投资环境评估分析报告.doc

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climate)，是指投资对象在进行投资时所面临的、影响投资行为的自然、经济、科技、管理、社会、法规和政治的各种条件和因素的总称。实际上，投资环境是一个内涵和外延非常丰富的系统。它包含了对投资有直接或间接影响的区域范围内的地理区位、自然资源、基础设施、原材料供应、市场化程度、竞争状况、人力资源、信息渠道、资金融通、纳税负担、社会服务、经济政策、法律法规、社会秩序、政治形势等这些有利或不利的条件与因素涵盖了经济、社会、政治、文化、法律、自然地理、基础设施、信息、服务以及政策等方方面面。良好的投资环境能够吸引更多的投资者，吸收更多的资金投入，更好的促进一个国家和地区经济持续快速的发展。与之相应的，选择正确的投资环境对于一个投资者投资的成功与否来说，同样具有不可替代的重要性。一、小组及任务概述1、 小组成员：李 婷 (05091089) 杨振华（05091095） 陈历莉（05091087）蒋亦菲（05091097） 任晓丽（05091079） 章 虹（05091080）周 佩（05091093） 2、分析时间：2008年5月11日5月16日；3、分析目的：了解目前民大周边三大服装销售地点的投资环境，分析各自的投资价值，并做出最终的投资决策；4、分析地区：光谷步行街、华罗利时尚购物广场、鲁巷后街（工程大学旁边）5、分析方法：【第一步】问卷调查分析：旨在从多个角度了解投资环境，故本小组针对商家和消费者设计了两种不同调查问卷，并在华罗利广场，光谷步行街以及鲁巷广场后街三个投资测评地点收发问卷共200多份，收集到了真实可靠的第一手资料，为之后的投资环境的评估分析提供了便利。其中，商家的调查情况将直接地影响我们的评估分析结果，而消费者的意见和偏好也会对我们的评估分析产生很大的辅助作用。【第二步】闵氏多因素评估法：通过问卷调查，我们对华罗利广场，光谷步行街以及鲁巷广场后街这三个地区有了初步的了解。在此，我们通过闵氏多因素评估法对这三个分析地点进行具体的评估，从而选出本小组最终选择的投资地区。闵氏评估法是香港中文大学教授闵建蜀在罗氏等级评分法的基础上提出两种密切联系而又有一定区别的投资环境评价方法，又称闵氏多因素评估法或关键因素评估法.闵氏多因素评估法将影响投资环境的主因素分为十一类,每一类主因素又由一组子因素组成,具体内容如下： 主因素 子因素一.政治环境 政治稳定性,国有化可能性,当地政府的外资政策二.经济环境 经济增长,物价水平三.财务环境 资本与利润外调,对外汇价,集资与借款的可能性四.市场环境 市场规模,分销网点,营销的辅助机构,地理位置五.基础设施 国际通讯设备,交通与运输,外部经济六.技术条件 科技水平,适合工资的劳动生产力,专业人才的供应 七.辅助工业 辅助工业的发展水平,辅助工业的配套情况等八.法律制度 商法,劳工法,专利法等各项法律制度是否健全,法律是否得到很好执行九.行政机构效率 机构的设置,办事程序,工作人员的素质等十.文化环境 当地社会是否接纳外资公司及对其信任与合作程度十一.竞争环境 当地的竞争对手的强弱,同类产品进口额在当地市场所占份额根据闵氏多因素评估法,先对各类因素的子因素作出综合评价,再对各因素作出优,良,中,可,差的判断,然后按下列公式计算投资环境总分: 11投资环境总分=Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei) i=1式中:wi为第i类因素的权重;ai、bi、ci、di、ei为第i类因素被评为优,良,中,可,差的百分比.投资环境总分的取值范围在735分之间,分值越高,说明投资环境越佳.但根据我们调查的实际情况，我们只选择了其中的政治环境、经济环境、财务环境、市场环境、基础设施、行政机构效率和竞争环境 七个主因素，因此计算公式相应变为: 7投资环境总分=wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei) i=1二、消费者问卷调查结果调查时间：2008年5月11日10时至17时调查地点：光谷步行街、华罗利时尚购物广场、鲁巷后街（工程大学旁边）调查对象：在以上三处地点正在进行购物的消费者分发问卷总份数：50份 回收有效问卷份数：31份1. 