房地产企业涉税管理问题及降低税负路径解析.pdf

税收理论与实践Theory&Practice ofTaxation房地产企业涉税管理问题及降低税负路径解析朱士华（威海博秀置业有限公司，山东威海264400)摘要房地产业是国民经济的重要支柱产业，对国家的经济增长、就业创收、城镇化进程、社会稳定等方面都有着重要的影响。针对房地产业税负特点，分析其目前税收管理方面的问题根源，提出房地产企业应充分解读财税激励政策，有效利用特定行业或领域给予的税收优惠或补贴的政策措施，通过税收筹划调节税收负担，激发企业主体的活力和创新能力，增强经济的竞争力和韧性，实现房地产企业高质量发展。关键词房地产企业；税收管理；存在问题；降低税负路径在当前的经济形势下，房地产企业面临着市场需求下滑、资金链紧张、竞争压力增大等多重挑战。房地产企业如何合理降低税收成本，提高经营效益，有效分析和管理存在的问题，如何利用税收筹划和优化的方法，实现税负的合理降低，从而提升房地产企业的核心竞争力，成为目前房地产企业研究实践的迫切课题。一、房地产企业税收管理存在的问题（一）税收管理意识淡薄一是有的房地产企业税收管理风险意识淡薄，风险防范观念淡漠，在税收政策持续进行改革的情况下，没有对关键涉税环节进行有效的监督，导致不必要的纳税成本增高。房地产企业在签订材料和施工合同之前，对合同的风险评估通常都是以法务部门的意见为主要内容，而很少涉及到财务部门与税务部门的参与，没有考虑到增值税税率变化会对项目成本甚至整体企业的成本与效益产生影响。二是一些房地产企业曲解地方优惠、税收政策，有的甚至认为理应在税收方面享有优惠。三是部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵工程款、代收款项等特殊税收政策，更是知之甚少。房地产企业不能及时全面掌握税收政策，无法对房地产相关税收政策深刻认识解读。四是税收风险防范法律意识淡薄，不能积极协调配合税务管理部门，增加了税收管理难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。（二）税负结构不合理房地产企业开发环节多、周期长，税收涉及环节多、税种多、税收体系复杂，不同环节中所设置的税种复杂，不同税种的税率、计税依据等也有明显的不同，税收征管存在一定的自由裁量空间。这种税制结构抑制了房地产市场的正常交易，税基确定模式缺乏弹性，导致税源面过宽，无法实现财税激励政策目的，给一些企业税务管理带来了可操作的灰色空间。同时，由于税收政策执行不到位，导致税收调控效果不明显，房地产企业未能应享尽享税收红利，未能较好地发挥税收对企业经济的调节促进作用。（三）税收管理制度不完善一是在管理组织层次上，一些房地产开发企业的税收管理工作是由财务部门兼管，所受重视程度不够，房地产企业不能很好地理解税务管理和税收政策，税收管理存在障碍。二是有的房地产企业本身财务核算不健全，财务制度混乱，财务核算无法核实其真实成本，无法真实反映企业盈亏情况，财务核算也就不可能对税收管理起到真正的督查和控制作用。三是税收控制管理分工不明晰，税务风险控制与管理工作被忽视，缺少事前控制意识，只是被WESTERN FINANCE AND ACCOUNTING西部财会17税收理论与实践动地完成涉税工作。四是税务风险评估体系不健全，没有针对性制定涉税风险防范措施来消除风险因素影响，致使出现税务风险时，企业正常运营已遭受损失。（四）财务处理不规范一是一些房地产企业对相关税收政策理解不充分、对纳税节点理解不到位，造成少申报或多缴税款。例如，企业销售房屋时，采用预收款方式，根据预收账款计征增值税、土地增值税等税款，预收账款调节存在随意性，造成纳税不实。二是有的房地产企业账务处理不规范，开发成本核算不正确，应当作为资本性支出却计入有关资产的成本，成本核算未严格执行会计准则，不能正确归集，账务处理不规范，形成纳税不实。三是有的纳税申报不严谨，对单据处理过程中的各个环节的控制不力，没有对各类业务进行分类管理。特别是在购买过程中，未将供应商是否具有一般纳税人资格纳人考量范围，造成在交易结束后无法取得抵扣凭证。四是发票管理不严。