宝安区中南花园管理专项方案.doc

第二章 物业管理服务水平整体设想及策划第一节 对中南花园结识及物业服务水平定位一、 关于中南花园1、项目特性分析中南花园位于宝安38区，毗邻深圳重要交通干线宝安大道，社区地理环境优越，交通便利，紧邻深圳特区，周边商业、生活辅助设施完备。社区占地面积37516.54平方米，建筑面积104，285.00平方米，建有5栋25个单元高层及小高层住宅，总计有896户，另配备有八千多平方米商业设施。社区为一典型围合式构造，区内环境优美，安静雅致，园林绿化景致及休憩小品点缀其间，社区充分考虑了住户子女就读问题，配备了完善幼儿教诲设施，具备了居住、休闲、生活配套、文化教诲等较完备社区功能。2、物业管理规划定位秉承“服务业主、报效社会”核心理念，咱们着力在中南花园营造一种安全、舒服、幽雅、尊贵居家环境，并通过持续改进和提高，使物业可以保值及不断增值，实现老式家居理念与当代生活方式高度共融。要想成功达到上述目，咱们拟在中南花园建立以人性化管理和个性化服务为基石物业管理模式，并通过对管理服务流程持续改进，不断超越业主需求盼望。同步，咱们大胆设想，运用文化感召力渗入寻常管理和服务之中。咱们将在管理服务中着力于如下四个方面：倡导“全员参加”管理文化、推广“平等互动”服务文化、营建“和睦亲善”社区文化、塑造“亲和人文”环境文化。二、物业管理水平定位依照中南花园特点及其管理服务需求，咱们将中南花园物业管理定位为：拥有国内先进管理水准，提供创新化特色服务。为此：1、管理服务原则：在国家建设部“物业管理公共服务一级指引原则”基本上，参照国内外先进住宅区服务原则，同步，提供符合项目特性特色服务。2、管理目的：以规范化管理、专业化服务、高科技手段，在社区业委会大力支持下，达到周边同类物业中较高管理水平； 3、服务宗旨：通过高科技、高素质、高效率物业管理服务原则，以人性化物业管理服务宗旨，创造“舒心、放心、安心”物管综合社区。第二节 物业管理经营理念和目的规划一、中南花园经营理念中南花园物业管理经营理念为：推创品牌管理，创新特色服务，一切以人为本，实现合理回报。详细为：1、追求创新特色服务，坚持“取之于楼，用之于楼”基本原则；不但让业主每分钱都值，并且，通过节约成本再投入，追加更多特色服务。在维持物业管理公司正常规范运作所需成本后，其他费用都实实在在用于本物业维护及创新服务上。2、倡导“开诚管理”，定期向业主发布管理服务中心财务收支报告，接受业主监督，维修基金实行专帐管理、专款专用。3、实行质量成本双控制体系，提高管理质量，控制管理成本。为业主节约每一分钱是物业管理人应尽职责，使业主物业产生增值是咱们管理最后目。为此，咱们将在对中南花园管理过程中，严把质量关，把业主利益放在第一位，实行严格成本控制，其基本指引思想是“质量成本双控制”，通过设定质量和成本指标、采用成本控制和质量保证办法，最后达到提高业主满意度，减少成本目。二、中南花园物业管理目的规划针对中南花园，咱们将依照使用和服务需求，不断持续地改进咱们服务及管理。1、咱们承诺在接管物业后，社区管理通过导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系认证、OHSAS18001职业健康安全管理体系等办法， 建立和完善社区物业管理体系。2、通过科技园物业人管理和服务，打造出具备中南花园物业管理特色，在周边具备较大影响力管理品牌； 第三节物业管理整体服务设想一、实现人性化全方位服务设想结合项目定位特性，推出适合中南花园“前台一站式”服务、“管家式”跟进模式，通过“亲和力”“零干扰”服务方式，安全管理寓于服务之中人性化管理手段,实现人性化全方位服务设想。二、实现高度安全化服务设想在高度安全化服务方面，咱们公司将从如下方面入手：1、充分运用开发商为社区配备高科技技防设施，为公共秩序管理人员配备最先进工作用品，合理布岗。技防+人防+物防布局在基本消除安全盲点前提下，提高以“技防控制人”人性化安全控制手段，从而提供可靠安全服务。2、与本地政府有关部门建立良好沟通关系，及时理解本地最新安全防范动向，适时调节防范工作重点，遇到突发事件时及时得到政府机关支持。