2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(8).doc

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一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：
2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网
3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
二、内容讲解
第四节　旅馆房地产的估价
一、旅馆房地产及其估价特点
（一）旅馆房地产及其特点
1．饭店、酒店、宾馆房地产及其特点
酒店（HOTEL）一词源自法语，指的是法国贵族在乡下招待贵宾的别墅，后来欧美的酒店业沿用了这一名词。在我国由于地域和习惯上的差异而分别称为饭店、宾馆、酒店。酒店可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按照服务质量、管理水平、设施及功能的完善程度等可将酒店分为星级酒店和非星级酒店，星级酒店一般有五个等级，五星级酒店一般是城市中等级最高的酒店。
近年来随着酒店业的不断发展，出现了不同概念的酒店，主要表现形式有以下几种：
（1）产权式酒店
产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
（2）酒店式公寓来源建设工程教育网
酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右。
（3）分时度假
分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段（可以是20年、30年、40年或更长的时间）每年的使用权（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。
（4）经济型酒店
经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床上用品都是按照三星级以上水平配置，并提供免费宽带上网，其房价水平相比传统三星级酒店要低15%～30%。它还提供卫生、便捷的大众式早餐（如面包、咖啡之类）以及其他外送洗衣、商务等综合性服务。
2．旅店、招待所及其特点
旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。
（二）旅馆房地产的估价特点
旅馆房地产的估价特点除与商业房地产类似外，其还具有以下特点：
1．转让少且一般为整体转让来源建设工程教育网
旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。
2．功能多样
旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产其具有的功能越多，如五星级酒店一般具有商场、餐饮娱乐健身、商务会议、客房等功能，其收益主要体现在不同功能的经营能力和水平，其功能是否多样、经营水平的高低对其物业的价值影响较大，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价。
3．一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
旅馆房地产中的酒店，特别是一些大型酒店房地产，其一次性投资比较大，特别是装修及其各种设施设备的投资很大，而酒店房地产主要是通过经营获取回报，因此投资回收期较长，在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大，经营风险较大。
4．价值主要体现在接待客户的类型及其能力
旅馆房地产功能主要是接待各种类型的客户，如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同，其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言，其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格（或床位价格）、房间数（或是床位数）；入住率等指标，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。
二、影响旅馆房地产价格的主要因素
（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况
1．交通条件
这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
2．周围环境
周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。
（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况
除了通常的房地产实物状况，特别是影响商来源建设工程教育网业房地产的实物状况以外；影响旅馆房地产的重要实物状况有：
1．设备设施和用具
除了设备设施以外’，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往以看到这样的情形，有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。
2．经营管理
旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
三、旅馆房地产估价方法的选用
旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、市场法等。
（一）收益法
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。
（二）市场法
由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理来源建设工程教育网
（一）星级酒店不同功能用房收益的测算
星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级酒店的功能分布、经营方式主要有：
（1）客房。客房服务是星级酒店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。
（2）商场。星级酒店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用市场法获取。
（3）餐饮。星级酒店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。
（4）商务、会议。星级酒店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级酒店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。
（5）娱乐、健身。星级酒店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或市场法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。
（二）星级酒店净收益的求取
酒店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级酒店，由于酒店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。因此如何测算酒店房地产的净收益是酒店房地产估价的难点之一，这是因为酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，而应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。
［案例2-4］
××市××镇××路某酒店房地产抵押估价结果报告（节选）
一、委托人：（略）
二、估价机构：（略）来源建设工程教育网
三、估价对象：
本次评估物业为××镇港口路某酒店整体房地产，该酒店原名为“××大厦”，原权利人为××公司，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月23日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。2002年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。
物业状况表2-39
序号
物业名称
《房地产证》粤房地证字第号
建筑面积（㎡）
原建购价（元）
房屋用途
现状用途
l
某酒店
×××
28105．32
62000000
综合楼
酒店
产权状况表2-40
物业名称
某酒店
权利人名称
甲公司
土地用途
综合楼
土地使用权类型
出让
土地使用权性质
国有
国有土地使用证编号
东府国用（2005）第××号
土地使用年限
至2054年12月29日止
产权登记日期
2006年6月1日
房屋所有权来源
自建
房屋用途
综合楼
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2006年6月21日，此估价时点是估价对象实地查看之日。
六、价值定义
房地产抵押价值：抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性生。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
先求取假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
1．假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值
本次估价的估价目的是对已建成的房地产即酒店房地产进行现有价值估价。通过实地查看和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店房地产的特点和实际情况，进行评估方法的具体选择。酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作本次某酒店抵押价值评估的基本方法。同时，在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。
收益法基本原理：
收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年净收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。
收益法的假定前提：
a．净收益每年不变；b．报酬率每年不变且大于零；c．收益年期为有限年。
计算公式：v＝（a÷r）×［1－（1＋r）－n］
式中V—市场价值；
a—年净收益；
r—报酬率；
n—获取净收益的持续年限。
成本法基本原理：