您是哪里人2. 您的性别A.男(19.4) B.女(80.6)3. 您的年龄 A.20岁以下(35.5) B.21-30岁(60.8%)C.3140岁（3.7） D.41岁50岁（0） E.50以上（0）4. 您的职业：A.金领（0） B.白领（6.45） C.蓝领（3.2） D.学生(83.9) E.其他（6.45）5.请问你平均每月的在衣物上的支出大概为多少A.50元以下(9.7) B.50 -100元(29) C.100 -200元(45.2) D.200元以上(16.1)6.你能够接受的衣服在什么价位（除冬季衣物以外）A.50以内（3.2%） B.50 -100元（48.4） C.100 -200元（45.2） D.200元以上（3.2）7.你购物时主要考虑的因素是A价格（14.3） B.品牌（8.2） C.质量（32.7） D.款式（38.8）E.购物环境（4） F.交通（2）8.你喜欢的购物方式是A.去品牌专卖店（37.8） B.去个性小店(56.8) C.网上淘宝（5.4）9.平常购物你会选择去哪里A.大的购物商场（46） B.周边小店（27） C.品牌专卖店（18.9） D.其它（8.1）10.您觉得以上三家购物场所哪家的交通条件较为便利A.华罗利时尚购物广场（25） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（8.3） C.光谷步行街（47.2） D.三家都好（16.7） E.三家都不好（2.8）11.您觉得以上三家购物场所的店面环境哪家比较吸引你A.华罗利时尚购物广场（12.1） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（9.1）C.光谷步行街（54.5） D.三家都好（18.2） E.三家都不好（6.1）12.您觉得以上三家购物场所的配套设施及环境（如：餐饮、卫生设施等）哪家比较齐全A.华罗利时尚购物广场（24.2） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（17.2 ）C.光谷步行街（51.7） D.三家都好（3.45） E.三家都不好（3.45）13.您觉得以上三家购物场所的营业时间比较合适A.华罗利时尚购物广场（26.7） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（26.7）C.光谷步行街（26.7） D.三家都好（13.3） E.三家都不好（6.6）14.您觉得对比这三家购物场所哪一家的价位您更能接受A.华罗利时尚购物广场（19.4） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（32.25 ）C.光谷步行街（32.25） D.三家都好（9.7） E.三家都不好（6.4）15.您觉得以上三家购物场所哪家的服务态度更好A.华罗利时尚购物广场（30） B.鲁巷后街（工程大学旁边）（30）C.光谷步行街（26.7） D.三家都好(6.67) E.三家都不好（6.67）16.请问您会更愿意在下面哪一家购物商场购物A.华罗利时尚购物广场(23.33) B.鲁巷后街（工程大学旁边）(20)C.光谷步行街(50) D.三家都好（3.33） E.三家都不好(3.33)17. 请问你觉得这三家有什么需要改进的地方？ 三、对三个调查场所的各类因素的子因素的综合评价华罗利时尚购物广场投资环境分析（一）华罗利时尚广场简介 华罗利广场是集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体的大型综合商场，主要经营日用百货、饰品、化妆品、流行服饰等。主要服务中南财经政法大学、中南民族大学和武汉科技学院三所高校的近10万余名师生。位于民族大道高校集中地段,中南民族大学对面,武汉科技学院旁(公交通583811901)，面对10万学子,7大社区的消费群体，属于综合性的“光谷商贸中心区”,商场全部装修中央空调,采用商场化物业管理,是绝好的店铺。