三、倡导物业管理与业主间沟通相结合新型合伙关系物业管理仅靠物业管理公司单方面努力是达不到目，还需要业主、客户全方位配合，为此倡导：1、通过网络化管理手段：达到安全防范智能化、寻常管理网络化、常规办公无纸化；2、尊重业主与业主尊重相结合服务模式：建立与业主新型契约关系，致力于文明社区塑造；3、用整体管理与区域管理相结合办法，使中南花园公共管理与业主小环境管理相融合；4、保证公众服务规范化和特约服务个性化；5、致力于培养员工专业素质以及中南花园业主全员自治自律意识，致力于自然与人文环境塑造，追求高雅文明生活居住环境。第三章 拟采用管理模式、工作筹划状况第一节 管理模式针对中南花园实际状况和业主需求，如何实现社区最佳管理，是管理者不断追求目的。对中南花园，根据高规定、高原则项目定位，咱们将引入物业管理“前台一站式”“亲和力”“零干扰”服务模式。一、实行“前台一站式”服务模式完善前台服务是作为高档物业面对客户重要服务手段，是整个物业对外展示窗口，前台可为客户提供寻常征询、解决投诉、便民服务等寻常服务。前台服务不但可提高物业品位，同步可为客户提供更加贴身服务。设立“一站式”前台服务窗口原则：即所有客户能在一种地点管理服务中心或热线电话，就可以将她盼望、规定、意见等信息向管理服务中心反映，无论内容如何，都交由前台记录跟进解决并完毕回访，客户则不必为一件事来回于各部门之间。最后解决成果则由前台反馈给客户并对客户进行回访。二、“亲和力”“零干扰”服务模式所谓“亲和力”“零干扰”服务，是一切以业主服务需求为中心，在管理服务中心员工中根植服务意识，提供各项服务时以不干扰或少干扰业主正常生活为目的，随时满足中南花园业主私密性和尊贵性规定。三、如有需要，提供“管家式”菜单服务如业主有进一步服务需求，咱们将有偿为该某些业主配备一对一“物业管家”， 业主有关服务需求，可以直接找这位管家负责，这样一来，业主无需去找物业管理公司不同部门。这位管家由于很清晰业主状况，因而，随时可提供近乎量身订做服务。任何事情用一种电话号码，将为业主所有解决。这种服务是向满足不同业户不同需求转变，是一种进一步和贴近业户生活服务模式。 中南花园管理服务中心组织架构图深圳科技工业园物业管理有限公司中南花园业委会管理服务中心前台值班 环境维护部 秩序维护部 工程维修部 公共事务部 管理服务中心组织架构图阐明设立原则是一专多能，精干高效。实行公司领导下管理服务中心项目经理负责制。管理服务中心内部实行垂直领导，前台值班由项目经理、各部门主管每日轮换值班，一站式服务前台是各类信息入口，也是指挥、控制枢纽，实行24小时值班。行使事务、保安和服务等管理职能。(1)公共事务部负责入驻管理负责装修管理负责开展社区文化活动负责资料档案登记整顿保管负责收费(2)环境维护部负责标记系统管理和暂时标记系统建立负责保洁、绿化、消杀管理服务(3)工程维修部负责房屋本体及其设施、设备维修保障、运营控制负责制定设施设备维修保养筹划并实行负责智能化安全管理设备维修保养负责设备设施应急解决(4)秩序维护部负责社区公共秩序管理、消防管理、监控管理负责停车场管理负责交通疏导指挥管理解决紧急事件 负责配合公安部门工作（5）服务中心前台负责热线电话接听负责业主档案更新负责投诉接待、回访负责业户定期服务问卷调查事务解决(6)人员素质规定一专多能，既是本岗专业能手，又是其她岗位多面手。员工起点高，管理人员、前台服务员、某些公共秩序维护员拥有智能化知识，会电脑。第二节 工作筹划由于中南花园现已有物业公司在进行管理，实现接管平稳过渡，是摆在业主和新接物管公司面前一项重要而艰难工作。为使接管工作顺利进行，依照我公司在此类物业运作经验，业主委员会及广大业主需予以新接管物业公司大力支持和协助，以实现平稳过渡。一、接管前准备序号工作项目详细内容一拟定物业管理方案1、对项目开展进一步调查研究2、依照项目自身特点，拟订管理方案二组建物业管理队伍1. 选聘员工2. 员工岗前培训3. 员工上岗三前期介入、理解（规定期间短快）1. 掌握物业现状2. 保持与业主单位密切沟通，做好各项事务与业主对接工作。四制定规章制度1. 对物业管理方案查遗补漏2. 与项目现场结合完善管理方案3. 制定各项规章制度、公共管理制度五贯彻物资筹划1. 管理用房2. 管理用物资装备六启动应急保护办法1. 制定各类应急保证办法2. 关联机构接触和事前准备。七某些设施技术资料理解1、 有关技术人员介入2、 某些设施资料建档。注意要点： 诚恳、虚心、低调。 