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xxxx房地产集团有限公司
总部办公物业管理规定

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xxxx房地产集团有限公司
总部办公物业管理规定

第一章 总则
为规范集团总部办公物业操作的管理，提高工作效率和质量，使办公区域物业管理工作有章可循、有据可依，特制定本管理规定。集团总部办公物业工作人员须严格照此执行。
第二章 基本准则
（一）、严格遵守公司的各项规章制度，爱岗敬业、文明服务、礼貌待人，保持个人的仪容仪表，树立良好形象。
（二）、遵守考勤制度，按时上下班、不迟到、早退，不旷工离岗，工作时间不干私活，不做与工作无关的事情，严禁酒后上班。
（三）、严禁带无关人员进入办公区内聊天、办私事。
（四）、做好保密工作，不得泄露公司秘密或信息，不该看的绝对不看，不该说的绝对不说，不得私自传带文件，不做有损公司形象或利益的事。

第三章 办公物业主任管理
（一）、办公物业主任岗位职责
1、负责制订、完善办公物业管理各项规章制度、流程、作业表格、公约、守则并付诸落实执行。
2、负责编拟办公区域物业每月工作总结和下月计划、办公区域物业相关费用的报销统计、定期报送各项报表。
3、负责安排保安、水电、保洁等办公区域物业人员的日常工作及管理和检查。
4、处理各部门的来访及投诉，并及时处理相关问题。
5、做好安全防范计划和管理措施。
6、认真完成领导交办的各项工作任务，及时向领导反映下属员工的意见或建议。
7、负责每月对所属员工月度工作绩效考评，并将结果汇报行政部。
8、做好与外单位如特房物业、派出所等的联络与沟通工作，处理好相关事务。
（二）、办公物业主任工作标准
1、熟悉办公区域物业管理的有关法律、法规及公司的各项规章制度。
2、熟悉和掌握集团办公室的全面环境情况,如水电设施、消防设备的基本使用功能及安全操作规程，办公室绿化植栽。
3、以身作则、关心员工、奖罚分明,提高自身素质,最大限度地发挥和调动办公区域物业人员的工作热情和责任感。
4、每月组织并主持召开一次工作例会，传达公司和行政部的工作要求，对本月工作进行总结，安排下月工作计划。
5、每天至少2次对办公室进行全面巡检。监督、检查所属员工的工作质量，巡查水电、安防等设备运行状况及公共区域的卫生绿化情况，发现问题及时整改。
6、每天检查、监督各区域的安全防范管理工作及设施情况。
7、审阅办公物业工作日记、保安交接班登记表等工作表格，发现问题及时处理。
8、检查每个月定期工作（如：吸尘、灭火器检查）的落实情况。
9、对办公区域内的紧急事件进行及时跟进处理，遇重大事件不能处理的，及时上报。
10、协助行政部做好各类节庆、会议、招待等活动的布置、后勤和安保工作。
第四章 办公物业电工管理
（一）、办公物业电工岗位职责：
1、熟悉并掌握办公区域的水电、安防等设施的具体位置及用途、性能等操作维护保养内容。
2、持有电工人员从业资格证，不断学习和掌握新的电工技术，努力提高自身业务水平，缩短检修时间。
3、负责办公区域内的水电、安防、应急设备的安全运行及维护工作。
4、掌握所用的工具使用方法并精心保管，节约使用备件、材料，按需做好常用水电备件的采购补给计划。
5、协助办公物业主任对保卫、保洁工作进行检查。
6、认真完成上级领导临时交办的其他任务。
（二）、办公物业电工工作范围
集团总部办公区域内所有的水电、消防、安防、应急等设施。
（三）、办公物业电工工作标准
1、对办公区域内的水电、安防、应急等设备故障应第一时间进行处理，无法处理的故障及时联系专业人员处理。
2、每日对所辖区域的所有水电、安防、应急设备进行巡视检查，巡视中发现问题或缺陷时，应及时处理，并做好维修登记。
3、每月对照明、视频、红外监控系统进行维护保养，保证其正常使用。
4、每月对开水房的设施设备进行检查、维修和维护保养，并组织保洁员对开水器的水箱进行清洗。
5、每月对电器设备和线路进行检查，发现线路存在引起火花、短路发热及绝缘损坏等隐患，必须立即进行维修并汇报。
6、每月对消防设备进行检查，确保消防栓玻璃、水枪、水带齐全完好，报警系统运行良好，达到应急要求。
7、定期对空调系统进行保养、清洗，并根据需要对空调冷暖系统进行调换。
8、定期对设施设备的标识进行巡检，对破损、不清晰标识及时进行更换。
9、每年对净水器的滤芯进行更换，保证水质的净化。
（四）、办公物业电工安全操作规程　
1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。 　
2、工作前，须先检查现场的情况，检查工具是否良好并安全合理使用，保证安全作业。
3、在一般情况下不许带电作业。必须带电作业时，要做好可靠的安全保护措施，有二人进行（一人操作一人监护）。带电工作时，切勿切割任何载流导线。
4、在超过2米高处操作时，必须使用梯子并做到 “四不上”：梯子不牢不上，用具不安全可靠不上，没有监护不上，线路识别不明不上。 　
