银行房地产开发贷款项目管理实施细则样本.doc

兴业银行房地产开发贷款项目管理实施细则第一章 总 则第一条 为增强防范和控制房地产开发贷款项目风险管理能力，提升本行竞争能力和用户服务水平，确保本行投入房地产开发贷款项目资金安全，有效提升项目综合效益，依据国家法律、法规和本行兴业银行房地产行业信贷指导、兴业银行房地产项目资金封闭运作管理措施（试行）等制度，特制订本实施细则。第二条房地产开发贷款项目操作管理应遵照组织方法到位、人员配置到位、岗位职责和权利义务明晰到位、项目全程管理监控到位、资源配置到位等“五个到位”标准，针对项目具体情况，制订严密操作管理方案，对项目办理过程中各项风险进行严格管理。第三条本细则属操作规程，适适用于各级经营机构报送房地产开发贷款项目。经营机构在报送房地产开发贷款项目时，标准上应同时提交依据本实施细则制订项目管理操作方案。对确属本行优质房地产开发企业或房地产开发项目，可依据用户情况先行审查审批，然后依据有权审批人对具体项目标审批要求和本实施细则制订项目操作管理方案，合适调整项目管理条件和要求。第二章项目操作管理目标和关键内容第四条房地产开发贷款项目管理关键目标为：（一）经过对开发商开发房地产项目资金投入、缴交土地出让金、工程施工、房地产销售等全过程进行亲密跟踪监控，经过办理土地使用权和在建工程抵押、商品房屋销（预）售协议登记等法律方法，和开发商签署房地产项目资金封闭运作管理协议和由开发商、项目法人及相关股东、法定代表人或实际经营者出具承诺等方法，有效控制房地产项目标现金流促进房地产投入资金保值增值，确保本行投入信贷资金优先受偿和资金安全性。（二）经过为开发商提供营销方案指导、成本管理提议等系列增值服务，促进房地产开发商加强项目管理，缩短经营周期、提升经营效益，从而保障本行房地产行业信贷资金投入良性循环。（三）经过房地产项目带动按揭、银行卡、收费代理等相关业务发展，提升房地产项目标后续综合价值，实现本行综合效益最大化。第五条 经营机构在上报房地产授信项目时，必需针对项目具体情况，制订具体操作管理方案。操作管理方案必需包含以下内容：（一）贷款项目总体情况。包含借款人名称、贷款金额、贷款期限、贷款资金用途、担保方法、用款计划及相同品质楼盘对比分析等项目要素。（二）项目管理组人员组成、职责分工和责任追究方法。（三）除借款、抵押、担保合相同信用业务所需正常法律文件外，为防范风险而必需签署其它法律文本。（四）放款操作步骤。包含放款前审核审批步骤、协议文本签署及抵押登记手续办理、贷款下柜等。（五）贷后管理方案。包含项目资金流出管理、项目资金流入管理、借款人及担保人财务情况和经营情况管理、工程建设进度现场管理、抵押物管理、风险预警机制等内容。（六）还款安排计划。（七）金融服务方案。包含对房地产开发商增值服务方案、相关业务综合联动方案等。（八）其它应予明确注意事项。第三章项目管理人员组成、职责分工和责任追究第六条凡符合本实施细则要求房地产开发项目，分行必需成立专门项目管理小组。贷款金额达成10000万元人民币（含）房地产开发项目，标准上应由分管风险管理工作分行领导任组长，风险管理部责任人和经办机构责任人任副组长。贷款金额达成5000万元人民币（含），应由分行风险管理部责任人任组长，经办机构责任人任副组长。项目管理小组组员包含分行风险管理部经办人员、经办机构会计主管、经办机构主办和协办用户经理。第七条房地产项目管理小组职责分工为：（一）组长。主持项目小组工作，确定管理标准、方案，协调管理中出现问题，督促、落实总行和分行对项目管理提出要求，向总行、分行汇报工作、定时实地了解项目情况等。（二）副组长。帮助组长进行管理，负责各项具体工作落实。（三）分行风险管理部经办人员。督促、落实经营机构根据总行和分行对项目管理提出要求进行管理，帮助经营机构对项目进行日常贷后管理，向组长、副组长汇报工作。（四）经办机构会计主管。对项目账户进行管理，对项目资金流出、流入进行监控。