尊重原管理单位工作，积极配合。二、接管中解决序号工作项目详细内容一安全接管1. 安全保卫普通采用在原商定期间提迈进行。2. 保安接管后，其她工作开始办理移送手续，建立接管档案3. 遗留问题订立备忘录二卫生接管1. 协助清场2. 卫生清理边沟死角三设施接管1、 有关技术人员对接关于技术资料2、 建立有关档案四档案建立和管理1收集档案资料2分类建档五应急办法1、 安全、消防、给排水、供配电。2、 现场统一协调。三、接管后安排序号工作项目详细内容一、各类管理服务铺开1、 依照制定方案及事前培训，实行规范管理工作。2、 注重效果和改进。二加强沟通1、依照工作筹划方案，加强与业主单位沟通联系，理解掌握需求和对管理意见。3、调节治进服务筹划。三关怀员工生活1、 逐渐调节治善员工生活条件。2、 关怀员工四客户服务1、制定客户服务寻常筹划方案2、寻常客户服务管理3、客户投诉解决四、既有亟待解决问题解决分析依照咱们对中南花园勘察及与业主广泛沟通理解，社区当前存在有下列几种方面问题急需妥善解决，对此咱们进行了认真分析，并制定理解决方案。问题一：社区垃圾房位置不合理。由于垃圾房既有位置因素，导致业主进入社区，迎面而来不是花草清香而是一股垃圾异味，这种状况在温度湿度很高夏季，会更为严重。解决方案：对此，咱们通过现场察看，对此问题承诺：如果由咱们接管社区物业管理服务，第一时间将此垃圾房停用，并依照社区实际需要进行相应改造以服务广大业主，对于区内寻常生活垃圾，咱们将采用日扫、日清、日运原则和办法，当天垃圾当天运出社区，还中南花园广大业主一种环境优美、花香怡人美好居住和生活环境。问题二：既有物业管理服务人员服务水平和服务礼仪等综合素质达不到业主需求。解决方案：充分运用科技园物业在行业十近年发展和管理服务经验，特别在人力资源管理、员工培训、服务水平业务素质方面独到管理方案，将会为中南花园配备和塑造一支业务素质过硬、服务水平优良、贴心安心管理服务团队，做业主好“管家”和服务员。问题三：社区共用设备设施急需加强管理和维护。社区配套水体景观设施因缺少维护保养已经浮现明显裂缝，地下停车场因长时间未做冲洗，看上去非常灰暗。解决方案：良好物业管理一种非常重要作用就是，保持物业各种共用设备设施良好功用，维护园区良好环境和居住氛围，以利于物业保值和增值。对此，咱们将依照公司在设备维护管理方面近年管理经验，制定符合中南花园特点房屋本体和共用设施设备维护管理方案，依照社区现存维修需求，分轻重缓急将予以逐项解决，维护好业主切身利益，保障社区良好运转，增进社区物业保值增值。第四章 管理服务人员配备、培训及管理第一节 人员配备深圳市科技园物业管理有限公司充分发挥其雄厚技术资源优势、人才优势，在中南花园管理服务中心人员配备上，精心选拔既懂技术，又懂管理，具备丰富物业管理经验青年管理中坚和技术中坚构成管理层，运用勉励机制，充分调动全体员工工作积极性，严格考核，实行末位裁减制，保证管理目的得以实行。一、中南花园管理服务中心人员配备图项目经理1人公共事务部主管 1人财务 1人文员（兼）1人共计：2人工程维修部主管 1人技术维修 3人共计：4 人环境维护部班长 1 人保洁员 17人绿化员 1人共计：19 人秩序维护部主管 1人班长 3 人公共秩序维护员 24人共计：28人管理服务中心共计 54人。二、配备人员阐明：管理服务中心拟配备各类人员54人，其中管理人员3名，操作人员51名，前台值班经理由项目经理、各部门主管轮流兼任。三、管理服务中心各类人员专业素质规定如下：1、部门负责人大学专科以上学历，具备中级以上专业职称，五年以上专业工作经验，三年以上物业管理经历，具备较强组织，协调和指挥能力，懂外语。2、重点岗位管理人员大学专科有关专业学历，具备中级以上专业职称，三年以上专业工作经验。具备较强组织，协调能力。3、普通管理人员、机电维修技工大专以上学历（维修工种须技校以上学历），具备中级以上专业职称，三年以上专业工作经验，拥有相应上岗资格证书，具备一定组织，协调能力。其中，服务台工作人员规定五官端正，身体健康。4、公共秩序维护员高中文化限度，年龄25岁如下，身高1.75以上，未婚，五官端正，身体健康。作风正派，有良好职业道德和敬业精神，具备擒拿格斗技能，复员退役人员优先。