2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(10).doc

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一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求
1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：
2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网
4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；
9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
二、内容讲解
第七节　工业房地产的估价
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
一、工业房地产及其估价特点
（一）涉及的行业多
工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大来源建设工程教育网
工业厂房有一些属于标准（通用）厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护（外墙）。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。
因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。
（三）要区分设备和建筑物的造价
有些工业设备的建造安装是和建筑物（厂房）同时进行的，例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要注意区分厂房的价值和设备的价值。
如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。
（四）受腐蚀的可能性大
厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度大小确定房屋使用年限缩短程度。
二、影响工业房地产价格的主要因素
（一）影响工业房地产价格的主要区位状况
1．交通条件
工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项以上则更好。
2．基础设施
工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。
3．地理位置
有些工业生产要求一些其他的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离；等等。若相应的工业房地产的地理位置符合生产的要求，则十分有助于提高这一工业房地产的价格。
（二）影响工业房地产价格的主要实物状况来源建设工程教育网
1．用地面积与形状
厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多出的部分并不能增加房地产的价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合生产要求，不同的生产常常要求不同的用地形状及地势。
2．地质和水文条件
厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要求，例如：地下水位过高会影响建设施工，地下水有腐蚀性则会腐蚀基础（特别是桩基础）。河流的常年水位和流速、含砂量则影响生产取水及污水排放。洪水水位的高低则关系到厂区是否有被淹没的可能性。
3．房地产用途
在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。
三、工业房地产估价的常用方法
（一）成本法
工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考预算价格计算，二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。
（二）市场法
工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例、（特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。
（三）收益法
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。
四、工业房地产估价的技术路线及难点处理来源建设工程教育网
工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布得最新工业建筑造价标准确定估价对象工程造价。
［案例2-7］
××保税区××厂房估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象概况
估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××××）第××××号），土地使用权人为××有限公司，坐落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。
四、估价目的
为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。
五、估价时点
2006年9月12日。
六、价格定义
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）来源建设工程教育网
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对靴地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。
十、估价结果
估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年9月12日～2006年9月15日。
①按照《房地产估价规范》应选择两种估价方法。
十三、估价报告使用期限
本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。
