近期货币政策对房地产市场的影响分析.docx

近期货币政策对房地产市场的影响分析 摘要：去年以来，持续的紧缩政策对房地产市场造成的影响，通过统计数据表现出来。尽管房地产投资增速有所回落，但仍然处于高位运行；房地产销售价格整体回落，但三四线城市增速较快；房地产市场的焦点正在中东部、一二线城市向中西部、三四线城市转移。关键词：货币政策，房地产市场，房地产投资1 引言2010年下半年以来，由于整体物价水平持续上升，通货膨胀的预期加强，中央银行频繁上调存款准备金率和基准利率，以回收流动性，防止通胀的形成。从2010年10月开始到今年7月止，已经9次上调存款准备金率，达到21.5%的历史最高位；5次加息，贷款基准利率达到6.56%。房地产行业作为典型的资本密集型产业，长期以来银行贷款是房地产开发企业资金来源的重要渠道。特别是1998年以来，银行对房地产行业的信贷支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为从房地产开发和销售两个环节给予信贷支持，房地产业对银行的依赖程度与日俱增。加息可以抑制炒房者借助银行贷款囤房、炒房和增加房地产行业的投资成本，提高存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额，抑制其向房地产市场等领域的放贷冲动。近年来，针对房地产投入存在明显的过热趋势，房价持续的攀升，国家出台了一系列的政策进行调控，效果不明显。那么近期持续紧缩政策对房地产市场产生多大的效果，如何进行下一步宏观调控，充分发挥房地产在国民经济中的作用是值得我们研究的重要课题。2 对房地产投资的影响对大多数房地产开发企业来说，银行贷款是进行项目投资的主要资金来源。货币政策的主要政策工具就是调整法定存款准备金率和存贷款利率，法定存款准备金率的高低会直接影响商业银行的放贷规模，而上调贷款利率使企业的融资成本提高。贷款利率的提高，对开发企业而言意味着融资成本增加，企业的利润空间变小，企业对投资项目会进行仔细筛选，只能开发预期利润率高的项目。可见，实行紧缩的货币政策可以起到减少投资的作用，从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。（1）房地产投资完成额2011年1-5月，全国固定资产投资（不含农户）为9.03万亿元，同比增长25.8%。其中，全国房地产开发投资完成额18737.2亿元，同比增长34.6%，增幅比去年同期下降3.6个百分点。虽然较去年同期相比，增速有所回落，但房地产开发投资比同期固定资产投资增幅高8.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为20.76%。总体来看，尽管2010年下半年以来，实施了严厉的紧缩政策，但由于前期房地产高额利润对投资性资金的吸引、保障房的大规模建设而导致的巨大投入和固定资产投资价格上涨过快三方面的原因，房地产开发投资依然保持了高增长的态势。从供应结构上来看，2011年1-5月住宅投资13290亿元，同比增长37.8%，高于去年同期2.1个百分点，占房地产开发投资的比重为70.93%。房地产开发投资仍由住宅投资所主导，这主要是由于住宅的特性和我国在快速城镇化进程中巨大的刚性需求所决定的。从统计数据上来看，并未看出在从紧政策影响对房地产投资领域的实质影响，究其原因：一是政策时滞性影响，导致政策效应并未完全发挥出来。另外一个是投资作为我国拉动经济的主要动力，短期内无法替代，特别是房地产行业。也意味着紧缩政策短期内并不能从根本上加速产业转型。从区域分布上来看，2011年1-5月房地产开发投资中，西部地区同比增长最快，达43.6%，其次是中部和东部地区。西部、中部增幅与去年同期相比，分别高7.9和3.2个百分点；而东部比去年低接近10个百分点。可以看出，2010年下半年开始货币政策的调整以及楼市限购等政策的出台，使东部房地产开发的成本和风险变高，房地产开发集中向中西部转移。有限的资金流向投资回报更高的区域以规避当前政策所带来的风险。（2）房地产开发资金来源除利用外资明显增长外，房地产开发投资各类资金来源增速均大幅回落。2011年1-5月，房地产投资到位资金32340亿元，同比增长18.5%，低于上年同期38.7个百分点。其中，国内贷款5803.4亿元，同比增长4.6%，低于上年同期39个百分点；利用外资265.7亿元，同比增长57.3%，而去年同期为-24.8%；自筹资金12485.8亿元，同比增长30.9%，较上年同期下降23.4个百分点；其他资金13785.1亿元，同比增长14.6%，较上年同期下降55.2个百分点。在其他资金中，定金及预收款8258.6亿元，同比增长23.3%，较上年同期下降37.8个百分点，个人按揭贷款3443.3亿元，同比下降8.0%。以上数据表明，2011年以来的一系列紧缩政策使资金面趋紧，影响了房地产开发的资金来源状况。