5、从业人员必要同步具备如下条件：（1）身体健康，无传染病，无不良嗜好，持有健康合格证或体检合格表；（2）三证齐全（身份证、筹划生育证、劳务用工证），有有关学历证明或职业资格证明。第二节 人员培训一、培训目的：管理服务中心培训目的是要通过全方位、全过程和全员培训，把中南花园物业管理人员培养成一支道德品质好、文化素质高、服务意识强、业务技能精、管理水平高物业管理队伍。二、培训内容2、员工培训基本内容：1）、员工入职培训入职教诲：公司发展史及前景、公司经营战略、宗旨、理念、标记、公司精神和公司文化；员工手册：行业职业道德、管理规章制度、员工守则、行为规范、文明礼貌；辖区概况：中南花园概况、服务范畴、物业管理目的；专门知识：物业管理基本知识、技能，强化服务意识；2）、员工在岗培训专业技能培训：按不同专业学习所属专业专业知识、规范程序、质量执行原则和考核原则；新技术培训：智能化网络系统和信息技术以及行业新设备、新技术使用和操作专门知识；提高素质培训：新设备、新技术基本原理、使用维护常识；3）干部在职培训新理论、新政策及国家、深圳市关于物业管理法规、行业政策、财税政策、执行原则学习；知识更新培训：掌握物业管理及有关学科理论及实践新动态和发展趋势。第三节 人员管理深圳市科技园物业管理有限公司坚持“以人为本”管理服务方针，不但仅由于管理服务中心产品就是服务为业主服务，并且“以人为本”方针同样合用于服务提供者公司员工。一、量才录取，培养提高管理服务中心在用人上比较突出做法是：注重管理人员品德修养、工作能力以及在职培训；强调管理人员一专多能和管理队伍年轻化、知识化。在管理人员选拔上，管理服务中心将严格按照既定招聘原则，择优录取。不片面强调工作年限和学历资格，以“合用”为原则，避免“大材小用”现象。在管理人员培训上，管理服务中心对每一岗位工作技能都规定了达标规定，并通过在职教诲、岗位轮训、职务轮换等各种形式对管理人员进行培养，不断提高其综合素质。二、默契合伙，充分授权强调分工合伙工作态度。管理服务中心将采用项目经理全权负责制直线管理方式，各部门本着精干、高效原则设立岗位，一方面保证管理人员工作负荷饱满，另一方面避免个人职责互相交叉，做到“人人有事做，事事有人做”。同步管理服务中心倡导全员协调管理，员工应以合伙姿态开展工作。倡导合理授权工作方式。学会授权是管理服务中心对管理人员基本规定。管理服务中心项目经理通过授权，将更多精力和时间放在把握全局，对的决策上；各部门负责人通过授权从繁琐寻常事务中脱离出来，保证部门工作目的实现。同步建立检查和反馈制度，各级管理人员通过定期检查，检查授权效果。对偏离服务原则行为及时纠正，避免管理失控。坚持分级别指挥和逐级反馈原则。管理服务中心强调一种上级原则，并在管理服务中心内部建立逐级向上负责垂直指挥系统。管理服务中心项目经理及各部门负责人依照实际状况发出工作指令，并通过现场指引、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊状况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必要逐级向上报告，不得越级请示。三、定期考核，绩效为本绩效考核，是管理服务中心管理员工重要手段之一。其主线目是营造“以效率为导向”良好工作氛围。对于管理人员而言，绩效涉及本人绩效，下属员工绩效和其所在部门绩效，考核重点是部门整体绩效。通过为管理人员设定合理绩效目的（涉及质量目的与成本目的）及衡量指标，并严格加以考核，考核成果将作为管理人员工资、奖金发放及职务晋升直接根据。绩效考核普通分为每月工作考核、季度筹划考核以及年度业绩考核等。考核方式涉及自我述职、民主评议、上级考核及业绩记录等。四、奖惩严明，优胜劣汰对员工实行精确及时奖惩，是维持员工长期工作动力有效手段。管理服务中心将以公司员工奖惩条例为根据，对管理人员进行相应勉励和约束。对工作努力，成绩优秀管理人员，管理服务中心将视状况报公司授予“科技园物业人奖”、“先进员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉，并予以一定物质奖励。对工作不负责任或违背纪律管理人员，则予以一至三级相应处分。管理服务中心规定：受到三级处分员工将视状况予以降级或辞退解决。同步管理服务中心亦全面履行竞争上岗及双向选取制度。