特色小镇方案设计书.docx

X县X集镇特色小镇PPP项目

X县X集镇特色小镇PPP项目
1、方案说明
本设计方案为概念性方案，方案是在对X县及X集镇现状简单了解的基础上参考类似项目开发案例进行策划设计，本项目由“e裳小镇”和“伊尹文化旅游小镇”两个子项目构成。
2、项目选址
规划建设的“e裳小镇”、“伊尹小镇”北至文吴路、西至姚集村、东至李楼村，南至X集镇中学，规划面积340.77公顷（约5111.55亩）。其中城镇建设用地265.88公顷（约3988.2亩），村庄建设用地66.70公顷（约1000.50亩）。
城镇建设用地中，规划居住用地42.54公顷（约638.10亩），占城镇建设用地的16%；公共管理与公共服务设施用地14.26公顷（约213.90亩），占城镇建设用地的5.36%；商业服务业设施用地43.54公顷（约653.10亩），占城镇建设用地的16.38%；商住混合用地7.14公顷（约107.10亩），占城镇建设用地的2.69%；工业用地54.07公顷（约811.05亩），占城镇建设用地的20.34%；道路与交通设施用地68.18公顷（约1022.70亩），占城镇建设用地的25.64%；公用设施用地7.01公顷（约105.15亩），占城镇建设用地的2.64%；绿地与广场用地22.73公顷（约340.95亩），占城镇建设用地的8.55%。
3、项目建设内容及规模
本项目建设规划为立足X集镇“表演服饰生产及电商销售基地”及“伊尹文化发源地”这一产业特征及地域文化特色，引入“产城融合”这一发展模式，布局“四区、一园、一中心”。小镇建设规模借鉴浙江“特色小镇”建设的成功经验，规划面积340.77公顷（合5111.55亩），城镇建设用地面积265.88公顷（合3988.20亩），建筑面积1388710平方米，小镇容积率0.41。具体建设内容及规模如下：
（1）电子商务产业集聚区：依托X集镇“全国最大的表演服饰加工基地和互联网销售基地”这一产业优势，打造“电子商务产业集聚区”。园区总用地面积400亩，建设内容包括生产加工厂房、园区仓库、管理及服务用房、停车场等，通过项目建设使园区发展成为集“来料加工”、“电商销售”、“售后服务”三位一体的产业集聚区。
主要经济技术指标表
项目
指标
单位
备注
入口广场
8000
m2

生产加工厂房
350000
m2

园区仓库
21000
m2

园区消防及管理用房
2000
m2

停车场
2
处
停车位500个（8000m2）
绿地面积
43000
m2
绿地率16%
道路及硬地
65000
m2
包括入口广场及停车场
总占地面积
400
亩

（2）产品设计及商贸展销区：围绕“产业体质升级”战略，建设“产品设计及商贸展销区”。园区总用地面积330亩，具体建设内容包括产品设计中心、产品会展中心、商贸街等。园区将从产品创意设计、高端产品定制、新产品展销等方面为电子商务产业发展提供服务，推动当地产品创新和质量升级。
主要经济技术指标表
项目
指标
单位
备注
活动广场
10000
m2

创意设计中心
30600
m2

会展中心
50000
m2

商贸街
116200
m2

管理服务用房
3400

停车场
2
处
停车位800个（12000m2）
绿地面积
68200
m2
绿地率31%
道路及硬地
72600
m2
包括广场及停车场
总占地面积
330
亩

（3）电子商务综合服务中心：围绕创业指导、中小企业培养及重点企业升级转型指导等内容，建设“电子商务综合服务中心”。中心总用地面积236亩，主要建设内容包括综合服务楼、创业孵化园区等，为当地企业发展壮大提供技术指导和信息咨询服务。
主要经济技术指标表
项目
指标
单位
备注
综合服务大楼
32000
m2

创业孵化园
143000
m2

停车场
2
处
停车位200个（3200m2）
绿地面积
47200
m2
绿地率30%
道路及硬地
48800
m2
包括停车场
总占地面积
236
亩

（4）伊尹小镇文化旅游区：通过整合当地“元圣”伊尹流传下的历史资源，“桃园”、“李园”等农业生产景观并与当地“表演服饰生产”形成的手工业生产这一人文景观结合，建设“伊尹小镇文化旅游区”。小镇总用地面积1500亩，其中旅游区主要建设采摘园、垂钓园、演艺中心、牡丹文化园、民俗文化园、功能服饰展览馆、工艺服装设计展览馆、元圣文化园；商住服务区建设创业公寓、商务酒店、商业步行街、美食街及健身广场等。
主要经济技术指标表
项目
指标
单位
备注
旅游功能区
762
亩
508000m2
采摘园
123
亩
桃园、梨园、杏园等
垂钓园
25
亩