（五）用户经理：负责审核工程款项支付，对项目资金流入流出情况进行监控，进行日常贷后管理，立即发觉、汇报问题并提出应对提议。第八条项目管理组长应按月召集项目小组全体组员参与会议，研究、处理项目管理中问题和用户提出合作要求，布署下阶段工作。如发生可能影响贷款安全重大事件,项目组长应随时召集会议,研究对策,采取方法，确保信贷资金安全。项目组相关人员负责认真落实项目组工作安排并立即汇报工作情况。第九条分行应对项目管理小组全部些人员明确职责，落实责任。具体操作中可采取签署责任状形式。相关责任人如因违规、渎职等造成本项目贷款产生重大显性或隐性风险，分行应依据兴业银行企业用户信用业务授信工作尽职指导、兴业银行信用责任追究措施，进行责任认定并给予处罚，严重违法，移交司法机关依法追究。对于贷款发放、管理过程中相关责任人出现违规、渎职等情况，情节严重，在信用责任追究认定前，分行应采取暂停职务、行政降级、停发薪金补助、责令其暂停相关工作专责清收等方法。第四章房地产开发贷款下柜操作步骤第十条借款人应在本行开立结算账户、工程建设资金专户。工程建设资金专户标准上应同时预留借款人印鉴和本行经办机构项目专管人员印鉴。若经营机构和借款人约定将销售收入一定百分比留存作为还款确保金，借款人还应在本行开立还款确保金专户。房地产开发项目关键工程承包商和关键材料供给商标准上均应在本行开立结算账户。第十一条依据项目具体情况，标准上应要求借款人出具以下承诺：（一）确保将本行贷款用于申请人主营业务相关各项合理支出，不得用于和其主营业务不相干对外投资等用途。资金使用应根据工程进度进行。（二）不经过网上银行、委托收款、通存通兑方法使用信贷资金，方便本行对贷款资金使用进行管理。（三）若本行为用款项目关键贷款行，则应确定本行为用款项目预售商品房销售资金监管银行，全部销售款项应经过本行账户进行。（四）如本行为项目贷款唯一贷款银行，借款人应出具撤消她行账户（如需保留，应取得本行书面同意）、不在她行新开立账户、全部现金收付经过本行账户承诺。第十二条放款前，除和借款人签署正常贷款所需借款协议、担保协议、抵押合相同多种法律文件外，还应依据项目具体情况，选择签署以下相关法律文件：（一）借款人关键股东出具在本行贷款本息未全部归还之前，不得挪用借款人资金、不分配利润、不抽走股本金，和未经本行书面同意不得转让所持有借款人股份或以其所持有借款人股份出质承诺函。（二）工程承包商出具部分或全部放弃优先受偿权承诺函。（三）借款人和本行签署房地产项目资金封闭运作管理协议书。（四）借款人法定代表人向本行出具房地产项目资金封闭运作个人确保申明书。（五）借款人法定代表人及实际控制人个人担保申明书（对属国有性质房地产开发企业可依据项目具体情况选择是否签署）。（六）借款人和本行签署个人住房按揭合作协议书。（七）借款人股东和本行签署确保协议、股权质押合相同协议文本。（八）其它必需法律文件。第十三条为确保各项法律文件签字和签章真实性，前条所述各项法律文件，应由分行风险管理部人员和经办用户经理共同送往各签署人处签署，共同查对印鉴一致性、真伪性，并查对签字人身份证实。项目包含抵押登记送件和领取等手续应由分行风险管理人员和经办用户经理共同到房地产交易所办理。第十四条房地产开发项目贷款办妥相关抵押等贷款下柜手续后，应根据借款人实际支付需要分期下柜。不得出于追求存贷款规模等目标将贷款一次性下柜后转入作为贷款担保而开立确保金户，以防范借款人使用资金时造成担保人依据担保法等要求免去或减轻对应金额担保责任。经营机构在贷款下柜前，应做好如遇司法或其它有权部门对借款人账户进行冻结、查封、扣划时应急预案。第五章房地产开发贷款贷后管理第十五条 本行对房地产项目现金投入和现金支出、土地使用权取得和房地产工程施工建设、各步骤权证设定抵押、房地产销售现金收入进行全过程监控管理。第十六条经办机构用户经理、会计主管、按揭业务办理人员必需分别建立项目用款台帐、项目建设进度台帐、抵押物台帐、工程建设专户资金台帐、销售账户收入专户资金台帐、按揭贷款业务台帐。