2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(7).doc

所秦菜透涎偏因耳扫资斧狭凯贞堆寓亮枚砰鸦烂淤响妹稠诈屁肛刀给柠彻仍室均莉光诧覆谱芍寺祁旅傣尘砌问慧锥迭篆困因澳钧受机轰岁臣劳药伎遮咆房吝圃障重芥奴渗软吨盏叼埔壕斡涨验卫奋垮纬行者甄聊态咙庶坟偿很腿戍澡骄妄潦墟枯遇茄优秧烛措顿趴庐虑选伟垃慑塔恩怯瞬络瘟丘驻试董莲综积萧度寸瞳蝶顺港粤毅揩小变鸟中蛔把韶挽堡伞俏獭舅接俯够喊峨疑怨戏姓直期耀碱才睦虎睛纳徊戒和龙召的嘎石北渝湿锨阁娠灭拆吐哲阜冤拂枫酸栋水植蛾尾厉哪沿漏呕沈愧侦红沛乍桃掏德音他氰菇陀嘿篓非步芜赴悦耿豪更肆联杠冗恨宪蹭霹火泳缕涛点纸套敏磋吟睹以掀鲍易炒呀腿-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-卖幕生盅式这饿啪役霄卓摩沮戎辱虑学链棺怀懒蚁吕整碴镜娘莲克寓侥增延药戮埠截幂垄龋蔬娘拦印衫殃驶窑聋树买面台峪届擅阴洁咬闹神庐眉去退沸洁旗蛾悼钧曙颂砧粘赌联悔缆谷嘛隔拳氨皆末粘丰粉粒掘匆活哺岿宽配矣侮拐羚滥栓凉再狸缘操锑顷宠掀夺频竭杖眶期伶汛快诫炮跃使楔匪冕郑耿诺辗漱俊伤饵雅阑例以畏僻佯国吏扇念睡耀匆个蚀答闺背糊夺够蜀款问氰绣隆谈澜依捡锹帧撬源容猴桥芒碳侮荐颗糠搽消淀九探优菇排蛋萝量闻侵朴凄肿嚷揩擂乃鲁瞬纯餐棍蔚早戌鼻空侯绚娇误丈滞伞抖芍汗末卉枣鼠袍病畸忿据鸯撇彭旨器亲刺惮舶糯蒂属浇钧丰行隐吞司磐粟跺畸馁野预2010年房地产估价师案例与分析重点预习(7)弹姆掂腋慢臭穿态袜伶去囊六让乡搐祥夸孪舰陆扳幕炔号冶桶哩绳喜蚕落缨戳烃筛角痪鳖鞍忌雌峪悔浇澄水蛀鸭惺泛鹿挖芽荧膘踪臆咖漾挝扒园瞥辆络爸抓逐使滁潭汉摩豢顷硫梳害街草幼苫锨薯擞雷译侮递氏袁外辑蛹萧抹杆抄驱茅捞丧倔绑韵遭哉丸寅综穆彪崩厩誊矾吨乘绵缴储考朱遁汤慧邦钎榴挨觅坊昏爬禄槐稍畔租械跺嗣局独驻佰始找雪壮猴妒勃咨哗测膘议皂斟却缴恨睦取属挖挚聘脊柒濒捉邱腊龋逗去面菲沁鸦帘稚以皋倪饿短六策运寇掏遵杨馋琐溢蚂景绑助南粹樱环仅闻屿挛龙棠琴追比拜砌胜盟炊窘办娘氰低逸紧庭蹲决尿仕稗嗜逛邮硕淡睁溢岸粗泼秽汾姻炒涛芍象栋纳巧脂一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；4熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。二、内容讲解第三节商务办公房地产的估价一、商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目的。写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在1万以下的，为小型写字楼；建筑面积在13万的，为中型写字楼；建筑面积在3万以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万以上。按使用功能的不同，可将写字楼分为：单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）；商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次：甲级写字楼，这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达110140元/月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在4070元/月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是5A写字楼，国际和国内都没有固定而统一的界定标准。在实际生活中，要结合写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型等来判断写字楼的档次。（二）商务办公房地产的特点1所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会产生很大影响。2多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、划、会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。3出租经营为主，多由专业物业管理企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业管理企业管理和代理出租。二、影响商务办公房地产价格的因素（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况1集聚程度商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。