资源描述
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握建设用地使用权出让价格评估；
2．掌握房地产转让价格评估；
3．掌握房地产抵押价值评估；
4．掌握城市房屋拆迁估价；
5．熟悉房地产强制拍卖估价；
6．熟悉房地产损害赔偿估价；
7．熟悉房地产租赁价格评估；
8．熟悉房地产课税估价；
9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。
二、内容讲解
第二节 房地产转让价格评估
一、房地产转让价格评估的特点
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让估价特点主要表现为：
（1）从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。
（2）从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。来源建设工程教育网
（3）从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。来源建设工程教育网
二、房地产转让价格评估的常用方法
房地产转让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。
（一）市场法
由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此市场法是房地产转让价格评估普遍采用的一种方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时，选取的市场交易实例必须具有可比性，即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。
（二）假设开发法
对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值，通过剔去建筑物部分或续建设部分价值，得到土地或在建工程价格。来源建设工程教育网
（三）成本法
当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。
（四）收益法
对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用收益法进行估价。
（五）基准地价修正法
基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。
［案例3-2］
××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产转让价值估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价范围界定
估价对象为位于××市××区××街1号××大厦的l～3层裙楼与A座塔楼的11～28层房地产。根据《关于发布××内土地级别及土地出让金标准的通知》（××发（2005）68号）规定，估价对象坐落地点为一级二类地，属公建集中区。估价对象临街状况为：东侧为已建成建筑，距离××路100m，西临××路，北侧距离××街100m，南侧××街。来源建设工程教育网
根据委托人提供的部分设计图纸和相关资料获知，××大厦原用途为集商场、公寓和写字楼于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，建筑总面积为83594．27㎡。其中地下二层为人防工程，建筑面积8126．76㎡；地上l～3层整体设计为商场，建筑面积为16685．37㎡；塔楼A座为28层，设计为大户型公寓，建筑面积22955．5㎡，B座为33层，设计为写字间，建筑面积、35826．64㎡。项目总占地面积8318．72㎡。
××大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。
本次估价对象的具体范围是：××大厦1～3层裙楼（建筑面积为16685．37㎡）和A座塔楼11～28层（建筑面积16527．96㎡）房地产。
（二）权属调查来源建设工程教育网
根据委托人提供的相关资料，估价对象权属状况说明如下：
1．土地使用权取得情况。根据委托人提供的国有土地使用证资料，××大厦土地使用权情况为：
（1）公建用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，用地总面积为5788．36㎡。
（2）住宅用地：用地单位：ABC房地产开发公司。土地使用期限为70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《国有土地使用证》编号为×××××号，住宅用地总面积为2530．36㎡。
