年度11月南京房地产市场调研报告样本.doc

月报市 场 拓 展 部 本月南京房地产市场概况经过国家一系列政策调控,现在南京房地产市场出现了浓重而又少有观望气氛, 楼市传统“金九银十”没有出现往年火爆气氛,本月初也是经历了楼市“草十一”.江宁江北依旧占据着全市认购量和交易量霸主地位.在部分新楼盘甚至出现了许久不见“团购”、“优惠”现象.进入到年底,因为房贷额度紧缩,部分开发商、 代理商对市场并不看好, 9月，国土资源部再下重锤，要求从11月1日起，不付清土地款，就不能拿到建设用地使用权证书。而在此之前，开发商能够分期付款、分期办证。这一政策假如强制实施，对开发商现金流影响很大,尤其对中小房地产企业生存是个不小打击.另外,开发商资金链也正面临着严峻考验。部分开发商急于将手中存货变现，不再“捂盘”，以求快速回笼资金。据统计，11月推出新盘已达20多家，除了大量新盘以外，很多老盘也纷纷推出新房源，7、8月间“一房难求”局面已成明日黄花。江北板块、城北板块和江宁板块三足鼎立,在三强板块中,传统两强即江北板块和江宁板块全部有所下降,江北板块即使还是认购冠军,但只有648套成绩,至于江宁板块,即使多家楼盘发力,也仅保持了633套认购量.以前,两大板块单日认购量曾数次达成二三百套,不过以后开始滑坡。沉寂多时城北板块开始异军突起,伴随新盘亮相,该板块以认购500套不俗战绩成为11月19日至11月25日最热销区域之一,仅艺郡临枫一家楼盘一周就卖了300套房源。近期南京多家楼盘有意开盘,江宁板块有东渡国际青年城、东方龙湖湾、江山星汉城;江北板块有江岸水城、泰山天然居;河西板块有银河湾福苑、第七大道、嘉业阳光城二期云景苑、宋全部美域二期;城中板块有凯润金城、观城等. 艺郡临枫、康桥水岸和东郊小镇等楼盘也立即有新房源上市。 “金九银十”各大板块详情回顾城中板块：小户型楼盘受追捧 满是高级房城中板块“金九银十”总销售情况是：认购1393套，成交848套。这么成绩在全市板块第六位，次于江宁、江北、城北、河西及城东板块，仅好于城南和仙西板块。销售排行榜上，高级楼盘依旧占据主力，其中不少主打小户型酒店式公寓楼盘跻身TOP10。长江路九号街区凭借其稀缺地理位置以218套销售量稳稳地坐上了城中楼盘冠军位置。紧接着是万豪中心公寓、中环国际广场、凤凰和鸣苑、五岳颐园（金陵大公馆）、天安恒隆花园等，这些主打小户型楼盘受到了不少购房者追捧。位置好、总价较低、投资价值凸显，仍是购房者考虑城中楼盘关键原因。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城中长江路九号2182城中万豪中心公寓1483城中中环国际广场1454城中凤凰和鸣苑985城中金陵大公馆88城南板块：“金九银十”冷清收场 鲜有新房源上市城南板块冷清收场，“金九银十”里，认购514套住宅，成交355套，这么成绩单还不如较远六合、溧水板块，是江南八区中销售量最少板块。销量不景气关键源于供给量不足。过去两个月里，城南有房源可售楼盘也不多，每次开盘全部引来了不少对城南感爱好购房者。仁恒翠竹园三期、蓝岸尚城、亚东国际公寓分别以156套、125套、67套销售量摘得城南板块销售前三甲。其它在售楼盘销量则寥寥无几，城南板块存在严重“供水不足”现象。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城南仁恒翠竹园1562城南蓝岸尚城1253城南亚东国际公寓674城南良城美景205城南南京宁南汽配城18河西板块： 房源“青黄不接” 认购1648套，成交2324套，9、10月份河西板块交易量远没有去年那么火爆。其中9月认购952套，成交2106套；10月河西认购696套，成交588套，交易量呈下滑趋势。 实际上，交易量走低是因为河西板块房源上市量不大。龙江板块仅正大滨江瑞景家园等极少新盘上市，奥体板块房源也展现“青黄不接”局面。新盘宋全部美域赶在“金九银十”尾巴开盘，开盘当日全部售罄。“房源紧俏”“排队抢购”成为奥体楼市注脚。