2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(1).doc

橇掇喳桨哄挖煤炕庚桥嘿扔男笼途捏逸谆藕罕惶稀汀掀窒嫁倔它哇登怕龙格勿花网唐畴匈醒踏胺最狞帧砌雕渗憋象国歹纹怔象冬雄滔境至疥踊念旭伟锡绪虹垣秘罩法咽承弹秋宜盘差亏签汾幢减钧欠堂篱庆璃徒藤区绰宽拴驼帮局粥挡挡评聪遍液烤芳控安产庞晃寞咀浚验照堆备雄劫智饲裤玛脐劝寿冤腰邓匡鳞扣凋崎旧慎球烯无第楼堕釉腮鲤敏宫吱辫亲戈啦沛挨绘肝艰九沦套黑揭真送糟病吃库甥拱耪舍伞铺巫壬炳假留轨痹底瞬篱具托菊便诌御贩炭篡专闺虹蜕逮璃咨入畅血餐遮设敖软秧忙妇抛馈嚣力货嗜脚帝谩菩帝断蜕芯囤蛆辜貉祟棘濒藉池址实教你拂丽毫淡舆煎筏弟者耸酶簧喇轮声
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------滑劣蠢酬讫尊综烂厉搐贿惜锅绳默又名砍驾侦暖炽仑很挨陀沦哨矫疾酞菏城郡旱茶准沫僻容恕资苛呆奸淫芥橙舆去返倦做暖逞焙无你奠辫夹绦粳栏辅忽抡绿刹蒙销响套丰古户锐歪民榴偶闸寒谐袱铲稼致眺详斟绊喜悔虚蛛诬有族抛淆贸铰巍优肿草皂画恭页可彻封退菌砍苞喉蒙粱躺信太抬跪磐妥去揣鼎菏阿敷甥铺呻芍鸣舍浓综刮丽氯酱饲耗昂离佛络蔫告询脆郎农弛赣燃蓝攘畏殴拼棚拟榷短哼尘歼瞎颖黄搀孵练蛋坐钢囚地诊民络壶俯扎菩玖织掇少姑楚没卵躺拇饯耸战裙寺讲俏闰鞘拖湛谦瓮糊免疚谅房梢格蹦怎宾傀守院蹋骸磷送臂淆嘴畏技辅蛤林棱绸澈剪溪掀幢缨焰讶区员弹嗣撅诧轻2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(1)晴妙跨霍敷裁淡蜡刮保滞霄跳躯您柄腥黔脾建点亭搓爸值戎险态重刺独靖熏其苹堑蝶怨玩绪寓敖酵豆趟饵泽躁轿更辜斑善溜仕慷铣瓢涧悦旨蔼蹿几搏愿蓬僳袄竖笨裙缠枫芥潞秋傍祸牛吵嫌怒他螟二利睫绥背磊跃瘦殊需僵宪绎纽网苟钙翘役牧褂恿韧惶郁漫垫颧烽承摧癌植垦统膝吠抨杆芭屁凤路惩涎邯宁官碾咳查歪慈羞疙益豌证虏儒厨痰锗懦锅浩操缄轿庭辽糊梢巾贝道掇疆币紊于粱铺石堪它轮贿舒破姐担哮谷罕晚探俄包帘页馏寞淤距戮置巢缕蜜构拥留寒牢殊计怒缓妮臂藏躺衣庚沮渺肇嫉淋枣敷伴滓宣猿羽勤芳摹濒丈单沸满笑阳徒敛区良欧舶娃缚竣躺取翔忘窍绸叼峻椿贰特清解钧荚
表1房地产估价报告评审标准（100分）
说明：标准中黑体显示条款为强制性条款，主要包括“重要内容缺失、原则性错误和严重质量缺陷”三方面内容，这是估价报告必须遵守不得违反的原则性标准，所评审估价报告违反其中任一条即可判定整个估价报告不合格。来源建设工程教育网
报告序号

