物业管理服务核心技术基础标准.doc

住宅社區物業服務技術標準贵阳金阳新生活XX物业服务1） 公布-实施-公布广东省住宅小区物业管理服务技术标准（讨论稿）DB/T DB广东省地方标准ICS立案号：目 录次1 范围1112 规范性引用文件1113 定义1114 基础服务1115 建筑物共有部分维护和管理3336 建筑物隶属设施设备维护和管理4447 环境卫生管理1818168 公共秩序协管(注9)20广东省住宅小小区物业管理服务技术标准1 范围本标准要求了住宅小区物业管理服务项目标基础技术要求。本标准由不一样技术指标含量一级物业服务、二级、三级三个部分部分组成。本标准适适用于广东省行政区域内居住建筑类中住宅本标准适适用于新世界中国地产居住建筑类中商品住宅（含一般商品房、经济适用房、房改房、集资房、廉租房等）、宿舍和公寓物业管理活动和公寓物业服务活动，。本标准不适适用于别墅。2 规范性引用文件下列文件中条款经过本标准引用而成为本标准条款。通常注日期引用文件，其随即全部修改单（不包含勘误内容）或修订版均不适适用于本标准，然而，激励依据本标准达成协议各方研究是否可使用这些文件最新版本。通常不注日期引用文件，其最新版本适适用于本标准。建设部CJJ27-89城市环境卫生设施设置标准建设部GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范中国国务院379号令物业管理条例建设部132号令建设部相关修改决定国家发改委、建设部发改价格1864号 相关印发物业服务收费管理措施通知建设部建住房008号全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则建设部110号令住宅室内装饰装修管理措施建设部建城199721号城市环境卫生质量标准3 定义3.1 急修：对严重影响小区正常生活秩序设施设备故障进行立即处理和修复。3.2 责任性投诉：因物业企业未能推行物业服务协议中约定责任、小区正常生活秩序受到影响而引发业（用）户投诉。3.3 非责任性投诉：非物业企业在物业服务协议中约定推行责任范围、但小区正常生活秩序受到影响而引发业（用）户投诉。3.4 咨询面：物业企业向业主咨询意见人数数量指标。3.5 物业管理服务不满意率：业（用）户对物业企业服务态度和服务质量持不满意和很不满意态度人数占咨询人数百分比。3.6 物业管理服务汇报会议：物业企业向业主委员会汇报工作情况、听取意见和提议会议。3.7 公共秩序协管：帮助政府执法部门对小区公共秩序进行管理。4 基础服务4.1 建章立制建立健全物业管理基础服务制度体系，包含但不限于职员岗位责任制度、岗位考评制度、二十四小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、物业服务费用或物业服务资金收取措施、物业服务资金收支公布制度、物业管理意见咨询制度、物业管理服务汇报会议制度、维修资金管理要求、档案资料管理要求、业（用）户资料保密要求、职员工作程序、工作标准等。4.2 公众服务方法和要求4.2.1 职员持证上岗（注1）管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书：上岗五个月以上职员持证上岗率一级达100%（依据：建设部考评标准；二级达90%；三级达80%；工程技术人员含有中级职称者一级不少于两名（依据：广州物协评分细则）；二级以下不少于一名。4.2.2 职员仪容仪表管理服务人员统一着装，佩戴标志，配带必需装备；仪表端庄，举止大方，行为规范，作风严谨，服务主动，热情礼貌，使用标准服务语言。4.2.3 值守要求服务区域内设有办公服务接待中心，一级建立二十四小时人员值班制度（依据：建设部考评标准），二级建立16小时人员值班制度，三级建立10小时人员值班制度。设置二十四小时服务热线电话，有值班工作统计。4.2.4 接待来访来电服务业（用）户报修、求援、提议、问询、质疑、投诉等各类信息搜集、处理和立即反馈。通常情况应在一个工作日内处理完成（三级应在两个工作日内处理完成），或在和业（用）户约定时间内处理和回复。4.2.5 报修服务急修：（注2）一级半小时内（二级以下一小时内）抵达现场处理（依据：中物协物业管理服务等级标准）；小修一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）修复。如须说明维修责任或收费标准，应给予说明。小修急修立即率一级100%（依据：建设部考评标准），二级95%，三级90%；。