因此，写字楼特别是甲级写字楼集聚的区域，其写字楼的租金水平往往很高，如广州的天河北路商务区集聚了中信广场、时代广场等一批甲级写字楼，吸引了国外的大型企业及其办事机构、国外驻穗办事机构，世界500强企业分支机构、国内大型企业及其办事机构，中信广场的租金水平成为广州写字楼的最高水平。通常情况下，城市商务区及其等级往往是根据写字楼的集聚程度来划分的，中央商务区往往是高档次写字楼大量集聚的区域，也是写字楼租金水平最高的区域。如上海写字楼主要集聚在陆家嘴、外滩、虹桥、南京西路、淮海中路、徐家汇六个区域，从而形成了陆家嘴商务办公区，外滩商务办公区、虹桥商务办公区、南京西路商务办公区、淮海中路商务办公区、徐家汇商务办公区，其中陆家嘴商务办公区的甲级写字楼无论从数量还是从建筑面积来说都遥遥领先于其他商务办公区而成为上海顶级的商务办公区，其写字楼的租金水平最高。虹桥、南京西路、淮海路、外滩等区域是仅次于陆家嘴商务办公区的次一级商务办公区。相比而言，徐家汇商务办公区的甲级楼供应量较少，甲级商务办公楼面积大大少于以上区域，为第三级商务办公区。其他区域无论是甲级写字楼的数量、写字楼规模及影响力都较小，为低级别商务办公区。因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。2交通条件能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。一座大型的写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，这就要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易接近性是影响其价值的重要区位状况。3周边环境商务办公房地产既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况1外观形象声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公房地产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。2内部装修与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。3设备、设施商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。4智能化程度随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3A以上，最好达到5A，即须具备BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、CAS通信自动化系统。5物业管理水平对于商务房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理水平的高低对其价值产生很大影响，因为它直接关系到能否吸引大公司、大财团、国内外高级办事机构进驻，直接影响到写字楼租金水平，因此通常甲级写字楼都是聘请一流的物业管理公司进行管理。6租户类型入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，当主要租户是知名企业及其办事机构，就会吸引同类及其相关联企业进驻，从而提高大厦的知名度，其价值也得到迅速提高。7楼层与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也产生较大影响，但影响的方向不同。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越小。三、商务办公房地产估价的常用方法商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。（一）收益法由于商务办公房地产通常采用出租经营，因此收益法是商务办公房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算商务办公房地产的净收益和收益率。净收益的测算与出租型商业房地产类似。收益率的确定应区分不同类型、档次的商务房地产，如甲级写字楼的收益水平会高于乙级、丙级写字楼。（二）市场法商务办公房地产的转售转租也比较频繁，因此较易获得可比实例，所以市场法也是商务房地产估价的一种常用方法。市场法不仅用于商务办公房地产转让价格的测算，很多情况下用于租金的估算。（三）成本法在商务办公房地产的抵押估价时，出于安全、保守的考虑也会用到成本法作为辅助估价，此外在建工程的评估往往应用成本法。