物业管理调研研究报告.doc

金色交响小区物业管理项目调查分析汇报汇报人：张银平（11008214） 唐统全（） 赵 标（）指导老师：邓晓盈汇报形成时间：5月20日分工：（赵标和唐统全负责物业基础情况部分调查并撰写对应部分汇报，张银平调查并撰物业管理企业及本项目物业服务部分，其它工作共同完成）目录1、项目基础情况1.1、项目坐落区域和地段1.2、项目规模1.3、项目类型及户型1.4、计划限制条件1.6、建筑风格和色彩1.7、项目调查时点交易挂牌总价和单价1.8、项目建设、设计、施工单位1.9、项目建设开工、完工、开盘、入住时间1.10、项目配套1.11、业主大会及业主委员会情况配图：项目区域位置图、项目平面效果图、主力户型图、项目大门（或大堂入口）图、项目现实状况图等。2、物业管理企业介绍2.1、企业名称2.2、组织机构2.3、性质2.4、成立时间2.5、资质等级2.6、管理服务项目类型和总数2.7、取得多种荣誉等3、针对本项目标管理服务分析3.1、收费标准、收费时间3.2、针对本项目所制订制度名称3.3、管理服务内容及实施部门3.4、管理服务内容落实情况3.5、管理服务效果评价和提议配：到项目现场拍摄项目各公共部位、共用设施设备现实状况图4、调研分析体会4.1、张银平调研体会4.2、唐统全调研体会4.3、赵标调研体会1、项目基础情况1.1、项目坐落区域和地段：金色交响家园属昆明市盘龙区青云办事处管辖,在世博板块，世博吉鑫园后沿东三环前行约3公里虹桥立交西北方向，在东三环和人民路延长线交汇处，项目总投资为139000万元。1.2、项目规模1.2.1、项目占地:本项目占地530余亩。1.2.2、建筑面积:609039平方米。1.2.3、项目总幢数:分五个组团，共98幢，分别为：春莺组团共22幢，夏意组团共27幢，花语组团共15幢，水韵组团共18幢，秋恋组团共16幢。1.2.4、总单元数：724单元；1.2.5、项目总户数：4303户；1.2.6、居住户数：3522户。1.3、项目类型及户型1.3.1、项目类型：一般住宅,商铺,多层,花园洋房。1.3.2、户型分类：项目建设98栋住宅楼，分为D1标、D1底、D1顶、D2标、D2底、D2顶、D3标、D3跃、D4标、D4底、D4顶11种户型。沿东三环10栋独立商铺均为二至三层。另外还有1栋综合楼。1.3.3、主力户型：已知主力户型为102平米3室两厅一厨2卫和133平米4室两厅一厨2卫。1.4、计划限制条件1.4.1、容积率：1.59 。 1.4.2、绿化率：44.20%。1.4.3、建筑限高：24米（该小区处于巫家坝机场航空限高区）。1.5、建筑风格和色彩：建筑风格是西班牙风格，色彩各个组团部同，分别为：春莺，棕黄色；夏意，棕色；花语，棕灰色；水韵，棕红色；秋恋，青灰色。 1.6、项目调查时点交易挂牌总价和单价1.6.1、总价:7470元/平米。1.6.2、单价:62万（夏意组团，2房，坡地住宅）。1.7、项目建设、设计、施工单位1.7.1、建设单位：云南金沙房地产开发。1.7.2、设计单位：云南怡成建筑设计。1.7.3、施工单位：此项目面大量广，由很多施工单位分标段建设，具体为：昆明市晋宁建筑工程企业负责：“金色交响家园”二期配套校区工程一标段； 云南万利金属结构工程负责：金色交响家园二期配套工程室内网球场； 云南恒上钢结构负责：“金色交响家园”二期配套校区工程二标段；云南建工集团第七建筑工程负责：金色交响小区垃圾中转站、金色交响家园（一期）工程九标段、金色交响家园（一）期工程七标段；瑞丽市宏程建筑工程负责：金色交响家园（一）期工程六标段、金色交响家园（一）期工程十标段、金色交响家园工程（四标段）；云南宏仁建筑工程负责：金色交响家园（一）期工程五标段、金色交响家园（一期）十一标段；云南思茅昌霖建设工程：金色交响家园工程（三标段）； 1.8、项目建设开工、完工、开盘、入住时间1.8.1、开工时间：项目分两期建设，一期项目于2月25日开工建设，二期项目于8月8日开工建设。 