国内资金总量规模不断收缩以及资金价格不断上升的情况下，更多的房地产企业借助于外商投资，使得利用外资增速较快。另外，随着不断加息以及优惠利率政策的取消，使得个人按揭贷款呈负增长态势，房地产开发企业资金压力正在逐步加大。3 对房地产销售市场的影响（1）房地产价格国家统计局最新统计数据显示，6月，全国70个大中城市中，新建住宅销售价格环比下降的城市有12个，持平的城市有15个。与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个。具体来看，环比价格涨幅最多的是乌鲁木齐、长沙、沈阳、银川，达到0.4%；同比价格涨幅最多的是乌鲁木齐9.2%，长沙，南昌，兰州为8.2%。北京、上海和深圳环比价格涨幅分别为0%、0.1%和0.1%。从数据上来分析，全国房地产价格涨幅回落，个别城市价格出现下降，但从结构上来看，三线城市房价涨幅超过一线城市。主要由于持续紧缩的政策和一线城市出台限购政策，使房地产企业销售和资金来源压力较大，价格涨幅放缓。而三线城市调控相对较松，无论投资投机性购房需求，还是地产开发企业，都在转向三四线城市。另外，从区域分布上来看，涨幅前列的城市主要分布的中西部地区，如乌鲁木齐、长沙、银川、兰州等。（2）销售面积据国家统计局的数据显示，2011年1-5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%。其中，住宅销售面积增长8.5%，办公楼增长3.5%，商业营业用房增长13.4%，增幅均低于去年同期水平。从区域分布上看，增速最快的是中西部，东部低于全国水平，其中办公楼销售面积出现了负增长。从数据上看，受紧缩政策的影响，购房成本的提高，抑制了市场的需求。相对于东部地区近几年来房价的不断攀升，而中西部城市特别是三四线城市的房地产价格上涨速度较低，所以，今年以来，中西部商品房销售面积增速整体上快于东部地区。4 结论首先，从上面的分析可以看出，我国房地产开发投资仍然保持了超过固定资产投资的较高增速。这其中不乏受调控影响房企力加快开工力度以及保障房投入增加的因素，但是从另一个角度来看，也反映出房地产开发企业对后期的房市走势仍然保持了较为良好的估计。相比一线城市，三四线城市房价水平相对较为合理，自住需求占比较大，城镇化进程和开发商大举布局三四线城市，使得未来较长的一段时间内，三四线城市房地产市场快速扩容和高速增长成为我国房地产市场的主要特征。其次，受紧缩政策和部分城市限购令的影响，前期房地产价格过快上涨的趋势得到了遏制，部分一线城市房地产价格甚至出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅在继续收窄。央行持续加息使得一线城市开发压力不断增加，众多房地产企业开始向三四线城市扩张并积极开发商业地产。房地产的销售价格和销售面积增幅较快的城市中，绝大多数是位于中西部的三四线城市。总体上来看，持续从紧的政策对房地产市场影响效果并不理想，主要原因是三四线城市的对冲效应，摊平了楼市调控效果，而这种结构性差异已经突出表现在商品房销售、土地市场以及房价上。最后，受紧缩政策的影响，房地产企业在一二线城市竞争日趋激烈，成本日益提高，利润空间在逐步缩小，房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房地产投资增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市。这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。近年来，房地产投资高速增长，其面临的风险越来越高。美国次贷危机的发生改变了政府对房地产市场的根本认识，从而把防范房地产市场的风险放在了首要位置，特别是防范银行信贷的风险。因此，在物价和楼价居高不下的背景下，短期内从紧的货币政策不会改变。为了应对国家从紧的货币政策，部分商业银行采取各种方式绕过信贷规模控制，并未真正落实国家宏观调控精神。另外随着商业银行市场化经营程度的提高，股权多元化趋势进一步加强以及外资银行市场份额的提高，信贷规模的控制的局限性将会日渐显现。因此，我们应加强金融市场建设，强化对房地产信贷风险管理，进一步理顺货币政策传导机制，加快利率市场化的步伐，发挥利率在宏观调控优化资源配置中的基础性作用。使我国房地产市场健康、稳定的发展，推动经济平稳增长。：金融学硕士，研究方向为资本市场与证券投资。参考文献：1 王晓明.银行信贷与资产价格的顺周期关系研究 J. 金融研究，201 0（3）.2 王来福，郭峰.货币政策对房地产价格的动态影响研究 J. 财经问题研究，2007（11）.3 王维安，贺聪.房地产价格与通货膨胀预期 J. 财经研究，2005（1 2）.4 韩蓉蓉，白建东.银行信贷对房地产价格影响的研究 J. 内蒙古农业大学学报，2011（2）.5 中国经济景气月报，2011（6）. -全文完-