物业公司审计方案模版.docx

**物业公司
审计工作方案

一、 被审计部门名称: **物业管理有限公司
二、 审计目的：
通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。
三、 审计期间：暂拟定为****年1月1日至****年5月31日，必要时将追溯其他年度或延伸其他单位。
四、 审计方式：采取询问、访谈、审阅、抽查等我们认为必要的审计方式。
五、编制依据：
根据《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》、《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》、《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引第6号—资金活动》、《企业内部控制应用指引第8号—资产管理》、《企业内部控制应用指引第14号—财务报告》、《企业内部控制应用指引第16号——合同管理》、《企业内部控制应用指引第17号——内部信息传递》以及集团公司关于物业运营的相关制度规定编制本方案。
六、审计的范围、内容和重点：
（一） 审计范围
一般包括：财权(资金管理、财务核算)、产权(停车位、公共区域、会所、管理用房等)、管理权(日常物业管理、日常内部管理)。
（二） 审计内容和重点
1. 对财务收支进行审计
1) 管理费收入，关注收入的完整性，催收过程控制，考核激励制度。
l 自营收入，物业费、底商物业费、房屋租赁收入、车位管理费（含临停）、装修管理费、垃圾管理费、装修违约金、工本费、消防违约金、媒体广告费租赁费等等；
l 分成收入，供暖费、底商供暖费、水、电费、数据网络费等等；
2) 管理费支出，关注支出的合理性，采购、工资福利发放、维修费用等

2、 对各项收费类项目的审计
l 停车费：物业服务收费纠纷的解决策略；法律途径解决物业欠费问题的程序；

3、内部管理制度的制定及执行情况：公司管理制度、人员监管考核制度、职业资格要求与职责、家政服务条例、安全管理条例、品质管理条例等等；

4、业务操作流程的制定及执行情况：停车位、公共区域、管理用房及资源耗用、突发事件处理等等；

5、财务会计政策的制定及执行情况：资产保全审核、财务核算审核、税务审核等等；

6、优惠政策审批及执行情况：减、免收物业费、停车费、媒体广告费政策和批文等等；

7、安保情况、小区治安管理情况、小区服务情况：《接待业主记录表》
七、审计方法：
以我们对被审计单位相关制度的了解和财务数据分析的结果为主线，针对审计小组经过推理判定得出的，认为可能存在风险点或者漏洞点的内部控制制度和各项业务流程进行实质性测试。
(一) 基础项目检查
1、对货币资金进行审计：
l 对现金日记账进行审核，对现金进行突击盘点，并现金日记账核对相符；
l 检查银行存款余额调节表是否定期编制并经复核，审计银行账户开立的合规性；
l 检查支票领用情况，是否设立登记簿和支票存根，关注收款收据管理的合理性；
l 验证货币资金在会计报表上披露的真实性。
l 暂收押金的管理，是否存在私自挪用、未及时保证等情况；
2、对应收应付款审计：
l 检查应收账款明细账与总账余额是否相符；
l 编制应收账款账龄分析表，判断其可收回性，同时进行函证或实地调查，以确定应收账款是否真实存在；
l 审查是否专款专用，是否设置专账进行核算管理，有无挤占挪用的情况发生。
3、对发票管理的审计
l 检查发票领、用、存明细报表与实际执行情况是否相符，包含金税系统检测；
l 检查开票环节是否合理、合规、合法，是否存在多开、少开、错开、违规开票等情况；
l 报账收取发票环节关注发票真伪、有效期等因素，报账中是否存在“张冠李戴”的情况。
4、对固定资产、低值易耗品审计：
l 对账面上的固定资产、低值易耗品进行随机盘点；
l 查看是否有已损坏未报损，或已购买未入账现象发生；
l 固定资产、低值易耗品处置处理是否得当，账务处理是否正确，是否在税务机关报备；
5、检查收费单据编号的连续性，发生数量较大的交易，是否使用专用收据。
6、检查重要不相容职务岗位人员管理分离情况。
（二）业务项目检查
1、停车费项目
l 现场访谈，了解停车费管理的业务操作流程，重点在临停方面的管理；
l 对各个项目点收费情况、收入支出费用率做纵向和横项比较；
l 查阅相关合同台账，针对合同抽样检查，建议对于减免类合同全部抽查；
l 提取收费系统两年的数据，与收费员日收费记录和财务收入记录进行核对，特别关注系统故障时间点的收费记录；
l 应急方案的实施效果。
2、工资、福利发放，着重关注临时工；
l 现场访谈，了解工资发放方式和流程；
l 抽查N个月的工资发放明细，与员工花名册、考勤记录核对，人数是否一致，是否按考勤记录计算工资，是否存在现金发放，现金发放的操作流程。
l 抽查N个月的离职审批表，并检查相关月份的工资发放记录，是否存在已离职人员继续发放工资的情况。
l 突击清点各项目点在岗人数，考虑休假人员因素，是否与员工花名册一致。
3、对维修基金管理的审计：
l 维修基金的管理是否符合当地政府的法规；
l 维修基金的使用范围是否超过规定标准，闲置时是否存在非法使用的情况，特殊情况下使用是否符合规定；
l 检查维修基金收支记录的完整、及时性；
l 检查维修基金使用审批的完整性（公司内部审批，业委会审批）；
4、对采购实施流程的审计
5、对家政服务项目的审计
八、计划审计工作时间：
资料准备阶段：2012年6月11日至2012年6月22日（暂定10个工作日）
现场审计阶段：2012年6月25日至2012年9月21日（暂定64个工作日，其中，外勤审计15个工作日，财务凭证审核约10个工作日，合同审核约10个工作日，流程制度审核22个工作日，物资盘点约2个工作日，其他突发事项审核5个工作日。）
报告沟通阶段：2012年9月24日至2012年10月19日（暂定15个工作日，其中报告汇总整理5个工作日，沟通、补充报告5个工作日，反馈、修改完成报告5个工作日）
九、审计实施程序：
1、集结相关部门的相关人员，召开项目审计工作启动大会，宣贯本次审计工作精神和目的，安排和落实审计工作进程；
2、出具审计所需资料清单，按照时间进度收集和整理相关资料；
3、通过对各项制度、业务流程的解读，以及对财务数据整理分析的判定，初步与相关人员进行访谈，了解被审计单位的基本情况，被审计人员对本岗位职责的知晓和业务实际的操作流程，证实审计推理的表面判断成立与否；
4、实质性测试阶段，检测多个业务全循环过程的各个风险控制点，包含财务处理与监督控制点，在检查实施过程中会涉及到外勤审计与内勤审计的穿插进行；若有特殊、重大问题发现，审计小组可以调整审计思路与方法，求得、披露事实；
5、在工作过程中，编制相应的工作底稿并取得被审计单位和人员的签字确认；
6、审计小组通过对发现的问题点分析、论证、求实及评价，撰写审计工作草稿；
7、就审计中发现的相关问题与被审计单位进行落实、沟通；
8、根据被审计单位反馈的意见，重新评估、修订报告。如果需要涉及补充审计工作的，必须按照审计标准流程完成。
9、修正后的审计报告经风控总监审核后，上报董事长签批。
10、根据董事长签批后的审计报告出具审计处理决定。
十、审计组人员分工
十一、审计需提供的资料清单（详见附件一、二）
十二、审批
集团风控总监意见： 日期：