1.8.2、完工时间：一期项目于5月20日完工，二期项目于2月15日完工。1.8.3、开盘时间:一期项目于6月30日开盘，二期项目于1月27日开盘。1.8.4、入住时间: 5月春莺组团交房，9月份夏意1栋至20栋交 房,水映和夏意21栋-27栋交房。1.9、项目配套：项目标小区配套包含金色步行街、八景商业走廊、16000平米小区商业区、20亩大型农贸市场等商业配套；和老年活动中心及儿童游乐中心，42班小学、12班幼稚园，加上小区公交车场、羽毛球场、网球场等。 1.10、业主大会及业主委员会情况：已成立业关键委员会（该项目在入住两年多后于3月筹备组建业主委员会）。项目区域位置图：项目平面效果图：主力户型图：项目大门（或大堂入口）图：项目现实状况图等：2、物业管理企业介绍2.1、企业名称：昆明乙阳物业管理。2.2、组织机构：总经理下设保安部、保洁部、绿化部、维修维护部、人事部、办公室、财务部、档案室。2.3、性质：私企。2.4、成立时间：2月。2.5、资质等级：三级。2.6、管理服务项目类型和总数：乙阳物业管理企业是针对金色交响家园小区成立一家物业企业，所以企业现在业务只限于金色交响家园小区。2.7、取得多种荣誉等：企业只是针对该项目设置，管理服务不到位，所以未取得任何荣誉。3、针对本项目标管理服务分析3.1、收费标准、收费时间：3.1.1、收费时间：甲方交纳物业服务费时间为每个月10日以前，乙方将业主发生以上费用以结算单通知甲方，甲方到乙方物业服务中心交纳。3.1.2、收费标准：住宅物业服务费按建筑面积为：0.85元/平方米/月；商铺物业服务费按建筑面积为：1.2元/平方米/月；车库物业服务费按建筑面积为: 0.85元/平方米/月；生活垃圾处理费：8元/月/户、商业物业一般经营：0.5元/平方米/月、商业物业餐饮经营：1元/平方米/月。水池清洗费：2.5元/月/户；3.2、针对本项目所制订制度名称：临时管理规约；3.3、管理服务内容及实施部门：3.3.1、在物业服务区内，乙方提供物业服务关键包含：物业共用部位日常维修、养护和服务；（保洁部、维修维护部）物业共用设施设备日常运行、维修、养护和服务；（维修维护部）物业共用部位和相关场地日常清洁卫生；（保洁部）公共绿化日常养护和服务；（绿化部）交通秩序服务；（保安部）商铺秩序维护和管理；（保安部）公共秩序维护；（保安部）物业档案资料管理；（档案室）3.3.2、另外，乙方还提供以下服务事项：业主室内自用部位、自用设施设备有偿维修服务；（维修维护部、办公室）公共小区文化服务；（办公室）有偿便民服务和特殊服务；（办公室）其它代收代缴服务。（财务部）3.4、管理服务内容落实情况物业共用部位日常维修、养护和服务话事情简单做得还能够，就是小区治安不好，常常有小偷光顾，小区出入也不受限，常常没水，要求动作做得不好，自选动作也不尽人意，加上物业接收工作没做好，后续工作极难做。3.5、管理服务效果评价和提议 该小区物管和业主可谓水火不容，常常有保安打业主，业主告物管事情发生，物业管理企业真是把自己当成管理者而不是服务者，这肯定会引发一系列问题和矛盾。弄得两方全部不愉快，近段时间好很多，物业管理企业也在从最初一无所知而引发一系列纠纷和问题中学到了积累了很多经验。调查后才发觉该小区业主和物业企业根本找不到自己定位，法律意识淡薄，所以提议业主和物业服务企业多学法、懂法，清楚知道自己应负担义务和享受权力，依法办事，按章程办事，同时放下偏见，饰演好自己角色。