（二）商家问卷调查结果调查时间：2008年5月11日15时至17时 调查地点：华罗利时尚购物广场 调查对象：华罗利时尚购物广场全体店主分发问卷：50份 回收有效问卷：42份 回收率：84% 1.请问您在此地已营业多长时间：A.12个月(47.6) B.36个月(14.3) C.6个月1年(33.35)D.1年以上(4.8)2.您在此地开店的最大动力是：（可多选）A. 招商的优惠政策(4.2) B.创造更大的投资回报(25)C.融入社会，自我锻炼(45.8) D.满意于该地的基础设施(12.5) E.其他(12.5)3. 请问本店的面积有多大:A.20平米以下(27.3) B.2030平米(63.6) C.30平米以上(9.1)4.请问您的初期投资成本大概是多少：A.23万(38.1) B.35万(42.9) C.58万(9.5 )D.8万10万(9.5) E.10万以上（0）5.您认为初期的投资成本如何：A.很高（0%） B.较高(38.1) C.一般(42.9) D.较低(19)6.此地段月租金大概为多少：A.20003000元(90.4) B.30003500元(4.8) C.35004000元(4.8)D.40005000元（0） E.5000元以上（0）7.本店月水电杂费（包括空调费等）大概为多少：A.150200（38.1） B.200250（28.6） C.250300（23.7） D.300400（4.8） E.400以上（4.8）8.本店有没有雇用店员：A. 雇用全职（9.5） B.雇用兼职（33.3） C.家人帮忙（0） D.自己营业（57.2）9.本店进货来源：A. 网上进货（0%） B.武汉本地（61.9） C.其他（38.1）（多为广东）10.您认为进货时交通方便程度如何：A. 很方便（9.5） B.比较方便（61.9） C.不太方便（28.6）11.您在进货时考虑的主要因素是：A.产品质量（22.9） B.产品价格（17.1） C.产品式样（48.6）D.产品进货的便利程度（2.8） E.其他（8.6）12.请问您认为本店针对的主要消费人群：A. 高校学生（91.3） B.一般居民（4.35） C.工作白领(4.35)13.平常时每天的平均购买客流量大约是多少：A.10个以下(57) B.1020个（25） C.2030个（13） D.30个以上（5）14.节假日每天的平均购买客流量大约是多少：A.20以下（40） B.2040个（40） C.40以上（20）15.您对本店附近的基础设施（如餐饮等）满意程度如何：A.很满意（10） B.比较满意（0） C.感觉一般（65） D.不满意（25）16.您认为在此开店竞争程度如何：A. 竞争很大（57.1） B.竞争一般（42.9） C.几乎没竞争（0）17.如果有竞争，您认为竞争主要来自于哪些方面：A. 本商场内部其他店铺(42.9) B.本商场周边店铺(23.7) C.网上同类产品的销售(4.8) D.其他(28.6)18.您认为现阶段在此地开店的最大问题是什么：A.租金、生活杂费过高(22.7) B.客流量较少(72.7)C.配套设施不完善(4.6) D.治安秩序（0） E. 进货成本过高（0）19.您认为在此地开店前景如何：A. 很有信心(4.8) B. 较有信心(4.8) C.感觉一般(47.6)D.没有把握(9.5) E.有些担忧(33.3)（三）投资决策分析（闵氏分析法）1、政策环境（1）政府对此地段的投资扶持力度。华罗利广场属于光谷商贸中心区，是政府大力投资的对象。近年来，政府响应国家“中部崛起”的号召，发展武昌核心商业圈，加大了对该地区的投资力度，加强商贸中心区的建设，并且采取了一系列的招商引资措施，吸引了大量的商人前来投资经营。 （2）此地段的工商管制程度。工商管理部门注重对工商行业进入、发展等流程的统一和严格管理，保证了行业良好有序的秩序。 （3）治安与管理。华罗利广场位于光谷腹地，被学院包围，周围居民大多为附近学校的学生以及教职员工，人群种类复杂程度低，且素质相对较高，治安相对比较稳定；华罗利广场里配备了大量保安，在商场营业时间内不间断巡逻，对突发状况能进行及时处理。