功能服饰展览馆
100000
m2
占地约50亩
工艺服装设计展览馆
100000
m2
占地约50亩
元圣文化园

占地约72亩
建筑面积
15000
m2

绿地面积
18720
m2

道路硬地面积
16800
m2

民俗文化园

占地约72亩
建筑面积
12000
m2

绿地面积
18240
m2

道路及硬地
17280
m2

牡丹文化园
90
亩
占地约90亩
建筑面积
1800
m2

绿地面积
52800
m2

道路及硬地
5400
m2

演艺中心
12000
m2
占地约9亩
停车场
2
处
停车位400个（6500m2）
景区管理用房
2500
m2

道路及硬地
172000
m2

商住功能区
735
亩

创业公寓
221760
m2

商务酒店
30000
m2

商业步行街
41000
m2

美食街
20740

健身广场
60000
m2

停车场
3
处
停车位800个（13000m2）
绿地面积
156800
m2
绿地率30%
道路及硬地
171500
m2
包括停车场
总占地面积
1500
亩

（5）物流产业园：围绕服务电商企业发展，建设“物流产业园”；园区总用地面积175亩，主要建设内容包括物流仓库、大型停车场、办公用房、管理用房等。
主要经济技术指标表
项目
指标
单位
备注
物流仓库
20000
m2

物流商务中心
9500
m2

消防及管理用房
2500
m2

停车场
40000
m2
车位110个
道路及硬地
25700
m2

总占地面积
175
亩

（6）基础设施提升计划：为提升当地基础设施水平以便与特色小镇发展相适应，重点开展镇中心医院建设（级别定位二级），九年一贯制学校（学位1650个）建设，园区幼儿园建设（学位400个），雨污分流管网建设和道路提升工程（主干路路网密度8.5千米/平方公里，支路路网密度9.5千米/平方公里）等基础设施项目建设工程，总用地面1251.05亩。
主要经济技术指标表
项目
指标
单位
备注
中心医院

400床位病房楼，占地66亩
住院楼
13728
m2

医技楼
9506
m2

门急诊
6336
m2

宿舍楼
1630
m2

营养餐厅
600
m2

行政管理用房
1400
m2

后勤用房
1550
m2

污水处理设施
450
m2

绿地面积
13020
m2

道路及硬地
12320
m2

九年一贯制学校
16800
m2
1650学位，占地72亩
教学楼
6000
m2

行政办公楼
1200
m2

图书实验楼
2500
m2

风雨操场
1800
m2

田径场
9105
m2
300米跑道
餐厅
2500
m2

宿舍楼
2800
m2

绿地面积
15400
m2

道路及硬地面积
16800
m2

园区幼儿园

400学位，占地8.5亩
建筑面积
2250
m2

绿地面积
2436
m2

室外场地
1814
m2

路网工程
220800
m2
路网占地1022.7亩
主干路
442251.3
m2
宽度15米，180亩
支路
239527.2
m2
宽度9米，151亩
雨水管网
51183
m
管径DN400-DN1800；
污水管网
24570
m
管径DN300-DN1200
公共绿地
81.85
亩

总占地面积
1251.05
亩

4、项目性质及运营
本项目为新建项目。项目采用BOT模式进行建设运营，合作期30年，其中建设期4年，运营期26年。
通过资格预审、竞争性磋商，以最高分竞标的供应商成立项目公司，建设期为注册之日起4年内。合作期结束，项目移交给政府或其指定部门。
5、项目总投资
本项目总投资约510957.42万元。其中建筑安装工程费372480.25万元（其中用于“e裳小镇”项目226070.69万元，用于“伊尹文化旅游小镇”项目146409.56万元），设备费24600万元，工程建设其他费用49762.02万元，预备费22342.11万元，建设期利息41160.00万元，铺地流动资金613.04万元。
项目资本金160957.42万元，占总投资31.5%，拟由社会资本方、X县政府或其指定实施机构共同出资；其余资金以项目公司名义通过银行贷款、信托、基金等渠道筹集。

15
工程费用估算表
工程类别
序号
项目
指标
单位
单位造价（元）
建筑工程费（万元）
布线工程造价（元）
布线工程费用（万元）
设备购置费(万元)
安装工程费
（万元）
电子商务产业集聚区
1.1
入口广场
8000
平方米
300.00
240.00
260.00
208.00

