动物园物业管理专项方案doc.doc

东营黄河三角洲动物园物业管理方案

一、项目基础情况
1、水面： 平方米；铺装： 平方米；绿化： 平方米。
2、大门： 个；公共厕所：处 建筑面积： 平方米。
3、路灯： 盏； 景观灯： 盏；垃圾桶： 个；坐凳： 处；雕塑 处。
4、防腐木护栏、栈道：158平方米，排队区不锈钢护栏13处，共420米
5、化粪池2处；雨污管道2100米，检验井78个。
6、娱乐场办公楼：平方米。智能化设备 消防 围墙
二、服务内容
1、计划红线内配套服务设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、场地、公厕维修、养护和管理。）
2、园区内秩序维护、消防管理、公共环境（包含公共场地、房屋建筑物公用部位）环境卫生清洁、绿化消杀、垃圾搜集和清运及办公楼日常物业管理。
三、物业服务关键
1、动物园作为面向社会一个旅游、休闲景区，确保多种配套设施设备可靠运行是关键。我们选拔综合素质好、技术精技术人员对娱乐场设施设备进行日常管理、维护，确保娱乐场设施设备运转良好。
2、营造赏心悦目标环境是基础，环境舒适、整齐会给人一个好心情，在做好清洁工作同时，我们侧重抓好园区内环境卫生、环境绿化及花卉工作，确保园内环境卫生整齐、花草树生长茂盛，布局合理。
3、良好公共秩序和安全环境是正常运行基础保障，营造安全温馨工作环境，保障消防等安保设施设备正常运转，确保无重大治安案件。
四、实施方案
（一）公共设施维修管理方案
1、全方面掌握园区内各类设施、设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况，建立健全设施维护档案立即将维修养护情况统计存档，做到档案完整、正确、随时可查。
2、加强日常维修养护工作
（1)、经过落实巡回检验制度，立即发觉各类设施日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况，发觉故障立即排除，并统计维修情况。依据不一样季节特点，分轻重缓急，合理安排，实施有计划养护，做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
（2)、遇有抢险应急情况，根据应急预案立即组织人员处理。
（3)、健全维修养护质量管理制度，抓好维修质量管理。明确各级管理和维修人员职责，严格掌握维修范围和标准，精心施工，合理安排，严格根据工序操作，抓住材料、施工、验收等步骤，并将之列入维修人员考评关键指标，确保维修质量。
(二)设备设施安全管理运行方案
1、供电系统管理方案。
(1)做好巡视和统计。发觉有异常现象，或停电跳闸等故障立即处理上报。
(2)做好公共照明系统维护保养工作。
2、消防系统管理方案。
(1)制订消防系统设备维修保养制度，并切实实施。
(2)每三个月检验和试验消防系统/设备功效是否正常运行。
(3)每十二个月一次全方面检验全部灭火器材，按不一样类型做好更换工作。
3、给排水系统管理
 做好日常检验养护工作。每个月对供排水设备、管道、阀门等情况进行巡检和维修。每十二个月一次检验多种水管、阀门和排水井等工作情况，做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇台风或大暴雨过后，立即检验排水管和排水井，处理发觉问题。
（三）公共秩序维护实施方案
1、安全防范管理方案
（1）保安队伍建立:从所服务项目中，选派有工作经验，熟悉各类治安管理操作保安骨干派驻该项目，新进队员经正常培训分期安排到企业所管理优异楼盘实习，经考评合格后正式上岗。岗位体系分为保安班长、巡查员岗(班长兼)，相互配合。
（2）二十四小时执勤、巡查，标准化管理。保安实施二十四小时运转服务，3班运转。实施保安班长日检、现场主管周检、月捡常规检验，结合专题捡查和随机抽查监督制度，并充足利用巡更系统，加强监管。
（3）制订保安交接班要求。保安交接班，依要求办理移交手续，签字，明确各自职责。
（4）制订应急事件处理预案，提升火警、冲突等紧急事件快速反应和机动应急能力。
2、消防管理
（1）对秩序维护员进行消防业务知识培训，掌握国家相关消防法规和制度，熟悉娱乐场自动消防系统性能和操作，熟练掌握多种消防器材使用。
（2）定时进行消防安全检验，天天巡视娱乐场每个角落，立即发觉消防火险隐患；定时对消防器材、消防设施完好情况进行检验；天天检验娱乐场自动消防报警系统是否正常运行；天天对娱乐场安全用电情况进行检验；定时对消防设备进行测试，并做好统计。
（3）在加强日常防火工作同时，还要做好灭火准备工作，制订火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能立即有效地组织自消自救，对关键部位落实责任到人，将火灾损失降低到最小程度，每十二个月进行1－2次实地消防方案预演。
3、人员管理
队员必需精神饱满、着装整齐、动作规范，对用户礼貌、热情。天天必需按时到岗，维护好执勤区域治安秩序；执勤期间不得在执勤区域内吸烟、喝酒、会客，非因工作需要不得进入办公场所，珍惜公共财物；严格实施用户单位工作要求。
（工作日期间）早班08:00—16:00 2人
中班16:00—00:00 2人
夜班00:00—08:00 2人
（节假日期间）早班08:00—16:00 2人
中班16:00—00:00 2人
夜班00:00—08:00 2人
（1）按要求路线、时间进行巡查。
（2）维护治安、通行秩序。
（3）在巡查过程中注意防火、防盗、防破坏、防治安灾难事故。
（4）巡查过程中发觉可疑物品，听到异常响声，闻到异常气味要立即观察，正确处理。
（5）发觉损坏公共设施设备或扰乱她人正常工作生活秩序不良行为须立即阻止。
（6）发觉已损坏公共设施设备须立即报相关部门进行修复，重大安全隐患立即汇报上级领导并须设置警示标识。
（7）发觉违法犯罪行为要立即阻止并报上级领导和公安相关，在确保安全前提下将嫌疑人扭送公安相关。
（四）环境卫生实施方案
1、工作时间
确定上班时间为早晨7：30-12:30下午14:30-17：30。
2、保洁范围
娱乐场内道路、广场、绿地、水面、公厕、座椅、不锈钢护栏、雕塑、雨污井、化粪池等。
3、保洁标准
（1）目视地面洁净无垃圾杂物、污渍、积水、泥沙、烟蒂、痰迹。
（2）雕塑、标识牌、座椅、公共设施目视无显著灰尘；
（3）不锈钢护栏表面无污迹。
（4）垃圾桶清倒立即，无异味。
（5）公共卫生间墙面、地面洁净，大小便器洁净。
（6）湖面无垃圾及漂浮物。
（7）雨水井内目视洁净无杂物，排水通畅无堵塞、异味。
（8）化粪池清洗立即无堵塞。
4、保洁方法及考评
（1）保洁人员安排正常工作日配置保洁人员3名，其中1人负责公厕及待客区护栏卫生保洁；1人负责道路、铺装保洁及垃圾桶清理；1人负责园内绿地，水面保洁及公共区域卫生消杀。周末及节假日增加保洁人员2名。
（2）保洁方法及考评
推行标准化清扫保洁，建立和完善一整套行之有效清卫保洁标准、操作程序细则、考评奖惩措施，实施7小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作要求，分别落实，并检验考评，达成建设部全国示范标准。
保持垃圾桶清洁无异味，降低二次污染。实施垃圾袋装化，天天两次搜集垃圾，并选择适宜通道和时间，运输至垃圾中转站，运输车辆车容整齐，不污染道路，立即搜集清运散放垃圾，做到日产日清。
落实有效方法，保持环卫设施设备完好程度，做好园区环境及公共设施、场所依据规范消毒杀菌，周围整齐无蝇蛆，给游客发明良好游览环境。
（3）清扫时间:实施7小时保洁制，首次清扫，在9:00前完成，并在要求时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右，下午6:00左右清运，期间依据季节特点和垃圾量合适增加次数。
（4）主动配合动物园企业对沿街商业网点管理工作，使之符合卫生标准，秩序良好，无乱设摊点、广告牌、跨门营业，无乱贴、乱画、乱丢垃圾。
（五）管理人员配置及物资配置
1、人员配置
岗 位
岗位及人数
人 数
备 注
服务中心
经理
1
全方面负责娱乐场管理
环境保洁
保洁班长
1
负责班组日常事务管理
保洁员
1
娱乐场道路、水域\楼道清扫等
保洁员
1
水面维护
秩序维护
班长
3
管理班组工作
秩序员
3
负责园区公共秩序维护
合 计
10