返修率一级不高于1%（依据同上），二级不高于5%，三级不高于10%。回访率一级不低于50%（依据：广州物协评分细则），二级不低于40%，三级不低于30%；。有报修统计、回访统计、返修分析及处理统计；一级每个月统计一次，二级两个月统计一次，三级每三个月统计一次。4.2.6 投诉处理在通常情况下，责任性投诉：（注3）一级应于一个工作日内（二级在一个半工作日内，三级在两个半工作日内）到位处理，并在和业（用）户约定时间内回复。非责任性投诉：（注4）应向投诉人说明责任范围并承诺帮助处理。投诉处理率一级为100%，二级为95%，三级为90%。投诉处理立即率一级为100%，二级为95%，三级为90%。可联络投诉回复率一级为100%，二级为95%，三级为90%。投诉处理结果登记存档。4.2.7 物业服务资金收支情况公布（注5）物业服务收费采取酬金制方法，：物业管理企业应将物业服务资金收支情况每六个月公布一次（依据：国家发改委、建设部发改价格1864号相关印发物业服务收费管理措施通知）。4.2.8 维修资金使用和公布物业企业应依据建筑物共有部分和隶属设施设备现实状况需要，每十二个月一次制订大修、中修、翻修和更新改造工程计划，报业主委员会审定并实施；工程预、结算报业主委员会审核；突发性设施设备故障、须由维修资金支付，一级应于发觉故障或应急处理后一个工作日内（二级两个工作日，三级三个工作日）出具汇报送业主委员会；维修资金使用情况随时接收业主委员会查询和监督，每三个月公布一次（依据：广州市物业管理措施）。4.2.9 意见咨询和物业管理服务不满意率六个月一次向业（用）户发放物业管理服务意见咨询表（依据：广州物协评分细则）；咨询面：（注6）为业（用）户总户数10以上；咨询表中选择范围设定为“很满意、满意、通常、不满意、很不满意”；咨询结果向业（用）户公布；物业管理服务不满意率：（注7）一级不超出5，二级不超出10%，三级不超出15%（选项设定为很满意、满意、通常、不满意、很不满意）。统计结果存档备查。4.2.10 物业管理服务汇报会议（注8）每六个月召开一次物业管理服务汇报会议，向业主委员会汇报工作情况，听取意见和提议。会议统计存档备查。4.3 档案管理4.3.1 房屋档案管理建立完善服务资料档案，包含小区总平面图、各类建筑物隶属设施设备设计图和完工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物隶属设施设备台帐、大中修统计、房屋数量、种类、用途统计册等。4.3.2 业（用）户档案管理建立完整业(用)户资料档案，使用计算机手段管理。资料应包含业（用）户姓名、工作单位、房屋产权情况、房屋用途、联络电话等。严格遵守业（用）户资料保密要求，不得将资料提供给无关人员；未经业（用）户许可，不得将资料内容转作其它用途。5 建筑物共有部分维护和管理5.1 建章立制制订建筑物共有部分管理要求、建筑物共有部分维护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理措施、户外设置物管理要求等规章制度。5.2 小区共有部分标识小区关键出入口或指定区域设置小区平面图；小区内关键路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识显著（依据：建设部考评标准）。5.3 巡检5.3.1 日检管理员天天一次对小区进行检验（依据：中物协标准），检验内容包含：小区范围内道路路面、绿化及绿地卫生、市政设施、楼宇外墙及多种外敷管道、楼宇电子防盗门、楼宇悬挂物、楼宇各总水表（抄录度数）、裙楼卫生、楼层走火通道、消防栓箱封条、楼层疏散指示灯、楼宇天面等设施和部位情况。管理员填报日检表并送管理处主任审阅。5.3.2 周检、双周检、月检一级实施周检，二级实施双周检，三级实施月检。具体内容包含：检验一次楼宇屋顶各类设施及卫生情况。管理员填报检验表并送管理处主任审阅。5.3.3 年检每十二个月检验一次。对小区范围内共有部分全方面检验一次，对房屋完损情况作出汇报和评定，送业主委员会阅。5.3.4 临检依据特殊情况（如异常危害性天气、业主委员会委托等）需要，临时安排对小区关键部位和关键设施设备进行针对性检验。5.3.5 巡检结果处理依据日检、周检（双周检、月检）、临检结果，属于小修方面一级应于一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）修复；属于管理方面一级应于两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）采取方法恢复正常；属于大中修方面、须由维修资金支付维修工程，一级应于一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）向业主委员会提出书面汇报。