××保税区××厂房估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为××保税区××地块及地上建筑物。根据××有限公司提供的《国有土地使用证》（×国用（××××）第××××号），土地使用权人为××有限公司，座落于××保税区××地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200㎡。此证与××国房合字［××××］××号《国有土地使用权有偿出让合同书》一起使用。
根据《建设工程规划许可证》（×城规开建字［××××］第××号、×开规建［××××］××号）及附件《报建审核意见书》，建设单位为××有限公司，建设项目名称为厂房工程，建设位置位于××保税区××大道北侧，建设规模详见表2—57：
表2-57

工程项目（用途）
幢数
层数
结构种类
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
厂房
1
3
框架

12722
据实地查看，估价对象地块南至××大道，东、西、北至相邻地块，地块形状较规则，呈长方形，地块已达“五通一平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化设施，地面按工艺要求部分硬底强化。
据实地查看，委估建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面砖，其内部装修情况详见表2-58：
表2-58
楼层
位置
层高
用途
内部装修情况
首层
接待区
约5．5m
办公
天花：石膏板造型，墙面：乳胶漆；地面：花岗石；玻璃门，铝合金窗；管线暗装
东区
约5．5m
食堂
天花：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆，1．5m瓷片；地面：防滑砖；铝合金窗；管线部分暗装
中区、西区
约5．5m
车间
天花：PVC防静电塑料；墙面：PVC防静电塑料；地面，PVC防静电地板；铝合金窗；烟感系统，通风系统；管线暗装
续表
楼层
位置
层高
用途
内部装修情况
二层
全层
约4m
办公
天花：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆；地面：抛光砖；铝合金窗；烟感系统；管线暗装
三层
全层
约4m
空置
天花：水泥砂浆；墙面：乳胶漆；地面：水泥砂浆；铝合金窗
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、评估方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查看、调查后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，对委估地块拟采取基准地价系数修正法、对委估建筑物拟采取成本法进行评估。来源建设工程教育网
基准地价系数修正法即根据现行的同一用途用地基准地价，对委估宗地所处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得委估宗地的市场价格。
成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。
六、估价计算过程
1．委估地块市场价值的确定
基准地价系数修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得到委估地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于估价时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。委估地块所在地块工业用途网格地价为517元/㎡。
Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S
其中Pzz—待估宗地总地价；
Psz—待估宗地所在位置工业基准地价；
K—期日修正；
Aw—临江修正系数；
Ar—容积率修正系数；
Ao—其他个别因素修正系数；
Ay—使用年期修正系数；
F—开发程度修正；
S—宗地总面积。
①期日修正
该区域基准地价于2006年公布，评估基准日为2004年12月31日，该区域在这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1．10。
②临江修正
委估宗地不临江，故不修正，修正系数为1．00。
③容积率修正
根据委托人提供的资料显示，委估宗地容积率≤1，则修正系数为1．00。
④其他个别因素修正
工业用地其他个别因素修正系数表：
区位状况调整　表2-59
指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
指标说明
形状规则、面积大、地形地质状况好，对外交通条件好
形状较规则、面积较大、地形地质状况良好，对外交通条件较好
形状基本规则、面积适中、地形地质状况适宜、对外交通条件能满足需要
形状不规则、面积偏小、地形地质状况较差，对外交通条件较差
形状极不规则、面积过小、地形地质状况差、对外交通条件差
修正系数
1．10～1．05
1．05～1．0
1．0
1．0～0．95
0．95～0．90
基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式及计算过程见表2-60：
委估宗地工业用地计算过程：
表2-60
宗地网格地价
517元/㎡
计算公式
Pzz＝Psz×K×Aw×Ar×Ao×Ay×S＋F×S
计算过程
其中：
Pzz—待估宗地总价（元）
8342400
Psz—待估宗地所在位置工业网格地价（元/㎡）
517
K—期日修正
1．10
Aw—临江修正系数
1．00
Ar—容积率修正系数
1．00
Ao—其他个别因素修正系数
1．05

Ay—使用年期修正系数
0．99195831
S—宗地总面积
13200
F—开发程度修正（元/㎡）
40
则委估地块总地价：8342400元（取整）
单位地价：8342400÷13200＝632元/㎡（取整）
注：①由于建筑面积小于用地面积，按有关规定，采用用地面积作为地价计算依据。

2．委估建筑物市场价值的确定
（1）根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型工业厂房建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，土建单位造价为800元/㎡，房屋装修单位成本为200元/㎡，设备安装单位成本为100/㎡。
建安费用＝（800＋200＋100）×12722＝13994200（元）
（2）专业费、管理费及不可预见费
根据项目费用支出情况，按建造成本的6%计算（其中专业费占2%÷管理费占2%、不可预见费占2%）即839652元。
（3）投资利息