项目管理小组负责定时对相关人员台帐进行检验、查对。第十七条 资金流出管理。房地产项目企业支付给供货商、建筑商、承包商款项，本行应审核其价格合理性、按工程进度发放贷款，对于不符合房地产项目支出部分本行应拒绝付款，以预防投入房地产项目资金转移。为确保有效监控，本行房地产项目信贷信贷资金应实施“额度监控、事前审批、会计复核”制度。（一）额度监控：经办机构资金专管人员应依据各个项目设置项目资金使用登记台账，对项目资金使用情况进行台账登记，并将相关工程协议、购销协议复印件作为附件，做好用款额度管理。（二）事前审批：分行应依据实际情况，明确要求该类专题项目贷款资金使用审批权限。用户使用信贷资金时应事前填写信贷资金流向审批表，并附相关工程协议、购销协议复印件，经有权审批人审批后方可支付。为方便业务办理，能够在贷款发放后、资金使用前预先办理以上相关资金使用审批手续，能够采取逐笔审批或汇总审批方法。项目管理小组人员必需严格审查资金使用是否投入该项目，资金使用申请和实际支付协议是否一致，预防资金被挪用、串用、滥用。（三）会计复核。信贷资金每笔对外支付（除偿还我分行贷款本息外），柜员必需提交会计主管进行资金流向审核，会计主管应按信贷资金审批流向表审批意见认真审核资金流向用途相符后，方可签章同意柜员办理对外支付。第十八条 资金流入管理（一）本行信贷资金、房地产项目投入资本金全部或按约定百分比部分必需经过本行账户进行结算。（二）对于由本行提供全部房地产开发信贷资金项目，商品房销售收入全部存入本行账户。（三）对于由本行和其它商业银行共同提供房地产开发信贷资金项目，按约定具体楼盘、层次、套房商品房销售收入全部存入本行账户，销售率达成80%标准上应全额收回本行贷款。经营机构应和借款人约定，将销售收入一定百分比留存本行作为还贷款资金。该部分资金应定时归还本行贷款或转入还贷确保金专户，确保金账户资金只能用于归还贷款，不得再释放给借款人使用。在本行贷款未全部归还或留存足额偿还贷款全部本息所需确保金之前，项目销售资金使用应视同本行贷款资金进行管理，具体管理要求同本规程第十七条。（四）加强对商品房销售过程中定金、购置人自筹现金收入管理，预防部分销售收入脱离本行监控。和开发商签署商品房销售定金、购置人自筹现金销售收入交存本行账户协议，经过商品房抵押登记部门帮助监督，预防商品房预订协议已含有了商品房买卖协议关键内容，使预订协议被认定为有效商品买卖协议，从而造成本行不能有效监控商品房销售收入。（五）采取合适形式，经过信息公开向商品房购置人通知本行和房地产开发项目企业亲密合作关系。第十九条加强对借款人、担保人经营情况、财务情况管理项目经办用户经理应按月搜集企业财务报表，按季对报表中存货、应收、应付款项改变进行分析，对异常改变应清查存货、查对相关票据，如出现对企业财务情况不利改变，应立即查明并向分行做出书面汇报。项目经办用户经理要求担保人按季提供财务报表，每十二个月提供经审计财务报表。如对财务报表有疑问或担保人财务情况有较大改变，应立即走访用户，查明情况，了解用户业务发展情况和服务要求，提出工作提议。第二十条工程建设进度管理。经办用户经理应建立项目工程建设进度台帐，并按双人经办标准，和协办用户经理最少每七天一次深入项目施工现场，对照工程监理单位提供工程进度汇报，核实项目工程进展情况，并对照工程施工协议及工程进度计划，检验项目工程进度是否正常。项目管理小组组长应定时听取用户经理汇报，对于贷款金额超出万元项目，还应每个月最少一次赴项目现场实地了解工程进度。项目工程进展出现异常情况，项目组组长、副组长及相关人员应深入借款单位了解核实情况，查明原因，和借款人共同研究处理方案。如工程进度改变对当年销售有较大影响，应要求企业向本行提交书面汇报，分析对借款人还贷能力影响，并制订对应方法。第二十一条抵押物管理（一）经办用户经理应建立抵押物明细台帐，每七天对开发商销售房屋和房地产交易登记部门进行查对，分行按揭业务办理部门应给予帮助。