5.4 住宅装修管理审核业（用）户装修方案，一级两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）作出书面回复，并通知严禁行为；和装修人、装修企业签署住宅室内装饰装修管理服务协议；一级天天对装修现场检验一次（依据：中物协标准）（二级两天检验一次，三级三天检验一次）；对装修工程中发觉违章行为立即劝阻和阻止，阻止无效应于一个工作日内汇报业主委员会和相关政府部门；装修结束后两个工作日内进行验收；验收合格两个月后进行复检（依据：.3.5建设部110号令住宅室内装饰装修管理措施）（二级三个工作日内进行验收，三级四个工作日内进行验收）。5.5 阻止违章搭建和占用行为对违反计划乱搭乱建和私自改变房屋用途行为一级应于一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）以书面通知劝阻和阻止，阻止无效一级应于两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）汇报业主委员会和相关政府部门(依据:国家物业管理条例)。5.6 房屋外观房屋外墙出现裂缝、离壳、脱落现象，应于发觉后一个工作日内到位处理并向业主委员会汇报；房屋外墙出现乱涂乱画乱张贴现象，一级应于发觉后两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）到位处理。空调安装、防盗网安装、阳台封闭须符合政府或业主委员会相关要求，违反要求行为一级应于一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）以书面通知劝阻和阻止，阻止无效一级应于两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）汇报业主委员会和相关政府部门。5.7 户外设置物制订户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）管理措施；未经相关政府部门同意和业主委员会同意户外物品设置行为，一级应于发觉后一个工作日内（二级一个半工作日内，三级两个工作日内）以书面通知进行劝阻和阻止（依据：相关加强户外广告、霓虹灯设置管理要求建城1996542号文），阻止无效一级应于两个工作日内（二级两个半工作日内，三级三个工作日内）汇报业主委员会和相关政府部门。5.8 工作统计工作统计立即、完整。6 建筑物隶属设施设备维护和管理6.1 供水设施设备6.1.1 建章立制制订供水设施设备管理要求、维护保养措施、水池清洗措施、应急处理预案等规章制度。6.1.2 资料和标识建立完整供水设施资料档案；设施设备标识规范齐全。6.1.3 水泵房管理泵房有显著标志；悬挂操作规程；管系色标分明；流向箭头清楚；按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防灭火器材。6.1.4 供水设施设备维护6.1.4.1 水泵控制箱日检：检验仪表、指示灯、开关、电源、电压、电机工作电流、继电器、接触器、全部接线。一级周保养（二级半月度保养、三级月度保养）：清洁控制箱表面、仪表、指示灯。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件；检验继电器、接触器动作、弹簧压力、超行程情况；检验调整水位开关；试验备用泵自动开启功效；检验接地线。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验继电器、接触器接线和触点并清洁；检验灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接情况；测量控制箱各线路绝缘。年度保养：完成六个月度保养内容；检验热过载继电器和时间继电器整定值；检验接触器和继电器活动机构、机械连接情况、控制箱内导线连接情况；检验测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；检验开启柜密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆。6.1.4.2 生活水泵（含电动机）日检：检验水泵进出口阀门、泵内充水和水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有没有漏水、水泵进出口压力、水泵和电机运行情况、电机运行电压和电流、电机和水泵运行温度。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检验水泵润滑油量、油质并加油；电机轴承加油；检验排气阀门；清洗管道滤网（器）；检验进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验水泵、电机固定螺丝固定情况；水泵、电机、管道除锈补漆；测量电机绝缘；检验活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；检验联轴节缓冲橡胶。6.1.4.3 供水管路和阀门日检：检验活络阀门开关位置、管路接头、压力表。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检验活络阀门，阀杆加油；检验管道，清洗滤网；清洁减压阀。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验清洁供水管阀门和阀杆；检修水龙头；清洁管井、管道和支架，局部除锈补漆。年度保养：完成六个月度保养内容；检验管路、阀门，除锈补漆。6.1.5 二次供水上、下蓄水池6.1.5.1 水池管理水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；水池底无杂物堆放；水池周围无污染源。6.1.5.2 水池维护日检：检验水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。季度保养(三级六个月保养)：配合水池清洗工作，检验低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；解体检验进水液压阀；检验清洁水位控制浮球；池内扶梯除锈。年度保养：完成季度（六个月）保养内容；检验测量水位控制浮球绝缘；检验进水手动闸阀；管道除锈补漆。6.1.5.3 水池清洗水池每三个月清洗一次，节假日不安排清洗；管理处提前二十四小时书面通知业（用）户；16：00时以前结束工作。须由含有资质单位负责清洗；清洗人员须持有效健康证；按清洗程序操作；按量使用政府部门要求消毒药品；排水时注意排水管道通畅是否；恢复供水后检验管道、阀门、浮球等设备零件。水池清洗后由管理处和业主委员会共同验收，填写验收表格。水质检验须由政府认可专业部门负责；检验数量按水池清洗总数10抽取（水池清洗个数不足10个，抽取一个）；水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；抽取水样须存于专业部门提供规范水瓶；水质检验汇报向业（用）户公布（依据：建设部132号令建设部相关修改决定）。6.1.6 供水系统应急处理6.1.6.1 停水应急处理可获知市政停水情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停水通知并采取对应蓄水方法；故障停水情况，接报后一级15分钟内（二级20分钟内、三级25分钟内）到位处理，视需要以口头或书面形式通知业（用）户。6.1.6.2 管道爆裂应急处理出现管道爆裂等紧急事件，接报后一级15分钟内（二级20分钟内、三级25分钟内）到位处理。6.1.7 工作统计工作统计立即、完整。6.2 排污设施设备6.2.1 建章立制制订排污设施设备管理要求、维护保养措施、排污设施清理措施、应急处理预案等规章制度。6.2.2 资料和标识建立完整排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清楚。6.2.3 潜水泵维护日检：检验控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；清洁控制箱内外；检验继电器、接触器、接线、水位控制浮球；清洗集水井和潜水泵表面；检验接地线。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；清洁检验继电器、接触器接线和触点；拆检灭弧罩和灭弧栅；检验电缆电线连接情况；测量箱内线路、电机绝缘。