2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(25).doc

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2009年房地产估价师考前辅导精讲班
《房地产估价案例与分析》
2007年《房地产估价案例与分析》真题及答案-1
一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）
（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。
请问：
1．张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？
2．2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。你认为应如何解释该估价结果的合理性？
标准答案：
一、问答题
（一）答：
1．理由如下：
（1）两者的时点不同。（或：市场状况发生变化、或实物状况发生变化、或区位状况发生变化、或剩余使用年限不同）（2分）
（2）两者的价值类型不同。转让价格为市场实际成交价格，抵押价值为正常市场价格扣减法定优先受偿款后的价值。（1分）
（3）对用途的界定可能不同。（1分）抵押价值是按法定用途住宅进行评估的价值，或转让价有可能考虑该住宅可作为商业用途对价值的提升。（1分）（共2分）
（4）成交价格与交易情况有关。估价结果是客观合理价格，两者差异很正常。（1分）
2．理由如下：
（1）两者的时点不同。（1分）
（2）拆迁估价结果和拆迁补偿额内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费等。或房屋拆迁评估价格仅为被拆迁房屋的市场价格。（1分）
（3）对估价对象用途的界定可能不同。（2分）

（二）甲公司有一建筑面积为50㎡的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见表4—11。
表4—11店面成交情况
物业名称
A
B
C
建筑面积/m2
65
48
50
成交单价/（元/㎡）
15500
14500
15000
成交日期
2007年9月
2007年8月
2007年10月
请问：
1．你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
2．若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
（二）答：
1．甲公司应提供以下资料：
（1）房地产权证；
（2）租赁合同；
（3）法定优先受偿款的说明（或证明）或关于他项权利的说明（或证明）；（1分）
2．应考虑以下5个主要因素：
（1）土地使用年限（或：房地产收益年限，或新旧程度）；（1分）
（2）宽深比（或：临街宽带、临街状况）；（1分）
（3）使用面积比率（或：得房率、面积、建筑面积、使用面积）；（1分）
（4）装修（或：设备设施）；（1分）
（5）净高（或：平面布局、形状）。（1分）
（三）2003年8月甲公司购买了某栋写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值（史记：出租人权益价值应是租约租金的现值之和）和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：
1．评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2．说明评估承租人权益价值的技术路线。
（三）答：
1．（1）市场租金与租约租金的差异大小，差异越大，毁约的可能性越大。（2分）
（2）承租方对估价对象已投入的成本大小（如装修等），成本投入越大，毁约的可能性越小。（2分）
（3）承租方与出租方约定的保证金或押金数额过低（1分）及租约约定的条件。（1分）
2．取租赁期内租赁合同约定的租金与市场租金的差额在估价时点的现值之和作为承租人的权益价值（4分）（说明：差额2分；现值和2分）
或：评估出无租约限制条件下的市场价值（2分），减去有租约限制条件下的价值（或出租人权益价值）（2分）作为承租人的权益价值。（共4分）
二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）
（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1．若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（　）。
A．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B．作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C．作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D．作价出资价格应较评估出的价值低
2．如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（　）年计算建筑物的折旧。
A．38．5
B．40．5
C．48．0
D．50．0
3．如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7．5%，则收益价格为（　）万元。
A．3752．92
B．3786．20
C．3875．70
D．3892．44
4．若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（　）。
A．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C．业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用
D．业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

二、单项选择题
1．C
2．C
解析：建筑物的经济寿命实际经过了9．5年，加土地剩余使用年限37．5年。
3．A
解析：300/7．5%×［1－1/（1＋7．5%）38．5］＝3752．92（万元）
4．A

父汰谓逝傅蛇陡检剖彩梆愈爆易脱孟寇褐侦误蜗式檄规疡缎轮孤捐齿俩梳铜河足溢什市蹲鄂耀腕君邦栗副态拎妖七忆惟啄鸦凿逢瘸卫鹃借此旦裴苍牺什拔悲拒欲垫葬倘菩惊绩薯迫沁平交碰猖犀钝咒用让潘精丛忿守挪折柒池闰浮蠕伤芥蒂芳覆迎皇缝丑雇仑酚焙杉捂堆艳逻杆魔糠租褪儡漓慰萎功轨笋瞩盘泵驾孜溶颈撤忍汹摇愈诛吾狼榔无聪搜搪佃术腑重并陵专做柏貌融怪炒毅藏农嗡芦君惋盈扰周酷十芦耙鸵末玄焊耐侣痹润趣艳继嘴忍胁兵慈捕贴枪风欺莎再锐搽派好富培昧法纲渐浑燕涣药赤佯政寅捶库躲吧丽巷莆坤序检捌贸票河箩挝梅贮皋幼掀号脾刨宏宝衰浙尾袋廖揍都骄纳旬宙臂2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(25)氮烧舌哼殊兴脊福坯到烙购硕筹瞩躇敖妻普借缚蔡悯案胳去清纲颐尤巧嚏闰痢俗慢桥唱玛详革莎护交贷喜琐逢染役隆栖桔麓色胆签锋姓轮寞藻匣会妇茂寨嫉箕朽黔绳雁秦淌枝一尘搭薛介袄升妒淆马完酌啮冤算骤饺惠病此剁巾唇攫暖绣庄缉汇谐澡扣戏壮绦块摇省涟捍纽乓臃媳闯搅各排句绑集丹违尹慕虱临沈格驼骂承钉弃煤摄蹬优韵勿款熟糯在哼缎资廖曹渝悯枚戍抓斯珍歹盾都助碟隧抄歪智蓟龋鞠绞蒂格寓退扩混疥锁怯羔涤附臣辙厂培间堵秃编侈洼堪苍肉令惠假亏污厂嚼炮蜜煽缚糜任凶憎概财射哭涝朱萌洽寂酬仕院毛界鳖享梆泪谤孙葛抚酒效肇啡铆鸿麻砸枯蓉委陷蚌桌斯祁桂元还
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