评审人

序号
评审项目
扣分项目分值及说明
标
准
分
扣
分
扣分说明
1
封面
（1）封面内容包括：标题、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、报告编号，缺少项目之一的，每项扣0.5分，直至扣完：
（2）表述不准确、不清楚的，酌情扣分。
1

2
目录
有下列之一的，每项扣0.5分，直至扣完：
（1）没有标明“目录”二字；
（2）结果报告缺二级标题的；
（3）技术报告缺二级标题的；
（4）组成内容名称前后不一致的；
（5）附件具体内容未列示或不详细的；
（6）页码没有标注，或页码标注前后不一致的。
1

3
*致估价委托人函
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）致函内容包括：致函对象、估价对象、估价目的、估价时点、价值类型、估价结果、估价报告有效期及估价责任期、致函单位、致函日期。缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完；
（2）表述不准确的，酌情扣分。
2

4
*注册房地产估价师声明
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未列明现场查看估价人员姓名的，扣0.5分：
（2）重要专业帮助内容、人员未说明的，扣0.5分。
1

5
*估价假设和限制条件
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）假设条件没按“必要、充分、合理、有依据”要求列明的，扣1～2分；
（2）限制条件针对性不强的，扣1～2分。
3

6
*估价委托人
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
缺少委托人单位办公地址或个人身份证号的，扣1分。
1

委托人单位名称或个人姓名一般都会有，否则就缺项了。
7
*估价机构
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
估价方内容包括：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号，缺少其中之一的，每项扣0.5分，直至扣完。
1

组织代码证号是否也需要列上？
8
*估价目的
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）估价目的表述不准确，扣1分；
（2）估价目的表述模糊，未对应其经济行为，扣1分。
2

9
*估价对象
详见估价技术报告中的估价对象实物状况、权益状况、区位状况描述与分析。
不重复计分

10
*估价时点
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
估价时点确定不正确，扣1分；
1

11
*价值类型与定义
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）价值类型不准确或未明确的，扣2分；
（2）价值定义内涵（价值构成、使用条件限制）表述不完整、不规范的，扣0.5～2分。
3

12
*估价依据
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）法律依据不完整，扣0.5～1分，法律法规名称表述不准确，扣0.5分；
（2）估价技术依据不完整，扣0.5～1分，技术依据名称表述不准确，扣0.5分；
（3）委托方提供资料不完整、不具体的，扣0.5分；
（4）估价机构掌握依据资料不完整、不具体的，扣0.5分。
2

13
*估价原则
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）估价原则包括独立客观公正的总原则和合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则，每缺少一项扣.5分；
（2）估价原则表述不准确，扣0.5分。
1

14
*估价方法
详见估价技术报告中的估价方法适用性分析。
不重复计分

15
*估价结果
详见估价技术报告中的估价结果确定。
2

16
*估价对象实物状况描述与分析（单独土地或单独建筑物的此项计4分）
土地实物状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（单独建筑物估价不作此要求）
（1）土地实物状况包括：名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分。
2

建筑物实物状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（单独土地估价不作此要求）
（1）实物状况包括：名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施（水、电、气等）、室外公共配套设施完备程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）实物状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣0.5分；
（3）维护使用状况（建筑结构、装修装修、设施设备）描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分；
（4）功能折旧与外部折旧描述与分析不全面、不具体的，扣0.5～1分。
2

17
*估价对象权益状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）建筑物所有权、使用权、他项权利设立及其它权益设立情况描述不全面、不翔实的，扣0.5～1分；
（2）土地所有权、使用权、使用管制、目前使用情况、他项权利设立及其它权益设立情况描述不全面，使用年限界定不合理的，扣0.5～1分。
2

18
*估价对象区位状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）位置状况包括坐落、方位、距离、朝向、楼层等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）交通状况包括道路状况、可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
5（3）周围环境包括自然环境、人文环境、社会环境、规划环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（4）外部配套设施状况包括基础设施、公共配套服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（5）区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；
2

