投资综合项目评估分析报告.doc

第一章 投资环境分析1.1社会环境（1）该工厂在浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料运输，降低产品运输成本。（3）靠近关键燃料和原材料产地，能够确保企业有充足燃料和材料供给，而且水电供给可靠，含有很好社会环境优势。1.1自然环境（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品交通运输。（2）气候条件很好，极少有自然灾难发生。（3）周围有河流经过，能够为企业提供充足水源和水上运输第二章 项目投资估算和筹措2.1项目总投资估算本项目总投资达58642.6万元，包含建设投资估算（扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。具体数据见表2-1：表2-1项目总投资估算表 单位：万元序号 项目累计人民币123451总投资58642.622021.2286232400240031981.1建设投资(扣除建设期利息)4718321232259511.2建设期利息3461.56788.8922672.71.3流动资金79982400240031982.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算在该项目标建设投资包含固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：表2-2建设投资估算 单位：万元序号工程或费用名称估算价值建筑工程设备购置安装工程其它费用累计其中：外币1固定资产购建费494123519162090446691.1关键生产项目30342044783250318061.2辅助生产车间3830003831.3公用工程24910121021022821.4环境保护工程38516145380073791.5总图运输21811036306911.6厂区服务性工程000001.7生活福利工程6723361120021281.8厂外工程000001.9土地费用002无形、递延费用9009002.1无形资产8308302.2递延资产7070累计（1+2）455693预备费用1614 16143.1基础预备费1311 1311其中：外汇003.2涨价预备费303303累计（1+2+3）471834固定资产投资方向调整税5建设期利息34623462建设投资累计（1+2+3+4+5）506442.1.2流动资金估算该项目标流动资金包含应收账款、应付账款、存货和现金，估计达产期后每十二个月流动资金相等，具体数据见表2-3：表2-3 流动资金估算表单位：万元序号项目投产期达成设计能力生产期34567891011121314151流动资产27365472911891189118911891189118911891189118911891181.1应收帐款10122025337533753375337533753375337533753375337533751.2存货16143229538053805380538053805380538053805380538053801.3现金1102183633633633633633633633633633633632流动负债336672112011201120112011201120112011201120112011202.1应付帐款336672112011201120112011201120112011201120112011203流动资金（1-2)24004800799879987998799879987998799879987998799879984流动资金增加额24002400319800000000002.1.3建设期利息估算该项目标建设期利息依据长久借款利率和估计长久借款估算，具体数据见表2-3：表2-3 建设期利息估算表单位：万元序号项目利率（）建设期投产期123451人民币借款9.721.1年初借款本息累计170214064536631282691.1.1本金16232371831.1.2建设期利息788.8934621.2本年借款16232209511.3本年应计利息788.892672.72.2资金筹措本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长久借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：表2-4 资金筹措表单位：万元序号 项目累计人民币123452.1自有资金12400500050002400其中：用于建设资金1000050005000其中：用于流动资金240024002.1.1资本金124005000500024002.1.2资本溢价2.2借款77827.5633253.6445742.2.1长久借款（包含利息）40644.5617021.223623其中：借款本金3718316232.3209512.2.2流动资金借款55980240031982.2.3短期借款2.3其它2.2.1自有资金筹措本项目标自有资金筹措仅包含资本金，具体数据见表2-5：表2-5 自有资金筹措表单位：万元序号项目1231自有资金1.1资本金5000500024001.2资本溢价2其中：用于流动资金24002.2.2长久借款筹措本项目标长久借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第十二个月长久借款本金=21232-5000=16232万元；第二年长久借款本金=25951-5000=20951万元，长久借款利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第十二个月长久借款（含利息）=17021；第二年长久借款（含利息）=23623。2.2.3流动资金借款筹措本项目标自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后余额，具体数据见表2-6：表2-6 流动资金筹措表单位：万元项目项目投产期达成设计能力生产期3456789111213131415流动资金借款余额0240055985598559855985598559855985598559855985598流动资金借款利息0208484484484484484484484484484484484第三章 财务效益分析3.1综合开发项目经济效益测算整个雁栖湖综合开发项目标经济效益表现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩100085万元/亩）土地成本取得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发取得项目总经济收益。 