临多年尾河西，宋全部美域二期、融侨中央花园、天启花园还将深入加推房源，银河湾福苑、金奥大厦、宏普捷座等纯新房酝酿开盘。部分小区商铺也蠢蠢欲动，金马郦城有望在年底推出临近奥体镏金旺铺。和此同时，所街区域因银河湾福苑、金地集团所街项目和凤凰所街项目，让这里成为未来河西楼市新亮点。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1河西中泰国际广场5672河西西堤国际5113河西奥体新城丹枫园3484河西万科光明城市2565河西朗诗国际街区235江宁板块：“金九银十”含金量高 含金量最高两大板块之一江宁共认购6640套，成交4443套。其中9月认购3426套，成交2106套，10月江宁认购3214套，成交2337套，总交易量两个月基础持平。 “金九银十”江宁新推房源并不多，纯新盘上市有天泽苑、金东城雅居等，文化名园四期上筑、合家春天二期、托乐嘉街区、东郊小镇、银河湾紫苑等老盘发新枝供给市场，新盘上市往往遭遇抢购。二手房和一手房价格差在金九银十愈加显著。首先，7月万科在江宁牛首山河天价拿地，让大家对江宁房价猜想更进一筹；和此同时“一房一价”新政让一手新房价格核不上去，部分楼盘所以推迟上市。在二手房价格比一手房价格普遍偏高情况下，江宁一手住宅出现抢购，部分楼盘不得不选择凌晨开盘。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1江宁明月港湾4372江宁东郊小镇3813江宁银河湾紫苑3054江宁左邻右里2755江宁金东城雅居235城北板块：众新盘上市，城北金秋很热闹 城北认购1726套，成交1220套。是继江北、江宁、河西外第四大热销板块。上六个月赢得“捂盘”之名城北在9、10月有多家楼盘上市。包含卢龙山庄、浅草明苑、第七站、艺郡临枫等在内楼盘全部已正式开盘，在五塘广场金域中央也已解禁开盘。但开盘楼盘所推房源并不充盈，蓄积数月各家均仅有百套左右房源上市，整体上城北仍呈供不应求局面，购房者常埋怨“买不到房”。而城北房价也对应上了一个台阶。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城北阳光聚宝山庄2812城北金域中央2493城北卢龙山庄2294城北美达浅草明苑1075城北赞成.湖畔居 65江北板块： 金九银十后，桥北现隐忧9、10两月江北共认购6877套，成交5478套，在总量上仍是全市板块冠军，交易量占到南京全市成交总量1/3以上。实际上，进入下六个月以来，江北（尤其是桥北）上市量庞大，上六个月时购房者通宵排队“抢房”一幕已不再上演。桥北明发滨江新城、天润城、旭日上城、金城丽景、江岸水城、天华绿谷等老盘、新盘集中推房，销售态势呈长缓型发展。值得一提是，久违打折送礼现象在这个秋季南京楼市，落脚点，正是江北。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1江北天润城6382江北明发滨江新城4603江北威尼斯水城4164江北旭日上城3985江北江岸水城309近期,政府计划实施长江大桥单双号通行,该方案一出炉,江北房地产开发商一片缄默,现在江北楼市最活跃 、价格最高也就是大桥以北五六家大盘,因为大桥是无偿桥,而且该片区现在离主城区最近,发展最快,价格也已经达成4500至5000元/平米.此举给江北楼盘销售带来心理影响可能大于实际影响.新方案正在征求意见,楼盘销售短期内“受伤”将不可避免，这有利于平抑当地房价，加之近期桥北片区楼市供大于求，当地房价可能会出现显著回落。城东板块：老盘新推成主打 9-10月份，城东板块共认购1433套、成交1464套。和其它板块相比，城东板块在售楼盘偏少，关键以老盘为主，如鸿意星城、万达紫金明珠、天泓山庄和8月份相继开盘德基紫金南苑和宏图上逸园。 “金九银十”交替时期，城东板块有部分楼盘推出房源量比较可观。德基紫金南苑在9月27日推出了326套房源，宏图上逸园28日紧接着推出36套房源，钟山美庐29日公开22套别墅，鸿意星城二期也陆续推出部分房源这段时间推出房源，组成了城东板块“金九银十”销售量。