有的房地产企业的业务部门向财务部门流动的增值税专用发票，未经过信息核对、交易核实和归档保存，存在发票移交不及时、信息核对职能没有履行到位等现象，致使后期项目清算阶段的进项税抵扣不充分，直接导致企业税务成本虚高。（五）增值税和所得税管理存在疏漏一是一些房地产企业由于土地的获取成本结构复杂，导致房地产企业在土地成本计算时不准确，给土地增值税的清算带来了隐患，而一旦出现差错，就可能导致企业缴纳过高的土地增值税或者造成税收风险。二是部分房地产企业土地增值税清算时管理不规范，对土地增值税的核算、申报、缴纳等环节的监督和审核不到位，容易造成疏漏和错误，导致税收风险增加。三是有的房地产企业未能合理规划协调财务和税务，将预售购房款挂在其他应付款往来账上，减少了当期收入应交税金，存在不合规税务处理。四是有的房地产企业除自行开发业务外，还经常接手合资开发、委托代建等业务，这些业务成为房地产企业收人的另一来源，也同样可能存在不合规税务处理问题。例如，房地产企业多种开发形成的企业所得税，一部分企业以转让部分房屋的所有权为代价，以所谓的合作建房或代建房名义，发生了销售不动产或转让无形资产行为，但未能完善纳税申报，进而存在涉税风险隐患。二、房地产企业税收筹划降低税负的实践路径（一）土地增值税的税收筹划1.选择不同的经营方式。一次性开发经营方式，即房地产企业在取得土地使用权后，一次性完成开发建设，并将建筑物及其附着物转让给购房者，或者将土地使用权和建筑物及其附着物一起转让给其他单位或个人。这种经营方式的特点是税负较高、但资金回收较快，适合于企业资金充裕、市场需求旺盛的情况。分期开发经营方式，即房地产企业在取得土地使用权后，按照规划分期分批进行开发建设，并将每期开发建设的建筑物及其附着物转让给购房者，或者将每期开发建设的土地使用权和建筑物及其附着物一起转让给其他单位或个人。这种经营方式的特点是税负较低、但资金回收较慢，适合于企业资金紧张、市场需求不稳定的情况。委托代建经营方式，即房地产企业在取得土地使用权后，将土地使用权出租或者转让给其他单位或个人，由其代为开发建设，并将建筑物及其附着物转让给购房者，或者将土地使用权和建筑物及其附着物一起转让给其他单位或个人。这种经营方式的特点是税负最低、但利润空间也较小，适合于企业资金极度缺乏、市场风险较大的情况。2.合理确定普通住宅增值额起点。普通住宅是指符合国家和地方规定的普通住宅标准的住宅，其享有一定的土地增值税优惠政策。普通住宅相比于非普通住宅，有着更高的增值额起点，从而可以降低土地增值税的税负。普通住宅享受到这一优惠政策需要满足以下条件：普通住宅的建筑面积、套内建筑面积、销售价格等指标符合国家和地方规定的普通住宅标准；普通住宅的销售对象为个人，且每个购房者只能购买一套；普通住宅的销售合同中明确约定了普通住宅的标准、价格、面积等内容，且与购房者签订了不得转让的承诺书；普通住宅的销售发票上注明了“普通住宅”字样，且与销售合同一致。因此，房地产企业在开发销售普通住宅时，应当注意符合上述条件，以便享受到土地增值税的优惠政策，合理确定普通住宅的增值额起点，从而降低土地增值税的税负。3.充分利用允许扣除项目。土地增值税的计税依据是增值额，增值额的计算公式是：增值额=转让收入-扣除项目。扣除项目包括土地使用权取得价款、开发建设成本、合理费用和税金。扣除项目越多，增值额越小，土地增值税的税负越低。因此，房地产企业应当充分利用允许扣除项目，合理核算和申报，以降低土地增值税的税负，可以从土地使用权价款、项目建设成本、合理费用、税金等方面进行核算操作。（二）企业所得税的税收筹划1.合理确定预提费用。预提费用是指房地产企业在开发建设房地产项目过程中，为了保证项目的顺利进行而预先支付的一些费用，如土地出让金、建设工程费、市政配套费等。预提费用可以在实际发生时，按照实际发生的金18西部财会税收理论与实践Theory&Practice ofTaxation额，作为当期的成本或费用计人当期的损益。也可以在项以将增值税的缴纳时间分摊到多个纳税期，从而降低企业目竣工或者转让时，按照实际发生的金额，作为当期的成的资金占用和税负。本或费用计人当期损益。房地产企业可以根据自身的经营4.合理利用免税、减税和退税政策。