3.1.1项目成本估计（1）单位产品生产成本该项目标单位产品生产成本累计286元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1： 表3-1 单位生产成本估算表单位：元序号项目单位消耗定额单价金额1原材料、化工料及辅料1.1A吨151511.2B吨0.6160961.3C吨0.825201.4D吨0.1522033小计2.5578.432002燃料及动力2.1水吨520.5262.2电度1000.3302.3煤吨0.81512小计152.80.445683工资及福利118184制造费用0005副产品回收吨0006单位生产成本（1+2+3+4+5)156.351.830286（2） 固定资产折旧估算表3-2 固定资产折旧估算表单位：万元序号项目累计折旧率（）投产期达成设计能力生产期34567891011121314151固定资产累计1.1原值497457.61.2折旧费3781378137813781378137813781378137813781378137813781 净值4596442183384033462230842270612328019500157191193981584378596.9（3） 无形及递延资产摊销估算表3-3无形及递延资产估算表单位：万元序号项目摊销年限原值生产期34567891011121无形资产108301.1摊销838383838383838383831.2净值7476645814984153322491668302递延资产（创办费）5702.1摊销14141414142.2净值5642281403无形及递延资产累计9003.1摊销979797979783838383833.2净值803706609512415332249166830（4） 总成本费用估算在该项目标总成本费用包含外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：表3-3总成本费用估算表单位：万元序号项目累计投产期达成设计能力生产期3456789101112131415生产负荷（）40601001001001001001001001001001001001外购原材料104000600010000100001000010000100001000010000100001000010000100002外购燃料、动力4080013602040340034003400340034003400340034003400340034003工资及福利1422210941094109410941094109410941094109410941094109410944修理费245741890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.35折旧费491483780.63780.63780.63780.53780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.66摊销费900979797979783838383830007财务费用（利息、汇兑损失）168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.677.1 其中：利息支出168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.6 汇兑损失8其它费用195001500150015001500150015001500150015001500150015001500其中：土地使用税00000000000009总成本费用2860091767302499323324222462223222232222322223222232221492214922149 其中：不可变成本1252091231312130115939924.38845.58831.58831.58831.58831.58831.58748.58748.58748.5 可变成本(1+2)16080053608040134001340013400134001340013400134001340013400134001340010经营成本（9-5-6-7.1)2190969844.31252417884178841788417884178841788417884178841788417884178843.1.2项目销售收入估计（1）销售收入和营业税金及附加估算该项目A产品销售单价为900元，第3年生产负荷为40%，第4年生产负荷为60%，第六年生产负荷为100%。具体数据见表3-4：表3-4 销售收入和营业税金及附加估算表单位：万元序号项目单价 生产负荷40%（第3年）生产负荷60%（第4年）生产负荷100%（第5年）销售量销售量销售量内销（元）内销（吨）小计 （万元）内销（吨）小计 （万元）内销（吨）小计 （万元）1产品销售收入1800027000 45000N产品900001800030000027000500000450002销售税金及附加125.30187.96313.262.1产品增值税1253.01879.57 3132.62.2城市维护建设税（7%）87.713131.570219.282.3教育费附加（3%）37.59156.387093.978（2） 销售损益表由损益表能够得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期每十二个月全部有利润产生，盈利能力很好。具体见表3-5：表3-5销售损益表单位：万元序号项目累计投产期达成设计能力生产期3456789101112131415生产负荷（）40601001001001001001001001001001001001产品销售收入540000180002700045000450004500045000450004500045000450004500045000450002销售税金及附加3759.14125.3188313.3313.3313.3313.3313.3313.3313.26313.26313.26313.26313.263总成本费用28600917673024993233242224622232222322223222232222322214922149221494利润总额（1-2-3)250232.202.2664219693213622244122455224552245522455224552253822538225385所得税（25%）62558.050.541661492353415610.5614561456145613.85613.85634.55634.55634.56税后利润（4-5)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047可供分配利润（6)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047.1盈余公积金18767.415.16498.214771602.21683.11684.11684.11684.11684.141684.11690.41690.41690.47.2应付利润07.3未分配利润168907136.544841329314420151481515715157151571515715157152131521315213累计未分配利润1028324136.546201791332333474806263877795929521081101232671384801536931689073.2财务评价3.2.1关键财务指标经计算，项目税后利润为187674万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。