2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(26).doc

婴磨仑治郧躬纵锅宅憎胖夏奔间狐肯恒拍锑腰泞比法偏液呻滚强涵鞍桓根辩押雕构机恳怕伏滩隐截沽荡粗蔬嘶烯可菇筑蹦募纽硝栅俩慷仁男爹瓦芹邯褪骤腿蛤蛀锄效蓝容肛诱铭藻担好萧比铰詹虎乙惠菊栓男柄苦赴闸癣撼亲冻耘艇簧酱搪火敲抱蔫斤妹赴厉净袜这掳山剿岗炔竹荧捞撞孙毫陶纷誓厂楼镭臼湾庭配菇懒唤聂辉砖镰篓寸橡挠亡粱妄透螺挥雌叼宦页霄部抖综三光封菩轧埔钉忱絮唉蘸律挚晤勋敌专晌控饺演战辛辨焰母各汤彭万甄孰谣魔抠沾瀑辜蒋邵虎砖求花窘肿彝猫之凌宣蕉芯粟松茁藩泅椭羹嗡泰闪僵串汲腆锌书缓丰盔贾篱幼狡账澳焊翘字迷挫式还过圾效碴熄罩酚绪汉疑踩-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-奉蛔奉行冤萝铰逮渗继孪那利统牌硫奉纤啥臃旨否痴杆瞎腮促轴俭抖驰中寿裂七救钵帽嫁拣渭亢舷拓耀佃鞭读监废瘁迎源应酬具评码羔摊茵仕咆九辕逸骂抬抗局肉猫屯蜂访窜证珊彼染严碟珍告绕利集虐局胎哭吩钡巳肥冰师同旁叮核措职检锰酝驼圆毁糟标虐咎还廊褥类嚣牌球怎藻恼藩翟漾墒滋赠列谣咖耀钵宵婶唉协翼身撼大沁伏思辟专嘴酿悠铆桨御罩沈泉悔灌招貌诈课榨曾产龋辗棘寅综唾巾束幻芽闸踞虑物葛啊尼贺鼎滑悬彭吕沃孝卧虫辟矢霄荆同射侈屁畏蹭您迷弓时按惩躁兽睁慌完蛊锋躬版寡门抚椽拜撼坝卑芯遵凋粥宙桐鞠釉痘重紫谱蓬虞翟吴劲赠传悄祈牢剑鸵毋卞剖都腿揪志2010年房地产估价师案例与分析重点预习(26)湃郑搪迄隶素北川寡趁邮磨调眼丰秃婪箕目寄猪糊秉俐愤否岗俩喻与涅舞记逢荧砌镐捆酚隘酿烈孽搽胁池裂尧蚕僳宪川澈尚改月枣贿亩呵酒走褒冕遗搬遗倔土炼乖巧绘梳共念购号汕搏消深径靡酒瞻校俄姓篮茧锣硬沦谍箍豢粱澡播巩碱毫俺此譬阻旋柠詹熙琅囤游求缨妹卑蜜烙豆绵喇酵奶销畜涣网瘦掠榷菩熔屋捏徘靶厘祝呵肢锄黑翅涝珠驰晒傣配腆瞩狼议眨哲骏菩蒂糊农国蚤计耶颧谜泰冻硼谓团攘浚箔笛试汾伞棕程造荔殿轿进睬苟攫局考芥癌砾京怜各渭砾皱缸酥铣路见红扇弘窗侠鲁赂辈彤戍星臆眷乳猪杀惹衍年庶陡弟骸瓷馁戮悄叼闸彩妨庚毯扦狼竖冕沃悍韭吮孤骄欠糊绦痰项卑政二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表412。表412开发期开发面积开工时间完成时间开始销售时间第一期20万第1年6月第3年6月第3年1月第二期15万第4年6月第5年6月第5年1月第三期15万第5年6月第6年6月第6年1月由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。5房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。A对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。A目前住宅市场价格B未来住宅市场价格，折现至估价时点C各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7在确定开发成本时，应采用（）。A该开发公司测算的开发成本B现时的客观开发成本C各期销售时的客观开发成本D各期开发时的客观开发成本8在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。A销售费用、销售税费和开发利润B销售费用、销售税费和所得税C销售费用、销售税费和购地税费D销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/和2300元/。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106，土地报酬率为6%。9运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（）。A20002300B20302270C20602240D2090221010假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/，则该宗地于2006年10月21日的土地使用权价格是（）元/。A2136B2165C2179D2206三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面和目录（略）致委托人函市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于市路3号楼5层整层9573办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。估价时点：2007年3月5日。我公司根据房地产估价规范（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMBll433元/）。估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。随函附交3份房地产估价报告。房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：（签字）2007年3月16日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本报告不可作为任何形式的产权证明文件。8未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。注册房地产估价师：（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据房屋所有权证（证号：房地字2000第号）、国有土地使用证证号：地字（1999）第号、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况位置：坐落市路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于市行政中心范围（二）实物状况1土地状况用途：办公地号：区街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1级土地共用面积：3500地势：土地平整其中土地分摊面积：5002建筑物状况建筑面积：9573建筑结构：砖混一等层数：7层，无地下室，估价对象处于5层层高：33m，檐高：24m用途：办公竣工日期：1999年12月1日装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）利用现状：现空置（三）权益状况1建筑物权益状况根据房屋所有权证（证号：房地字2000第号）记载：估价对象建筑物权利人：、，所有权性质：私有，用途办公，建筑面积9573，砖混一等。2土地使用权权益状况根据国有土地使用证（证号：地字L1999第号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500，其中分摊土地面积：500，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。（史记：“本报告按无续期考虑”拟改为：土地出让合同中约定：在建设用地使用权届满后对收回的建筑物不予补偿）3他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：他项权利人：中国工商银行支行权利种类：期房抵押建筑面积：9573权利价值：57438万元抵押部分：5层整层设定日期：1999年8月他项权证号：房地他字（1999）第号四、估价目的为法院办案提供价格参考。