2．《建设用地规划许可证》。编号为××，用地单位：ABC房地产开发公司。
3．《开工报告》。申请开工时间为1994年6月15日，，开工报告编号为××××。
4．××省高级人民法院判决书（编号××［2000］×××号）。判决××大厦裙房以及塔楼A座11～28层抵债给××银行（委托人）。
（三）实物状况
1．裙楼
（1）平面布置
根据图纸资料与实地查看，为充分利用地形条件和沿街状况，估价对象裙楼1～3层平面均为矩形布置，裙楼各层面积相同，东西宽约54m，南北长约100m。塔楼位于其上南北两端，南端为A座，北端为B座。
裙楼原设计为整体经营的大型商场，层高4．5m，大厅中间原设计有通往地下一层和地上；、三层的电梯。A座塔楼原拟设高层电梯3部，其正立面（正南向）临××街开设出入口和前厅；B座塔楼原拟设高层梯4部，其正立面（正北向）临××街开出入口和前厅。裙房西侧临××路，设置大型出入口和前厅，建筑后退道路红线25m，可形成100个车位的室外停车区域，东侧与已建成建筑之间有6m宽的道路，与该大厦北侧道路连接，可设置进入地下人防工程楼层的出入口。
（2）外装修
南女面：属A座正立面。首层开设大型出入口，两侧为弧形浅红色磨光花岗岩。门两侧与上部为黑色磨光花岗岩，其二、三层中间安装竖向黄色滤光玻璃窗，上部、两侧及窗间外墙面为黑色磨光花岗岩，其顶部墙面及檐头为浅红色磨光花岗岩。
西立面：为裙房正立面，大门前为四柱方形雨篷，大门两侧一层为干挂黑色磨光花岗岩和黄色滤光玻璃窗，正西立面二、三层安装竖向黄色滤光玻璃窗，窗顶部为圆弧形。其余部位外墙面均为石材。
北立面：为B座正立面，设大型出入口。其二、三层安装黄色滤光玻璃窗，其余一至三层外墙面做法同南立面。
东立面：首层多为磨光花岗岩饰面，开设出入便门、修筑台阶，花岗岩石材镶铺台阶面层，粘贴挡墙立面，外窗为带形窗。二至三层贴黄色釉面砖，为便于通风采光，外墙面安装悬窗和带形百叶窗与采光窗。
（3）内装修
首层：地面全部为理石，部分内墙面已干挂花岗岩饰面，踢脚为黑色花岗岩。首层大厅承重圆柱共24根，均已做花岗岩饰面。承重方柱为22根、矩形柱2根，未装饰。首层裙楼顶部原已安装吊顶轻钢龙骨，架设了通风管线和布线槽。经实地查看，已安装管线均有一定程度的锈蚀并已拆除较多；裙楼设楼梯多部，均为双跑梯，踏步已铺设理石板，未安装楼梯安全栏杆。楼梯间墙面已干挂理石板。
二层：内墙面未作装饰，现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，大厅圆柱8根，其表面已干挂理石，其余柱均未做装饰。二层主梁尺寸为800mm×300mm，二层楼梯间为干挂理石，楼梯踏步铺理石板，楼梯间墙面、顶棚刮大白。
三层：现浇钢筋混凝土楼板未做找平层，承重柱情况同二楼。楼层顶部有少量吊顶龙骨；楼梯板踏步为大理石，楼梯间墙面、顶棚刮大白。
2．塔楼A座11～28层
（1）平面布置
根据图纸资料与实地查看，A座塔楼11～28层平面布置相同，各层建筑面积相同，用途均为住宅。各层平面分别有三室一厅一厨二卫套型4户，二室一厅一厨一卫套型2户。标准层建筑面积为918．22㎡，层高2．8m。
（2）外装修来源建设工程教育网
四周外墙面为釉面砖，窗户为黄色滤光玻璃，塔楼顶部檐口处为花岗岩挑檐。
（3）内装修
客厅、房门为木制门框，混凝土地面未找平。墙面、顶棚刮大白。外窗为黄色滤光玻璃。给排水管线等未安装。
3．设施设备
电梯未安装；室内供水管线已安装，但锈蚀严重；室内供电管线未配线，灯具未安装；室内热水采暖管线已安装，但锈蚀严重，采暖设施未安装。
四、估价目的
为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格。
五、估价时点．2006年9月15日，与注册房地产估价师完成对估价对象实地查看之日相同。
六、价值定义
本报告采用的价值标准为市场价值标准，、即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则
本报告遵循的主要原则为：独立、客观、公平的基本原则，以及合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则等技术原则。
九、估价方法
估价对象为尚不具备交付使用条件的商业、居住房地产，要想进入市场，除了要在法律程序上满足房地产销售条件外，还必须完成必要的后续建设工程。根据上述实际情况，估价中拟采用假设开发法对估价对象现状价值进行分析估算。其中在分析估价对象开发完成后价值时采用市场；由于假设开发法在开发成本的计算方面与成本法估价相同，故本报告不采用成本法。本报告估价对象是按出售价格考虑，未按续建完成后出租经营分析，故本报告也不采用收益法进行估价。来源建设工程教育网
假设开发法定义：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价值的估价方法。