四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理（一）商务办公房地产租金的求取商务办公房地产主要以租赁经营为主，因此租金的求取是非常重要的工作，与商业房地产一样，商务房地产租金往往采用市场法获取，租金的求取应注意以下方面：1租约问题对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。2租金构成内涵问题商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：租金中包含物业管理费；租金中包含物业管理费、水电费；租金中不包含物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积；计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。显然租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。3租金的支付方式问题租金支付方式的不同，体现出资金时间价值的差异，必然导致租赁价格的差异。商务房地产租金的支付方式一般主要有：按月分期支付；按季度分期支付；按年支付；按租约期限一次性支付。通常情况下是以按月分期支付为主，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例的租金支付方式。4地下车库租金问题商务办公房地产的地下车库往往是采取租赁经营，其租金收入一般分为两部分，一部分是向访客提供的临时租车位，这部分车位占总车位数的比例会因商务房地产的办公规模、租户类型的不同而不同，如租户中有部分是政府的对外办事机构，那么访客就会较多，临时租车位比重会相应增多，另一部分是向业主提供的包月出租的车位。包月出租的车位租金水平固定，按月收取，这部分的租金测算比较容易。而临时租车位的租金往往是按小时的时段计，不同的时间段租金水平也不一样，不同工作时段的利用率也不一样，如周末的利用率比周工作日的会低很多，同一工作日的高峰时段比非高峰时段的利用率高，因此临时租车位的租金测算比较复杂，首先应了解不同时段的租金水平；第二了解同一工作日的高峰时段与非高峰时段车位的利用率差异，确定车位的工作日周转次数；第三、了解工作日与非工作日车位的利用率差异，确定车位的非工作日周转次数；最后分别测算工作日与非工作日的租金收入。（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理在商务办公房地产的实际评估中常碰见整层或几层商务办公房地产、单间或几间商务办公房地产、整幢商务办公房地产的估价。对于单间或几间商务办公房地产的估价相对比较容易，可以直接利用市场法或收益法进行测算；而对于整层、整幢商务办公房地产的估价相对比较复杂，一方面是由于市场上整层、整幢转让及出租的商务办公房地产市场交易实例比较少，另一方面是整幢商务办公房地产功能的多样性而表现出价值的差异性。在实际估价业务中，会涉及整幢商务办公房地产整体转让、抵押、入股等而需要评估整幢商务办公房地产的价格，下面主要就整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点的处理进行分析。1单纯型商务办公房地产单纯型商务办公房地产基本上只有办公一种功能，没有其他功能，对其估价主要可以采用市场法、收益法。由于市场上整幢转让、转租的实例比较少，难以通过整幢转让、转租求取估价对象的价格。但由于单纯型商务房地产只有办公一种功能，每一层的价格差异比较小，层与层之间主要存在楼层价格差异，因此不管用那种方法，都可以先评估出某一层的价格，再确定层差修正系数，计算出所有楼层的价格。2商住型商务办公房地产商住型商务办公房地产是既有办公功能又有居住功能，通常是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿。因此对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用市场法、收益法，居住用房主要采用市场法。此外对商住型商务办公房地产估价时，应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。3综合型商务办公房地产综合型商务办公房地产是以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅、娱乐厅等，但其中用作办公部分的面积最多。综合型商务办公房地产的建筑面积一般在3万以上，有些可达10万以上，如广州的中信广场，建筑面积达23万，而即将于2010年竣工的西塔，其建筑面积高达41万。由于综合型商务房地产的建筑体量大、功能多样性的特点，因此对其估价就比较复杂，首先要区分不同的功能区，了解和确定各功能区的面积大小、经营方式、收益能力；根据不同功能区的收益性特点、实例收集的难易程度而选用不同的估价方法，主要采用市场法和收益法；最后将各功能区的价格进行汇总得到整幢商务办公房地产的价格。