假设开发期为1年，贷款利率按一年期贷款年利率6．12%测算，资金在开发期均匀投入则投资利息为：
投资利息＝（13994．200＋839652）×6．12%×1×0．5＝453916（元）
（4）开发利润
取利润率10%即为1483385元。
（5）销售税费
在销售中需支付的营业税等税费为重置成本的5．65%。
则销售税费＝（13994200＋839652＋453916＋1483385）/（1－5．65%）×5．65%＝1004314（元）
（6）计算委估建筑物的市场价值
经估价人员实地查看和相关人员介绍，委估建筑物于2006年3月才开始投入使用，状态接近全新，设备运行良好，完全满足使用要求，因此确定综合成新率为98%。
委估建筑物市场价值＝［（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）］×98%
则委估建筑物市场价值为17419958元，单价1369元/㎡。
3．房地产市场价值的确定
房地产市场价值＝地块市场价值＋建筑物市场价值
＝（8342400＋17419958）＝25762358（元）
则委估房地产市场价值为25762358元，单价2025元/㎡
七、估价结果
估价人员经过实地查看和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为￥25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元/㎡。
案例说明
1．估价背景
报告是估价机构接受××科技有限公司委托，为委托人了解估价对象市场价格提供价值参考而进行评估。
2．技术路线
根据估价目的，估价师确定应评估估价对象的正常市场价值，也就是说价值标准为公开市场价值标准。根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价技术路线就是采取房地分估的方法，对委估土地采用基准地价系数修正法评估，对委估土地上的建筑物采用成本法评估。因为××市政府刚公布了该市最新的基准地价，所以用基准地价来求取土地的价值是合理的，能较准确地反映该地块的土地价值。由于委估建筑物在估价对象所处区域类似物业成交实例较少，甚至没有，
经估所以不采用市场法评估；又因为委估建筑物现主要为委托人自用，产生的收益不明显，租金水平难以预测，故不采用收益法评估。
3．疑难问题的处置
（1）成本法的难点是确定建造成本。建筑物的建造成本主要是根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》、《××省装饰装修工程综合定额》，并参考××市同类型建筑物结算价格，结合估价对象的实际情况确定。
（2）由于委托人未能提供《房地产权证》，故本次评估采用的建筑面积等数据来源于委托人提供的数据为准，估价师在报告中特别强调。
（3）采用基准地价系数修正法评估估价对象的土地。××市的基准地价是最新公布的，而相应的修正体系还未公布，故在测算过程中估价师在参考旧的修正体系的基础上还要考虑现在的房地产发展情况，结合估价师经验，把握修正系数的调整程度，务求准确评估土地价格。
第八节　农业房地产的估价
一、农业房地产估价的一般特点
在一般的估价业务中，农业房地产的估价比较少，这主要是因为农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进人市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农用地征收、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等估价，农用地的征用及拆迁补偿估价请参阅第三章第二节相关内容。
二、农业房地产常见的估价方法和技术路线
农业房地产一般采用成本法进行估价，估价思路为：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农业房地产的价格。
农业房地产也可以采用收益法估价，对于集体建设用地上建设的厂房、仓库，由于租赁或经营可以获取相关的收益，因此可以通过其租赁收益或经营收益的还原估算其价格。对于农用地可以通过其地上种植的植物、农作物的年收入的还原估算其价格。采用收益法估价时收益年限的确定比较困难，因为集体建设用地的使用大都没有土地使用年限。
［案例2-8］
××市××区××一宗农用地的土地使用权价格估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象概况
1．土地利用状况
估价对象坐落于××市××围一宗地土地使用权面积为500亩，（折合333333．33㎡），土地用途为农业用地；宗地北至××，南至××，现无陆路直接通达估价对象，道路通至××村，再由水路可到达估价对象，××村距××港约5km，距××快线××站约11km，距××市区约75km，建设中的××快线将大大缩减估价对象与××市区的距离；根据注册房地产估价师实地查看，估价对象现为果园，地上现种植香蕉及甘蔗，周边农用地也多种植香蕉及甘蔗，土地较为肥沃。
2．土地权利状况
根据委托人提供的《土地使用权情况证明》及《国有土地使用证》［*国用（19××）字第××号］，确认估价对象的土地使用者为××公司，土地权属性质为国有，宗地土地使用权面积：500亩（折合333333．33㎡），为行政划拨地，土地用途为农业。据《土地使用权情况证明》备注：该土地使用权已于20××年××月××日被××市××法院查封。
3．其他
估价对象是××公司所拥有的位于××市××围的一宗地使用权，宗地土地使用权面积为333333．33㎡，整体呈规则多边形，用途为农业用地，于19××年11月23日办理《国有土地使用证》［*国用（19××）字第××号）。
四、估价目的
为委托人处置估价对象提供价格参考依据。
五、估价时点
2006年9月2日。
六、价格定义
根据农用地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价结果是指估价对象在估价基准日为2006年9月2日，实际开发程度达到农业生产基本要求、实际用途为农业，设定土地开发程度能满足农业生产的基本要求，土地用途为农业，土地使用年期为无限年期的土地使用权价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。
十、估价结果
经注册房地产估价师实地查看和当地市场分析，按照农用地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，得到估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，于估价时点的土地使用权评估价格为：单位面积地价50元/㎡，总地价：16594448元，大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万肆仟肆佰肆拾捌元整。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2006年9月12日一2006年9月15日。