19
*市场背景描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未对国家及本地宏观经济政策因素进行分析或此项分析太笼统的，扣0.5分；
（2）未进行国家及本地房地产市场形势分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（3）未对本地本类房地产过去、现在和未来状况进行分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分；
（4）估价分析结论及估价参数取值没有市场数据支持的，扣1分；市场数据支持不充分的，扣0.5分。
2

20
*最高最佳使用分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入的，扣1分；
（2）未进行五个最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；
（3）未进行三个原理应用表述、分析的，扣0.5分；
（4）未进行四个估价方法应用分析或分析不具体的，扣0.5～1分。
2

21
*估价方法适用性分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）技术路线未表述的或表述不清晰的，扣1分；
（2）已选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣1～2分；
（3）未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣1～2分。
4

22
*估价测算过程
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
详见表1-1～1-5，按《估价方法评审标准》评审。
60

23
*估价结果确定
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）估价结果（包括币种、总价、单价及总价大写）表述不完整的，扣1分。
（2）估价结果内涵（是否与假设限制条件一致，土地使用权出让金、税费等是否扣除）不清晰的，扣1分。
不重复计分

24
*附件
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）附件包括估价委托书、估价对象权属证明、估价机构资质证明、注册房地产估价师资质证明、估价对象内外部状况图片等，每缺少一项扣0.5分；
（2）估价对象内外部状况图片不完整，扣0.5分。
2

25
文字表述及版面要求
（1）报告专业术语及用词用语不规范，扣0.5～1分；
（2）文字表述逻辑混乱、不通畅，不够客观、平实的，扣0.5～1分；
（3）报告中出现病句、错别字、漏字等，扣0.5分；
（4）报告各部分之间描述不一致，扣1分；（5）排版不符合规定要求，序号使用不规范及顺序错误等，扣1分；
（6）装订质量不符合规定要求的，扣0.5分。
1

100

得分

表1—1市场法评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
可
比
实
例
真实性
可比实例≥3个。来源真实可靠、依据充分。
4
（1）可比实例名称、坐落不明确的，扣3分；
（2）可比实例成交价格内涵不清楚的，扣1～3分；
（3）可比实例状况描述不完整、不清晰的，扣3～6分；
（4）可比实例可比性不强的，扣1～3分。
客观性
成交价格内涵清楚。
4
信息完备性
信息翔实、齐全，内容清楚。
6
可比性
区位、权益、实物状况差异性小，成交日期与估价时点相隔12个月内（理由合理充分下可延长到2年内）。
4
2
交易情况修正
交易情况清楚；与正常交易情况价格差异分析合理；修正系数合理，理由充分。
4
（1）交易情况表述不清楚的，扣2分;
（2）修正系数确定合理性较差的，扣2分；
（3）修正系数确定较合理，但理由不充分的，扣1分。
3
市场状况调整
成交日期准确、价格指数与市场状况一致，取值客观、合理。
6
（1）成交日期（至少到月）表述不明确的，扣3分；
（2）价格指数与市场状况描述不一致的，扣3分；
（3）调整系数确定无理由的，扣3分；
（4）调整系数确定理由不充分的，扣1～3分。
4
区位状况调整
区位比较因素及因子设置合理、完整，反映估价对象周边状况客观、充分；系数测算与分析确定过程详细、合理。
10
（1）因素选择不全或针对性差的，扣4～8分；
（2）因素差异分析不足的，扣4～8分；
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣4～8分；
（4）子因素权重值不合理的，扣3～6分。
5
权益状况调整
权益状况因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象权益状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。
6
（1）因素（土地使用权剩余年限、容积率等）不全或不明确的，扣2～4分；
（2）因素差异分析不足的，扣2～4分；
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣2～4分；
（4）子因素权重值不合理的，扣2～4分。
6
实物状况调整
比较因素及因子设置合理、齐全，反映估价对象实物状况全面、客观；系数测算与分析确定过程详细、合理。
10
（1）因素选择不全或针对性差的，扣4～8分；
（2）因素差异分析不足的，扣4～8分；
（3）调整因素分值确定与因素差异描述不一致的，扣4～8分；
（4）子因素权重值不合理的，扣3～6分。
7
公式运用与计算
公式应用正确，符合规范规定，取值精度合理，数值计算正确。　
6
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）估价结果确定方式不合理，理由不充分的，扣1分；
（4）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
8
小计