商场的管理人员对商户认真负责，我们小组成员在进行问卷调查时，正好碰见一管理人员在巡视销售情况，当时还被误以为是在进行不法商业行为，在解释清楚之后，我们的活动才得以继续进行。可见商场的治安比较好。2、经济环境（1）当地的经济发展水平。光谷片区自2001年组建，近年来经济发展迅速，特别是高新产业的发展。众多高校、科研机构新型科技工业云集光谷，巨额资金投放于光谷，使光谷的经济发展水平迅速提高。华罗利广场位于光谷腹地，近年来的发展也相当快，周围不断新建楼盘，如附近有江南家园，其二期也已经推出；远一点有柒零社区，金地阳光城，清水源小区等。周围三所高校，民大、武科院、财大也积极扩建，吸纳更多学生，拉动当地需求，加速经济发展；关山公园也于年初建成并已投入使用。这些都证明其经济发展水平较高。 （2）物价水平。当地消费者主要为学生，消费能力有限，消费水平较低，故当地的物价水平不高。3、财务环境（1）初期集资能力。从对商家的调查问卷中，商家的初期投资成本在23万的占38.1，35万的占42.9 ，且一般人认为此水平投资成本额可以接受，但仍有不少商家认为较高可以看出此地段的初期集资能力有限。 （2）资金回流速度。由商家的调查问卷中可看出，平常每天平均购买客流量大多为10个以下，少数商铺超过10个；节假日的购买客流量较多，但80在40个以下。这成为70以上商家所认为的在此处开店的最大问题。因此，顾客数量较少，资本回流速度较慢，数量较少，可能短期内难以收回成本，也许这就是华罗利广场中为什么出现多家商铺转让的现象的原因。4、 市场环境（1）市场规模。华罗利广场与民大、武科院、财大三所高校比邻，拥有10万学子和众多教职员工的广阔市场，且临近的江南家园、金地阳光城、柒零社区、清水源小区也在逐步入主中。还有华农、长江职业学院等也具有一定规模的市场。但这些都主要是学生消费者，消费者构成过于单一，该群体消费能力不高，故市场规模不够庞大。（2）地理位置。该地段位于民族大道旁，公交路线538、583、572、907等都经过此地，交通极为便利，除了附近三所高校的消费者，也便利了较远处消费者来此地消费。此地段的租金从调查问卷中可看出90以上为20003000，且商铺面积多为20-30平米。故此价位不算太高，较为合理，适于小资本投资者投资。华罗利广场与曙光商贸城连成小规模商业区，适合消费者消费购物，并能促成连带消费。5、 基础设施洗手间较为干净整洁，但数量较少，与华罗利广场的规模不匹配。垃圾桶,座椅等较为齐全，方便消费者。华罗利有一个中小规模的美食广场，消费者可以在购买服装之余可以品尝美食，休息歇脚，促进消费。广场一楼有工商银行和中国银行，便于消费者取款,促进消费。但商铺内不能刷卡，对消费产生了一些负面影响。广场不设电梯,且空调开放不太规律。对此广场的基础设施，问卷中反映商家对此都感觉一般，不是特别满意。6、 行政机构效率广场采取统一规范化管理制度，雇佣专门人员进行管理监督，行政管理效率较高。7、 竞争环境广场内商家众多，且顾客定位较为一致，进货渠道也相似，故竞争对手多，内部竞争较为激烈。将近半数商家也表示竞争主要来自内部。外部竞争对手主要有光谷步行街，鲁巷购物广场，且民大与财大中间新建的商业小区也计划于下半年投入使用，故外部竞争对手也不少，调查对象中的20以上也有此想法。比较一下，华罗利广场竞争力不够强大，面临着被打败的威胁。结论：综上分析，且根据投资者调查问卷来看，将近半数商家对在此开店前景感觉一般，33.3对此表示担忧。所以，通过全体小组成员讨论及投票，本小组认为在此进行投资的资本回报率低，投资价值不大，若有更好选择，不建议在此投资。鲁巷后街投资环境分析（一）鲁巷后街简介 鲁巷后街坐落与武昌区虎泉街工程大学旁，紧靠鲁巷商贸城和鲁巷广场，属于正在开发的光谷地区范围之内。该街道以经营服装为主，还有餐饮等其他经营项目。主要服务于该街道附近学校、居民以及该地附近的企事业单位员工。交通状况良好，有多条公交线路直接通往该地。（二）商家问卷调查结果调查时间：2008年5月11日13时至15时调查地点：鲁巷后街（工程大学旁边）调查对象：鲁巷后街（工程大学旁边）全体店主分发问卷：30份 回收有效问卷：18份 回收率：60%1.