十三、估价报告使用期限
本报告在宏观土地市场情况无较大波动时的使用期限为自出具本报告日期起为一年，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。
××市××区××围一宗农用地的土地使用权价格估价技术报告（节选）
第一部分　总述
一、估价项目名称：××市××围一宗农用地的土地使用权价格评估
二、委托人：××市××法院
三、估价机构（略）
四、估价目的：为委托人处置估价对象提供价格参考依据
五、估价时点；2006年9月2日
六、估价作业日期：2006年9月2日至2006年9月22日
七、价格定义
根据农用地估价的技术规程和项目．的具体要求，此次估价结果是指估价对象在估价基准日为2006年9月2日，实际开发程度达到农业生产基本要求、实际用途为农业，设定土地开发程度能满足农业生产的基本要求，土地用途为农业，土地使用年期为无限年期的土地使用权价值。
八、估价依据（略）
九、估价结果
经估价人员实地查看和当地市场分析，按照农用地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，得到估价对象在估价设定用途及开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权评估价格为：估价对象总面积：333333．33㎡，单位面积地价：50元/㎡，总地价：16594448元，大写：人民币壹仟陆佰伍拾玖万肆仟肆佰肆拾捌元整。
十、说明事项
1．估价的前提条件和假设条件
（1）任何有关估价对象运作方式、程序符合国家、地方有关法律法规。
（2）本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效。
（3）此次估价时设定估价基准日为2006年9月2日，土地用途为农业用地。
（4）此次估价没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对估价对象评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响。
（5）若估价对象已设定抵押、担保等他项权利，本次评估设定其已解除抵押、担保等他项权利。
（6）估价结果在委托人提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托人提供资’料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。
2．估价结果和估价报告的使用
（1）本次估价所依据的主要法律、法规有《农用地估价规程》（TD/T1006—2003），本估价报告及其结果依照上述有关规定发生法律效力。
（2）本估价报告仅供为委托人处置估价对象时使用，不得作为它用，其内容对第三方不负任何责任。
（3）本报告在宏观土地市场情况无较大波动时的使用期限为自出具本报告之日起一年，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。
（4）本估价报告及其估价结果的使用权归委托人所有，我公司对估价结果有解释权。
3．需要特殊说明的事项
本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。
本报告中估价对象的土地面积、权属状况等以《国有土地使用证》为依据。
十一、估价师签名（略）
十二、审核人（略）
十三、估价机构（略）
第二部分　估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象界定
1．土地利用状况
估价对象坐落于××市××围，宗地土地使用权面积为500亩（折合333333．33㎡），土地用途为农业用地；宗地北至××，南至××，现无陆路直接通达估价对象，道路通至××村，再由水路可到达估价对象；××村距××港约5km，距××快线××站约11km，距××市区约75km，建设中的××快线将大大缩减估价对象与××市区的距离；据估价人员实地查看，估价对象现为果园，地上现种植香蕉及甘蔗，周边农用地也多种植香蕉及甘蔗，土地较为肥沃。
2．土地权利状况
根据委托人提供的《土地使用权情况证明》及《国有土地使用证》［*国用（19××）字第××号］，确认估价对象的土地使用者为××公司，土地权属性质为国有，宗地土地使用权面积：500亩（折合333333．33㎡），为行政划拨地，土地用途为农业。据《土地使用权情况证明》备注：该土地使用权已于20××年××月××日被××市××法院查封。
3．其他
估价对象是××公司所拥有的位于××市××围的一宗地使用权，宗地土地使用权面积为333333．33㎡，整体呈规则多边形，用途为农业用地，于19××年11月23日办理《国有土地使用证》［*国用（19××）字第××号］。
二、地价影响因素分析
1．自然因素
估价对象所在地属亚热带海洋季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，光照充足。全年平均气温21．8℃，1月份平均气温13．2℃，7月平均气温29℃，绝对最高温度37℃，最低温度－0．1℃，年≥10℃的活动积温7600℃，无霜期346d；年平均降雨量1635mm，年平均湿度在80%以上；年平均风速2．5m/s，日照时间为1930h。由于地处××江入海口咸、淡水交界处，每年11月至翌年的2月份为半咸水期，咸度约为1%o～8‰，其余为淡水期。
2．社会经济因素
按照××城市规划，××规划区范围包括××区××水道以南的所有地区，总面积约797k㎡，其中陆地面积约575k㎡。由××区建设指挥部统一规划、开发、建设、管理的××区范围包括其中的××镇、××经济技术开发区、××镇东南角、××镇、××管理区、××镇、××区××公司等区域，总面积约536k㎡，陆域面积约330k㎡。按照规划，××区将发展为集物流产业、邻港产业、高新技术产业为一体的现代产此基地。
××地区水网密布，湖塘众多，自然环境优荚，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地，自然生态保持完好。××区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使××成为一个旅游胜地，××现已拥有××公园、××宫、××水乡一条街、××高尔夫球场、××度假村等一批旅游景点和设施。