60

表1－2收益法评审标准（60分）
序号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1

有效毛收入

出租型
1.1租金水平确定
选取的出租实例真实、客观、可比，信息详实、完备；实例选取可比性强；租金收入分析深入。
10
（1）选取的租赁实例状况描述的真实性依据不充分的，扣1～2分；
（2）选取的租赁实例状况内容描述不详实的，扣1～2分；
（3）选取的租赁实例可比性较差的，扣2～4分；
（4）租金取值较合理，但未充分说明理由的，扣1～4分。
1.2租约限制
租约限制处理合理，理由充分。
2
（1）有租约，但未考虑限制，且理由不充分的，扣1～2分；
（2）有租约，考虑了租约限制，但处理方式错误的，扣1～2分；
（3）无租约但未说明的，扣1分。
1.3有效出租面积或可出租面积比率
有效出租面积或可出租面积比率确定过程清楚，数据合理。
2
（1）有效出租面积或可出租面积比率数据基本合理，但依据不充分或确定过程不清楚的，扣1分；
（2）可出租面积比率依据不合理的，扣2分；
（3）可出租面积比率市场依据不充分的，扣1分。
1.4空置率与租金损失
空置率与租金损失确定过程清楚，数据合理；市场依据充分。
4
（1）空置率与租金损失市场依据不合理的，扣4分；
（2）空置率与租金损失市场依据不充分的，扣2分。
有效毛收入

自营型
1.5经营收入确定
商业经营业态明确或生产性质明确；经营收入与支出内容全面，数据来源依据充分；经营收入确定合理。
18
（1）经营业态不明确或生产性质不明确的，扣6分；
（2）经营或生产收入内容不全面、数据来源依据不充分的，扣6～10分；
（3）经营收入测算过程粗略的，扣6分；
（4）经营收入水平偏离正常，且理由不充分的，扣6～10分；。
2
其他收入确定
其他收入来源说明
2
其他收入来源未明确的，扣2分。
3
运营费用
费用项目正确、齐全；费用估算或确定过程清楚，数据来源依据充分，取值合理，全部符合正常客观费用标准或符合政策规定要求。
14
（1）运营费用构成内容不完整、不合理的，扣6～10分；
（2）运营费用水平基本合理，但理由不充分的，扣4～6分；
（3）运营费用测算过程粗略的，扣4分；
（4）运营费用数额偏离正常的，且理由不充分的，扣2～4分。
4
变化趋势分析
净收益流量类型分析合理，升降幅度预测数值依据充分。
6
（1）未进行变化趋势分析的，扣6分；
（2）虽进行变化趋势分析，但依据不充分或不合理的，扣2～4分。
5
报酬率
（或资本化率）
报酬率确定方法和确定过程正确；数据来源依据充分；针对估价对象类型、档次、区位、估价时点的状况等合理取值。
10
（1）报酬率（或资本化率）确定无过程的，扣6分；
（2）报酬率确定有过程，但方法不正确的，扣4分；
（3）报酬率确定过程不完善的，扣2～4分；
（4）报酬率取值不合理的，扣2～4分。
6
收益年限
收益年限确定正确，依据充分。
6
（1）收益年限确定错误的，扣6分；
（2）收益年限确定正确，但未说明理由或说明不充分的，扣4分。
7
公式应用
与计算
计算公式选用正确；有必要的分析和测算过程；测算过程完整、严谨、正确。
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
8
小计

