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银行法人商用房按揭贷款管理办法

为了加强我行法人商用房按揭贷款管理，规范法人商用房按揭贷款业务，根据监管部门要求，经合我行实际情况，特制定本办法。 
一、 基本概念
法人商业用房按揭贷款是指我行向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房的中长期按揭贷款，借款人以经营收入分期偿还银行。
二、办理条件
（一） 借款人应当是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人或其他经济组织。
（二） 借款人申请商业用房贷款，应当符合以下条件：
1、有营业执照或有权部门批准设立的证明文件，经营管理制度健全，财务状况良好。
2、项目五证齐全。
3、有贷款卡，并在我行开立基本存款账户或一般存款账户。
4、借款人信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
5、有贷款人认可的有效担保。
6、所购商用房已经竣工验收，有购买商业用房或办公用房的合同或协议。
7、所购商业用房价格合理、位置较佳。
8、自筹资金不低于总购房款的50%。
9、贷款人规定的其他条件。
三、贷款额度与期限
（一）贷款额度：贷款最高额度不得高于借款人净资产的50%或经房地产评估机构评估的所购商业用房、办公用房全部价款的50%（以二者的较低额为限）。

（二）期限：贷款期限最长不超过10年。
（三）利率：贷款利率执行中国人民银行规定的期限利率。
四、贷款申请与审查
（一）贷款申请
办理法人房产按揭贷款时，须重点调查借款人以下内容：
（1）基本情况。主要包括注册资本、法定代表人、地理位置、经营范围、营业执照及年检情况，代码证及年检情况，贷款卡（卡）及年审情况；
（2）经营状况。主要是近几年生产、销售、效益情况和前景预测，借款人近年来的上下游客户结构，贷款期内借款人的经营计划、产品购销合同情况、原材料供应及采购情况、产品（商品）的市场竞争力；
（3）财务状况。主要是近几年资产负债、资金结构、资金周转、盈利能力、现金流量、销售归行及存款情况；
（4）信誉状况。主要是借款人有无拖欠本行或其它金融机构贷款本息的记录，及其他信誉状况；
同时，调查人员还须对所购商用房及开发公司情况进行调查：
（1）开发公司情况。企业的组织形式、注册资本、财务状况、经济实力、资质等级、近期开发及销售情况、公司股东会或经授权的董事会同意在借款人办妥产权证及有效抵押之前为借款人提供阶段性连带担保的书面承诺、保证金情况；
（2）商用房状况。 项目立项及报批手续是否合法有效，批文内容是否前后一致；开发项目的“四证”是否齐全；在发放个人住房贷款前是否具有商品房销（预）售许可证；土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记;项目总投资概算、资金来源与到位情况。
（二）贷款审查
根据贷款资料，判断贷款申请是否符合我行规定的贷款条件，判断要点包括：
（1）借款人主体资格是否合法；
（2）贷款资料是否完整齐全、真实有效；
（3）借款人的收入是否合理，是否具备足够的偿债能力；
（4）贷款用途是否真实，有无假按揭贷款嫌疑；
（5）贷款金额、期限、利率、成数是否符合相关规定；
（6）购商用房及开发公司是否符合我行规定；
五、贷后管理
（一）贷款发放后，经办行应密切关注借款人所购房产的相关情况，待房产具备办理房屋所有权证的条件时，应督促协助借款人及时办妥房屋所有权证并落实抵押登记，取得《房屋他项权证》后，担保人阶段性担保责任解除。
（二）经办行要密切关注借款人经营是否正常、财务状况是否良好、能否到期偿付贷
（三）若发生主要管理人员及主要股东变动、商品严重滞销、销售收入持续下降、营业周期延长、现金流量和利润减少等情况，威胁我行贷款安全的，要及时采取有效措施消除风险隐患或收回贷款。
（四）密切关注借款人的他行融资情况，确保我行贷款的按期偿还。
（五）密切关注借款人的重大经营事项，对可能影响我行贷款按期偿还的事项及早预警，并采取应对措施，确保我行信贷资产安全。
（六）对于贷款出现风险的，贷款行要立即向总行信贷部门及风险部门提出风险报告，对风险成因、具体解决措施等加以说明。
六、本办法由银行指定，并于下发之日起执行。
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