请问您在此地已营业多长时间：A.12个月（22.2%） B.36个月（11.1%） C.6个月1年（0%） D.1年以上（66.7%）2.您在此地开店的最大动力是：（可多选）A. 招商的优惠政策（10%） B.创造更大的投资回报（40%） C.融入社会，自我锻炼（30%） D.满意于该地的基础设施（10%） E.其他（10）A. 请问本店的面积有多大？A.20平米以下（0） B.2030平米（14.3） C.30平米以上（85.7）4.请问您的初期投资成本大概是多少：A.23万（0） B.35万(0%) C.58万(14.3%)D.810万(11.1%) E.10万以上(66.7%)5.您认为初期的投资成本如何：A.很高(22.22%) B.较高(33.33%) C.一般(44.44%) D.较低(0%)6.此地段月租金大概为多少：A.20003000(28.6%) B.30003500(0%) C.35004000(14.3%) D.40005000(14.3%) E.5000以上(42.8%)7.本店月水电杂费（包括空调费等）大概为多少：A.150200(12.5%) B.200250(25%) C.250300(12.5%) D.300400(0%) E.400以上(50%)8.本店有没有雇用店员：A. 雇用全职(70%) B.雇用兼职(10%) C.家人帮忙(10%) D.自己营业(10%)9.本店进货来源：A. 网上进货(0%) B.武汉本地(30%) C.其他(70%)10.您认为进货时交通方便程度如何：A. 很方便(22.2%) B.比较方便(66.7%) C.不太方便(11.1%)11.您在进货时考虑的主要因素是：A.产品质量(42.9%) B.产品价格(14.3%) C.产品式样(28.6%) D.产品进货的便利程度(7.1%) E.其他(7.1%)12.请问您认为本店针对的主要消费人群：A. 高校学生(50%) B.一般居民(20%) C.工作白领(30%)13.平常时每天的平均购买客流量大约是多少：A.10个以下(0%) B.1020个(33.3%) C.2030个(44.44%) D.30个以上(22.22%)14.节假日每天的平均购买客流量大约是多少：A.20以下(11.1%) B.2040个(33.3%) C.40以上(55.6%)15.您对本店附近的基础设施（如餐饮等）满意程度如何：A.很满意(0%) B.比较满意(11.1%) C.感觉一般(22.2%) D.不满意(66.7%)16.您认为在此开店竞争程度如何：A. 竞争很大(22.2%) B.竞争一般(77.8%) C.几乎没竞争(0%)17.如果有竞争，您认为竞争主要来自于哪些方面：A. 本商场内部其他店铺(10%) B.本商场周边店铺(50%) C.网上同类产品的销售(10%) D.其他(30%)18.您认为现阶段在此地开店的最大问题是什么：A.租金、生活杂费过高(30%) B.客流量较少(60%) C.配套设施不完善(10%) D.治安秩序(0%) E. 进货成本过高(0%)19.您认为在此地开店前景如何：A. 很有信心(22.22%) B. 较有信心(44.44%) C.感觉一般(33.33%) D.没有把握(0%) E.有些担忧(0%)（三）投资决策分析（闵氏分析法）1、政治环境（1）政府对此地段的投资扶持力度。 （2）此地段的工商管制程度。鲁巷后街地处武昌区虎泉街，附近高校林立，紧靠武昌著名的鲁巷广场购物中心，是一个人群较多的集聚地，面向人群较杂，有学生，有白领，有普通工作者还有附近的居民与企事业单位员工。面对人员的复杂性决定了该街道的管制相对难度要大，根据调查，鲁巷后街没有一个统一的机构管理，基本上是由各个单一的店面组成，所以也没有一个统一的治安管理小组，对于发生的各类纠纷一般多由各家店主自行解决，没有一个统一判断标准。 （3）治安与管理。鲁巷商贸城是武昌的一个较有影响力的商贸中心，而因其周围居民较多，在鲁巷后街有很多小商贩和蓝领工作者，聚众于街角，职业多在维修水电，搬运家具和一些体力活上面，因为诸多因素的影响，为了维护该路段的治安，工商管理力度较大，效果也还较好，很少出现妨害社会治安行为。