是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与估价对象可以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是估价对象价值的衡量标准，即是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的折旧来确定房地产价格的估价方法。
成本法的假定前提：
a．土地成本建设期内一次性投入、建造成本均匀投入；b．土地取得至开发完成不超过1．5年；c．建筑物的经济寿命为55年；d．建筑物残值率为零。
2．房地产估价师知悉的法定优先受偿款
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。
本次估价对象估价师知悉的法定优先受偿款为预计转让税费。
十、估价结果
估价对象在估价时点的评估结果如下：
市场价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟伍佰伍拾陆元整；知悉的法定优先受偿款：人民币16571、541元，大写金额：人民币壹仟陆佰伍拾柒万壹仟伍佰肆拾壹元整；抵押价值：人民币203493115元，大写金额：人民币贰亿零叁佰肆拾玖万叁仟壹佰壹拾伍元整。
十一、估价人员：（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
十四、风险提示
1．估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。
2．估价对象可能囚房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十五、变现能力分析
房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
表2-41
通用性
委估对象土地用途为综合用地，其建筑形式符合一般综合楼需要，故通用性较强
独立使用性
估价对象为某酒店整栋房地产，其使用及经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强
可分割转让性
根据合法用途和产权状况，委估对象可分割转让较弱，但作为酒店性房地产，对整体价值影响不大
快速变现价值
假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成
变现能力
在当前市场条件下，酒店整体转让实例较少，但市场仍有二些酒店转让实例，本酒店装修标准为四星级，成新率较高，且独立性使用较强，预计本酒店变现能力较强
清偿顺序
在估价时点本次评估物业未设定任何抵押权，估价知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费
××市××镇港口路某酒店房地产抵押估价技术报告
一、个别因素分析
1．房地产明细表
表2-42
序号
房地产名称
《房地产证》粤房地证字第号
建筑面积（㎡）
原建购价（元）
房屋用途
现状用途
l
某酒店
C×××××
28105．32
62000000
综合楼
酒店
注：本次评估酒店原名为××大厦，由原权利人××转让给现权利人甲公司，根据现权利人提供的《××市虎门××大厦转让合同》，本酒店房地产转让价格为6200万元，则原建购价以此价格为依据。
2．产权状况
表2-43
物业名称
某酒店
权利人名称
甲公司
土地用途
综合楼
土地使用权类型
出让
土地使用权性质
国有
国有土地使用证编号
东府国用（2005）第××号
土地使用年限
至2054年12月29日止
产权登记日期
2006年6月1日
房屋所有权来源
自建
房屋用途
综合楼
注：本次估价对象为××镇××路某酒店整栋房地产，该酒店原名为“××大厦”，原权利人为××，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月23日取得该物业的《××市建筑工程竣工验收证书》。2002年9月30日通过转让方式正式取得该物业的产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次评估物业的产权清晰合法。
该酒店占地面积3691㎡，总高22层，地下l层，总建筑面积为28105．32㎡，酒店于2003年9月开始营业，并于2005年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该酒店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型酒店，目前已成为虎门镇标志性建筑物之一。该酒店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2003年的2100余万元上升至2005年的1．38亿元。酒店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次酒店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，酒店平均房价在350元左右。通过市场调查，××市同档次酒店平均价格在400～450元左右，考虑到本酒店的规模及地域因素，我们认为本酒店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本酒店的长期发展前景良好。
酒店的功能分布情况如下：
l层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50㎡出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35．1㎡出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。
2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。
3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。
4层：樱之恋康乐部（桑拿中心），该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。
5层、7层至22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为221间。其中二十一层为行政楼层客房。
6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。
地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。
该酒店基本装修情况如下：
外墙：裙楼贴大理石；大堂：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为艺术吊顶；走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花为石膏板吊顶；客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花石膏板吊顶。
酒店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。
目前酒店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为酒店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为酒店出租经营项目。
其基本情况如下：
1层：酒店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050㎡，其中商场和美容美发室为出租经营项目；另有一个50个车位的停车场。
2层：整体出租，经营中餐（龙滕海鲜酒楼）和西餐，营业面积合计约1980㎡。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐；并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。
3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980㎡。设有近20个各种中、小包间。
4层；整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980㎡。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。，
5～8层：酒店客房，营业面积约7920㎡。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房21间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。
9层：酒店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。
10层：为酒店临时建筑（尚未办理产权证件），目前为酒店办公用房。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略，见结果报告）
六、估价测算过程
（一）假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值
l．收益法
（1）酒店年经营收入的计算
A．客房部分收入
根据市场调查，东莞市四星级以上酒店的客房平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。根据本酒店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本酒店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间，由于酒店配套齐全，位于虎门镇的中心区域，且客房定价合理，本酒店的年平均入住率在80%左右，属于东莞市酒店行业中的较高水平。在本次评估中，考虑到酒店成新率、档次等，我们最终取客房平均折扣率为60%，年均入住率为85%。客房部分年收益具体计算如
表2-44：
客房类型
间数（间）
收费（天/间·天）
房价折扣率
折后价元/间·天）
客房服务费率（%）
服务费（元/间·天）
日收入（元）
高级房
144
530
60%
318
10%
31
50256
豪华房
18
600
60%
360
10%
36
7128
行政房
10
630
60%
378
10%
37
4150
高级行政房
12
680
60%
408
10%
40
5376
蜜月房
16
730
60%
438
10%
43
7696
高级套房
17
780
60%
468
10%
46
8738
行政套房
2
980
60%
588
10%
58
1292
海逸套房
l
1380
60%
828
10%
82
910
总统套房
l
3880
60%
2328
10%
232
2560
小计
221