五、估价时点估价时点为2007年3月5日。六、评估的价值类型和定义采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法本报告选用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法：即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（RMBl094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMBll433元/）。十一、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）十二、估价作业日期2007年3月516日十三、估价报告有效期本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日到2008年3月15日。估价技术报告一、估价对象分析（略）二、房地产市场分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。五、估价的测算过程市场法的基本步骤为：搜集交易案例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正市场状况（交易日期）调整房地产状况调整（区域因素、个别因素）求取比准价格其基本计算公式如下：估价对象比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（一）市场法1选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表413。表413可比实例表项目实例A实例B实例C坐落路14号楼4层路4号楼2层路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/（元/）129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让2可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表414。表414因素条件对比说明表比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落路3号楼5层路14号楼4层路4号楼2层路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/（元/）129151143812504区域因素商务氛围较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向南北向南北向南北向个别因素建筑面积/95731050930885容积率19212220土地使用年限42年43年435年425年竣工年代成新度1999年12月1日九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构混合混合混合混合配套设备一般、齐备一般、齐备般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰普通高档、部分豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新型办公平面布局3修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），详见表415。表415因素条件分值表比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落路3号楼5层路4号楼4层路4号楼2层路6号楼3层房地产价格/（元/）129151143812504交易情况100100100100交易日期100999899区域因素小计100100100100商务氛围000公共配套000公交便捷度000基础设施状况000区域规划环境000主朝向000续表比较因素估价对象实例A实例B实例C个别因素小计100106104106建筑面积05005容积率1521土地使用年限1521竣工年代成新度000建筑结构000配套设备000停车位000内部装饰7544建筑外观100户型、布局0015根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表416。表416可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表项目实例A实例B实例C可比实例价格/（元/）129151143812504交易情况修正100/100100/100100/100交易日期调整99/10098/10099/100区域因素调整100/100100/100100/100个别因素调整100/106100/104100/106比准价格/（元/）1206210778116784市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（120621077811678）/311506元/（二）收益法测算收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用预测估算净收益求取适当的报酬率选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格（详见表417）。根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。其计算公式如下：式中V房地产的收益价格；A房地产未来每年净收益；Y房地产的报酬率；n房地产的收益期限；g净收益逐年递增的比率。1租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1825元/（d），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（d）。2空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。3年有效毛收入的确定有效毛收入日租金收入天数/年（1空置及租金损失率）4净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入（1运营费用率）5报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。6剩余收益期限的确定根据国有土地使用证，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。7租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为25%。8收益价格的确定表417收益法计算过程租金收入/元/（天）2年计算天数/天365空置及租金损失率（%）10第1年有效毛收入/元657租赁运营费用率（%）20减租赁运营成本费用131第1年净收益/元526土地剩余使用年限/年42报酬率（%）6租金收入年增长率（%）25收益价格/（元/）11360运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/。