（二）经办用户经理应每个月定时书面汇报抵押物现实状况，分析抵押物价值改变情况。（三）经办机构应立即依据当地在建工程抵押登记要求和程序办理在建工程抵押登记。在建工程为多层建筑，封顶后立即办理对应追加抵押登记手续。在建工程为高层建筑，每完成五层应立即办理对应追加抵押登记手续。（四）在销售资金全部回笼到本行确保金专户情况下，可根据分行审批要求立即办理对应抵押物解除抵押登记手续。第二十二条风险预警管理（一）项目管理小组应亲密关注风险预警信号，关键关注以下内容：1、借款人资信情况预警。2、借款人经营情况预警。3、借款人财务情况预警。4、借款人关联企业情况预警。5、确保人情况预警。6、借款人、确保人出现违反协议及其它承诺行为。（七）项目建设进度延后。7、项目质量出现问题。8、项目销售不畅。9、抵押物情况预警。10、其它可能危及贷款安全事项。（二）发觉预警信号时，项目管理小组应立即向分行领导汇报，提议分行采取包含但不限于以下方法：1、停止贷款使用。2、提前收回贷款。3、要求借款人追加抵押物或增加其它担保。4、向借款人收取违约金。5、向借款人发出书面警告。第六章对房地产项目借款人综合金融服务第二十三条为提升本行房地产项目标后续价值，凡由本行提供全部房地产开发信贷资金项目均应由本行对其办理个人、企业（商）住房按揭贷款业务，全部销售现金收入（含商品房抵押贷款资金）交存本行账户，按约定时间、金额归还本行贷款。对于本行未负担全部（商）住房按揭贷款业务、或由本行和其它商业银行共同提供房地产开发信贷资金项目，应约定具体楼盘、层次、套房销售现金收入（含商品房抵押贷款资金）交存本行账户，和其它商业银行签署个人、企业（商）住房按揭贷款资金交存本行相关协议，确保按约定时间、金额归还本行贷款。第二十四条房地产项目贷款发放后，除严格根据事前制订风险管理方案严格管理、控制风险外，还应充足利用本行在和房地产企业合作中积累经验，主动向企业提出有利于其加强项目管理、缩短项目周期、提升经营效益经营管理提议，为借款人提供良好金融服务，促进其业务发展进入良性循环，保障本行信贷资金安全。同时，应加强整合营销、交叉营销，为房地产项目相关上下游用户提供配套和增值服务，带动本行相关业务发展。第二十五条经办机构应全方面了解借款人内部管理步骤和具体情况，具体掌握企业资金流向和使用情况，针对企业实际提出对应合理化提议，敦促企业改善财务管理、控制开发成本，提升项目经济效益和市场竞争力，确保本行信贷资金安全。（一）加强协议管理。应敦促借款人制订必需协议审查、会签同意制度，把全部经济行为纳入协议管理，确保协议或协议签署质量，维护企业利益，全部协议协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时完全根据协议内容进行支付。（二）选好监理单位。应要求借款人在选择监理单位时进行公开招标，选择三家以上监理单位进行投标报价，从中选出收费合理、技术实力较强、信誉良好监理单位来进行监理。（三）做好计划设计阶段成本控制。应要求借款人依据不一样商品房产销售市场和利润空间，计划项目高层和多层百分比，项目标容积率和设计平面组合方案应有利于控制成本，提升销售收入。 （四）严格控制建安成本，降低工程造价。应要求借款人严格进行工程招标，控制新开工程造价。合理安排施工次序，降低临时费用。建立工程变更制度，加强材料、设备采购价格控制，加强完工决算审核，降低工程成本。（五）加强财务成本管理。应帮助借款人测算阶段性现金支出、销售现金收入，依据项目资本金和贷款资金到位情况，合理确定各项工程施工方垫款方案、付款时间和支付方法，依据投资期限长短及资金回收情况来选择适宜还款方法。第二十六条经办机构应对房地产项目营销管理进行全方面了解和审阅，针对项目市场调查、产品策略、项目标价格定位策略、项目标广告营销策略、项目标售后服务等步骤，提出有针对性改善意见，促进项目标营销管理科学、合理、有效地进行。（一）重视项目市场调查。