市场法定义：是将估价对象房地产价格与在估价时点近期已发生了交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当修整，以此估算出估价对象的客观合理价值的估价方法。
十、估价结果
估价对象在上述估价目的下于估价时点的正常市场价格为人民币（大写）壹亿贰仟捌佰伍拾万元整（￥12836000．00），单位价格为人民币3865元/㎡。
十一、估价人员×××××××××
十二、估价作业日期、
2006年9月15日至9月30日。
十三、估价报告使用期限
本报告使用期限自出具之日起一年。
××大厦裙楼及塔楼A座11～28层房地产估价技术报告（节选）
一、个别因素
（一）估价对象界定（略）
（二）估价对象权属调查（略）
（三）××大厦工程目前状况
根据委托人介绍和估价人员查阅资料及实地查看，××大厦主体工程虽然在1995年已完成主体工程，并在当时进行了室外装修和部分室内装修，也安装了部分给水、消防等管线。但由于多种原因致使工程施工中断，停建至估价时点已达10年之久。来源建设工程教育网
根据估价人员实地查看，由于××大厦因停建后多年受自然因素侵蚀影响交大，又未进行任何维护保养，致使外装修已较破旧，内部已敷设的管线也发生较严重锈蚀。所以，估价对象已发生一定程度的价值减损。因此，若使估价对象成为符合使用功能要求的房屋，须进行必要的土建改造、设备安装、室内外装修等再投入和施工，也需要对××大厦已施工外装修、部分内装修与已架设管线进行拆除。
（四）估价对象基本情况（略）
二、区域因素
（一）区域特征
估价对象所处区域为规划建设中的城市金融商务区，位于××市中心商务区南侧。根据城市规划，将由××路、××路、××街以及××街围合而成的矩形地带规划为金融商务区，以加强城市中心商务区的功能配套与辐射能力。××市中心商务区具有较高的积聚度与辐射力，商务区内集中全市70%以上的大型商务设施，有三家五星级酒店，个几栋综合性商务办公楼，有海关大厦、检验检疫大厦、国际金融大厦、平安大厦等政府事务以及大型企业办公楼等。估价对象所在的规划中的金融商务区的建设刚刚启动2年，由于为城市旧区，受拆迁以及招商等因素的限制，目前建设进程尚处于起步阶段。
（二）道路通达状况
估价对象距城市主干道××路100m左右。距Z广场l200m，距S广场500m，距G广场700m。周围道路交通便捷。如Z广场为城市中心交通枢纽，乙广场、S广场均为城市东部重要的交通型广场，这里有三十余条公交车线路以及便利的公交小客车、出租车等交通工具连接市内和附近地区。具有良好的便捷性与可及性。
（三）对外交通状况
估价对象距火车站2．5km，距港口1．0km，距国际机场33km，距长途客运站4km。
（四）基础设施条件
估价对象所在地点为城市建设成熟区，基础设施完善，配套状况已达．“七通一平”，即供水、污水、雨水、供电、通信、燃气、热力、道路等状况良好。医院、中小学校、邮局等配套能够充分满足区域需要。
（五）商服配套设施
经实地查看，估价对象西侧为多层居民楼，底层分别为烧烤店、浴池和汽车美容等；南侧为交通运输集团有限公司离退休中心楼和数栋多层居民楼。东侧为居民楼，北侧为××小学与××大厦。该区域其他基本生活设施条件也比较完善。估价对象1krn范围内的G广场、××路区域是××市东部商业区，特别是餐饮产业比较集中、发达，除了包括××酒店、××饭店、××美食城等大型餐饮物业外，还有大量的中小型特色餐饮、快餐店铺。区域内商服业种类齐全，功能完善。
三、市场背景分析
××房地产市场近几年一直保持了良好的发展趋势，尽管国家以及地方从2005年开始不断加大对房地产市场的宏观调控，但该市房地产市场总体上一直保持了较快的上涨趋势。近三年来××市房地产交易相关数据汇总见下表。
2003～2005年××市商品房交易数据汇总表表3-7
项目
2003年
2004年
2005年
交易件数（件）
364000
40217
44324
交易面积（万㎡）
364
385.8
424
交易金额（亿元）
122.2
148.2
172.8
交易单价（元/㎡）
3357
3841
4076
从上面的数据我们可以看出，近三年××市商品房交易中，无论是交易面积还是交易件数都呈现出上升的趋势。其中商品房交易面积年平均增长速度为7．93%，交易单价年平均增长速度为10．19%。
在这种形势下，由于各种原因形成的一些“半截子”工程也陆续重新启动，且取得了不错的销售业绩。例如位于××商业街的××大厦、××大厦已改造为精装修小户型高级公寓进入市场。原××国际酒店也有部分楼层改造为精装修小户型高级公寓，这些项目都取得了较好的经济效益。在估价时点位于：××街的原××大厦经改造也即将上市。估价对象所临的商务区以及所处的金融商务，高档精装修小户型公寓具有较强的市场需求能力，从2002年以来该区域以及周边区域陆续上市了一批该类型项目，如×××、×××等高档精装修小户型项目，销售情况都有不俗的表现。