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城东德基紫金南苑3372城东万达紫金明珠2323城东银城东苑1984城东栖霞建设栖园1245城东宏图上逸园112 仙林板块：低密度住宅集中成交期 现在，仙林板块进入了低密度住宅时期。9-10月份，仙林板块总体销售量居全市各大板块末位，认购量283套、成交量241套，户均面积均在150平方米以上，销售关键集中在大户型住宅和别墅类房源。 仙林板块9-10月份销售关键集中在栖霞建设栖园和山水风华推出别墅项目，其它大盘这段时间均无房源上市，尤其是一般商品房住宅更是紧缺，这部分房源将集中在今年年底放量。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1仙林新城尚东区1222仙林亚东城833仙林东方天郡634仙林钟山美庐215仙林赛世香樟园16 分析：回顾9 、10 两月份，江宁浦口不管在认购套数还是在成交套数上在南京整个市场中全部占有绝对地位，河西即使在认购套数低于城北板块，但在板块成交套数上却远远高和城北板块。这其中政府政策引向作用不容忽略。另外,十一月份河西拍卖几块土地,商业用地占了较大比重,未来河西生活配套设施将深入完善.11月12日18日认购套数及成交套数分析：从表中不难看出，十一月份认购套数和成交套数之间反差较为显著，这关键和国家政策影响相关，老百姓购房情绪冷淡，成交套数显著低于认购套数，这其中退房占了一部分。市场种种迹象表明房价会跌，而价格涨跌分水岭何时会出现并不明朗。另外开发商捂盘现象少了，十一月份市场供给量很充足，其中有不少楼盘提前开盘。南京房地产市场新规和影响公积金贷款门槛抬高具体：今年1月起，南京市个人住房公积金贷款审批工作实施新政策。购置单价在1万元平方米以上住房，或购置独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超出3米住宅，暂不发放公积金贷款。同时，公积金贷款计算公式中还贷能力系数由0.45调整为0.30。今年9月起，夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款，再购房暂不能办理公积金贷款。同时，个人还贷能力系数由调整为0.2。 影响：市住房公积金管理中心相关人士表示，作此调整是为了愈加好地顺应国家宏观调控要求。政策调整后，公积金贷款门槛大大提升，显著抑制投资性购房需求，保障首次置业者。同时，还贷能力系数调整，使得相同情况下市民可贷总额也大大下降。业内普遍认为，公积金新政出台，是收紧银根又一表现。今年内连续5次加息具体：最近一次加息，是今年9月15日，十二个月期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行7.02%提升到7.29%；其它各档次存贷款基准利率也对应调整。3月，5月，7月，8月，9月，今年内央行五次加息，十二个月期贷款基准利率年内已累计上调1.17%。影响：加息影响是依靠开发贷款房地产开发商，和购房人两大主体，而它们直接影响恰恰是楼市供需关系。现在，业内有教授认为，央行年内还有可能第6次加息。即使频频加息关键是针对最近整个投资相对过热情况，但对处于关注焦点楼市来说，无疑也是分量不轻。建存款准备金率年内8次上调具体：10月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，至13%，达成多年来历史高点。这是央行年内第八次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，现在已达13%。影响：央行表示，此次上调存款准备金率是为了加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增加。