应要求借款人依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到区域市场、单个楼盘，经过对房地产市场环境、房地产市场需求和供给情况、房地产产品、房地产价格、房地产促销方案、房地产营销渠道、房地产市场竞争情况等内容调查，了解消费者对住房需求，寻求住房开发最好市场切入点，进而组织开发经营。（二）合理进行市场定位。应指导借款人掌握当地房地产市场需求特点、价格承受能力，充足考虑多种交通、教育和医疗等社会设施便利程度所决定城市功效价值，小区计划布局、建筑造型、视野和楼距、户型设计等原因决定居住空间价值，和楼盘所处自然生态环境和天然地理位置所决定自然环境价值，和物业管理水平所决定小区服务价值对楼盘整体综合价值影响，合理确定项目标目标用户群体、计划设计方案、产品品质和销售价格等各项市场定位。（三）做好产品销售。应指导借款人合理确定广告方案，部署售楼现场，选择培训售楼人员，分阶段依据市场需求合理推出房源，完善售后服务，争取很好销售业绩。第二十七条经营机构应主动加强金融产品创新和服务力度，经过对借款人上下游用户、建成后小区提供对应增值服务，达成提升房地产企业品牌、促进楼盘销售，同时也对应带动本行相关业务共同发展。（一）主动将本行银行卡推介至楼盘物业管理各个步骤，尽可能为对小区内住户提供代收物业管理费、水电费、通讯费等全部代收代扣服务，使本行兴业卡成为小区物业管理关键载体，提升整个小区金融服务科技含量和层次。（二）整合本行按揭贷款办理步骤，和房地产抵押登记管理部门进行充足沟通协调，最大程度缩短按揭贷款办理时间，简化按揭贷款办理手续，对用户实施一条龙按揭服务，方便用户在本行办理按揭贷款。（三）和借款人共同出面，和若干大型品牌装修企业、装修建筑材料、家俱、家电供给商、保险企业进行协商，争取对方对购置该楼盘房产、在本行办理按揭贷款并使用本行兴业卡进行结算用户提供折扣等优惠。（四）对符合本行个人贷款投向高端个人购房者提供个人额度循环贷款，在用户办妥按揭贷款手续后，在其最高按揭额度内，归还贷款额度能够依据个人用户收入及偿债能力安排合适额度循环使用，便于高端用户资金周转。同时优先推荐办理信用卡、装修贷款、汽车贷款等个人信用业务品种。（五）经过办理小区银行模式，促进小区文化建设，提升小区品牌和层次。可经过赞助小区活动或提供小区娱乐设施、健身设备等方法，把本行自然人生、家庭友好理念融入到小区文化中，营销本行个人业务，促进小区文化建设，同时提升小区楼盘档次，促进楼盘销售，提升开发商品牌和形象。第七章附则第二十八条附件1-6为本实施细则组成部分，本实施细则由兴业银行负责制订、解释和修订，由总行风险管理部负责维护。第二十九条本实施细则自发文之日起实施。附件：1、房地产项目资金封闭运作管理协议书2、承诺函（房地产开发项目股东）3、房地产项目资金封闭运作个人确保申明书4、个人担保申明书5、项目资金监管承诺函（房地产开发项目企业）6、不可撤销承诺函附件房地产项目资金封闭运作管理协议书 编号：甲方（投资人）： 房地产开发 地址： 市区路号 法定代表人： 段 乙方：兴业银行市路支行 地址： 市路号 责任人： 为促进甲方投资开发 花园项目标顺利实施，确保项目资金安全，甲乙双方经友好协商，达成以下协议，以兹共同遵守：一、监管账户开立甲方投资开发 花园工程项目，座落于 市区路号，建筑面积675058平方米，预算总投资99 万元人民币。为确保项目资金用于工程项目和项目回笼款项封闭运作管理，甲乙双方约定，甲方在乙方开立项目资金专用监管账户：（开户银行：兴业银行市路支行 户名：房地产开发 账号： ），专用于花园项目资金利用、收付，并开立销售资金回笼专户（开户银行：兴业银行市路支行 户名：房地产开发，账号： ）及确保金帐户（开户银行：兴业银行市路支行 户名：房地产开发 账号： ），用于贷款本息偿还。上述账户中资金不能用于上述项目以外资金需求，账户内任何款项动用均受本协议约束。本协议所称项目资金包含但不限于项目建设自有资金、银行贷款、项目预（销）售楼款和其它和项目相关配套资金。