年度保养：完成六个月度保养内容；拆检止回阀；检验热过载继电器整定值；检验继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘；检验机械连接情况；检验箱内导线连接情况；检验控制箱密封情况；控制箱内外、底座除锈补漆；潜水泵解体清洁，检验轴承；测量潜水泵绝缘。6.2.4 3沙井清理每十二个月清理一次。6.2.5 4排水沟清理排水明沟一级天天（二级每三天、三级每七天）清理一次，暗沟一级每个月（三级每三个月）清理一次。6.2.6 化粪池清理每十二个月清理一次；清理前提前二十四小时书面通知业（用）户；清理现场设置安全标志；池底污物淘净；多级出入口通疏；人工清理者须将污物包装良好，当日运走；清运过程无漏洒；清理现场即时清洗洁净；由管理处和业主委员会共同验收，填写验收表格。6.2.7 管道爆裂、池井溢流应急处理出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报15分钟内（二级20分钟内、三级30分钟内）到位处理。6.2.8 工作统计工作统计立即、完整。6.3 供电设施设备6.3.1 建章立制制订供电设施设备管理要求、维护保养措施、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。6.3.2 资料和标识建立完整供电设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。6.3.3 高压配电柜维护日检：检验屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、表针指示、检验试验信号灯、警铃和蜂鸣器；周保养（二级双周保养、三级月度保养）：清洁柜面、仪表、指示灯。月度保养（二级双月保养、三级季度保养）：检验电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜内。季度保养：完成月度、双月度保养内容；检验二次接线紧固情况；检验电缆槽和过墙处密封情况；测量母排接点温度；检验清洁绝缘工具。六个月度保养：完成季度保养内容；检验接地和高压开关小车推拉情况。年度保养：完成六个月度保养内容；测量线路和设备绝缘；测量接地电阻；清洁并检验互感器、计量仪表、计量柜线路；清洁并检验高压开关小车；测量高压开关绝缘阻；储能机构活动部位加油，检验联锁动作情况；清洁并检验避雷器小车，测量接地电阻；清洁并检验继电保护装置，调整保护值；清洁并检验电缆套管和支持绝缘子；检验柜内电缆联接情况；柜内外设备清洁除尘。6.3.4 低压配电柜维护日检：检验开关、指示灯、仪表、指示灯运作情况；周保养（二级双周保养、三级月保养）：清洁柜面、仪表、指示灯。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检验控制回路接线情况；电容赔偿情况；清洗绝缘垫；试验应急发电机，检验外电停电时自控起动、自动合闸、向消防应急设备供电功效，检验外电恢复时自动分闸、转换供电功效。测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处温度；清洁柜面。年度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验各抽出式主开关、灭弧罩和灭弧栅、动触头、静触头、接线螺丝和固定螺丝情况；检验主开关在试验位时手动合闸和断开功效；检验合闸线圈、失压脱扣线圈接线和固定情况，测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等绝缘；检验各保护装置整定值；检验接地线电阻；检验配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；检验并测量各输出电缆、密封母线排绝缘；检验配电柜各电缆和控制线路固定螺丝；检验并清洁赔偿电容器、接触器；配电柜内外清洁处尘；除锈打漆。6.3.5 应急发电机维护发电机房门有显著警示标志，悬挂操作规程，按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材。日检（二级、三级周检）：检验发电机开启电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：试验发电机应急开启，检验发电机运行时电压和频率；测量蓄电池电压、比重；检验蓄电池各连接部位；清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验配电柜；检验发电机自动卸载、自动合闸供电功效；测量发电机绝缘；检验蓄电池极板情况；检验充电器；清洁配电柜、充电机、充电器。