1.2
生产加工厂房
350000
平方米
1300.00
45500.00
400.00
14000.00

1.3
园区仓库
21000
平方米
1300.00
2730.00
400.00
840.00

1.4
园区管理用房
2000
平方米
1500.00
300.00
400.00
80.00

1.5
停车场
8000
平方米
220.00
176.00
260.00
208.00

1.6
绿地面积
43000
平方米
150.00
645.00
50.00
215.00

1.7
道路及硬地
49000
平方米
250.00
1225.00
50.00
245.00

小计

50816.00

15796.00
800
64
产品设计及商贸展销区
2.1
活动广场
10000
平方米
300.00
300.00
260.00
260.00

2.2
创意设计中心
30600
平方米
1700.00
5202.00
500.00
1530.00

2.3
会展中心
50000
平方米
2100.00
10500.00
500.00
2500.00

2.4
商贸街
116200
平方米
1700.00
19754.00
500.00
5810.00

2.5
管理服务用房
3400
平方米
1500.00
510.00
400.00
136.00

2.6
停车场
12000
平方米
220.00
264.00
260.00
312.00

2.7
绿地面积
68200
平方米
150.00
1023.00
50.00
341.00

2.8
道路及硬地
50600
平方米
220.00
1113.20
50.00
253.00

小计

38666.20

11142.00
2000
160
电子商务综合服务中心
3.1
综合服务大楼
32000
平方米
1700.00
5440.00
500.00
1600.00

3.2
创业孵化园
143000
平方米
1300.00
18590.00
400.00
5720.00

3.3
停车场
3200
平方米
220.00
70.40
200.00
64.00

3.4
绿地面积
47200
平方米
150.00
708.00
50.00
236.00

3.5
道路及硬地
45600
平方米
220.00
1003.20
50.00
228.00

小计

25811.60

7848.00
2000
160
伊尹文化旅游功能区
4.1
采摘园
123
亩
1300.00
15.99
100.00
820.00

4.2
垂钓园
25
亩
1500.00
3.75
100.00
166.67

4.3
功能服饰展览馆
100000
平方米
2100.00
21000.00
500.00
5000.00

4.4
工艺服装设计展览馆
100000
平方米
2100.00
21000.00
500.00
5000.00

4.5
元圣文化园

元圣文化园
15000
平方米
1600.00
2400.00
400.00
600.00

绿地面积
18720
平方米
150.00
280.80
50.00
93.60

道路及硬地面积
16800
平方米
220.00
369.60
50.00
84.00

4.6
民俗文化园

平方米

0.00

建筑面积
12000
平方米
1600.00
1920.00
200.00
240.00

绿地面积
18240
平方米
150.00
273.60
50.00
91.20

道路及硬地面积
17280
平方米
220.00
380.16
50.00
86.40

4.7
牡丹文化园

平方米

0.00

0.00

建筑面积
1800
平方米
1300.00
234.00
50.00
9.00

花卉面积
52800
平方米
200.00
1056.00
50.00
264.00

道路面积
5400
平方米
180.00
97.20
50.00
27.00

4.8
演艺中心
12000
平方米
2000.00
2400.00
500.00
600.00

4.9
停车场
6500
平方米
220.00
143.00
260.00
169.00

4.10
景区管理用房
2500
平方米
1800.00
450.00
300.00
75.00

4.11
道路及硬地
165500
平方米
220.00
3641.00
50.00
827.50

小计

55665.10

14153.37
5000
400
商住功能区
5.1
创业公寓
221760
平方米
1700.00
37699.20
300.00
6652.80

5.2
商务酒店
30000
平方米
2000.00
6000.00
600.00
1800.00

5.3
商业步行街
41000
平方米
1700.00
6970.00
400.00
1640.00

5.4
美食街
20740
平方米
1700.00
3525.80
400.00
829.60

5.5
健身广场
60000
平方米
300.00
1800.00
200.00
1200.00

5.6
停车场
3200
平方米
220.00
70.40
260.00
83.20

5.7
绿地面积
156800
平方米
150.00
2352.00
50.00
784.00

5.8
道路及硬地
168300
平方米
220.00
3702.60
50.00
841.50

小计

62120.00

13831.10
3000
240
仓储物流
6.1
物流仓库
20000
平方米
1200.00
2400.00
400.00
800.00

6.2
物流商务中心
9500
平方米
1600.00
1520.00
500.00
475.00

6.3
消防及管理用房
2500
平方米
1600.00
400.00
400.00
100.00

6.4
停车场
40000
平方米
220.00
880.00
260.00
1040.00

6.5
道路及硬地
25700
平方米
220.00
565.40
50.00