2、经济环境（1）当地的经济发展水平。鲁巷后街紧靠鲁巷广场，临近光谷，是武汉现在正在大力发展的地区，由于近年来经济发展速度加快，经济发展的水平也有所上升，人们在保证了生活所必需的费用以外，也有了更多的钱去消费。 （2）物价水平。近年来，在中国经济发展水平持续上升的大环境下，物价也在持续上涨，就鲁巷后街所经营的品牌来看，在为数不多的服装店中，其中两家属于低档外贸服饰，其他基本上多集中在面向家庭的中等品牌，有学生休闲服，也有白领服饰。总体物价较之光谷步行街和华罗利属于较高的。3、财务环境（1）初期集资能力。鲁巷后街不是以一个商贸城的形式存在，在管理与集资上不是由一个统一的开发商管理。根据调查数据显示，鲁巷后街店铺面积普遍较大，初期投资成本多在10万左右，一般采用自己全权经营的模式，单个门面的所有事宜都由店主自己负责，资金也由各店主自行筹集，就平均下来说，该地段每平米的价格较光谷步行街较便宜，而较华罗利购物广场较贵。 （2）资金回流速度。资金的回流需要个商店的货物交换的频率较大，就从我们的问卷调查来说，鲁巷后街的客流量并不多，平均一天20-30人，节假日会有所提高，客流量的太少导致货物积压以及更迭的速度变慢，这样，资金的流通速度也就相应的较慢，当然，这与鲁巷后街店铺数量太少联系紧密。4、市场环境（1）市场规模。就商业的发展轨迹与模式来说，市场的规模决定了产品的走向与竞争力。鲁巷后街在市场定位上并不是十分明确，鲁巷后街周围有高校，如武汉工程大学；有很多居民小区；有许多企事业单位，如万兴房地产开发有限公司；鲁巷商贸城中的消费属于中等偏高水平，这就决定了鲁巷后街在规避竞争风险上必须选择走中低端路线。鲁巷后街建成至今约不到一年时间，在建成以前多为家居房，其中多采取一楼门面二楼居住的格局，店面的经营项目较杂，不是一个统一的商贸集群，现在由于政府的统一开发，多以经营服装为主，处于经营转轨时期。而鲁巷后街因为其特殊的地理位置决定了其能开发的相对面积较小，这样店铺也就较少，随之而来的店铺经营的选择性就较小。从现在人们的消费观上来说，选择少就市场小。（2）地理位置就地理位置来说，鲁巷后街地处虎泉路，紧靠鲁巷商贸城，临近鲁巷广场，附近有学校，有企事业单位，有酒店。地理位置良好。而鲁巷广场因其中心位置也是一个公交的集合中转站，交通便利，来往人群较多。5、基础设施鲁巷后街因为其特殊的地理位置和经营形式，没有一个统一的行政机构，更没有一个统一的开发个规划管理，在基础设施上的建设较差。周围没有座椅，没有垃圾桶和卫生间，也没有银行等自助设备。店面中基本上都无法刷卡消费。在对于商家和消费者的调查中表明，商家对于此的基础设施非常不满意，而消费者也觉得这里的消费环境亟待改进。6、行政机构效率经走访调查，鲁巷后街都为单个店主的各自经营，没有一个统一的行政机构。7、竞争环境有竞争才能够产生进步的动力，就从鲁巷后街的调查来说，其竞争主要是来自于同类产品竞争。鲁巷后街的店铺较少，就服装店来说，总共十几家，而其经营的产品比较分散，其中有成衣店6-8家，其中有两家属于低档外贸服饰，有两家学生的品牌服饰休闲店，还有属于中年男女的职业装，其余几家店铺分别为妇婴服饰，内衣店和童装店。在经营商品上基本没有很大的冲突，所以店铺间的竞争力较小。竞争主要来自其他地方与之同类的商品。结论：综上几个方面，结合投资者、消费者调查问卷来看，对于鲁巷附近居民来说，鲁巷后街不失为一个好的选择，但就从现在普遍的消费观与市场的发展情况来看，鲁巷后街需要加大力度去改进，不然将面临被淘汰的危险。通过本小组全体成员讨论及投票，认为在此进行投资的风险较大，对应的消费市场却较小，投资价值不高，故不建议在此投资。光谷步行街投资环境分析（一）光谷步行街简介全新的光谷步行街-投资的胜地 世界城光谷步行街位于鲁巷广场，沿旧关山路一直延伸到关山一路，总占地41.79万平方米，总建面积约150万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。 世界城将街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在1618米之间；次街设置在68米之间，主要功能是购物；内街则强调纯粹的购物行为，设置在34米之间。 