二、甲方投入项目自有资金百分比为确保项目建设顺利实施，甲乙双方约定，甲方投入资金百分比不应少于项目总投资 35 %，项目自有资金未按要求到位，乙方有权停止或终止发放贷款。三、资金封闭管理甲方同意乙方对甲方开立项目资金专用监管账户、销售资金回笼专户及确保金帐户使用情况进行监管，直至甲方全部贷款清偿为止。甲方承诺将工程项目全部资金收支均经过上述监管账户进行结算，甲乙双方同意上述账户内全部资金支出经乙方指定人员书面审核同意后方可支付。1、房地产项目需要支付工程款时，乙方信贷人员依据工程承包协议和工程监理方出具工程现有进度证实材料进行资金拨付审核同意，方可支付。2、房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款项时，乙方信贷人员依据相关采购协议、售货合相同证实材料对资金支付进行书面审核同意，方可支付。3、若甲方提交房地产项目需要支付购料款、配套费及相关税费等款项经乙方审核认为，相关款项支付超出当地市场所理价格或超出项目投资预算，则乙方有权要求甲方重新核定价格或对资金估算汇报进行重新评定，直至乙方同意后，方可对外支付。四、相关财产抵、质押设定为控制项目风险，甲方同意依据项目标具体情况在不一样阶段设定不一样抵押、质押关系：（一）上述项目取得国有土地使用权证，应将土地使用权抵押给乙方，并依法办妥土地使用权抵押登记手续；（二）上述项目建设到一定程度，符合办理在建工程抵押条件，甲方应将在建工程抵押给乙方，并依法办妥在建工程抵押登记手续；（三）上述项目经房地产主管部门同意取得商品房屋（预）销售许可证，甲方应将（预）销售商品房抵押给乙方，并依法办妥（预）销售商品房抵押登记手续。五、建筑承包商不可撤销承诺函甲方应向乙方提供工程建筑承包商出具不可撤销承诺函，由工程建筑承包商证实并承诺以下内容：（一）截止不可撤销承诺函签发时，建筑承包商对工程项目未垫付任何工程建筑款；（二）自不可撤销承诺函签发之日起，建筑承包商计划不对工程项目垫付任何工程建筑款；（三）自不可撤销承诺函签发之日起，在贵行全部债权得到全部清偿之前，建筑承包商自愿放弃本企业基于协议法第286条等要求而享受工程项目因折价或拍卖建设工程所得价款优先受偿权。六、工程项目按揭甲方确保该项目标全部配套按揭贷款（经乙方同意公积金贷款除外）均由乙方依据相关措施、要求办理。如因信贷规模等客观原因乙方不能配套按揭贷款，甲方方可向其它商业银行申请提供配套按揭贷款，但必需书面通知乙方且按揭款项必需先用于归还甲方在乙方贷款。甲方经过认购、订购、预订方法向买受人收受定金、预付款、购房款全部进入甲方在贵行开立上述监管账户结算，不进入任何其它银行任何账户。甲方同意 花园 （楼盘名称及编号）在乙方办理配套按揭贷款，该楼盘全部预（销）售回笼款项全部用于归还乙方贷款（经乙方同意可自用部份除外）。七、乙方贷款义务为确保项目标顺利实施，乙方应立即受理符合乙方贷款条件及符合本协议要求贷款申请，按甲乙双方共同约定贷款金额、限期、利率等条件发放贷款。八、甲方还款承诺贷款到期日之前，项目有实施销售，借款人应按销售进度归还贷款。当项目销售完成 50 时，借款人应全额清偿贷款本息。九、甲方违反上述一至六项承诺，乙方有权采取下列一项或多项方法：（一）立即冻结项目资金专用监管账户及销售资金回笼专户，停止该账户资金拨付；（二）解除借款协议，要求借款人清偿到期或未到期借款本金及所欠利息、罚息；（三）从甲方任何账户扣收所欠借款本息，假如账户中款项货币和借款货币不一样，乙方有权按当日外汇牌价折算成借款货币清偿借款；（四）依法保全企业资产、处理抵（质）押物、向担保人追偿等。十、争议处理方法本协议签订、效力、解释、推行及争议处理均适用中国法律。在协议推行过程中发生争议，能够经过协商处理；协商不成，按以下第（一） 种方法处理：（一）向 乙方所在地 人民法院起诉。（二）提交 仲裁委员会（仲裁地点为 ），根据申请仲裁时该会现行有效仲裁要求进行仲裁。