估价对象所属××公司以糖蔗种植业为主，曾是××地区最大的糖蔗生产基地。近几年，公司以市场需求为导向，按照“宜种则种，宜养则养”原则指导农业土地的生产经营，特别是根据糖蔗价格偏低、经济效益下滑的情况，逐步调减糖蔗的种植面积，同时充分利用独特的咸淡水资源，发展水产养殖，不断调整和优化农业生产结构。2001年农业生产布局为：水产养殖面积4．77万亩（其中精养面积3．5万亩，粗养面积1．27万亩），香蕉种植面积1．22万亩，莲藕种植面积1．07万亩，糖蔗种植面积0．44万亩。
3．特殊因素
估价对象地处××市××，区最南端，位于××四大口门的出海交汇处，其所属××公司总面积8．98万亩，其中可利用的种养面积共7．5万亩，是××区的一个大型农业种、养企业。公司地理位置独特；地形平坦，土层深厚，土质肥沃，大部分土地既可种也可养，且水质好、污染少，咸淡适中，水产资源丰富，发展种、养业具有得天独厚的自然条件，这些因素均对估价对象的地价水平产生一定的影响。
第三部分　地价估算
一、估价原则（略）
二、估价方法选择
由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。
收益法评估思路：根据估价对象的批准用途（农业），将待估农用地未来正常、客观年净收益（地租），以适当的土地报酬率还原，并进行一些必要的修正，得到待估农用地的价格。
成本法评估思路：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农用地的价格。
三、估价过程
（一）运用收益法求取估价对象价值
收益法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在每年的净收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。其基本公式为：
P＝a÷r×（1－1/（1＋r）n）
其中P—土地价格；
a—土地净收益＝年总收益一年总费用；
r—土地报酬率；
n—土地的使用年期或有土地收益的年期
1．年总收益的计算
年总收益是农用地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。
农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入计算根据其产量和评估期日年份的平均市场价格进行。
根据评估人员对待估宗地所在区域或类似区域内用途相似的农用地生产经营情况的调查，待估宗地所在区域内主要种植香蕉，平均年亩产量2500公斤，平均年亩总收入为3500元，即年平均收入为5元/㎡，则估价对象的客观年总收益为：
年总收益＝年单位收益×土地面积＝5×333333．33＝1666667（元）
2．年总费用的计算
总费用是指农用地的使用者在进行生产经营中所支付的年平均客观总费用。生产农产品的费用一般包括生产农产品过程中所支付的直接及间接费用，包括种苗费、肥料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农具费及有关的税费、利息等。根据估价对象的具体情况，确定其年总费用为年总收益的45%。
年总费用＝1666667×45%＝750000（元）
3．计算年净收益
年净收益：年总收益一年总费用＝1666667－750000＝916667（元）
4．计算土地收益价格
土地收益价格＝a÷r×［1－1/（1＋r）n］
其中a—农用地年净收益
r—土地报酬率［土地报酬率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2．52%，再考虑一定的通货膨胀率和风险因素调整值，按6%计］
n—土地使用权年限。本次估价对象为国有行政划拨地，没有规定使用年限，评估过程设定土地使用年期无限年期
估价对象的收益总价＝916662÷6%＝15277783（元）取整
（二）运用成本法求取估价对象价值
成本法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定农用地价格的估价方法。其基本计算公式为：
农用地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
1．土地取得费
土地取得费主要表现为取得未利用土地或中低田时客观发生的费用。
调查待估宗地周边临近村的土地利用情况，农用土地大部分为荒山坡地。调查估价对象所处区域的土地取得费用，结合估价对象的具体情况，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用约为10000元/亩，即15元/㎡。
2．相关税费
（1）耕地占用税；根据××号文规定××市耕地占用税按3元/㎡计收。
（2）农业税基金，根据××号文规定××市农业税基金为。3．30元/㎡。
（3）定购粮代理费；根据××号文规定××市定购粮代理费为4．20元/㎡。
上述项目合计，相关税费为10．50元/㎡。
3．土地开发费
根据××市土地管理局及委托人提供的资料和评估人员实地查看以及该地区类似农用地达到农业生产基本要求所发生费用的实际平均水平，我们分析确定待估农用地的开发费用为20元/㎡。
4．投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷利息率6．12%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：
投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6．12%＋土地开发费×开发周期×1/2×6．12%＝2．17（元/㎡）
5．投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，农用地的土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑××农用地开发的投资收益实际情况，并结合估价对象的实际情况，取8%作为本次评估的投资利润率。则：
投资利润＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费）×开发周期×8%＝3．64（元/㎡）
6．土地增值收益
根据当地土地管理部门提供的资料，结合估价对象的实际情况，农用地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的15%计。
土地增值收益＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×15%＝7．82（元/㎡）
7．无限年期土地使用权价格
无限年期农用地价格＝1＋2＋3＋4＋