2、物资配置
序号
物品名称
单位
数量
备 注
1
办公桌椅
套
1

2
办公电脑
台
1

3
办公打印机
台
1

4
双门资料柜
个
3

5
办公空调
台
1

6
办公椅子
把
6

7
维修水电工工具
套
1

8
维修小推车
辆
1

9
保洁三轮车
辆
2

10
保洁日常低值易耗品
批
1

11
保安对讲机
部
3

12
保洁巡查车
辆
3
人力自行车
13
巡查手电筒
个
6

14
警示、路障指示牌
批
1

（七）娱乐场项目物业费用测算表
序号
项 目
单价
数量
计算公式
年合价
一
人职员资及其它
1
项目经理
3500
1
3500元/人·月×1人·月×12
4
2
秩序维护员
3500
6
3500元/人·月×6人·月×12
25
3
保洁员
3200
3
3200元/人·月×3人·月×12
115200
4
节假日保洁员
3200
2
3200元/人·月×2人·月×4.5
28800
5
社会保险费
管理人员1人，742.5元/人·月×12
操作人员10人，180元/人·年
8910
6
派遣费
4人，30元/人·月×12
1440
7
福利
4人×600元（不含除秩序维护员）
2400

小计

450750
二
清洁卫生费用
1
卫生清洁费
150
3
150元/人·月×3人·月×12
5400
2
卫生消杀费
600
9
600元/月×9
5400
3
垃圾清运费

12
元/月×12
24000

小计

34800
三
办公费用
1
管理人员：1人，夏装1套秋装1套；
500.00

500元/套·人·年×1人×2套
1000
操作人员：9人，夏装1套，秋装1套，
300.00

300元/套·人·年×9人×2套
5400
2
通讯费
300.00

300元/月×12月
3600
3
交通杂费
6000.00

综合测算
6000
4
办公用水电费
5000.00

综合测算
5000

小计

21000
四
公共设施维护费用
1
化粪池及雨污管线清理维护
15000

综合测算
15000
2
公共设施维护检修、更换
10000

综合测算
10000
3
日常土建零星维修
10000

综合测算
10000

小计
35000
五
秩序维护费
1
秩序维护器材维护
3600

综合测算
3600

小计
3600
六
公众责任险费用
1
公众责任险

（一-五）之和×1％
5451.5
七
利润
1
利润

（一-六）之和×5％
27530.075
八
税金
1
税金

（一-七）之和×5.65％
32664.43
九
总计
1
总计

（一-八）之和
610796
十
每平方米每个月单价
1
每平方米每个月单价

九÷66620÷12
0.764