估价对象区域及临近区域的高档精装修小户型公寓的购买者多是以投资为主，随着估价对象所处区域以及其他区域大量精装修小户型住宅投入市场，市场将日趋饱和，该类房屋的投资收益率有下降的趋势。根据近两年的土地出让情况以及未来的土地供应计划情况分析，该区域未来一年内不会有新建住宅项目入市，两年内将可能有三个商住项目入市。因此，估价对象在面临着挑战同时，也面临着一定的市场机会，这就需要争取时间，尽快完成改造进入市场，在销售中制定执行竞争力较强的价格策略，力求快进快出。
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。对估价对象的最高最佳使用分析应在对估价对象于估价时点的实物、区位特点进行分析评价的基础上，结合估价对象与周围环境的协调性、可改造性等方面进行。××大厦为集商业、办公、居住为一体的大型综合性房地产项目，目前已经形成的建筑物其用途在法律上是许可的，对其最高最佳使用分析只能在技术可能的前提下，考察其经济上的合理性。
根据××大厦目前的实际情况，尚不具备投入使用的能力，要想能够进入市场销售，还必须完成后续建设工程以及必要的配套工程。分析其建设改造方案，可以有三种选择：
第一种选择：是维持现有建筑设计，完成后续工程后直接进入市场。从估价对象部分的现有建筑设计、施工方案看，裙楼设计为整体商业建筑，根据城市规划以及对周围现有商业配套设施情况的调查分析，该使用功能设计难以实现。从目前的市场需求来看，在该区域内对这种大面积高档住宅的市场需求极其有限，项目销售难度很大。因此，这个方案在经济上不合理。
第二种选择：是将现有建筑拆除后重新进行设计施工。按照类似区域内现有土地出让情况看，保持与估价对象相近容积率的情况下，同类项目用地净地出让的综合地价楼面价格为3000元/㎡左右，且新设计的建筑会更加符合市场要求，能够取得更好的经济效益。但是，拆除重新建设的方案有较大政策上的困难。另外，拆除重建的方案使项目的运营时间加长至少1年的时间，市场发生变化的风险加大，也导致收益的不可预测性增加。
第三种选择：是对估价对象在现状的基础上，按照技术可能，对其外部装修、内部布局按照当前市场要求进行适当改造。同时，估价对象为主体已经完成的在建工程，现有建筑规模是经过规划允许的最大规模，是合法的，无论是从技术上还是从法律上都不能再增加规模，因此，目前的规模为法律和技术允许下的最佳规模。我们认为这种选择在经济上是可行的。
在上述最高最佳使用分析的基础上，对估价对象具体的规划改造方案设定及理由为：
（1）地下1～2层，为设备用房以及人防工程。其中人防工程作为地下停车场使用，根据建筑设计相关规范，在东侧设置出入口。停车场内设置停车场管理系统，地面水泥砂浆压光，墙面、柱面刮大白，天棚为普通白灰粉刷，安装照明灯。该设计与原设计相同。
（2）裙房1～3层，内部重新规划分割。在竖向上分为300～3000㎡的不同部分空间，可规划为特色商店、健身俱乐部、咖啡厅、茶馆、特色餐饮、洗浴、KTV、经济型酒店等。改造内容主要是对外立面更新，更换首层进出入口大门、落地玻璃窗，已装修墙面花岗岩进行适当更换等。内部工程包括空间分割，楼梯设置，地面、墙面、天棚做吊顶装修，上下水、供电、采暖、中央空调、煤气等基础设施管线布置、设备设施安装以及管线接口预留。在首层大厅中间洞口处修建通往地下室与地上二、三层的楼梯。
（3）裙房外立面改造：首先需要对外立面更新改造，外立面的更新设计要符合建筑设计规范以及城市规划对建筑外立面控制的一般要求，由于估价对象位于××商务区东端，其所处区域规划为未来的金融商务区，因此，外立面的设计必须能够与该规划相应用，且能够体现其项目形象。
（4）塔楼A座户型改造：对列入估价范围的塔楼A座部分，由于原设计为高级公寓，建筑结构为钢筋混凝土框架剪力墙，在功能上难以进行调整，应维持住宅用途使用。但是，根据目前的市场需求状况，以及所处区域为商务区的情况，宜改造为以小户型公寓为主，少量中等户型的高级公寓。根据原有设计图纸分析，在户型设置上可以改造为以小于40㎡的一室或50～60㎡的一室一厅为主，少量二室一厅的住宅。根据对原设计图纸的分析，在不破坏原有结构的条件下，每层最多可改造为16套住宅，其中一室一厨一卫住宅4套，一室一厅一厨一卫住宅4套，二室一厨一卫住宅4套，二室一厅一厨一卫住宅4套。
五、估价方法选择（略）
六、估价测算过程
（一）假设估价对象为正常项目开发完成后价值估算
1．裙房部分价格估算
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房
建筑面积352；51㎡，已装修，3层，框架结构。交易价格445万元，单价12624/㎡。交易日期2006年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房