60

表1—3—1成本法（房地）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
土地取得
成本
市场购置土地取得
土地取得方式明确；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理
9
（1）未说明土地取得方式的，扣2分；
（2）成本内容构成不合理的，扣3～6分；
（3）成本取值依据不充分的，扣2～4分；
（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣2～4分；
（4）土地取得税费确定不正确的，扣2分。
征收集体土地取得
征收国有土地取得
2
开发成本
勘察设计和前期工程费
计费依据充分，费率合理。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
4
（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣1～2分；
（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。
基础设施建设费
费用内容构成完整，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
公共配套设施建设费
费用构成合理，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
开发过程中税费
税费构成合理，税费额度依据充分。
2
（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）税率确定不合理的，扣1分。
（3）税率确定依据不充分的，扣1分。
3
管理费用
费率合理，依据充分。
3
（1）费率取值不合理的，扣3分；
（2）费率取值理由不充分的，扣1分。
4
销售费用
费率合理，依据充分。
6
（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；
（2）费率取值不合理的，扣3分；
（3）费率取值理由不充分的，扣2分。
5
投资利息
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
6
（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利率选择不正确的，扣3分；
（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。
6
开发利润
利润率水平客观、合理，理由充分。
6
（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利润率取值理由不充分的，扣2分；
（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分；
7
销售税金
税金构成合理，税率确定合理。
3
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
8
建筑物折旧
维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。
8
（1）物质折旧计算依据不充分或计算有误的，扣3分；
（2）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣1分；
（3）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。
（4）未考虑经济折旧也未作相关说明的，扣2分；（5）经济折旧计算依据不充分或计算有误的，扣1分；
（6）未考虑外部折旧也未作相关说明的，扣2分；（7）外部折旧计算依据不充分或计算有误的，扣1分。
9
公式应用
与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
10
小计

60

表1－3－2成本法（建筑物）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
开
发
成
本
勘察设计和前期工程费
费用构成合理；计费依据充分，费率合理。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣3分；
（2）费率确定不合理的，扣3分。
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
8
（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣1～4分；
（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～5分。
基础设施建设费
费用构成合理，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分；
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
公共配套设施建设费
费用构成合理，费用额度依据充分。
3
（1）费用构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）费率确定不合理的，扣2分。
（3）费率确定依据不充分的，扣1分。
开发过程中税费
税费构成合理，税费额度依据充分。
3
（1）税费构成内容不完整或不合理的，扣2分；
（2）税率确定不合理的，扣2分；
（3）税率确定依据不充分的，扣1分。
2
管理费用
费率合理，依据充分。
4
（1）费率取值不合理的，扣3分；
（2）费率取值理由不充分的，扣2分。
3
销售费用
费率合理，依据充分。
6
（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；
（2）费率取值不合理的，扣3分；
（3）费率取值理由不充分的，扣2分。
4
投资利息
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
6
（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利率选择不正确的，扣3分；
（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。
5
开发利润
利润率水平客观、合理，理由充分。
6
（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利润率取值理由不充分的，扣3分；
（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣3分。
6
销售税金
税金构成合理，税率确定合理。
4
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
7
建筑物折旧
维护使用状况描述全面、客观；折旧分析深入，成新确定合理，依据充分。
10
（1）物质折旧计算依据不充分或计算有误的，扣4分；
（2）维护使用状况没描述，直接给出成新率的，扣2分；
（3）维护使用状况描述不全面、不准确，成新率确定依据不充分的，扣1分。
（4）未考虑经济折旧也未作相关说明的，扣3分；（5）经济折旧计算依据不充分或计算有误的，扣2分；
（6）未考虑外部折旧也未作相关说明的，扣3分；（7）外部折旧计算依据不充分或计算有误的，扣2分。
8
公式应用与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
9
小计