关键财务指标见表7.10。项目在财务上是可行。表3-6 关键财务指标内 容金额（万元）总销售收入540000税金及附加3759.14总成本费用286009税前利润250232所得税（税前利润25%）62558税后利润187674税后内部收益率28%税后投资回收期5.60年税后财务净现值(15%)34755.813.2.2静态分析（1） 盈利能力分析该项目在投产期早期净利率为0.31%，并呈逐年增加趋势，在项目第五年达成最大值，因为在项目后期企业资产总额增加，造成资产净利率有所降低，不过总体盈利能力很好。同时，该项目标销售净利率逐年上升，具体见表3-7：表3-7盈利能力分析表项目投产期达成设计能力生产期3456789101112131415资产净利率0.31%10.19%29.47%29.11%23.42%18.98%15.95%13.76%12.10%10.79%9.77%8.90%8.17%资产利润率0.41%13.59%39.29%38.81%31.22%25.31%21.27%18.35%16.13%14.39%13.03%11.87%10.90%销售净利率0.84%18.45%32.82%35.60%37.40%37.43%37.43%37.43%37.43%37.43%37.56%37.56%37.56%（2） 偿债能力分析该项目累计盈余资金104259.994万元，借款偿还期限为4年，偿债期间各年资产负债率最高为74.65%，最低为12.20%。流动比率由投产期8.19增加到第十五年30.69，流动比率很高，可能会产生存货积压或滞销结果，需要引发企业重视。其它指标见表3-8：表3-8偿债能力分析表项目投产期达成设计能力生产期3456789101112131415资产负债率74.65 64.13 35.55 12.20 9.35 7.57 6.36 5.49 4.82 4.30 3.88 3.54 3.25 流动比率8.19 1.95 1.65 2.96 6.05 9.13 12.21 15.29 18.37 21.46 24.54 27.61 30.69 速动比率（%）3.38 0.90 0.85 2.16 5.25 8.33 11.41 14.49 17.57 20.66 23.73 26.81 29.89 （3） 营运能力分析经过表3-9可知，该企业流动资产周转率由早期6.54降低到0.22，指标较低，说明该企业后期流动资产利用效率较差；固定资产周转率由早期0.39增加到75.39，说明后期该企业固定资产利用率高，管理水平好；总资产周转率逐年降低，说明企业对全部资产使用效率较差，会影响企业盈利能力，需要投资者重视提升销售收入或处理资产，以提升总资产利用率。表3-9营运能力分析表项目投产期达成设计能力生产期3456789101112131415流动资产周转率6.54 4.51 4.05 2.26 1.11 0.73 0.55 0.44 0.36 0.31 0.27 0.24 0.22 固定资产周转率0.39 0.64 1.17 1.30 1.46 1.66 1.93 2.31 2.86 3.77 5.52 10.28 75.39 总资产周转率0.36 0.55 0.90 0.82 0.63 0.51 0.43 0.37 0.32 0.29 0.26 0.24 0.22 3.2.2动态分析经过表3-10对该投资项目标动态分析可得该项目所得税后内部收益率为27%，反应了投资项目标真实酬劳率为27%；项目所得税前净现值为30520.25万元，大于0，说明该项目可行；投资回收期为6年，六年后能够收回全部投资。表3-10动态指标分析表计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率（FIRR):28%33%财务净现值（FNPV): ic= 15%34,755.81 52,083.32投资回收期（从建设期算起)：5.595.23第四章 项目风险分析3.1定性分析项目实施过程中开发单位将面临关键风险以下：3.1.1原材料涨价风险今年以来，大部分建材价格已经有较大幅度上涨，因为原材料生产受到资源、能源和供求关系影响，估计建材价格上升惯性还会连续，增大项目开发成本。3.1.2 利率上调风险中国现在存、贷款利率处于历史最低点，目前经济走强，部分行业投资过热，央行提升准备金后商业银行资金面吃紧，央行最近公布扩大贷款利率上浮幅度等，存在利率上调可能，这将增加财务成本。3.2定量分析3.21敏感性分析因为在项目实施过程中存在着部分不确定原因，所以对本项目标销售收入、投资成本和经营成本进行敏感性分析，以考察其对内部收益率和财务净现值（I15%）影响。具体结果见表3-1和图3-1表3-1 敏感性分析表销售单价增减（%）销售量增减（%）投资成本增减（%）单位成本增减（%）所得税前内部收益率（%）所得税前净现值（万元）税后利润（万元）00003352083.3218767450003560123.47208170100003768163.62228666150003976203.77249162-50003044043.17167310-100002836003.02146924-150002527962.8712631305003560123.47208170010003768163.62228666015003976203.772491630-5003044043.171673100-10002836003.021469240-15002527926.8712631300503149775.80184055001003047468.28180475001502945160.7617680300-503454390.8419135800-1003656698.3619504300-1503759005.8819872700053249441.44181001000103146799.55174366000153044157.66167732000-53454725.21194370000-103457367.1066000153560008.92207763依据表中数据，在以上变动范围内，净现值全部是大于0，可知方案均可行。敏感性分析表明,项目标销售收入、投资成本和经营成本对财务效益影响全部较大，这就要求企业要控制投资成本和经营成本，确保销售收入，以降低项目风险。（1）当销售收入增加10%时，内部收益率由33%变动到37%，税后利润由187674万元变动到228666万元；（2）当销售收入降低10%时，内部收益率由33%变动到28%，税后利润由187674万元变动到146924万元；（3）当投资成本增加10%时，内部收益率由33%变动到30%，税后利润由187674万元变动到180475万元；（4）当投资成本降低10%时，内部收益率由33%变动到36%，税后利润由187674万元变动到195043万元；（5）当经营成本增加10%时，内部收益率由33%变动到31%，税后利润由187674万元变动到174366万元；（6）当经营成本降低10%时，内部收益率由33%变动到34%，税后利润由187674万元变动到66万元；这就要求企业要控制成本，加强营销工作，确保经营收入回笼，以降低项目风险。