88106
日收入总计（元）
88106

平均入住率
80%

年收入总计（万元）
2572．70
注：年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。且中餐厅收入
考虑到本酒店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取酒店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见表2-45
表2-45
项目
收费（元/人）
座位数
上座率
日收入（元/天）
中餐
130
550
120%
85800
日收入总计（元）

85800
年收入总计（万元）
3131．70

C．西餐厅收入
本酒店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见表2-46：
表2-46
项目
收费（元/人）
座位数
上座率
日收入（元/天）
西餐
120
80
200%
19200
日收入总计（元）

19200
年收入总计（万元）
700．80

D．桑拿收入
根据酒店管理人员介绍，本酒店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在360%左右。年收益计算见表2-47：
表2-47
客房类型
收费（元/房间）
间数（间）
平均开房率
日收入（元/天）
日式按摩房
450
57
350%
89775
日收入总计（元/天）

89775
年收入总计（万元）
3276．79

E．KTV俱乐部收入
本酒店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益计算见表2-48：
表2-48
项目
收费（元/间）
间数（间）
平均开房率
日收入（元/天）
包间
2500
42
90%
94500
日收入总计（元）

94500
年收入总计（万元）
3449．25

F．铺位出租收入
由于本酒店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47．64万元。
G．会议中心收入
目前本酒店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从估价时点至预计投入经营日期间隔较短，对酒店长期收益价值影响不大；故本次评估按照正常营业计算其收益价值。
根据酒店管理人员介绍，本会议个心的定价为每天800～1000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算如表2-49：
表2-49
会议室类型
间数（间）
收费（元/间·天）
平均使用率
日收入（元）
会议室
2
1000
50%
1000
年收入总计（万元）
36．50
H．其他收入
其他收入是指酒店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住酒店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257．27万元。
以上8部分构成本酒店的全部收益，则本酒店年经营收入为：
酒店年经营收入＝客房部分收入＋中餐厅收入＋西餐厅收入＋桑拿收入＋KTV俱乐部收入＋铺位出租收入＋会议中心收入＋其他收入＝2572．70＋3131．70＋700．80＋3276．79＋3449．25＋47．64＋36．50＋257．27＝13472．65万元

（2）总营业支出
A．营业成本
根据酒店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等；饮料的原材料、调调、配料成本；餐馆等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星级酒店的营业成本占年经营收入的20%～30%，根据酒店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%～25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368．16万元。
B．营业费用估算
营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。
四星级酒店一般的经营费用约为经营收入的25%～30%左右，根据本酒店近三年会计报表，该项目占总收入的30%～35%，考虑到在估价时不计建筑物折扣费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为4445．97万元。
C．管理费用及财务费用估算
管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般酒店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347．26万元。
D．有关税费
依照虎门镇交税标准，经营酒店物业每年缴纳的相关税费如表2-50；
表2-50
税项
交税标准
税率（占经营收入的比例）
营业税
营业额的5%
5%
城市维护建设税
营业税的5%
0．25%
教育费附加
营业税的3%
0．15%
印花税
按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花
0．05%
房产税
原建购价的70%的1．2%
0．84%
城镇土地使用税
虎门为5元/㎡
0．314%
堤围防护费
按营业收入的千分之五计算缴纳
0．50%
文化事业建设费
娱乐业按3%征收
仅KTV属于娱乐业
税费合计

约为经营收入的7．104%
则有关税费为957．04万元。
本次评估酒店的年经营支出由以上4部分构成，合计为10118．44万元。
（3）酒店房地产年净收益计算
酒店年净收益为酒店年经营总收益扣除酒店年经营支出部分再扣除属于酒店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%～15%之间，考虑到本酒店经营效益良好，我们取商业利润为11%，则本酒店属于房地产带来的年净收益为：
房地产年净收益＝酒店年经营收益－酒店年经营支出－酒店商业利润＝13472．65－10118．44－10118．44×11%＝2241（万元）
（4）房地产的收益价值
房地产年净收益为2241万元，土地剩余年期为48．5年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前酒店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为9%，某酒店的建筑面积共计28105．32万㎡，则房地产收益价值为：
V＝（a÷r）×［1－（1＋