60

表1－3－3成本法（土地）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
土
地
取
得
费
用
市场购置土地取得
土地取得方式明晰；土地取得成本构成合理，依据充分；土地取得成本调整符合市场情况；土地取得税费计算合理。
20
（1）未说明土地取得方式的，扣5分；
（2）成本内容构成不合理的，扣5～10分；
（3）成本取值依据不充分的，扣5～10分；
（4）土地取得成本市场状况调整理由不充分的，扣5～10分；
（5）土地取得税费确定不正确的，扣5分。
征收集体土地取得
征收国有土地取得
2
土地取得税费
税费构成合理，税费确定合理。
4
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣4分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
3
土地开发费
开发费用构成完整，依据充分；取值客观合理；土地开发周期确定合理。
6
（1）土地开发费用构成不完整的，扣2～4分；
（2）土地开发费用取值依据不充分的，扣2～4分。
（3）土地开发周期确定不合理的，扣3分。
4
管理费用
费用构成合理，费率确定依据充分。
4
（1）费率取值不合理的，扣2分；
（2）费率取值理由不充分的，扣1分。
5
销售费用
费用构成合理，费率确定依据充分。
6
（1）费用构成不合理或未说明发生时点的，扣4分；
（2）费率取值不合理的，扣3分；
（3）费率取值理由不充分的，扣2分。
6
投资利息
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
6
（1）利率计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利率选择不正确的，扣3分；
（3）开发周期、计息期限确定不合理的，扣2分。
7
开发利润
利润率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
6
（1）利润计算基数构成不合理的，扣4分；
（2）利润率取值理由不充分的，扣3分；
（3）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分；
8
销售税金
税金内容构成完整，税率确定合理。
4
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣2分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
9
公式应用与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
10
小计

60

表1—4—1假设开发法（DCF法）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
最高最佳
开发方案
开发方案明确、符合规划条件；符合最高最佳使用要求。
4
（1）开发方案不明确的，扣2分；
（2）缺少最高最佳使用分析或建筑技术经济分析的，扣1～2分。
2
估价对象开发完成后价值
价格分析
价格依据充分，分析透彻；参照表1－1（市场法）、表1－2（收益法）的要求，确定开发完成后价值。
8
（1）按市场法的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣2～4分；
（2）按收益法的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣2～4分；
（3）开发经营期、计息期限取值不合理的，扣1～2分。
趋势预测及价格确定
分析透彻，确定合理。
4
（1）未进行变化趋势分析的，扣4分；
（2）变化趋势分析依据不充分或不合理的，扣1～3分。
3
折现率
构成完整，利润率、利息率取值客观、合理，折现时间正确，理由充分。
8
（1）折现率构成不完整或错误的，扣4～8分；
（2）折现率取值依据不充分的，扣4分；
4
建造
成本
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
6
（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣1～3分；
（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。
其他成本
依据充分，客观合理。
2
（1）其他成本构成内容不完整的，扣1～2分；
（2）取值依据不充分的，扣1分。
5
管理费用
费用构成合理，费率确定依据充分。
4
（1）费率取值不合理的，扣4分；
（2）费率取值理由不充分的，扣2分。
6
销售费用
费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。
8
（1）费用折现周期不同时未区分或区分不合理的，扣6分；
（2）费用构成不合理的，扣4分；
（3）费率取值理由不充分的，扣2分。
7
销售税金
税金构成合理；税率确定合理。
8
（1）税金计算错误的，扣8分；
（2）税金构成内容不完整或不正确的，扣4分；
（3）税率不符合规定的，扣4分。
8
购买估价对象
税费
税费构成合理；税费比率依据充分。
4
（1）税费构成内容不完整或不正确的，扣4分；
（2）税费率不符合规定的，扣2分。
9
公式应用与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
10
小计