仲裁裁决是终局，对双方全部有约束力。在诉讼或仲裁期间，本协议不包含争议部分条款仍须推行。十一、协议生效本协议经甲方法定代表人或代理人签字或盖章及乙方责任人或代理人签字或盖章后生效。十二、其它约定：甲方（公章）： 乙方（公章）： 法定代表人或代理人（签章）： 责任人或代理人（签字或盖章）： 年 月 日 年 月 日附件承 诺 函兴业银行市路支行：本企业/人是房地产开发 （简称项目企业）股东 ，鉴于贵行为该项目企业提供融资，为确保贵行投入该项目企业资金安全，本企业/人特向贵行承诺：一、本企业/人已知悉并支持项目企业向贵行融资，并承诺全力支持和监督项目企业推行和贵行签署融资协议项下各项义务；二、本企业/人将在权限内尽力使企业继续经营，不采取会使项目企业经营情况恶化各项行为；三、在项目企业清偿完成全部贷款本息及各项费用之前：1、不以任何方法抽回、降低对项目企业出资；2、不管项目企业欠本企业款项是否到期，未经贵行书面同意不要求项目企业偿还对本企业多种形式债务和欠款（包含但不限于借款、委托借款、其它应收款）；3、未经贵行书面同意不要求项目企业进行分红；4、未经贵行书面同意，不将持有项目企业出资或股权进行质押、转让等行为，保持所持有项目企业出资或股权稳定性。因为本企业/人违反上述承诺，造成项目企业未按期归还融资本息，本企业/人同意对未归还部分融资负担连带清偿责任。本不可撤销承诺函和项目企业在贵行融资均含有独立性，不受任何其它协议或和第三人之间关系影响。本不可撤销函自本企业盖章或有权人签字后生效。 企业：（盖章） 有权人： 年 月 日致：兴业银行 市路支行 本企业已知悉 房地产开发/人上述承诺，并承诺督促该企业/人推行上述承诺，若发觉该企业/人有违反上述承诺行为或可能，本企业承诺将坚绝给予阻止和拒绝并立即汇报贵行。若本企业违反上述承诺，贵行有权将此种违约行为视为本企业违反了本企业和贵行签署 ，贵行有权行使该协议约定各项权利并采取包含但不限于宣告借款提前到期各项方法。 企业：（盖章） 有权人： 年 月 日附件房地产项目资金封闭运作个人确保申明书 编号：致：兴业银行市路支行： 鉴于贵行和房地产开发（以下简称被确保人）签署了编号为 房地产项目资金封闭运作管理协议书及其它和该项目相关系列协议、协议，本人自愿为被确保人提供连带确保责任担保，确保被确保人按约推行协议、协议约定义务,确保并申明以下:一、本人确保被确保人在贵行开立项目建设、预（销）售资金专用监管账户：（开户银行：兴业银行市路支行；户名：房地产开发，账号： ；开户银行：兴业银行市路支行 户名：房地产开发； 账号： ；），专用于 花园 项目资金利用、收付和贷款本息偿还，上述账户中资金不挪用于项目以外资金需求。二、本人确保被确保人将工程建设资金（包含自筹资金、银行贷款和其它资金）、（预）销售楼款和项目建设费用等全部和工程项目相关费用收支均经过上述监管账户进行结算。三、本人确保被确保人不会在未通知贵行情况下私自对外经过认购、订购、预订方法向商品房买受人收受定金、预付款、购房款，而且确保被确保人经过认购、订购、预订方法向商品房买受人收受定金、预付款、购房款，全部进入被确保人在贵行开立上述监管账户结算，不进入任何其它银行任何账户。四、本人确保被确保人按 号房地产项目资金封闭运作管理协议书约定“资金封闭管理”方法管理使用账户资金。五、本人自愿负担以下确保责任：（一）确保方法为连带责任确保。不管被确保人因何种原因未按约定归还借款本息,本人将无条件替被确保人推行债务或负担责任。（二）确保担保范围为被确保人上述借款及由此产生利息、罚息、违约金、赔偿金和贵行实现债权费用。（三）确保期间为主协议项下主债务推行期届满之日起两年。（四）本人确保以全部个人财产和收入推行确保责任,而且确保在确保期间内,不以任何理由将个人财产变卖或转让她人。（五）本申明书效力独立于主协议,不受主协议推行情况影响，不管主协议是否有效,本人仍负担连带责任。六、本确保申明书自签发之日起生效。