建筑面积502．18㎡，已装修，3层，框架结构。交易价格655万元，单价为13043元/㎡，交易日期2006年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房
建筑面积518．14㎡，3层，清水房，框架结构。交易价格600万元，单价1l580元/㎡，交易日期2006年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表。
因素条件对比说明表表3-8
估价对象及可比实例
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例G
交易日期
2006．8．17
2006．7．2l
2006．5．17
交易情况
正常
正常
正常
正常
区域因素
商服繁华度
一般
一般
一般
一般
交通便捷度
较好
较好
较好
一般
道路通达度
较好
较好
较好
较好
临街状态
一般
一般
稍好
较好
土地级类别
一级二类
一级二类
一级二类
一级二类
区域因素
环境质量优劣度
一般
稍好
较好
一般
绿地覆盖度
一般
一般
一般
一般
基础设施完善度
完善
完善
完善
完善
公用设施完备度
完善
完善
完善
完善
距市商业中心距离
相同
相同
稍远
规划限制
无
无
无
无
个别因素
建成时间
2002年
2004年
2003年
楼层
3
3
3
3
朝向
西
北
东
东
建筑结构
框架
框架
框架
框架
平面布置
合理
合理
合理
合理
室内装修
清水
好
好
清水
适用性
一般
一般
一般
一般
物业管理
一般
一般
一般
一般
（3）比较因素修正系数确定
根据表3—34估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
因素比较修正系数表表3-9
估价对象及可比实例
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易日期
100
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域因素
商服繁华度
100
100
100
100
交通便捷度
100
100
100
98
道路通达度
100
100
100
100
临街状态
100
100
102
103
区域因素
土地级类别
100
100
100
100
环境质量优劣度
100
102
103
100
绿地覆盖度
100
100
100
100
基础设施完善度
100
100
100
100
公用设施完备度
100
100
100
100
距市商业中心距离
100
100
100
98
规划限制
100
100
100
100
综合得分
100
102
105
99
个别因素
建成时间
100
100
100
100
楼层
100
100
100
100
朝向
100
100
100
100
建筑结构
100
100
100
100
平面布置
100
100
100
100
室内装修
100
108
110
100
适用性
100
100
100
100
物业管理
100
100
100
100
综合得分
l00
108
110
100
（4）比准价格计算
根据上表确定的因素修正系数，对比准价格计算见下表。
比准价格计算表表3-10
调整因素
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易单价
12642
13043
11580
交易时间
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
100/102
100/105
100/99
比准价格（元/㎡）
11476
11293
11697
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：
（5）裙房总价格
已知裙楼建筑面积为16685．37㎡，则裙楼部分的总价为：
11489元/㎡×16685．37㎡＝19168．82（万元）
2．塔楼A座11～28层价格估算
（1）估价分析思路
塔楼包括11～28层共18个楼层，进入市场时将以单套住宅的形式出售，因此对估价对象开发完成后价值的测算应当在估算每一套住宅可能销售价格的基础上汇总而取得。估价中，具体的测算思路是：首先在对每套住宅进行分析的基础上，选择其中的一套住宅为标准样本，通过比较法测算该标准住宅的正常价格A，然后以该标准样本住宅为100，考虑朝向、户型差异，对该楼层所有住宅的平均价格进行测算，取得该标准楼层的平均价格B；再考虑楼层差异，对其他楼层住宅的平均价格C进行测算，最后将各楼层测算结果汇总即取得住宅部分的评估总价。
（2）标准住宅单价估算