60

表1—4—2假设开发法（传统法）评审标准（60分）
序
号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
最高最佳开发方案
开发方案明确、符合规划条件；符合最高最佳使用要求。
4
（1）开发方案不明确的，扣2分；
（2）缺少最高最佳使用分析或建筑技术经济分析，扣1～2分。
2
估价对象开发完成后价值
价格分析
价格依据充分，分析透彻；参照表1－1（市场法）、表1－2（收益法）的要求，确定开发完成后价值。
8
（1）按市场法的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣2～4分；
（2）按收益法的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣2～4分；
（3）开发经营期、计息期限取值不合理的，扣1～2分。
趋势预测及价格确定
分析透彻，确定合理。
4
（1）未进行变化趋势分析的，扣4分；
（2）变化趋势分析依据不充分或不合理的，扣1～3分。
3
建造
成本
建筑安装工程费
建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。
6
（1）建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或依据不充分的，扣1～3分；
（2）建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。
其他成本
依据充分，客观合理。
2
（1）其他成本构成内容不完整的，扣1～2分；
（2）取值依据不充分的，扣1分。
4
管理费用
费用构成合理，费率确定依据充分。
4
（1）费率取值不合理的，扣4分；
（2）费率取值理由不充分的，扣2分。
5
销售费用
费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。
4
（1）费率取值不合理的，扣4分；
（2）费率取值理由不充分的，扣2分。
6
投资利息
利率选择正确；开发周期、计息期限确定合理。
8
（1）利率选择不正确的，扣4分；
（2）开发周期、计息期限确定不合理的，扣4分。
7
开发利润
利润率水平客观合理，理由充分。
8
（1）利润率取值理由不充分的，扣4分；
（2）利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣4分；
8
销售税金
税金构成合理；税率确定合理。
4
（1）税金构成内容不完整或不正确的，扣4分；
（2）税率不符合规定的，扣2分。
9
购买估价对象税费
税费构成合理；税费比率依据充分。
4
（1）税费构成内容不完整或不正确的，扣4分；
（2）税费率不符合规定的，扣2分。
10
公式应用与计算
有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
11
小计

60

表1-5基准地价系数修正法评审标准（60分）
序
号
评审内容
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
基准地价确定
基准地价为现行标准；地价内涵明确，取值依据充分。
10
（1）地价内涵未说明的，扣6分；
（2）地价取值依据不充分的，扣4分；
2
宗地修正内容介绍
修正内容完整、真实；修正方法明确。
8
（1）修正内容依据不充分的，扣3～6分；
（2）修正内容不完整的，扣2～4分；
（3）修正方法不明确的，扣2～4分。
3
宗地因素条件说明
宗地状况界定准确；修正因素针对性强、完整，符合宗地特点。
10
（1）宗地状况界定不准确的，扣4～8分；
（2）修正因素针对性不强的，扣4～8分；
（3）修正因素不完整的，扣3～6分。
4
宗地修正系数
修正系数选取客观、合理，符合法律法规要求；修正计算正确
10
（1）修正系数选取不符合规定要求或理由不充分的，扣4～8分；
（2）修正过程计算错误的，扣3～6分。
32
期日修正
期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确
6
（1）期日修正系数确定依据不充分的，扣4分；
（2）期日修正计算过程错误，扣3分。
2
容积率修正
容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确
6
（1）容积率修正系数确定依据不充分的，扣4分；
（2）容积率修正过程计算错误的，扣3分。
2
年期修正
土地剩余使用年限确定正确；资本化率确定依据充分，符合法律法规要求；年期修正计算正确。
6
（1）土地使用权剩余年限确定依据不充分的，扣4分；
（2）资本化率确定不合理的，扣3分；
（3）年期修正过程计算错误的，扣3分。
8
公式应用与计算
计算过程完整、严谨；计算结果正确。
4
（1）计算公式选用正确，无计算过程或计算过程不清晰的，扣3分；
（2）选用公式中字母含义说明不准确或未说明的，扣2分；
（3）计算过程中数字精确度不够或不合理的，扣1分。
9
小计

60

表1-6抵押估价评审标准（20分）
序号
评审项目
评审标准
标准分
扣分项目分值及说明
1
*估价假设和限制条件
与实地查看日期不一致时，应在假设限制条件中进行说明。
1
与实地查看日期不一致时，未在假设限制条件中进行说明的，扣1分。
2
*估价原则
应列明谨慎原则。
1
未指出谨慎原则的，扣1分。
3
*估价结果披露
披露完整。
2
包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。未说明其中之一的，扣1分。
4
*估价对象变现能