128.50

6.6
绿地面积
27800
平方米
150.00
417.00
50.00
139.00

小计

6182.40

2682.50
800
64
基础设施区
7.1
中心医院

住院楼
13728
平方米
2800.00
3843.84
750.00
1029.60

医技楼
9506
平方米
2800.00
2661.68
800.00
760.48

门急诊
6336
平方米
2800.00
1774.08
700.00
443.52

宿舍楼
1630
平方米
1700.00
277.10
400.00
65.20

营养餐厅
600
平方米
1700.00
102.00
500.00
30.00

行政管理用房
1400
平方米
1800.00
252.00
400.00
56.00

后勤用房
1550
平方米
1700.00
263.50
400.00
62.00

污水处理设施
410
平方米
1500.00
61.50
150.00
6.15

绿地面积
13020
平方米
150.00
195.30
50.00
65.10

道路及硬地
12320
平方米
220.00
271.04
50.00
61.60

7.2
九年一贯制学校

教学楼
6000
平方米
1800.00
1080.00
550.00
330.00

行政办公楼
1200
平方米
1800.00
216.00
550.00
66.00

图书实验楼
2500
平方米
2000.00
500.00
550.00
137.50

风雨操场
1800
平方米
2000.00
360.00
460.00
82.80

田径场
9105
平方米
600.00
546.30
300.00
273.15

餐厅
2500
平方米
1700.00
425.00
400.00
100.00

宿舍楼
2800
平方米
1700.00
476.00
450.00
126.00

绿地面积
15400
平方米
150.00
231.00
200.00
308.00

道路及硬地面积
16800
平方米
220.00
369.60
200.00
336.00

7.3
幼儿园

建筑面积
2250
平方米
2100.00
472.50
500.00
112.50

绿地面积
2436
平方米
150.00
36.54
200.00
48.72

室外场地
1814
平方米
240.00
43.54
200.00
36.28

7.4
路网管网工程

主干路
442251.3
平方米
350.00
15478.80
200.00
8845.03

支路
239527.2
平方米
300.00
7185.82
200.00
4790.54

雨水管网
51183
米
1300.00
6653.79

0.00

污水管网
24570
米
1300.00
3194.10

0.00

公共绿地
54566.61
平方米
120.00
654.80

小计

47625.82

18172.17
11000
880

合计
286887.12

83625.14
24600.00
1968.00

工程费用
397080.25

工程建设其他费用估算
工程建设其他费
计算依据
指标
土地购置费
15万/亩
35337.75
建设单位管理费
建财〔2002〕394号
3445.04
工程监理费
发改价格〔2007〕670号
3986.16
勘察设计费
计价格〔2002〕10号
2878.34
招标代理服务费
工程费用的0.2%
794.16
施工图审查费
设计费的5%
143.92
场地准备及临时设施费
工程费用的0.5%
1985.40
工程保险费
工程费用的0.2%
794.16
前期工作费
工程费用的0.1%
397.08
合计

49762.02

总投资估算表
序号
项目
费用(万元)
比例
1
建设投资
469184.38
91.8%
1.1
建筑安装工程费
372480.25
72.9%
1.2
设备购置费
24600.00
4.8%
1.3
工程建设其他费
49762.02
9.7%
1.4
预备费
22342.11
4.4%
2
建设期利息
41160.00
8.1%
3
铺底流动资金
613.04
0.1%
项目总投资

510957.42
100.0%

6、运营成本
本项目运营成本主要包括项目运营期间的燃料动力费、职工薪酬、设施修理费、大中维护费、宣传推广费、管理费、折旧摊销、利息支出等。运营期（26年）年平均总成本费用40924.23万元。
7、项目运营收益分析
（1）收益来源及收益测算
项目收益来源及收费标准
项目
规模
收费标准
年总收入（万元）
厂房
100000m2
0.35元/m2·d
1460.00
仓库
35000 m2
0.7元/m2·d
894.25
办公
70100 m2
0.5元/m2·d
1535.19
商业
211000 m2
0.8元/m2·d
5391.05
会展
4150展位

1500.00
学费
1650人
8000元/生·年
1320.00
保育费
400人
800元/生•月
384.00
旅游
650000人
85元/人
4250.00
公寓出租
221760 m2
17元/m2·月
44.20
酒店收入
30000 m2

1405.25
停车场
2000停车位

120.00
物业费
985060 m2
3.5元/m2·月
10327.46
医院收益
400床位

6461.69

建成后，年最高营业收入60421.39万元，考虑运营期饱和度及收费上涨情况，运营期年均营业收入53917.34万元。
项目运营期营利性不足，运营期内政府给予适当补贴。经计算，项目年均获得财政补贴3850万元。
8、盈利能力分析
项目年平均利润总额为12875.77万元，项目总投资收益率5.03%，资本金净利润率25.2%。
项目建成后，税前内部收益率为6.88%，税后财务内部收益率为5.41%，按5%的基准收益率计算财务净现值税前为94583.16万元，税后为19219.06万元，投资回收期税前为14.93年，税后为16.53年（含建设期）。