配：到项目现场拍摄项目各公共部位：共用设施设备现实状况图：4、调研分析体会4.1、调研体会（张银平）：金色交响家园小区物业管理能够说是中国物业管理行业成长过程一个浓缩版本，该物业管理企业是在没有任何相关经验情况下组建（听说还是开发商老板亲戚云云），该收什么费不知道、该提供什么服务不知道，稀里糊涂就开始工作了，结果可想而知，被外界很看好花园洋房硬是被物业企业做成了人人喊打、臭名昭著过街老鼠。该小区业主是这么形容小区：“房子一排排像廉租房（更遭是一条路走到尽头还找不到单元入口），路面脏乱、稀缺景观绿地（根本谈不上绿化）、乱停乱放满地车辆进出全部受阻感觉就像城中村”。也有说小区是开放公园，保安系统行同虚设，小区业主财务常常被盗，更有甚者保安还几次打伤业主。闹得大时候更有几千户业主一起起诉物业管理企业事情发生。业主和物业企业矛盾连续化、公开化、扩大化。结果是不仅业主自己骂声一片，伴随该小区事情在媒体上不停曝光，物业企业在社会各界压力下也是被弄得焦头烂额。两边全部认为自己是受害方，这就是中国现在行业情况，双方根本不知道自己该饰演什么样角色、法律素质低，所以原来应该是双赢局面结果却是两败俱伤。在调查过程中有件事情真是让人意想不到，金色交响家园小区在入住了两年多时间里一直没成立业主委员会（大家压根及不知道什么是业主委员会），直到3月在不得不成立时才把此事提上日程，然而让人不解是金色交响家园小区想要成立业主委员会竟然要想物业企业申请，申请书上豁然写着“尊敬乙阳物业企业领导”字样，全文就像找政府办事一样，然后“领导”竟然还振振有词给出了以下理由“据业主反应，你们筹备成立业委会目标不是为了愈加好管理小区，愈加好服务小区，而仅仅是为了网球场租金和小区停车费等经济利益，不符合成立业主委员会宗旨，也不符合广大业主共同利益；所提交书面申请内容和你们聚会商议意见不一致，无法确定申请内容真实性；你们商议抄掉物业企业，自己管理小区想法没有具体可行方案，也未征求大多数业主意见，属于不负责任行为。”然后竟然真没同意，最终是在外界及相关政府部门压力下才于今年成立了业主大会。中国物业管理条例明文要求，成立业主委员会甚至于解聘物业管理企业全部是业主自己权力，我不知道这家物业企业有多大政府背景，但也从一个侧面反应出来中国物业管理行业乱象，很多物业企业按正常渠道根本不可能进入市场，然而中国物业管理行业却充斥着这么问题企业；其次，业主连起码法律意识全部没有，很轻易就被物业企业给糊弄。中国从98年取消福利分房开始算是有了真正房地产市场，时间中国房地产高速发展，给中国经济做出巨大贡献同时也极大改善了居民住房水平，房子越建越好、越建越有档次，然而正应了那句古话“攻城轻易、守城难”，建了那么多漂亮房子却管理不好，长此以往，今天“漂亮新娘”明天就变成“黄脸婆了”。现在为止大家根本没有认识到物业服务管理关键性，很多认为物业服务不就是保安加清洁工嘛，人人全部能够做。其实物业服务也是一个要求很高行业，大家只看到了表面，物业服务部是人人全部能做，做得好不仅能带来良好收益，也能带来很好名声，然而做不好就不是损失甚至破产那么简单了，很可能官司不停，弄得鸡犬不宁。我认为物业管理服务肯定是房地产市场下一个热点，很多有远见开发商已经涉足物业服务行业，比起开发项目物业服务更能考验一个企业能力，当然也能给企业带来长久收益；住房问题是一项关键民生工程，有房住了，下一步问题就是住得好，尤其是在中国这么人口大国一个小区少则上千动辄上万，物业管理做不好很轻易引发社会矛盾；物业管理行业是人力资源需求很大行业，伴随中国物业管理行业发展，物业管理行业能提供极大就业机会；我自认为物业服务行业是一国家一张脸，物业服务不是一个简简单单服务行业，它更是一个国家文明、素质表现。