管理服务中心规定主管以上管理人员必要通过竞争方式获取上岗资格，作业人员通过双向选取方式获取上岗资格。上岗后必要环绕“质量成本双控制”运作，定期接受考核，对无法完毕质量指标或成本指标个人，不但取消其效益工资和奖金，对其任职（或上岗）资格也必要坚决取消。第五章 寻常物业管理服务筹划和实行第一节 房屋建筑本体和共用某些维护、管理服务方案房屋及其设施维修养护管理是物业管理基本性工作，经常及时地对房屋进行养护和维修是物业管理工作中一种重要环节。我公司将按照合同规定，运用科学管理程序、专业技术手段对房屋本体及共用部位进行寻常养护、修缮和技术管理。一、重要办法对于中南花园咱们拟采用如下几方面办法开展房屋维修养护工作:1、制度保证。咱们将严格执行物业管理条例、房屋修缮工程质量检查评估原则及有关行业规范等有关法规，结合公司三合一综合管理认证体系质量规定，依照中南花园实际状况编制有关工作手册及程序文献，逐渐建立起科学合理房屋维修服务制度，规范化维修作业程序，作为物业维修养护制度保证。2、技术力量配备。咱们将从公司储备各类专业技术人才中抽调专业工程师配备到中南花园物业服务中心，以满足物业寻常管理及维修养护需要。同步，加强维修技工培训工作，通过开展长期持续专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，纯熟掌握共用部位、附属设施维修养护内容、周期及质量原则等。3、以养护为目，以维修为手段，严格按照国家规范和行业原则，编制出合理维修养护筹划。通过实行筹划，及时进行维修养护，发现问题及时解决，消除隐患，保证房屋主体构造安全及共用部位完好。4、建立寻常巡逻与定期检查相结合管理制度。实行巡视检查制度，由房屋管理员、工程人员、秩序维护人员、保洁人员对各楼进行交叉巡视，发现问题，及时解决。定期进行房屋查勘，保证房屋及共用部位安全、正常使用。5、有效、合理地使用维修基金。在使用中，坚持“取之于楼，用之于楼”原则，注意节约使用资源，让业主每一分钱都用在自已物业上，实现经济效益与社会效益统一。二、管理方式1、零星维修养护咱们将重要是通过工程维修人员、房屋管理人员、秩序维护、保洁人员巡视检查和业主寻常报修四个渠道来收集并进行零星维修养护工作，对房屋进行寻常保养和对轻微损坏现象进行修复，并实行房屋及共用部位四级报修管理。详细解决程序如下：工程维修员巡视房管员维护员保洁员业主报修客户服务中心工程部报修登记主管工程师派发维修单验收不合格难度较大维修员实行业主验收确认验收合格工程部消项报修人员消项客户服务中心消项回访业主服务评价对房屋及共用部位实行四级报修管理重要是：一级为工程维修员巡视，发现房屋工程问题，应及时进行维修，解决不了时，及时向主管工程师报告，由其组织有关人员解决；二级为房屋管理人员，每天房管员将对各自责任区进行全面巡视检查，及时将发现房屋工程问题向客户服务中心报修，客户服务中心及时告知工程维修人员进行维修；三级为秩序维护、保洁、绿化及其她服务人员，在工作过程中也会将各自责任区内发现房屋工程问题报修；四级为业主报修，通过对外发布客户服务中心值班电话，保证发现问题24小时报修。报修采用电话报修书面记录形式，电话报修由客户服务中心接电人填写。2、筹划性养护咱们将充分运用工程维修部技术力量和人力资源，对房屋及其共用部位进行筹划养护，保证房屋工程维修养护周期及质量原则。3、季节性养护针对深圳本地气候特点所安排对房屋及公用设施维修养护防止性保养工作，由工程维修部主管工程师依照季节组织工程维修人员实行。此外，在做好房屋及共用部位寻常零星维修及养护同步，咱们还要做好房屋及共用部位大、中修。咱们将依照房屋及共用部位养护及使用状况，及时向业主委员会提出大修、中修、翻新、改造筹划和维修基金使用申请，通过合理使用维修基金，保证社区房屋及共用部位安全、完好。对于业主或自用部位维修，咱们也将按照有偿服务业主原则，拟定合理低廉维修服务收费原则，及时为业主提供优质高效维修服务。三、房屋本体、共用部位维修养护筹划及实行1、房屋本体及共用部位维修养护筹划我公司对中南花园房屋本体及共用部位维修养护工作范畴界定为：承重构造部位（涉及基本、梁、柱、板、屋顶等）、房屋抗震构造部位（涉及构造柱、梁、墙等）、公共内外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、区域内道路、配套娱乐休闲设施、室内外停车场、以及共用部位门窗、玻璃等维修和养护。