结合估价人员调查取得的交易实例情况，估价中选取11层南向住宅为标准样本，运用市场法对改造完成后该住宅可实现销售价格进行分析。估价人员经过对估价对象实地查看与必要的市场调查，取得了类似交易实例，经过分析比较后选择下列三个交易实例作为可比实例，用于本报告的分析测算。
1）可比实例选取与分析
可比实例A：××小区l号楼1单元11层6号
建筑面积44．00㎡，一室，南向，精装修，总楼层19层，交易实例位于13层，框架结构，成交价格35万元，建筑面积单位价格7953元/㎡，交易日期2006年7月11日。
可比实例B：××大厦12层3号
建筑面积64．48㎡，一室一卫，南向，精装修，总楼层18层，交易实例位于18层，框架结构，成交价格48万元，建筑面积单位价格7444元/㎡，交易日期2006年9月10日。
可比实例C：××苑11层5号
建筑面积72．134㎡，二室一厅，南向，精装修，总楼层为32层，交易实例位于12楼，框架结构，成交价格56万元，建筑面积单位价格7764元/㎡，交易日期2006年8月27日。
2）可比实例与标准样本比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象标准样本进行对比分析，对比内容及实例说明见下表。
因素条件对比说明表表3-11
估价对象及可比实例
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易日期
2006．7．11
2006．9．10
2006．8．27
交易情况．
正常
正常
正常
正常
区域因素
商服繁华度
较好
较好
较好
一般
交通便捷度
较好
较好
较好
较好
道路通达度
较好
较好
较好
较好
土地级类别
一级二类
一级二类
一级二类
一级二类
环境质量优劣度
一般
较好
一般
较好
绿地覆盖度
一般
稍好
一般
稍好
基础设施完善度
完善
完善
完善
完善
公用设施完备度
完善
完善
完善
完善
距市商业中心距离
相同
相同
相同
规划限制
无
无
无
无
个别因素
笑区内所处位置
较好
较好
较好
较好
建成时间
2007
2003
2005
－2005
楼层
11
11
12
11
朝向
南，
南
南
南
建筑结构
框架
框架
框架
框架
层高
3m
3m
3m
3m
平面布置
一般
稍好
稍好
稍好
室内装修
精装修
精装修
精装修
精装修
物业管理
较好
较好
较好
较好
3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
因素比较修正系数表表3-12
估价对象及可比实例
比较因素
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易日期
100
100
100
交易情况
100
100
100
100
区域素
商服繁华度
00
100
100
98
交通便捷度
100
100
100
100
道路通达度
100
100
100
100
土地级类别
10
100
100
100
环境质量优劣度
100
105
100
105
绿地覆盖度
100
102
100
102
基础设施完善度
100
100
100
100
公用设施完备度
100
100
100
100
距市商业中心距离
100
100
100
100
规划限制
100
100
100
100
综合得分
100
107
100
105
个别因素
小区内所处位置
100
100
100
100
建成时间
100
100
100
100
楼层
100
100
101
100
朝向
100
100
100
100
建筑结构
100
100
100
100
层高
100
100
100
100
平面布置
100
105
105
105
室内装修
100
100
100
100
物业管理
100
100
100
100
综合得分
100
105
106
105
4）比准价格计算
根据上表确定的因素修正系数，对比准价格计算见下表。
比准价格计算表表3-13
比较因素
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易单价
7953
7444
7764
交易时间
100/100
100/100
100/100
交易情况
100/100
100/100
100/100
区域因素
100/107
100/100
100/105
个别因素
100/105
100/106
100/105
比准价格（元/㎡）
7079
7023
7042
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：
（3）标准层平均价格分析
根据对我们所掌握的有关资料进行分析，假设南向住宅交易价格为100，则东向住宅正常价格一般为93左右，西向住宅价格为85左右，北向为80左右。尽管塔楼A座改造后每层中不同朝向的各套住宅建筑面积不相同，但是估价中假设各朝向的住宅建筑面积相同，对平均价格的影响并不大，况且没有准确的各朝向住宅建筑面积为权重的情况下，假设各朝向住宅建筑建筑面积相等也是能够被接受的，因此在南向住宅为100的假设下，标准层平均价格得分为：