目前经济问题中最大问题在于流动性过剩，而且在央行数次使用货币政策以后，对于流动性问题还未得到缓解。业内人士分析，数次上调存款准备金率，也是紧缩房地产企业贷款信号。毕竟，可流动资金少了，银行能够发放贷款也就少了。第二套房首付及利率提升具体：9月27日，中国人民银行、银监会公布通知明确，对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套含以上住房，贷款首付款百分比不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布同期同档次基准利率1.1倍，而且贷款首付款百分比和利率水平应随套数增加而大幅度提升。影响：“927房贷新政”楼市影响是比较显著。商品房市场热度有所降低，二手房市场则出现挂牌量急剧上升现象，原先没有多少还价空间二手房市场，正展现由卖方市场向买方市场过渡趋势。房贷新政，有效抑制是第二套及以上投资性购房需求。近日，部分银行又对二手房、商铺停止发放贷款，金融调控政策正一步步显威。严格房地产开发贷款管理具体：在“927房贷新政”中，同时对房地产开发贷款管理提出了新要求。对项目资本金全部者权益百分比达不到，或未取得土地使用权证书、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证和施工许可证项目，商业银行不得发放任何形式贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实含有囤积土地、囤积房源行为房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置年以上商品房，商业银行不得接收其作为贷款抵押物。影响：此要求从严把开发贷款角度，对囤地、囤房行为作出了严厉打击。南京“新十条”打击拒售具体：今年4月，一份举足轻重文件相关规范房地产市场秩序加强市场管理要求出台。针对今年上六个月南京房地产市场存在囤房惜售等种种违规行为，南京市房管部门累计列出了十条要求和处罚方法（俗称“新十条”）。“新十条”中有多个亮点，如开发商不得提前排号、发牌、发放VIP卡；开发企业在申领销售许可证时，必需明确开盘销售时间，领证后30天内必需开盘，如未按时开盘或开盘后有拒售行为，其取得销售许可证作废；停盘解禁时严禁涨价，等。影响：今年上六个月，南京楼市出现部分现象，比如屡现排队买房，有些人在网上以两万元炒卖房号，河西一家楼盘以在建工程抵押等理由拒绝售房等等，变相“囤房”和炒房问题有所抬头，还有开发企业以发放VIP卡等形式违规圈钱等。“新十条”打击力度还是相当大，以后翠岛花城涉嫌拒售被通报批评和金域中央停盘事件，全部在南京楼市起到了震慑效应。“一房一价”调控显效具体：今年5月，市物价、房产、国土、税收、工商等部门联合颁布相关深入加强房地产市场管理意见，要求全部一般商品住房（含政策性住房）在销售时必需严格实施“一套一价”明码标价制度，遵照楼层、朝向、环境等差价代数和为零标准，定价并销售。房地产开发企业不得私自突破价格部门已核定销售价格，如需变更必需经过价格部门重新核定。另外，在8月市政府举行新闻公布会上，主管部门深入明确指出，因为有意囤房增加成本将不被核入房价。影响：“一套一价”无疑是今年南京出台最有影响力新规，严格审核开发成本，在南京和全国全部引发了强烈反响。经过近六个月实施，该政策已经见效。今年9月，南京房屋销售价格同比上涨6.6%，低于8.9%全国平均涨幅，在国家发改委和国家统计局调查全国70个大中城市中排名第34位。市物价局房地产价格处相关人士分析说，南京房价涨幅位次后移，表明各项调控方法正在见效。国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见出台具体：今年8月，该意见出台，首次明确提出，处理城市低收入家庭住房困难工作，要纳入对城市人民政府政绩考评。文件共22条，明确提出新建廉租房、经济适用房套型建筑面积，和上市条件。其中，新建廉租房要控制在平方米以50内；经济适用房要控制在60平方米左右。 