在充分分析中南花园建筑特点及功能构造基本上，编制出如下维修养护筹划：房屋本体及共用部位维修养护筹划序号项目周期频次维修养护内容1地基基本半年1检查地基有无超过容许范畴不均匀沉降；检查基本有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季1适时安排白蚁防治和消杀工作，走访顾客，理解其办公室有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年1检查房屋基本构造性能与否完好及地基沉降总量状况。2承重构造梁每季1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体构造性能与否完好。板每季1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体构造性能与否完好。柱每季1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体构造性能与否完好。承重墙每季1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年1检查整体构造性能与否完好。金属构件每季1检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。半年1对油漆脱落、起壳、锈蚀某些刷漆解决。每年1聘请专业机构分析金属构造各部件工作状况，评估构件受压稳定性和塑性累积损伤，鉴定金属构造整体承载能力。备注1、加强强风暴雨等恶劣天气时对金属构造和支撑体系适时检测；2、加强地震等不可抗拒自然力作用后，对金属构造和支撑体系检测维护工作；3、在强风暴雨后加强对金属构造检查，依照检查成果进行必要维护。备注：对于承重构造各部件，若浮现因设计或不可抗拒因素引起严重损坏，物业服务中心将委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实行解决。3非承重墙每月1检查墙体与否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年1检查墙体构造性能与否完好。4屋面防水涂层采光玻璃每周11、清扫、冲洗屋面，特别注意采光天棚清洁；2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通；3、检查屋面有无积水；4、检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、与否开裂、脱边，发现异常及时修复；5、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复；6、发现涂料防水层破损、老化导致屋面渗漏，及时修复或更换；7、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。每月1对不锈钢避雷网上不锈钢油漆。每季1油漆圆钢避雷网。每年11、全面修补隔热层板，重新勾缝；2、检查屋面防水层；3、检查屋面玻璃接缝密封胶完好状况；4、检查伸缩缝嵌填油膏与否完整。备注：每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化状况，及时更换破损接缝密封胶及沉降缝、伸缩缝老化、渗漏状况。5楼地面每季11、检查楼地面与否平整完好，有无空鼓和破裂；2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时解决；3、更换大面积松脱、破损地面饰面材料；4、对大理石进行抛光、镜面、打蜡解决；每年1检查楼地面构造功能完好性。6楼梯半年11、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复；2、补换损坏地砖；3、修复空鼓地砖。每年11、油漆钢组合楼梯，扶手、护栏网；2、对空鼓、开裂、损坏地砖予以修复或更换。