农村信用社经营性物业抵押贷款管理办法模版.doc

省农村信用社经营性物业抵押贷款管理办法第一章 总 则第一条 为适应全省农村信用社业务发展，拓宽信贷市场，规范经营性物业抵押贷款管理，增强市场竞争力，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法等有关法律、法规及省农村信用社有关制度规定，制定本办法。第二条 经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充足、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。第三条 经营性物业抵押贷款是指贷款人向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人或所有权人对之有实际控制关系的第三方经营机构发放的、以其所拥有或经营的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业为基础获得现金流（经营净收入及其他现金流）为主要还款来源，必要时以借款人的其他合法资金来源还本付息的贷款。第二章 贷款对象和条件第四条 借款人必须是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、实行独立核算、具有法人资格，其拥有或实际控制的经营性物业产权明晰，并对经营性物业有独立的处置权。第五条 经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企（事）业法人，除须满足贷款人对借款人的一般要求外，还应符合下列条件：（一）同意向贷款人提供已与承租人签署的租赁合同及租金缴纳情况的相关材料；（二）企业章程中规定的有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；（三）在贷款人处开立基本账户，并签订物业租金监管协议，承诺物业租金收入、管理费用等通过基本账户办理，接受贷款人对经营收入、支出款项的封闭式监管；（四）贷款人规定的其他条件。第六条 经营性物业须具备的基本条件:（一）经营性物业必须是产权明晰，取得物业权证，包括物业持有人持有合法有效的房屋所有权证、土地使用权证，拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处置权，并投入正常运营，同时符合城市商业网点或产业规划的要求；（二）地理位置优越，原则上应位于城市中心商务区或繁华地段，有较强的独立性和竞争性，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。位列世界五百强的商业企业入驻或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业，区位要求可适当放宽；（三）酒店、宾馆类应为三星级（含）以上级别；国内知名的经济型连锁酒店和由国内外知名酒店管理公司管理的酒店式公寓；写字楼应为按甲级（含）以上标准建设；（四）经营性物业定位准确，经营情况稳定，市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。第三章 贷款用途、额度、期限、利率和还款方式第七条 经营性物业抵押贷款可用于借款人经营中合理资金需求，包括用于借款人为建设或购置该物业形成的债务和超出项目资本金规定比例以上的资金，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的与经营性物业相关的用途。不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第八条 经营性物业抵押贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，最高不超过抵押物评估价值的70%。第九条 经营性物业抵押贷款期限最长不超过10年，具体期限应综合考虑借款人的融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。第十条 贷款利率在中国人民银行规定的贷款基准利率基础上的浮动区间内确定，可以采取固定利率或浮动利率方式。第十一条 经营性物业抵押贷款的还款方式，要根据借款人的实际情况，按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配原则，确定合适的还款方式： （一）等额本息还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；（二）等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；（三）收益全额还款法，是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算；（四）期末弹性还款法，是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，贷款期末将剩余本息一次性偿还，其中期末整付本金最高不超过原始贷款金额的50%；（五）贷款人认可的其他还款方式。第四章 贷款担保第十二条 经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供贷款人认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。第十三条 工业和仓储用房类经营性物业抵押贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%，其他类型物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%。第十四条 经营性物业抵押贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保贷款人为抵押物的第一顺位抵押权人。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为贷款人设定抵押前我行社贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效阶段性担保，对于可以通过设定贷款人为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后贷款人自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。第十五条 为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗贷款人抵押权，应要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。第十六条 为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。第五章 贷款受理、审查与审批第十七条 借款人向贷款人提出书面申请及贷款相关材料，材料包括但不限于：（一）借款人营业执照、组织机构代码证、税务登记证，对于房地产开发企业需要提供开发资质等级证书；（二）借款人验资报告和公司章程；（三）借款人贷款证(卡)和资信证明材料；（四）借款人有权决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近二年财务报告及最近一期的财务报告(表)；（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房屋所有权证等权属证明文件；（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；（九）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。第十八条 经营性物业抵押贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。在调查环节需重点了解但不限于以下内容：（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款卡（证）是否真实有效并经过年检。（二）核实经营性物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给贷款人时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致贷款人无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害贷款人利益的条款。关注承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对贷款人抵押权限制或影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。（五）承租人的资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的情况。（六）物业在当地同类市场的竞争优势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。（十）设置保证人的，应调查保证人的财务、经营情况，判断其担保能力。第十九章 贷款评估应重点评估以下内容：（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、资金流量状况等。（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场情况、变现能力等。（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。第二十章 对符合规定条件的经营性物业抵押贷款，贷款人严格按照业务流程进行审查审批。第六章 合同签订及发放第二十一条 对审批通过的贷款，在落实审批意见后，方可签订借款合同、抵押合同以及物业租金监管协议。第二十二条 经营性物业抵押贷款的合同中要补充明确以下内容：（一）贷款人有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，贷款人有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，贷款人可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，贷款人有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。（三）借款人出现连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息等恶意违约行为，贷款人有权采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。（四）抵押权存续期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得以出租、变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。第二十三条 经营性物业抵押必须办理抵押登记。第二十四条 经营性物业必须办理保险，须要明确贷款人为第一受益人，保险期限不得短于贷款期限。物业保险可采用一次性购买或以年度为单位分期购买方式，以年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期的连续性。第二十五条 放款部门对相关合同文本和法律文书等手续审核无误后，可通知借款人办理贷款支取手续。第二十六条 贷款人应根据终审意见或与借款人约定贷款支付管理方案，对贷款资金的支付进行管理与控制，监督贷款资金按约定用途使用。第七章 贷后管理第二十七条 贷款人应按照贷后管理有关规定和审批意见的要求开展贷后管理工作。第二十八条 经办客户经理应按季收集借款人的财务报表和物业经营情况的资料，贷款人应对借款人合同执行情况、贷款使用情况进行跟踪检查。第二十九条 贷款人应对每笔贷款的支付进行合规审核并跟踪其流向。第三十条 贷款人应按照物业租金监管协议的约定，检查借款人租金收入（或经营收入）进入指定账户的执行情况，持续跟踪物业经营和现金流情况，重点关注主要承租人租赁合同履约情况或散户租金归集情况。第三十一条 贷款人应按相关制度要求进行抵押物的贷后管理及核查工作，动态监测抵押物价值变化并及时采取风险控制措施。第三十二条 贷款期内，抵押物业如发生毁损等情况后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供贷款人认可的抵押物并办理保险手续，或重新提供贷款人认可的其他担保。第九章 附 则第三十三条 本办法由省农村信用社联合社制定、解释与修改。第三十四条 本办法自下发之日起施行。10