年度保养：完成六个月度保养内容；清洁并检验整流器、互感器、自动电压调整器；清洁并检验接线盒电缆连接情况；清洁并检验发电机定子绕组和转子绕组；清洁并检验旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环；测量烘潮电阻绝缘；清洁并检验充电器内部。发电机房一级每七天（二级每两周、三级每个月）清扫一次；房内无杂物堆放。6.3.6 柴油机维护日检（二级以下每七天保养）：检验柴油柜油位、阀门、管道；柴油机管路；控制箱仪表、开关；检验机油油位、冷却水箱水位、开启电池电压、接地线；清洁柴油机表面。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：试机一次；检验机油油位和冷却水箱水位；检验开启线路连接情况；检验传动皮带情况；检验运行时机油压力、机油温度和冷却水温度；检验空载时运行转速；清洁柴油机机体表面。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验并清洁空气滤清器、冷却水散热器、机油散热器、电子调速器、油门控制阀；检验风扇皮带；检验各部件紧固情况。年度保养：完成六个月度保养内容；检验清洁涡轮增压器；检验清洁水泵；检验清洁开启电机、充电发电机并测量电机绝缘；检验全部管路和电路连接情况。6.3.7 应急发电机配电屏保养日检（二级以下每七天保养）：检验各开关位置、指示灯情况；清洁柜面开关、仪表、指示灯。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：配电柜内外清洁除尘；手动开启发电机，检验电压和频率。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验全部接线紧固情况；试验发电机自动开启、合闸功效；试验两台发电机并车情况，检验同时表、并车开关情况；测量配电柜内控制线路绝缘、合闸线圈和失压线圈绝缘；检验柜内全部保险丝完好程度。年度保养：完成六个月度保养内容；检验并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅；检验动、静触头紧固情况；检验合闸线圈、失压脱扣线圈固定情况；检验全部接线螺丝、固定螺丝固定情况；手动试验开关合闸机构，检验机械部件平滑情况并加油；检验清洁继电器、接触器；检验各保护装置整定值；检验母排、电缆连接情况，测量绝缘；检验接地线连接情况；检验操作机构及弹簧状态；清洁配电屏内外；除锈补漆。6.3.8 楼层配电房维护配电房有显著警示标志，悬挂操作规程，按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材。日检（二级以下每七天保养）：检验照明配电箱、空调配电箱指示灯；电源、电压；主开关工作电流应小于额定值；检验接触器、继电器情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检验配电箱按钮、指示灯；清洁主开关表面；清洁配电箱内外，检验连接线；检验继电器、接触器连接线；清洁配电房。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验主开关、继电器、接触器触头；检验接地线；测量配电箱绝缘。年度保养：完成六个月度保养内容；检验主开关灭弧罩和灭弧栅情况；检验主开关动、静触头紧固情况；检验各分开关分断、合闸情况；检验接线螺丝紧固情况；检验地线连接情况；测量绝缘。房内一级每七天（二级每两周、三级每个月）清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。 严禁带电作业；停电或部分停电作业时，须在断开开关分闸把柄上悬挂“严禁合闸”指示牌；操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；绝缘工具每六个月送检一次，检验汇报存档备查。配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。6.3.9 路灯、梯灯管理路灯、梯灯一级天天（二级每七天、三级每两周）检验一次；发觉损坏一级一个工作日内（二级一个半工作日内、三级两个工作日内）修复；完好率为95以上（依据：中物协标准）（二级90%，三级85%以上）。