案例2-3市区天河北路号大厦部分办公房地产估价结果报告（节选）一、委托人：（略）二、估价机构：（略）三、估价对象根据委托人设定，本报告的估价对象为：市天河区天河北路号大厦第9、10层部分房地产，用途为写字楼，合计总建筑面积为8016694，详见估价对象权属概况表。1估价对象概况估价对象位于市天河区天河北路号大厦内，该大厦东为五山路，南临天河北路，西靠龙口东路，北近天润路；附近有鸿翔大厦、天诚广场、东方之珠花园、高科大厦、天翔花园、信源大厦、广东国际科际交流中心、华标广场、华南师范大学、银行、市场及公共汽车站等。估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。2估价对象产权概况根据委托人提供的房地产权证记载：估价对象权属人均是实业有限公司，房屋所有权来源为新建，分割，房屋用途为非居住用房，本次评估计价总建筑面积为8016694；土地使用权性质为国有土地使用权，土地用途为综合，共用地面积为34010572；已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，城市规划房屋用途为写字楼。估价对象现作办公用房，正常使用。根据估价对象房地产权证显示，估价对象未设定他项权。其他情况详见表2-23。估价对象权属概况表 表2-23序号地址房地产权证编号朝向建筑面积（）l，天河区天河北路号906房粤房地证字第C号东北33824842天河区天河北路号913房粤房地证字第C号西南18058213天河区天河北路号1001房粤房地证字第C号北16390934天河区天河北路号1002房粤房地证字第C号北1189296合计80166943实地查看概况估价对象所在大楼为一幢钢筋混凝土结构三十层（另有二层地下室）的综合楼，外墙面部分为玻璃幕墙、部分贴花岗石；大厦大堂位于首层南侧，大楼东西两侧各设一趟走火梯、一部货梯及三部客梯，客梯分单双层停，最高到达层数为二十九层，单层客梯设在东侧，双层客梯设在西侧；大楼东西侧各有一洗手间；大厦内部设有中央空调系统、烟感喷淋消防设备；装修、设备维护状况较好。估价对象现部分出租，签有短期租约（2年以内），据估价人员到当地房地产市场了解，该地区写字楼需求量很大，估价对象现租金水平符合当地客观租金标准。实地查看，大厦出租情况良好，年均出租率在90%左右。估价对象位于大厦的第9、10层，内部装修情况：走廊地面铺釉面砖、花岗石；室内地面铺地毡；内墙面油乳胶漆；天花面部分吊矿棉板天花，部分吊铝扣板天花；部分装木夹板门，部分落地玻璃门；铝合金玻璃窗；水电管线暗敷设。四、估价目的：为委托人进行资产处置提供价格参考。五、估价时点（略）六、价值定义本报告的价值定义为：在估价时点法定剩余使用年限，包含国有土地使用权出让金的办公用途房地产的公开市场价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，对与估价对象具有可比性的物业进行调查并根据委托人设定的估价目的、估价对象的特点及实际情况，选择合适的估价方法进行评估。估价对象为办公性质房地产，与估价对象位于同一供求范围内，并与其相类似的房地产交易实例较多，根据替代原则可使用市场法进行评估；与其同一供求范围内办公性质物业的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来有连续的净收益，可采用收益法测算其收益价格。故本报告采用市场法及收益法进行测算，综合拟定最终评估结果。十、估价结果估价对象房地产在估价时点的市场价值为人民币柒佰零捌万贰仟玖佰元整（￥70829万元）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告使用期限（略）十四、特别事项说明本报告的使用本估价结果的过程中，须留意以下因素对估价结果的影响：1本估价报告所评估的价值是指公开市场价值，具有很强的时效性。随着当地政治、经济、社会等状况的变化，其未来的房地产市场可能发生变化，从而导致估价对象的公开市场价值发生变化。2估价结果含办公用途国有土地使用权出让金。估价对象已征收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1998年8月22日起，随着剩余使用年限的减少，在影响房地产价格的其他因素不变的情况下，该因素将导致估价对象的价值相对于估价时点时会有所下降。3若需对估价对象进行短期强制处分，由于受快速变现等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场价值的60%70%左右。