5、高空作业时，必须系好安全带。
6、在带电操作换灯泡（防止电压不符灯泡爆炸）和切线等作业时，要戴防护眼镜。
7、在设备进行维修前，必须将供应电源切断并加锁或悬挂“停电作业”牌。
8、停电作业时，必须先用电笔检查是否还有带电，确保安全后，方可进行工作。凡是安装设备或修理设备完毕时，在送电前必须进行严格检查后，方可送电。
9、雨天室外作业必须停电，并尽量保持工具干燥。
10、任何电气设备拆除后，不得有裸露带电的导体，设备检修时不得私自改变线路，安装必须按图纸施工。
11、凡需临时使用的电器设备与电源相接时，禁止直接或搭挂，需装临时开关或刀闸。
12、遇有严重威胁人身或设备的安全紧急情况时，可先拉闸断电，事后向上级报告。
第五章 办公物业保安管理
（一）、保安岗位职责
1、负责办公区域监控、保卫工作。
2、负责六楼来访人员的登记、通报、引导。
3、负责做好办公区域的巡逻、值班工作，做好大宗物品出入登记工作。
4、负责办公区域照明、窗户的开启、关闭，负责下班后电器设备检查工作。
5、负责公司车辆钥匙保管，做好领用、归还登记。
6、严格保密工作，对监控设备与系统形成的监控影像资料和报警记录，不得向外扩散，不得随意复制、传播、查阅，严禁供无关人员观看，严禁向媒体提供，更严禁通过网络等途径对外扩散。
7、认真完成上级领导临时交办的其他任务。
（二）、保安工作流程：
1、7：30－8：00巡检集团总部办公区域用品摆放位置，消防器材，设备设施分布情况。各门、窗是否正常，并开窗通风。开启茶水间开水器开关，关闭布控电源。
2、8：00前接收早餐，根据数目核对、接收。
3、8：00－18：00做好监控工作，发现陌生人进入，做好询问、登记工作。
4、18：10－18：40做好办公区域门窗检查，确保门窗处于关闭状态，检查电脑、复印机等电器设备处于关机状态。
5、23：00关闭各楼层大门，开启所有报警设施。
由于冬季与夏季上、下班时间有所差别，以上工作流程时间应根据实际调整。
（三）、保安工作标准：
1、熟悉掌握公司环境，人员、车辆情况。
2、按时交接班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责，并做好交接班记录（见附件二）。
3、下班后须对公司的水电、门窗锁进行检查，发现异常情况及时处理或上报，并作好相关记录。
4、定时或不定时做好巡逻、检查工作，做好“三防”工作，即：防火、防盗、防破坏，发现异常情况及时处理和上报 。
5、做好监控工作，对陌生人的进入应及时询问或制止。杜绝不明身份人员进行入办公区域。
6、巡逻、检查中，发现故障、缺陷的，应做好故障登记记录（见附件三），若涉及到安全隐患的应及时汇报、处理。
7、在保证人身安全前提下，对公司突发事件及时采取有效应急措施制止、避免。
8、下班后，对集团总部办公区域进行全面巡检工作，关好门窗转扣，检查电器设备处于关闭状态，地锁处于关闭状态，做好报警布控工作。
９、安全系统发出警报时，应及时检查和处理的，做好报警、监控系统的检查工作。
10、严禁利用职务之便，监守自盗，或内外勾结盗窃公司财物。
（四）、保安安全操作规程：
1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。 　　
2、不得私自拨动特殊的电器设备及开关，以免发生故障。 　　
3、在不会使用时，不得随意开动或关闭机器，以免发生意外事故。
4、处理紧急事故或追捕嫌疑人时，以保护自身安全为第一原则。
第六章 办公物业保洁管理
（一）、保洁员岗位职责
1、在规定时间内按照工作标准，保质保量地完成各自分管区域内的保洁工作，具体安排如下：
①负责领导、员工办公区域的清扫保洁工作。
②负责公共区域走廊、卫生间的清扫保洁工作 。
③负责会议室、接待室、贵宾室、多功能厅的清扫保洁工作。
2、负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内的垃圾。
3、负责办公区域绿化植物的养护工作。
4、认真完成上级领导临时交办的其他任务。
（二）、保洁员工作流程
工作时间
工作内容
工作日
6：30—7：30
清扫各自负责的领导办公室
7：30—7：50
清扫各自负责的公共区域（会议室、接待室、多功能厅）
7：50—8：00
负责各楼层开水到位
8：00—8：30
清扫卫生间、公共走廊
8：30—12：30
不定时清扫卫生间、公共走廊，清扫会议室、接待室、多功能厅等公共区域。保证各楼层开水供应
14：00—18：00
不定时清扫卫生间、公共走廊，清扫会议室、接待室、多功能厅等公共区域。保证各楼层开水供应
17：00—18：00
清理各自负责的公共垃圾，清洁卫生间
周六
7:00—10:30
清扫各自负责的领导办公室、公共区域（会议室、接待室、多功能厅）及走廊、门窗，并冲洗卫生间
备注：以上各项清扫内容除定时、定点清扫外，要随时巡回检查，发现卫生不达标处随时清扫。冬季与夏季上、下班时间有所差别，工作流程应根据时间的变化而变化。