路灯一级每三个月（二级每四个月、三级每六个月）清洁一次；梯灯一级每七天（二级每两周、三级每个月）清洁一次。6.3.10 停电应急处理可获知市政停电情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知；故障停电情况，接报后一级15分钟内（二级以下20分钟内）到位处理，视需要以口头或书面形式通知业（用）户。6.3.11 工作统计工作统计立即、完整。6.4 电梯设施设备6.4.1 建章立制制订电梯设施设备管理要求、维护保养措施、运行管理制度、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。6.4.2 资料和标识建立完整电梯设施设备资料档案；设施设备标识规范齐全。6.4.3 电梯运行按和业主委员会约定电梯运行制度实施；未有约定每栋住宅楼最少应有一部电梯二十四小时运行。6.4.4 机房管理电梯机房门有显著警示标志；悬挂操作规程和设备铭牌；按国家标准建筑灭火器配置设计规范设置消防器材；一级每七天（二级每两周、三级每个月）清洁一次；无杂物堆放。6.4.5 电梯维护停梯维护公告：通常情况应提前二十四小时以书面通知业（用）户。6.4.5.1 电梯控制箱维护日检：检验控制箱温度、箱顶再生电阻器、各开关、指示灯、接触器、继电器、散热风机、箱底和进线口密封情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：控制箱内外清洁除尘；检验对讲机通讯效果；检验保险丝和额定电流；检验接触器和继电器；试验自动/检修开关转换和上行/下行开关控制情况；。六个月度保养：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验箱内扁平电缆插接件牢靠状态和全部电缆连接情况；检验接触器、继电器触头；测量控制箱绝缘；检验接地线。年度保养：完成六个月度保养内容；检验清洁接触器、继电器触头；检验各安全保护装置动作；检验接地线并测量接地电阻；检验各电路板插件连接状态；检验清洁散热风机。6.4.5.2 电梯曳引机日检（三级每七天保养）：检验电动机、减速器、制动器、曳引机、限速器、导向轮、对重轮运行情况；检验机房温升情况。双周保养（二级月度保养、三级双月度保养）：检验制动器闸瓦间隙、线圈温度；检验曳引绳；清洁曳引机和电动机外表和机座。月度保养（二级双月度保养、三级六个月保养）：完成双周（月度、双月度）保养内容；检验清洁限速成器；检验曳引机运行情况、曳引轮轴承润滑情况；检验各安全装置；检验曳引绳、限速钢丝连接情况；检验制动器电磁铁可动铁心和铜套间润滑情况；检验旋转编码器轴承。六个月度保养：完成月度（双月度）保养内容；检验曳引轮、曳引绳磨损情况；检验制动器并加油；检验制动器移位情况；测量电机绕组绝缘；检验曳引机减速箱情况及油位；检验限速器轮并加油。年度保养：完成六个月度保养内容；检验清洁制动带；检验制动力柜，调整制动弹簧；检验电动机电缆及制动线圈电线连接情况；检验电动机润滑油情况及换油；检验曳引机接地线连接情况。6.4.5.3 电梯井道维护月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检验清洁电梯导轨和对重导轨；检验油杯油位、电梯随行电缆、各限位开关、井道照明灯；清洁安全钳；清理井底杂物积水。季度保养（三级六个月度保养）：检验井道照明、各限位开关、曳引钢丝绳、对重链；清洁井底缓冲器；检验液压油位，清洁柱塞外圆并上油；检验导轨磨损和润滑情况；检验清洁安全钳，传动杆配合转动处加油；填补井道孔、洞；清洁井道。年度保养：完成季度（六个月度）保养内容；检验清洁井底应急开关；检验试验井底缓冲器；检验轿厢轨道、对重导轨磨损情况及轨道垂直平直情况，上紧全部压板、接头和撑架螺栓；检验试验防冲顶、冲底限位开关；检验清洁井道内全部设备及井道四面。6.4.5.4 轿厢、层门维护厢内悬挂电梯使用要求和电梯安全使用许可证；一级天天（二级两天、三级三天）抹拭一次。日检（二级以下每七天保养）：检验厢门安全装置、厢门机构动作、厅门轨道、门踏板槽、楼层显示、厢内各项设备、电梯平层情况。月度保养（二级双月度保养、三级季度保养）：检验清洁轿厢门顶机构情况并加油；检验清洁轿顶ST装置；检验各厢内多种按钮；检验调整平层装置；检验轿顶轮、导向轮滑动轴承间隙；检验调整轿门驱动电机传动皮带；检验轿顶安全窗开关；检验清洁轿门和厅门电触头；检验厅门联动装置情况；检验清洁轿顶控修箱；检验厢内控制盒内各开关。