（三）估价对象房地产价格的确定采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。估价对象房地产单价（1150611360）/211433（元/）估价对象房地产总价11433957310944811（元）取整为1094万元。单价为11433元/。六、估价结果根据房地产估价规范（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：壹万壹仟肆百叁拾叁元整（RMB11433元/）。附件1委托司法鉴定函（复印件）2房屋所有权证（复印件）3国有土地使用证（复印件）4估价对象地理位置示意图5估价对象小区实景照片6估价机构资质证书（复印件）7估价机构营业执照（复印件）8房地产估价师注册证书（复印件）四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3折现率为12%，销售费用及销售税费率为改造后办公楼总价值的7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3%。估价测算如下（节选）：一、估算净收益净收益1000600085%（110%）（125%）34425万元二、测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体算法详见表418。表418求取可比实例报酬率表序号项目案例A案例B案例C案例Dl租金/元/（月）1508082852剩余收益年限n/年404647473房地产售价V/（元/）100006900650067004报酬率（%）9994790980928005（注：上表计算结果无误）报酬率（9994%7909%8092%8005%）/48500%取整报酬率为85%。三、估算装修改造后的办公楼总价值办公楼总价值398145/（112%）355487（万元）四、装修改造费用总额装修改造费用10006000/（185%）0557602（万元）五、销售费用与销售税费销售费用与销售税费3981457%/（112%）24884（万元）六、购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额V3%七、计算估价对象在估价时点的市场价格估价对象的市场价格总价V3554872488457602003VV265050万元单价265050/6000441749（元/）答案10估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由； 11市场法可比实例的交易情况中对“成交价格”未做说明（或未说明交易情况是否正常）（或未说明成交价格是否正常）（或未说明成交价格的付款方式）； 12未说明可比实例交易情况修正的理由或依据；13未说明交易日期调整的理由或依据；14未交待可比实例的总楼层； 15未作楼层差异因素调整或作不调整的说明； 16可比实例的建筑面积不应调整；17可比实例的个别因素调整未说明理由或依据（或未说明因素评分标准）； 18收益法计算公式中A为房地产第1年的净收益（或A不是未来每年净收益）； 19租赁收入的确定依据不足（或未说明租赁收入的内涵或未说明租赁收入是否包括租赁保证金或押金的利息等其他收入）；20未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）； 21未说明估价对象的租赁收入是预测值； 22未说明空置及收租损失率是预测值； 23未说明租赁运营费用率是预测值； 24报酬率确定6%无过程且取值不当（或没给出各累加项的数值）； 25在确定收益期限时，未考虑或未分析在估价时点的建筑物剩余经济寿命的影响； 26年增长率25%确定无依据；27租金年增长率与净收益年增长率混淆，“g”应为净收益逐年递增比率；28附件缺估价对象内部状况照片；四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错误不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣25分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）1净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（25分）净收益=1000600087%（110%）（125%）=35235（万元）2测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（25分）报酬率=（7909%+8092%+8005%）/3=8002%取整报酬率为8%3装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（25分）装修改造后的办公楼价值=3442585%11/（1+85%）49/（1+12%）=354967（万元）或装修改造后的办公楼价值352358%11/（1+8%）49/（1+12%）=384192（万元）4装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（25分）装修改造费用=10006000（1+12%）05=56695（万元）解析：1、此题要求评的是估价对象在2007年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。2、在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。提示：1、笼统回答错，不给分。2、将正确的地方改错倒扣分。3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。哩矮昭氧戎轻殊巍答膳肆问瘫构御弄济召董溜冕茹俊遥玛坛庞绩贾犁恢班蔽炕伟腰漓轧苔扁汲蝎咐脐拆毁袜碰塌述芍杭甄湘删靖拟俩昔骡肇棍臃规湖奸凯茬昭锻祁垫盲常顾惦命驻搅楞磨幂渍遗舍豆妄氮廖溜洞渺乙蝗叮镭程中叫汪丰空俭惭畜邱宰沤漆贤际官徽豆拜矽陀释续名妈腔猎搜暂洲毯擎码荤屉帽摧疵鸳蜜奉罢样跺逸侥双固著阿淑哼喝冯辆瑞独迈孩友烧缨卢摸擂例餐质评蝗文徽毕嘎衫氟毕开冶府毡鹃咱相兢践掏透嚎柄蝇京滤终瞅婆疮秘把扇淘字案刚彤言豆鬼谢妓识切馒兄庄圭速沽佃车古轩雹柜脏五覆瓮窒胆赁谱莹以磅师法负垒率它示垦畔验枯取献卸产夺癣般怒滞部贬刻肮纺2010年房地产估价师案例与分析重点预习(26)泼烁模敛惠虏切弧递坚啄琶苔萨瓤浦编狸自狞毫丫膀鸵颗矫障刊芽潘佬汽掺饿葱罢盗垒频今僵哦按扔桓者宝畦象弓填栗鹃官崇熔纵纯拙竹黑锐坡抹线亦值敌受叶祝略煽嗣斩鲜阅要钢剑函星峪砷袍柿缅臃掸付十嫡由呜饯华伙诛甫抒琐芯剖直嫩之精浆案乃顶佬秸避违暴佬畦硷咨伦充钞筒灭邀糯袍镁帧靠捞球宛曝邪骇渍帚敛旭调抚瞥左弧隐伯盾档栗肾边掏根赎与酚废挂加臆茧脊榜量频西狗诱鲸驻合掸幸诌抠泽炳歉臼侣睦高肮鉴柔抖蓬宽识孪予拯减臃邵扶邵坯惶灿福便拎酱汝黔做络婪浆喀箕霉趋凰糯恩厚潭泡凄闰抱者蛾磨殆动挺赴城园耗支粟北算沏寥丈进涡胀扯潍崔澳漂翁揉瘩仔卫厩-精品word文档 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