估价中取标准层平均价格为6300元/㎡。
（4）住宅平均价格
根据估价师掌握的类似高层住宅楼层价格差异分析，估价对象楼层价格差为100元/㎡，顶层与倒数第三层价格相同。因此，各楼层的平均价格见下表：
塔楼各楼层平均单价表3-14
楼层
11
12
13
14
15
16
平均价格（元/㎡）
6300
6400
6500
6600
6700
6800
楼层
17
18
19
20
21
22
平均价格（元/㎡）
6900
7000
7100
7200
7300
7400
楼层
23
24
25
26
27
28
平均价格
7500
7600
7700
7800
7900
7800
由于18个楼层每楼层建筑面积相同，因此，塔楼部，分平均价格为每楼层平均价格的简单算术平均数，为7138．89元/㎡。
3．假设估价对象为正常项目的总价格
根据以上分析，假设估价对象为正常开发项目条件下的总价格为：
19168．82万元＋11799．13万元＝30967．95万元
4．项目权利情况修正
由于估价对象为半截子改造项目，其公建部分土地使用权自1994年1月18日至2034年1月17日，至估价时点已经过了12．7年，剩余使用年限27．3年。住宅部分用地土地使用权自1994年1月18日至2064年1月17日，至估价时点剩余年限为57．3年。
在房地产交易活动中，我们看到由于土地使用权年限减少对新建房地产项目价格的影响远超过土地价值的减少。例如，在本估价项目中，根据《关于发布××市土地级别及土地出让金标准的通知》，当前该区域最高使用年限商业用地的土地出让金楼面单价为2640元/㎡，则补交12．7年的土地出让金占40年土地出让金的比例为
但是我们掌握的实际市场资料反映的结果来看，因像估价对象这类的项目在改造后的销售价格与同品质正常项目的销售价格之间的差异远不是上述比例所能反映的，这是因为在房地产交易活动中，半截子改造工程交易价格的减少并不仅仅是土地使用年限降低造成的土地价值减少，而是由于多种因素相互影响造成的。单独计算这些因素对房地产交易价格造成的影响具有很大的难度，因此，我们采用综合分析的方法，将这些因素看作一个影响因素，将由此造成的影响用一个权利修正系数来调整。权利修正系数的计算公式为：
对权利修正系数的取得，我们是通过市场法取得的，我们选取了以下三个实例，对权利修正系数进行分析。
实例一：××海景，该项目从1992年开发建设，1994年停工，2002年转让后重新改造销售。当时销售平均价格为4900元/㎡，而位于类似地区的新建项目—华邦上都清水房同时期的平均销售价格为7300元/㎡，考虑项目品质差异，平均价格为5800元/㎡。权利情况修正系数为：
4900÷5800×100%＝84．5%
实例二：××公寓，该项目为旧办公楼改造项目，项目原建成于1990年左右，改造后的精装修公寓平均销售价格为4800元/㎡左右，而同时期该区域的新建项目一×××清水房的平均销售价格为6000元/㎡，考虑项目品质差异，平均销售价格为5600元/m8。权利情况修正系数为：
4800÷5600×100%＝85．7%
实例三：××大厦，为××商厦改造项目，××商厦原建成于1995年左右，改造后的精装修公寓平均售价为7800元/㎡左右，而同时期同一区域新建项目——新世界清水平均销售价格为9500元/㎡，扣除项目品质差异，平均销售价格为9000元/㎡。权利情况修正系数为：
7800÷9000×100%＝86．7%
综合以上三个实例，考虑估价对象改造后实际使用率有较大降低的情况，确定项目修正系数为85%。因此，经权利状况修正后估价对象现状下的正常价格为：
30967．95万元×85%＝26322．76万元
5．开发完成后价值估算
对于开发完成后价值的折现率，估价中考虑开发过程利润率与银行贷款利率因素，确定该项目折现率为18%。估价对象进行装修改造的工期预计为1年，假设在装修改造期同时开始销售，预计2年内可销售完毕，假设在销售期内销售均匀实现，则可实现总收入折现到估价时点的价值（y）为：
（二）估价对象改造续建成本分析测算
1．续建成本包括内容
为使估价对象续建完成后实现分析预测的价值和相应的功能与效用。经分析认为估价对象的续建的主要内容包括：（1）裙楼1～3层与塔楼A座原有外墙装饰装修工程的拆除；（2）裙楼与A座塔楼室内原装修的拆除；（3）裙楼与A座塔楼室内原安装房屋设备管线的拆除；（4）裙楼外墙面的的重新装修；（5）裙楼室内各层地面、墙面做初装修、砌筑必要的墙体进行适当分隔；（6）裙楼进行房屋设备安装并在各层做吊项；（7）A座塔楼外墙装修；（8）A座塔楼
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