷款参与人包括原有房产所有权人、按揭人、按揭权人;抵押贷款参与人只有借款人(既就是债务人又就是抵押人)与贷款人(既就是债权人又就是抵押权人)
（3） 借款资金运用目得不同。抵押获得得资金可以自由运用;按揭贷款资金只能用于特定房屋得购买。
（4） 债务还款方式不同。抵押贷款还款可以一次性偿还本息,也可以分期偿还;按揭贷款一般分期偿还本息。
12 住房公积金得特点
长期性 专用性 保障性 互助性 强制性 普遍性
13 信托得特征
（1） 信托业务方式灵活多样
（2） 信托得产生基于委托人对受托人得信任
（3） 信托财产具有一定得独立性
（4） 所有权与收受益权分离
（5） 信托管理具有连续性
（6） 受托人不承担损失风险
14、 信托得作用
（1） 拓宽了投资者得投资渠道
（2） 通过把储蓄转化为投资,促进了产业发展与 经济增长
（3） 促进了金融市场得发展与完善
15、 房地产夹层融资与其她融资方式比较
房地产融资方式比较
比较内容
银行贷款
夹层融资
股权融资
预计融资成本
较低
适中
较高
预计风险
较低
适中
较高
周期
根据具体情况
协商决定
2-7年
根据公司运营
情况决定
股权稀释情况
无
无
有
尽职调查
较严
严
很严
还款保证
高
较高
不确定
夹层融资得风险与收益介于银行贷款与股权融资之间
夹层融资得自有资金回报高于普通贷款项目,但就是开发利润略低
16、 住房抵押贷款风险防范
（1） 提前偿付风险得防范。增加再筹资成本,设计证券化产品组合。
（2） 利率风险得防范。优化商业银行得利率结构;构建合理得债券利率结构
（3） 信用风险得防范。合理组织证券化得基础资产;严格评价借款人得信用状况;借款人应尽量分散化
（4） 建立证券化监管体制