主街道是世界城景观的主要展示区，中间将刻意设置一些“障碍”，汇集文化、休憩、展示、饮食等多种功能。有报亭等服务设施、椅和凳等休息设施、哈根达斯小木屋等售卖设施，还有游览的电动火车等娱乐设施。女人街、学生街、电讯数码街等次街上，不同的业态，也将有不同的景观体验。刻意设“障”，不在阻断人流，而在避免一览无余式的平淡，增添曲折有致的趣味和别样风情，让人玩得开心的同时，自然而然消费。作为景观的主要展示区，除供人流通过外，还有各种服务性、供休息、售卖的设施，如：报亭、电话亭、警亭、休息椅、凳、哈根达斯的小木屋、慕尼黑的啤酒桶等，给客户文化、休憩、展示、饮食等多种功能：以良好的空间设计和景观设计让更多的人到地面上来，放慢脚步，营造良好的商业氛围。每600-800米设置标志性广场，汇聚人流，同时起到节庆、聚会、表演的功能二、灯光、水景交织出来梦幻景观。（二）问卷调查结果调查时间：2008年5月11日10时至13时 调查地点：光谷步行街流行旋风购物广场 调查对象：光谷步行街流行旋风购物广场全体店主分发问卷：80份 回收有效问卷：64份 回收率：80% 1.请问您在此地已营业多长时间：A.12个月(35) B.36个月(65) C.6个月1年(0)D.1年以上(0)2.您在此地开店的最大动力是：（可多选）A.招商的优惠政策(4.2) B.创造更大的投资回报(45.8)C.融入社会，自我锻炼(20.8) D.满意于该地的基础设施(20.8) E.其他(8.3)3.请问本店的面积有多大:A.20平米以下(56.25) B.2030平米(12.5) C.30平米以上(31.25)4.请问您的初期投资成本大概是多少：A.23万(0) B.35万(15) C.58万(35 )D.8万10万(25) E.10万以上（25）5.您认为初期的投资成本如何：A.很高（10%） B.较高(50) C.一般(35) D.较低(5)6.此地段月租金大概为多少：A.20003000元(0) B.30003500元(21) C.35004000元(5.3)D.40005000元（31.6） E.5000元以上（42.1）7.本店月水电杂费（包括空调费等）大概为多少：A.150200（22.2） B.200250（5.6） C.250300（22.2） D.300400（27.8） E.400以上（22.2）8.本店有没有雇用店员：A.雇用全职（19.1）B.雇用兼职（14.3） C.家人帮忙（9.5） D.自己营业（57.1）9.本店进货来源：A.网上进货（0%） B.武汉本地（13.6） C.其他（86.4）（多为北京、广东）10.您认为进货时交通方便程度如何：A.很方便（15） B.比较方便（40） C.不太方便（45）11.您在进货时考虑的主要因素是：A.产品质量（28.9） B.产品价格（23.7） C.产品式样（42.1）D.产品进货的便利程度（5.3） E.其他（0）12.请问您认为本店针对的主要消费人群：A.高校学生（65.2） B.一般居民（8.7） C.工作白领(26.1)13.平常时每天的平均购买客流量大约是多少：A.10个以下(37.5) B.1020个（6.2） C.2030个（18.8）D.30个以上（37.5）14.节假日每天的平均购买客流量大约是多少：A.20以下（17.65） B.2040个（17.65） C.40以上（64.7）15.您对本店附近的基础设施（如餐饮等）满意程度如何：A.很满意（5.9） B.比较满意（11.76） C.感觉一般（70.6）D.不满意（11.76）16.您认为在此开店竞争程度如何：A. 竞争很大（72.2） B.竞争一般（27.8） C.几乎没竞争（0）17.如果有竞争，您认为竞争主要来自于哪些方面：A. 本商场内部其他店铺(42.8) B.本商场周边店铺(23.8) C.网上同类产品的销售(4.8) D.其他(28.6)18.您认为现阶段在此地开店的最大问题是什么：A.租金、生活杂费过高(57.9) B.客流量较少(21.1)C.配套设施不完善(13.1) D.治安秩序（0） E. 进货成本过高（7.9）19