（三）、保洁员工作标准：
1、办公室的清扫标准：
①领导办公桌、椅、电脑、电话、烟缸、地面、窗台、窗框、门、文件柜、刊物架、沙发、茶几等每天至少擦拭一次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
②办公桌上的办公用品、文件不得随意翻看。
③文件柜玻璃、窗框要擦拭得干净、明亮，无手印无尘土、无水迹；窗帘悬挂整齐。
④垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
⑤办公室内的花草植物要定期浇水，并保持花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。
⑥办公室内的踢脚线每月至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
⑦办公室窗户玻璃、玻璃墙、天花板，定期清扫擦拭，做到无污渍、无灰尘、无水迹、无蜘蛛网。领导办公室随时擦拭。
⑧每月初对沙发进行保养一次，并做好记录。
⑨每月底各楼层吸尘一次，领导办公室清洗一次，并做好办公区域物业定期保洁登记表（见附件一）。
2、走廊及前厅的清扫标准：
①前台、形象墙、荣誉证书柜、接待处沙发、茶几、正门玻璃，每日至少擦拭1次，荣誉证书柜内每周至少擦拭1次，做到洁净、明亮、无灰尘、无污渍、无水迹。
②走廊地面每日至少扫拖2次，随时保持做到无垃圾、无杂物，无污渍、无痰迹、无水迹、光洁明亮。
③走廊内垃圾桶每日至少擦拭、倾倒1次。做到无手印，无杂物、无灰尘、无污渍、无水迹。　
④走廊内的窗台、楼道开关、消防栓门、灭火器、配电箱门，每日至少擦拭1次，做到无灰尘、无污渍、无水迹。　
⑤走廊内的花草植物定期浇水，随时清理花盆内烟头等杂物，并保持花盆内无杂物，盆体无尘、无污渍。
⑥前厅内的窗台、电源开关、踢脚线、照明设备箱每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
⑦走廊内窗户玻璃、天花板及灯具，做到无污渍、无灰尘、无水迹、无蜘蛛网。
3、卫生间清扫标准：
①上班时间卫生间内洗手台面、镜面、地面，应不超过一小时保洁一次，做到无污渍、无积水。
②上班时间卫生间内便池应不超过一小时保洁一次，做到无污渍、无异味。
③卫生间内隔断板、墙面、干手器、开关插座、窗台等每日至少擦拭1次，做到无污渍、无痰迹、无水迹。
④卫生间内垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
⑤每日不定时喷洒空气清新剂，减轻厕所内异味。
⑥卫生间内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
⑦卫生间室窗户玻璃、天花板及灯具，做到无污渍、无灰尘、无水迹、无蜘蛛网。
⑧每个工作日上班前应对卫生间进行擦洗，确保无异味。
4、会议室、接待室、贵宾室、多功能厅清扫标准：
①会议室、接待室、贵宾室、多功能厅的桌、椅、地面、门、窗台每日至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
②会议室、接待室、贵宾室、多功能厅内的设备设施（如：电脑、打印机、复印机等）每日至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。擦拭时注意对设备设施的保护，以免损坏。