7公共通道每周11、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复；2、公共通道及门厅墙面有无污迹和剥落，发现异常随时解决；3、检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网与否完好，发现异常及时解决。半年11、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常及时修复；2、补换损坏、空鼓地砖。每年11、油漆扶手、金属支架和护栏网；2、对空鼓、开裂、损坏地砖予以修复或更换。8公用内墙面涂料石土质块材每月11、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落某些；2、解决内墙面变色现象；3、解决内墙面局部渗漏；4、更换破损石土质块材。每季1解决内墙面大面积渗漏每年1雨季对窗户进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。9外墙面喷涂饰面玻璃每周11、修补涂料饰面破损、脱落某些；2、更换破损外墙面饰面玻璃；3、清洗外墙饰面人为导致污染某些。半年11、结合外墙面清洗作业，一并检查外墙面使用状况；2、解决外墙面变色现象，检查并加固外墙金属构件。每年11、雨季时期对顾客窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入；2、对于外墙面大面积渗漏久修无效，局部翻新以防止渗漏面积扩大。依照需要1、大风、暴雨天气及时发布信息，提示顾客关好、锁好门窗；2、外墙清洗必要使用绿色环保型清洁剂；3、更换外墙饰面按原设计规定进行；12地下室每周1检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。四、质量原则项目工作内容质量原则备注房屋主体寻常巡逻承重构造各部位，发现问题及时上报解决，跟踪维修和检查状况，并做好记录。构件满足强度、刚度和稳定性规定；房屋各构造部位正常可靠；完好率达100%。重点注重加强房屋季节性防止养护。外墙面寻常巡逻外墙面（大理石、玻璃）等部位，发现问题及时上报解决，跟踪维修状况，并做好记录。外墙无渗漏；清洁、美观，保持市容观瞻；完好率99%以上。屋面巡逻屋面状况、房屋渗漏状况等，发现问题及时上报解决，跟踪维修状况，并做好记录。清洁美观；保证使用功能正常可靠，无渗漏；完好率达到99%以上。委托专业公司对局部有损坏部位进行翻修。楼梯间通道巡逻屋面状况、房屋渗漏状况等，发现问题及时上报解决，跟踪维修状况，并做好记录。保证使用功能正常可靠；清洁美观，无缺损、无霉迹；扶手完好完好率达到99%以上。委托专业公司对局部有损坏部位进行翻修。室外道路加强路面巡逻，及时清除路面杂物，保障道路畅通、安全可靠，发现问题及时维修，并做好记录。平整、无坑洼积水；保证室外道路使用功能正常，无安全隐患；延长路面使用寿命；完好率达到98%以上。委托专业公司对局部有损坏部位进行翻修。消防通道检查消防通道平整，无坑洼积水，杜绝车辆乱停乱放，无垃圾和各类杂物占用消防通道，发现问题及时解决。平整，无坑洼积水，保证消防通道使用功能正常可靠，无安全隐患，完好率达到100%。通道有局部沉陷损坏，委托专业公司进行维修。公用标记设施巡视检查，发现问题及时维修并做记录。标记清晰美观；安装牢固可靠；完好率达到98%以上。有损坏及时更新或维修补充完善。停车场检查车场道路、交通安全设施、标记等，发现问题，随时修理。车场使用功能正常可靠；场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上。车场道路、地面有局部沉陷损坏，委托专业公司进行维修。第二节 共用配套设备设施维护、运营服务方案咱们针对中南花园机电设备配备状况，提出如下机电设备设施管理办法、维修养护内容及服务原则。一、管理办法1、房屋配套设备设施管理规定高、技术性强，对运营操作及维修保养技术人员素质规定较高，咱们将按照“精干高效、一专多能”原则，建立一支具备良好专业素质机电设备维修养护队伍，实行岗前培训，持证上岗来对设备进行科学管理。2、结合国内设备管理成熟经验，引入国外先进管理机制，实行规范、科学运作模式。引入日本“全员参加生产维修（TPM）”以及英国“设备综合工程学”先进理论和经验，实行“三三维修养护制”。实行24小时设备运营值班管理3、全面导入ISO9000质量管理体系，实行规范化设备管理。