房地产企业应密情况，选择适合的预提费用处理方法，以实现税负的合理切关注国家和地方的税收优惠政策，根据自身的经营状调节。如果房地产企业的当期利润较高，可以选择在实际况，及时并合理申请和享受免税、减税和退税的待遇，以发生时，将预提费用计入当期损益，从而降低当期应纳税减少增值税的缴纳。例如，对于符合条件的保障性住房项所得额，减少当期企业所得税的税负。如果房地产企业的目，可以享受增值税的免税或者减半征收的优惠；对于出当期利润较低，可以选择在项目工或者转让时，将预提口的房地产服务，可以享受增值税的退税或者免税的优费用计人当期损益，从而增加当期的应纳税所得额，提高惠。当期的企业所得税的税负，但同时也为后期的利润分配和综上，房地产企业涉及的税种诸多，这些税种的税税收筹划创造了条件。率、征收方式、计税依据、纳税义务等都有着不同的规2.合理处理甲供材料。甲供材料可以按照实际发生金定，给房地产企业的税收管理带来了较大的难度和复杂额作为房地产企业的开发建设成本，计人当期损益。也可性。房地产企业应该及时充分了解和掌握财税激励政策的以按照实际发生的金额作为房地产企业的存货，待项目竣内容和适用范围，合理运用税收筹划的手段，合法合规地工或者转让时，计人当期损益。房地产企业可以根据自身降低税负，提高经济效益，增强市场竞争力，为房地产行的经营情况，选择适合的甲供材料处理方法，降低或提高业的发展和社会的进步做出贡献。同时，房地产企业在进当期所得税税负，以实现税负的合理调节。行税收筹划的过程中，也要注意一些问题和风险，避免因3.合理确定开发周期。开发周期是指房地产企业从取为税收筹划而触犯法律法规，造成不必要的损失和风险。得土地使用权开始进行开发建设，直到项目竣工或者转让应遵循税收筹划的原则，区分税收筹划和逃税的界限，不的时间段。开发周期的长短，会影响房地产企业的企业所能采用违法违规的手段，如虚假发票、虚构成本、转移利得税的计税方法和税负。房地产企业的企业所得税计税方润等，以规避税收。同时，也要密切关注财税政策的变法分为完工计税法和分期计税法，房地产企业可以根据自化，及时调整税收筹划的策略，提高税收筹划的水平和效身的资金状况、市场预期、项目规模等因素，综合考虑选果，以适应市场的变化，保持税收筹划的有效性和合理择最适合自已的开发周期，以实现税负的合理降低。性，促进房地产企业和房地产市场的健康和有序发展。（三）增值税的税收筹划1.合理确定销售价格和税率。房地产企业应根据市场供求状况，合理确定销售价格，以提高销售收入。同时，应根据不同项目获取的时间选择对应的计价方式，明确区分不同的销售对象和销售方式。一般纳税人房地产开发企业，采取一般计税方法，增值税税率9%；一般纳税人以围填海方式取得土地并开发的房地产项目日期在2 0 16 年4月30 日前的，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；小规模纳税人房地产开发企业，采取简易计税，增值税征收率5%。2.合理安排进项税额抵扣。房地产企业应充分利用进项税额抵扣机制，尽可能多地获取进项发票，以增加进项税额的抵扣。同时，应注意进项税额的时效性，及时申报和抵扣，避免因超过抵扣期限而失去抵扣资格。3.合理规避一次性付清的销售方式。房地产企业在销售房地产时，应尽量避免一次性付清的销售方式，因为这种方式会导致增值税的一次性缴纳，增加企业的资金压力和税负。相反，应采用分期付款或者预售的销售方式，可参考文献1马恩涛，郑晓婉流转税税负、融资约束与房地产企业经营绩效一基于减税降费视角.公共财政研究，2023（0 3).2蒋广艳“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议 .纳税，2 0 2 1（15）。3李佳玫.房地产企业实际税负对资本结构的影响D.西南财经大学，2 0 2 0.4刘晓楠.房地产企业以股权交易方式转让土地行为的税负分析.纳税，2 0 19（34）：作者简介朱士华（19 8 5-），女，汉族，山东威海人，会计师，现供职于威海博秀置业有限公司。研究方向：税务理论与实务。责任编辑：韩小林WESTERN FINANCE AND ACCOUNTING西部财会19