影响：该意见是自1994年中国住房体制改革开启以来，以国务院名义直接下发第三个和住房制度改革相关文件，它能够算是中国住房制度建设又一里程碑性文件，其力度及影响均非同小可。该意见对城市中低收入家庭住房困难问题有了一个较系统处理方案，对房地产市场发展将产生深远影响。预售款专户监管制度建立具体：把市民预购商品房钱纳入严格监管范围，预防交易风险。南京市商品房预售款监管措施于10月1日起施行。细则要求，预售款必需当日进账。监管银行严格实施专款专用，对所收取房款（含按揭贷款），按形象进度计划向开发商提供建设资金。对违规行为，有严厉处罚方法。新版二手房买卖协议启用具体：今年9月起，南京二手房交易启用新版协议。和老版相比，新版协议关键新增了二手房网上交易和资金监管两项内容。其中，不管买卖双方选择何种房款交割方法，中介企业均不得以任何形式代收代付房价款。影响：这两个要求，一个是针对商品房预售款，一个是针对二手房交易款，出发点全部是防范交易风险出发，管住市民“买房钱”，预防开发商或中介挪用，造成“烂尾楼”或中介卷款现象产生。物权法正式生效具体：10月1日，物权法正式实施，其中和房地产相关内容关键包含以下几条：第一，建筑区划内绿地、道路和配套如会所归属问题；第二，明确业主对建筑物专有和公有问题；第三，业主对其全部物享受权利；第四，住宅用地70年后可续约；第五，相关征地拆迁赔偿问题；第六，对不动产统一登记要求。影响：很多业内人士认为，第一、第四或将直接对房价产生影响，因为关系到未来购房者购房成本和开发商开发成本组成。物权法出台和实施更多是一个法律依据，对征收物业税等一系列具体方案实施含有了操作基础。”严格控制出让土地规模具体：在8月召开“加强土地出让和管理工作会议”上，市国土资源局强调，以后南京将合理控制出让地块规模，标准上在100亩至200亩之间。影响：南京市国土资源局相关责任人说，控制出让地块规模是南京土地出让一个趋势，能分开一定要分开，以确保开发商在合理开发周期内开发完成。同时，坚持以净地方法出让土地，让开发商拿到土地后即可盖房子，加速形成有效供给。在土地出让协议中明确土地开发时限，超出开发时限仍未开发完成，将收取土地违约金。在南京，因为早期部分出让地块规模过大，开发商分成数期开发，人为拉长开发周期，造成土地在开发商手中囤积。开发周期限定在年左右具体：和控制出让土地规模同时提出，使单幅地块开发周期限定在3年左右。影响：市国土局相关人士指出，要确保上市房源量，增加土地供给量不是处理房源供给量根本，促进出让土地立即转化为房源至关关键。假如项目动工后开发进度迟缓，以前没有相关要求具体制约。但开发周期控制在3年左右后，就要求从土地交付到楼盘达完工验收，在三年左右，以确保土地立即开发，转化为上市房源。拿地不得“分期领证”具体：今年9月，国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权要求，深入严格和规范土地招拍挂制度，收紧土地融资，严控土地开发期限，其中明确要求：“未按出让协议约定缴清全部土地出让价款，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳百分比分割发放国有建设用地使用权证书。”该法规将于11月1日起正式实施。影响：该政策实际上提升了开发商进入土地市场门槛，对于开发商资本规模要求显得更高。其次，假如土地款必需一次性全部付清才能办证话，“地王”将极难再出现。近期土地行情南京市下六个月以来已成交43幅地块，加上已列入出让计划17幅，下六个月成交地块数量，将大大超出上六个月49幅。市国土局相关人士表示，这跟下六个月追加了100公顷一般商品房用地供给计划密不可分。 江宁土地供给量再加大 南京市新推这7幅预告出让地块，分别为：红山路地块，50248.3平方米；江宁区秦淮路以北、利源路以西地块，3000平方米；江宁区双龙大道以西、金马湖以南地块，70000平方米，其它公共设施用地和商业办公、居住混适用地，70000平方米；江宁区城东路以西、科健路以北地块，居住、商业混适用地，70000平方米；江宁区新城大道以南，燕湖路以西地块，商业用地，30000平方米；江宁区天印路以东、上元大街以南地块，居住、商业办公用地，50000平方米；江宁区北沿西路(原自来水厂)地块，居住、商业办公用地，100000平方米。 