咱们将结合房屋配套设备实际状况，按ISO9000规定编制适合本社区房屋设备维修养护作业规程和各种设备操作规程等文献，作为规范中南花园机电设备管理质量保证。二、房屋配套设备安全运营管理机电设施设备安全稳定运营一方面要在技术上考虑安全性和可靠性，另一方面是在设备运营技术性能上处在最佳运营状态，以发挥设备最佳效用。-供电系统物业运营值班人员将通过巡视检核对社区变配电设备运营状态进行全面监控，发现问题，及时解决，保证供配电设备正常运营。当发生局部停电等运营故障时，及时排除；供电局限电、停电按规定提前告知业主。保证园区路灯、庭院灯、草坪灯、以及公共场合灯光照明完好是园区供电系统管理重点。巡视人员会按规定及时巡逻，发现室内外照明设施损坏则及时更换。对夜景照明系统，则依照天气状况进行开/关控制。-给排水系统为了避免给排水系统浮现异常，便于事先采用防止办法，需要加强寻常巡视检查，建立社区用水、供水管理制度。详细运作过程中，机电值班员会定期巡视检查水池、水箱水位状况，管道及水泵运营状况。一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏、供水管爆裂、泵房发生火灾及停电等等异常状况，及时告知维修人员及时到场，按应急解决预案及时解决，恢复系统正常运营。对于二次供水设施管理，则按政府关于规定，定期清洗二次供水蓄水池，保证二次供水无污染隐患。-电梯设备为保证电梯长时间安全稳定运营，咱们将高度注重电梯运营管理工作。将电梯委托由专业队伍维修保养，维保人员均持证上岗。及时对电梯进行各种年审，保证证件齐全。建立严密安全运营和保养规章制度并有贯彻。各种维修保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。电梯运营状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其她附属设施完好。浮现运营故障后，电梯管理人员在15分钟内到达现场，按电梯困人解救程序救援，并告知专业修理人员及时解决故障。三、配套设施设备维修养护1、供配电系统（1）养护内容项目周期频次内 容备注柴油发电机每周1一级检查：1、机房卫生；2、检察其润滑油位、冷却水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带，排烟系统、空气增压系统、控制箱与否正常；3、目检发动机有无损坏、渗漏、皮带与否松弛或磨损；4、清洁电器接头和蓄电池，并依照状况补充蓄电池电解液；5、试运营30-45分钟，观测其油压、油量、水温、电压、频率与否正常，发电机组有无异常声音。半年1二级检查：1、重复一级检查；2、打开发电机端盖，检测对了绝缘电阻，并除尘；3、检查配电箱内接头与否拧紧。4、检查各类传感器信号与否正常。一年1三级检查1、重复一,二级检查。2、清洗和调节气门及喷油嘴，调节皮带张紧轮，水泵后部张紧轮。3、依照机组运营状况更换润滑机油，燃油滤清器及空气滤清器。二年1四级检查：1、重复一，二，三级检查。2、清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换电扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。3、检查、修理增压器、减振器。4、检查机油泵、燃油泵、冷却水泵、清洗水箱。5、更换各类磨损件，轴。高压环网柜每周11、清洁卫生，清理外部灰尘。2、检查敷设环境有无积水、杂物。3、供电电缆表达与否清晰、脱落。4、检查外观与否完好、运营有无噪声。5、检查批示灯与否完好。6、备用柜“禁止合闸”标志悬挂位置与否对的。每月11、重复上述内容。2、检查线路有无过热现象。3、检查进出线路接线装置与否完好。每年11、重复上述内容。2、检测线路绝缘电阻。3、金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。4、检查操作机构与否灵活、互锁机构与否正常。5、检查接地电阻（应符合规定规定）。6、检查电源接线装置，并紧固螺丝。变压器每周11、检查外观与否完好，有无异常响声。2、检查温控器批示与否正常，超温时风机能否正常启动，风机运营与否正常。3、变压器电压、电流与否在