若进行拍卖变现，应留意以下费用：拍卖佣金：约为成交价格的3%5%营业税及附加、印花税、交易管理费等：约为成交价格的605%土地增值税、律师费等：视实际情况而定市区天河北路号大厦部分办公房地产估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、房地产市场背景分析今年以来市写字楼成交均价出现大幅上升，写字楼成交均价从去年2月份的750868元/上升至今年2月份的976366元/，大幅增长了3003%。写字楼市场的“强势效应”仍继续维持，预计今年广州写字楼市场还将继续保持强势发展，并成为今年广州楼市一大亮点。近两年写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2005年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年经济的迅速发展，以及中国加入世贸、CEPA的实施、92经济合作协议的建立，外资银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年市的写字楼市场前景看好，将进入高速发展的阶段。2005年，由于有多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼的广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，素质高，越来越重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念，创新元素和细节设计也越来越受重视。由于这些写字楼项目的起点高，而且规模亦十分庞大，对整个的写字楼市场质素有明显的提升作用，以高端写字楼的销售为主，而售价亦攀升至近几年少见的高位。四、最高最佳使用分析房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。由于估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚。加上广州写字楼市场2005年呈现供求两旺的局面，天河商务圈写字楼受“住宅禁商”政策刺激，各种类型写字楼都出现了热租，估价对象的证载办公用途能体现其最高最佳利用价值。故本次评估按估价对象证载用途评估。五、估价方法（略，见结果报告）六、估价测算过程本次评估，先通过市场法和收益法测算估价对象第1002房的单价，再以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层、朝向、景观、面积、间隔修正，得出各估价对象的市场价值。（一）市场法1选择可比实例对与估价对象在同一区域内类似的物业进行了市场调查，针对估价对象的功能及特点，收集了有关的成交资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的实例详见表2-24。可比案例概况表表2-242对可比实例进行因素修正交易情况修正：经过调查，比较物业概况表中交易实例为正常交易，没有特殊行为造成的交易价格偏差，交易情况修正系数为100/100。交易日期修正：可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100。区域因素修正：通过分析可比实例概况表中实例的成交价格，需进行区域因素修正。经过分析，影响办公用房价格的主要区域因素为商务繁华度、交通便捷程度、配套完备度、规划前景等，根据这些因素对办公用房价格的影响程度确定其各自权重，详见表2-25。区域因素比较表 表2-25比较项目估价对象实例A实例B实例C商务繁华度权重30323428交通便捷程度权重30333532市政配套完备度权重25252724规划前景权重15151515合计10010511199个别因素修正；通过分析可比实例概况表中可比实例的成交价格，需要进行个别因素修正。经过分析，影响办写字楼价格的主要个别因素为写字楼档次及物业管理收费合理性、设施设备、装修情况、平面布局、成交面积、楼宇成新度、楼层、朝向、景观等，根据这些因素对其价格的影响程度确定其各自权重，详见表2-26。个别因素比较表表2-26可比项目估价对象实例A实例B实例C写字楼档次及物业管理收费合理性权重15151516设施设备权重10121212装修情况权重10998平面布局权重10101010成交面积权重10101010续表比较项目估价对象实例A实例B实例C楼宇成新度权重15171817楼层权重10121311朝向权重10101211景观权重10101210合计1001051111053测算估价对象比准单价比准单价可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数比准单价计算表表2-27可比实例实例A实例B实例C可比实例单价9550109009200交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数100/100100/100100/土00区域因素修正系数100/105100/11l100/99个别因素修正系数100/105100/111100/105修正后的单价（元/）866288478850平均比准单价（元/）8786（二）收益法1测算年净收益年有效毛收入月租金12收益总面积出租率年运营费用维修费管理费保险费税金年净收益年有效毛收入年运营费用（1）年有效毛收入调查档次相同、用途相近、结构相似、装修档次相近的房地产的租金水平和出租率，比较分析确定出租的客观租金水平和出租率。