因为在本月16日土地出让会上，江宁刚刚成交了13幅地块。近期供给量显著加大。 前三季供地可建300万平方米“小套型” 年内还将举行土地出让会，现在确定，包含11月23日、12月6日和12月12日三场，共有17幅地块将公开出让，实际出让面积总和约为142万平方米。年内不排除还会新挂牌地块可能。 其中，比较引人注目标是，下月6日，仙林将有两幅超大面积住宅用地对外出让并上市。一幅实际出让面积是34.6万平方米，底价18.6亿元；还有一幅实际出让面积是33.2万平方米，底价是15亿元。同时，仙林还有两幅相对较小地块出让。依据最高容积率估算，这4幅地块累计总建筑面积将达成150万平方米左右。这幅地块出让条件中全部要求，90平方米以下套型百分比不低于45%。 在住宅用地供给中，有计划地增加90平方米以下套型住房土地供给量，是今年南京市区土地出让一个特点。今年前三季度，南京市成交地块有32幅要求了90平方米以下套型住宅限制。这32幅地块实际出让面积340公顷，可建住宅544.3万平方米，可形成90平方米以下套型住宅296.6万平方米，中小套型地块供给已成主流。地块小规模出让好处小地块出让竞买资金少，给了部分中小开发商拿地开发机会，部分名不见经传房产商也敢来拿地了。但这些地块竞买人当中，却没有了大开发商身影，拍卖猛烈程度比过去大大降低，通常经过三四十轮就拍出。由此，有业内人士担心这么会降低竞争效力。控制单宗土地供给规模，以增加土地供给宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，预防部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成垄断。南京土地市场推小地块做法符合国家政策要求和地方实际。伴随城市范围扩大、新城市边界不停延伸，自然会在城市内部出现众多有待再开发细小地块，在城市外围再出现有待开发大幅土地，这就使一个城市房地产开发不可能形成以单纯大盘为主，或小盘为主格局。这种共生局面，能够使大盘和小盘做到优势互补。南京市国土资源部门近期所推住宅用地面积以不足100亩为主流，且起始价最高也只有4亿5亿元。以一个50亩折合3万多平方米地块为例，容积率选择1.5话，整个项目标建筑面积在5万平方米左右。土地规模缩小将大大缩短项目上市时间，成交价格同比显著低于相邻大地块，老百姓最快可在十二个月内购置到这些地段低价新房，从而能够大大缓解楼市需求压力。伴随国家调控政策深入，房地产市场也正在步入稳定发展阶段。对政府来说，小地块楼盘数量增多，亦要求其土地供给计划要做得更细，这么有利于边角零碎地块开发和旧城旧村改造，有利于城市精细化管理、精细化发展，有利于将房地产行业引入良性竞争、连续发展轨道，有利于让老百姓得到更多好处。本月土地拍卖一览表(附表一)各区土地均价一览表(附表二) 未来市场趋势从今年年底中央政策走一直看，明年土地供求、税收、信贷等将是房地产市场调控关键，调控方向将是今年政策延续，但存在一定不确定性。增加供给和疏导需求将是明年楼市调控主旋律，这一点比较明确。近期建设部公布一系列政策已经表明了政府调控态度，楼市需求将被分流。廉租房是政府着力处理问题，将用土地使用权转让和公积金收益等政府资金进行处理，经济适用房将用市场和政府调控相结合方法处理，中高级商品房则用完全市场方法来分配。在供给方面，今年政府已经改变了常见收紧土地供给调控手法，大量增加土地供给，首先收回、利用闲置土地，其次加紧建设轨道交通，扩大土地利用率等。增加房地产市场土地有效供给仍将是明年政府加大力度推进调控方法。政府政策调控效果初见端倪,楼市不那么火,房价涨不动,老百姓购房热情淡,观望气氛重,开发商底气不足了,未来市场趋势并不明朗.