③会议室、接待室、贵宾室、多功能厅内的垃圾筒要保持干净无污、垃圾及时清倒、垃圾袋及时更换。
④会议室、贵宾室、多功能厅除日常定时清扫外，如遇会议、活动等，应在会议、活动结束后及时进行全面清扫。
⑤会议室、接待室、贵宾室、多功能厅内的踢脚线每周至少擦拭1次，做到无污渍、无灰尘、无水迹。
⑥会议室、接待室、贵宾室、多功能厅窗户玻璃、天花板及灯具等应做到无污渍、无灰尘、无水迹、无蜘蛛网。
⑦每月初对真皮沙发进行保养一次，并做好记录。
（四）、保洁员安全操作规程　
1、牢固树立“安全第一”的思想，确保安全操作。 　　
2、在超过2米高处操作时，必须使用梯子，双脚需同时踏在梯子上，不得单脚踩踏，并保证梯子下方有人把扶，以免摔伤。 　　
3、高空作业时，必须系好安全带。
4、在清理开、关设备设施时，不得用湿手接触电源插座，以免触电。不得任意拨动任何电器设备及开关，以免发生故障。 　　
5、在不会使用机器时，不得任意开动或关闭机器，以免发生意外事故。
6、保洁人员应注意自我保护，工作时戴好胶皮手套，预防细菌感染，防止损害皮肤。清洁完毕，应注意洗手。
7、应严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。 　　
8、在操作与安全发生矛盾时，应以安全为重。 　　
第七章 监督、检查办法
结合各岗位工作标准，行政部每月进行两次定时或不定时办公区域物业工作检查，并将每次检查情况列入员工的绩效考核，具体标准另见《xxxx房地产集团物业管理人员薪酬与绩效管理办法》（试行稿）
第八章 处 罚
有下列行为者，公司将视其情节轻重给予处罚。对重犯者及严重违纪者，将予以解除劳动合同，并追究对公司所造成的经济损失。情节严重，触犯法律的，递交司法机关依法处理。
（一）、不服从领导管理和工作安排者；
（二）、弄虚作假、欺骗领导者；
（三）、有意泄露公司商业技术秘密者
（四）、服务态度差，对员工投诉屡教不改或损害公司利益者；
（五）、玩忽职守，违反技术操作规范和安全规范，违章操作或隐瞒工作过失造成事故或损失者；
（六）、有酗酒、盗窃、赌博、营私舞弊行为者；
（七）、故意破坏公司设施、设备、工具情节严重者；
（八）、发生打骂、虐待、侮辱他人、影响团结的，给他人造成人身伤害或财产损失者；
（九）、绩效考核连续三个月不合格者（绩效得分低于70分）。
第九章 附则
本管理规定自xx年 9月30日起执行，修订权、最终解释权归集团行政部所有。

二○一六年九月三十日

主题词：总部办公物业 保洁 电工
xx年9月印发

附件一：
xxxx房地产集团有限公司
办公区域物业定期保洁登记表

序号
时间
保洁内容
签名
确认人
备注

附件二： xxxx房地产集团有限公司
办公区域保安岗位交接班情况记录表
年 月 日
时间
交班人签名
情 况 纪 要（摘 要 事 项）
早班

接班人签名

晚班
交班人签名

接班人签名

附件三： xxxx房地产集团有限公司
办公区域物业故障记录、处理登记表

序号
时间
报修人
报修内容
维修情况
维修人
维修时间
备注

附件四： xxxx房地产集团有限公司
办公区域物业水电定期维护登记表
序号
时间
维护（检查）内容
维护（检查）结果
维护人
确认人
备注