伴随国家和相关部门和行业协会不停出台相关法律、法规、制度、规章、行业标准，和广大业主及政府部门对物业管理服务行业不停重视，伴随中国城市人口不停增加，人口素质不停提升，相信未来我们也能够有第一太平戴维斯、高力国际这么放心管家，到时我们小区将不再是冰凉建筑，更是一个家，一个让你有安全感地方。4.2、调研体会（唐统全）：经过此次物业管理调研，使我对调研工作有了全新和深入了解，也使我深刻体会到调研是一项复杂系统工作。这不仅需要要含有一定能力（如：语言表示能力、沟通能力、随机应变能力），而且还必需对房地产专业知识有很深刻了解。此次调研过程十分艰苦，亲自到项目（金色交响家园）所在地、物业企业所在地、进行实地考察和访问，对项目标基础情况（交通、周围配置、户型、楼盘销售管理等）有了一定了解，对物业管理企业管理过程和方法（安全、绿化、维修）也有了充足认识。调查途中碰到了部分问题，如：专业知识不够或不能联合实际、语言能力存在问题，在和该项目标部分责任人或管理人员进行咨询时，碰到阻碍。这也坚定我见解，在学习房地产专业知识同时，重视理论结合实践，也要丰富其它领域能力，方便在以后进入社会能愈加好从事房地产领域工作。另外，在调研过程中，也看到了管理人员和工作人员尽职尽责，如：在进入小区时，就遭到了保安人员仔细问询和盘查，这就是为了确保小区住户人身安全。作为立即进入社会我们，认识到了“实践是检验真理唯一标准，社会实践是一笔巨大财富”、“ 纸上得来终觉浅，投身实践觅真知”。4.2、调研体会（赵标）：在三月分老师就开始部署了这个作业，截止日期一直延续到6月份，一开始时候我和很多同学一样，全部不认为然，认为这次实地调查是一件很轻易事情，所以知道五一假日时候，我们小组另外两位组员才一起第一次出去调查，我们第一次去地方是世纪城，不过没有想到是第一次就碰壁了，到了小区大门口处跟那个保安人员解释一下我们目标和我们是学生身份，可人家根本就不给进，我们接着从不一样另几道门试图进到小区里面，但全部没有成功，感觉挺气馁，这一次我们才真正开始担忧了起来，要是我们以后想措施还是碰到一样结果，那我们要何时才能完成作业呢？所以接下来我们开始忙了起来，在第三次时候我们到了金色交响家园，进去进行了实地调查和访问。不过当我们友好访问里面住户时候，还是有部分用户对我们冷眼旁观，这次 调查给了我很多感受。首先我切身体会到是，做任何事情只有自己亲自去做才能真正感觉到其中不轻易，我们大学里学生大多数时间全部是呆在学校里面，极少出去做什么兼职或参与什么比较能锻炼人活动。书本上东西和现实有着很大差异，现实是不停改变，我们只有不停磨练和实践才能学得到以后对我们更有用东西。其次，这是我经过这次物业管理调查对昆明物业管理体会，我认为昆明物业管理还是很不成熟，只有少数比较有名气小区物业管理相对来说很好，比如有地方，原来应是有很多草能够供大家休憩。不过里面草全部基础枯萎了，小区里面很多有水地方全部是污水诸如这类等等。而且，我们访问了一下识到了很多在社会中很现实一面和知道想办好小区里人员，惊奇发觉，我们访问人中半数左右人并不是怎么在意物业管理关键性，交了物业管理费却不怎么在意物业管理企业成效，这也应该是造成她们所居住环境有地方不尽人意原因之一吧。最终，经过这一件事情有多不轻易。这次调查我认为昆明物业管理还有很大发展空间，伴随市区不停发展和大家生活水平不停提升，居民对本身居住环境要求也会不仅提升，而物业管理是一个在中国起步较晚行业，这对我们以后到社会发展会提供好机遇。也很感谢老师给我们提供这么一次机会使我更多了解到办成一件事情不轻易。