方案起草人： 日期：

附件一：
**物业管理限公司
审计所需资料清单

为了便于审计工作的顺利开展，请于2012年6月19日前将下述资料准备好交由我部。
一、基本资料
序号
资料内容
是否已提供
1
公司组织架构、岗位设置、人员分工和职责；

2
财务管理制度、业务流程及各环节相关审批权限的制定（包括纸质版及电子版）；

3
公司各项管理制度文件，包含但不限于物业租赁业务管理制度、财务管理制度、采购管理制度。

4
各类业务的业务流程图，包含但不限于物业租赁流程、采购流程。

5
验资报告（含历次资本金变动的验资报告）、公司章程、工商历次变更登记资料查询信息；

二、会计资料
序号
资料内容
是否已提供
1
审计期间的会计凭证、会计账簿、会计报表及附注；

2
审计期间全部银行存款对账单、银行存款余额调节表；

3
审计期间应收账款、预付账款、其他应收款、应付账款、预收账款、其他应付款期末明细表，账龄分析；

4
长期股权投资对方单位的营业执照复印件、章程、合资协议；

5
审计期间存货、低值易耗品和固定资产盘点表，发票使用相关登记表、报表；

6
重要资产的权属证明文件（房屋产权证、土地使用证、车辆行驶证、商标权等）；

7
在建项目明细表，有关项目的立项、批复等相关手续资料，完工程度，大额工程合同；

8
审计期间短期（长期）借款合同、抵押担保合同及人民银行贷款系统借款信息查询资料；

9
审计期间国税地税纳税申报表，各项税收的清算报告，税务稽（检）查结论；

三、其他资料
序号
资料内容
是否已提供
1
重要的采购合同、租赁合同、交易合同；

2
关联企业对账记录、关联企业借款明细账；

3
空置、入住面积汇总表及明细表及各月物业管理费用收支明细表；

4
物业应收已收物业管理费明细表及免收物业费的明细表及其协议；

5
物业用房平面图、房屋使用状况；

6
享受优惠政策的文件、各种业务收费标准、水电、暖气公共区域的区分凭证；

7
物业《接待业主记录表》；

8
各物业停车位、媒体广告分布和数量；

9
相关突发业务应急处理方案；

10
本次审计人员相关部门配合人员名单；

11
在现场审计过程中，根据具体发现问题的需要，必要时将追加提供部分资料。

相关资料收集后请及时交于风险控制部
联络人：****
联系分机：****

**集团风险控制中心
****年**月**日