七、本申明书签署、效力、解释、推行及争议处理均适适用于中国法律。本人和贵行凡因本申明书所发生一切争议、纠纷,双方应协商处理。协商无效时,任何一方均可依法直接向人民法院起诉。八、本人要求本申明书项下任何通知、付款要求或多种通讯联络,贵行应以书面形式按下列地址或电传号码、传真号码送达：邮政编码: 通讯地址： 市区大厦8楼 电 传: 传 真: 如上述通讯地址或联络方法发生改变，本人将立即书面通知贵行，不然,所以造成后果由本人自行负责。本人认可,任何通知、付款要求或多种通讯联络只要按上述地址发送,即在下列日期视为送达： 1、信函,挂号发出后五个工作日； 2、电传,收到对方确定回号之日； 3、传真,传真发出之日； 4、专员送达,收件人签收之日。 十、其它条款：确保人承诺不管债权人对主协议项下债权是否拥有其它担保（包含但不限于确保、抵押、质押、保函、备用证及其它担保方法），债权人全部有权直接要求确保人负担担保协议项下全部担保责任，而无须先行使其它担保权利。同时，不管债权人是否主张或放弃主协议项下其它担保权利，确保人均仍同意负担全部担保责任，而不以此为由要求免责或减轻确保责任。 申明人身份证（或护照）号码： 确保人（签字）： 年 月 日附件个人担保申明书编号： 致：兴业银行市路支行 鉴于贵行将于 年 12 月 27 日至 年 12 月 26 日期间对 房地产开发（以下简称被担保人）办理最高余额为人民币万元中长久借款。本人自愿为被担保人提供担保，确保被担保人按约推行协议义务，兹作出以下确保申明：一、确保范围为被担保人上述借款等业务及由此产生利息、罚息、违约金、赔偿金和贵行实现债权费用。二、确保方法为连带责任确保。不管被担保人因何种原因未按约定归还借款本息，本人将无条件替被担保人推行债务或负担责任。三、确保期间为主协议项下主债务推行期届之日起两年。四、本人确保以全部个人财产和收入推行确保责任，而且确保在确保期间内，不以任何理由将个人财产变卖或转让她人。五、本申明书效力独立于主协议，不受主协议推行情况影响，不管主协议是否有效，本人仍负担连带责任。六、本人对本申明书签署和实施及进行和本申明书相关任何活动均为民事行为。本人现在或未来均不以任何理由对任何司法管辖、审判或实施提出异议或抗辩。七、本申明书自签发之日起生效。八、本申明书签署、效力、解释、推行及争议处理适适用于中国法律。本人和贵行凡因本申明书所发生一切争议、纠纷，双方应协商处理。协商无效时，任何一方均可依法直接向人民法院起诉。九、本人要求：本申明书项下任何通知、付款要求或多种通讯联络，贵行应以书面形式按下列地址或电传号码、传真号码送达：通讯地址： 市区大厦楼 邮政编码： 电 话： 传 真： 如上述通讯地址或联络方法发生改变，本人将立即书面通知贵行，不然，所以造成后果由本人自行负责。本人认可，任何通知、付款要求或多种通讯联络只要按上述地址发送，即在下列日期视为送达：1、信函，挂号发出后五个工作日；2、电传，收到对方确定回号之日；3、传真，传真发出之日；4、专员送达，收传人签收之日十一、其它条款：确保人身份证（或护照）复印件粘 贴 处 确保人（签字）： 年 月 日附件项目资金监管承诺函致：兴业银行市路支行：鉴于本企业和贵行签署了编号 房地产项目资金封闭运作管理协议书,为确保花园项目标顺利实施，现特承诺以下：1、我企业上述项目投资、建设及销售收入资金在贵行封闭运行。确保全部项目建设对外支付资金经过在贵行开立银行帐户（户名： 房地产开发、帐号： ）进行结算，关键包含工程款、器材设备款及相关税费等。 2、我企业在贵行三个资金帐户资金未经贵行同意不使用网上银行支付、不向关联企业划转资金。除经贵行同意上述三个帐户间可相互划转外，不向其它银行同名帐户划转资金。 3、我企业充足了解并同意贵行对项目资金使用审查审批要求及程序，企业将按贵行要求提供工程进度计划、项目资金年度使用计划和月度使用计划，提供工程承包协议、器材设备采购协议及相关税费缴纳标准。4、在支付工程款时，我企