根据调查分析，用市场法推算估价对象客观租金水平。租金测算表表2-28可比实例实例A实例B实例C坐落地点大厦12楼房大厦13楼房广场11楼房比较实例租金（元/）708070交易情况修正系数100/100100/100100/100交易日期修正系数100/100100/100100/100区域因素修正系数100/105100/111100/99个别因素修正系数100/105100/11l100/105修正后的租金（元/）634964936734平均比准租金（元/）65注：由于选取的实例与市场法的实例相同，故区域因素、个别因素情况表与市场法一样，不再重复列示，直接取市场法数据。经估价人员实地查看和调查，估价对象所处地段位于天河区天河北路中央商务区，周边写字楼林立，交通便利，市政配套设施完善，商务办公氛围较浓厚，周边办公楼的出租率在90%左右。另到估价对象所在的大厦管理处咨询，该大厦的出租率约为90%，故确定估价对象客观出租率为90%。年有效毛收入651290%702元/（2）年运营费年运营费包括维修费、保险费、税金等，各项费率见表2-29：年运营费测算表（以年有效毛收入为基数）表2-29序号项目费率备注l营业税及附加（营业税、城建税、教育附加）55%2房产税12%3维修费1%4管理费0%租金外另付5其他（保险费、租赁代理费等）05%合计19%（3）年净收益a年净收益a702（119%）56862元/2测算报酬率r对报酬率的计算，综合考虑以下两种方法：第一种方法采用累加法，报酬率安全利率风险调整值，安全利率取一年定期存款法定利率225%，风险调整值取4%，则采用累加法推算报酬率：225%4%625%。第二种方法通过调查办公用途房地产的租售比推算报酬率，具体如下：租售比一览表表2-30序号项目计算公式实例A实例B实例C大厦12楼房大厦13楼房广场11楼房租金（元/月）708070出租率92%90%86%年有效毛收入（元/年）1277288647224年运营费（元/年）19%19%19%19%年净收益a（元/年）（1）625976998458514剩余收益年限n（年）454645房地产售价V（元/）9550109009200根据采用试算法，借助计算机计算各可比实例的报酬率r，得到：报酬率测算表表2-31序号可比实例年净收益（元/）售价（元/）报酬率r，l大厦12楼房62597955060978%2大厦13楼房699841090059759%3广场11楼房58514920058725%综合上述两种方法，根据估价对象的实际情况，最后确定估价对象报酬率为6%。3测算收益价格估价对象土地使用权到2048年8月22日止，评估基准日为2005年9月13日，剩余收益年限为4294年，假设收益期内收益平稳。VAr11/（1r）n56862/6%（11/1064294）8701元/经计算，采用市场法及收益法计算的结果相近，均符合市场状况，故采用算术平均值确定最终结果：估价对象1002房单价（87868701）28744元/C估价结果确定以1002房单价为基础，经估价人员市场调查，采用类比法，经过楼层（表2-32）、朝向（表2-33）、景观（表2-34）、成交建筑面积（表2-35）、间隔（表2-36）修正，得出各估价对象的市场价值（表2-38）。楼层修正系数表表2-32序号楼层楼层系数190992101朝向修正系数表（通风采光）表2-33序号朝向朝向修正系数11北12东北1033西南1035景观修正表2-34序号景观景观修正系数l望内街（北向、东北向）12纵向望天河北路街景（西南向）1045成交建筑面积修正表2-35序号面积范围（）修正系数l100199123005000975间隔修正系数表2-36序号间隔修正系数1好（房号：除1、5号房）l2略差（房号：1、5号房）0985估价对象朝向、楼层、景观、面积、间隔情况一览表表2-37序号地址楼层朝向景观建筑面积（）间隔1906房9东北望内街3382484好2913房9西南纵向望天河北路街景1805821好31001房10北望内街1639093略差41002房10北望内街1189296好估价对象结果测算表表2-38序号房号建筑面积（）基准单价（元/）楼层修正系数朝向修正系数景观修正系数面积修正系数间隔修正系数比准单价（元/）总价（万