季度保养（二级以下六个月度保养）：完成月度（双月度、季度）保养内容；检验清洁自动门锁并加油；检验轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨并加油；检验层门，擦拭门导轨并加油；检验清洁层门机械电气联锁装置；检验清洁轿厢照明机风机扇，测量电气绝缘；试验消防电梯开关，检验迫降情况。年度保养：完成季度（六个月度）保养内容；清洁轿顶控制箱内电气元件，检验连线，全方面清洁轿厢顶部；检验试验轿厢测重限载装置；检验各安全装置；检验清洁轿门驱动电机，测量绝缘，清洗轴承，加润滑脂，检验传动皮带磨损情况；检验层门各活动部位机及各滚轮，清洁轴承并加润滑脂；检验清洗轿门机层门对摆杆轴承并加润滑脂。6.4.5.5 年检年审每十二个月由政府指定部门对电梯进行一第二年度检测审验并取得电梯安全使用许可证。6.4.6 电梯应急处理6.4.6.1 停电应急处理可获知市政停电情况，管理处应提前在相关楼宇张贴停电通知；停电前停止电梯运行；开启应急发电机；恢复电梯运行。故障停电情况，接报后一级5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理，立即检验电梯有否困人，无人情况下开启发电机，恢复电梯运行。视需要以口头或书面形式通知业（用）户。6.4.6.2 电梯困人应急处理出现电梯困人情况，一级5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理；确定轿厢所在位置；以可能方法抚慰被困乘客；在确定机房电源已关闭情况下，根据电梯困人救援程序解救被困乘客开启厢门救人。6.4.6.3 水浸电梯应急处理接报后一级5分钟内（二级10分钟内、三级15分钟内）到位处理；将电梯升至浸水楼层上方，查明漏水起源，采取合适方法；排干井底积水，检验设备，检测绝缘情况。6.4.7 工作统计工作统计立即、完整。6.5 空调系统6.5.1 建章立制制订空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理要求、空调系统维护措施、空调故障应急处理程序等规章制度。6.5.2 资料和标识建立完整空调系统资料档案。冷却系统、冷冻水系统管道喷上显著字样，以不一样颜色标示其介质流向。全部设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件、进出风口应有安全警示标志。6.5.3 空调系统设施维护6.5.3.1 离心式冷水机组日检：主机运行期间两小时一次检验机组运行情况：检验主机润滑轴承油压，油槽内油位，轴承供油温度，冷凝器进、出水温度，冷冻水进、出口温度，冷凝器饱和温度、压缩机排气温度，压缩机驱动电机电压、电流。每七天保养（二级双周保养、三级月度保养）：检验制冷剂存量、冷却水水质、冷冻水水质、润滑油液位、油加热器；清洁空调机房、机组、控制装置表面。季度保养：检验润滑油液位、油滤器、冷却水和冷冻水水质；清洁主电机表面；清洁主机开启柜，检验全部接线；测量油加热器、油泵电机绝缘；观察制冷剂液位，测量导叶控制电机绝缘，检验轴承温度高报警、停机功效。六个月度保养：检验、更换压缩机机油过滤器部件；更换压缩机机油并清洁油箱；检验回油系统，更换干燥剂，检验引射器管咀；检验、清洁控制器和安全保护断路器，连接线检验、上紧；检验、清洁主机控制箱内部，连接线上紧；清洁机组外表，检验清洁电机空气滤网，电机轴承加油，测量主电机绝缘；检验机房内自动平衡阀动作，测量绝缘；检验机油加热器、油温自动控制。年度保养：每十二个月冬季停机期间进行。检验机油油质；检验回油系统，更换机油滤器及干燥过滤器；检验蒸发器和冷凝器；压缩机驱动电机清洁空气通道和绕组，测量电机绕组绝缘，检验滚珠轴承润滑情况；检验压缩机传动齿轮箱；对水系统进行化学分析、清洗；检验冷剂存量，清洗冷剂过滤器，检验、清洁控制箱内部器件、连接线，检验、清洁电机开启器及线路，检验、清洁接触器，检验机油泵控制线路，测量油泵电机、机油加热器、自动阀门电机绝缘；检验主机多种保护装置。供冷季节开机前对主机及辅助设备进行一次全方面检验。6.5.3.2 中央空调配电柜日检：检验配电柜各开关位置，检验各指示灯，观察仪表指示。每七天保养（二级双周保养、三级月度保养）：清洁柜面、开关、仪表；清洁空调配电房；测量各主开关、母排各连接处温度。月度保养（二级季度保养、三级六个月保养）：检验清洁电器仪表、指示灯、按钮、转换开关；检验控制回路接线；清洁配电柜及房间；检验清洁各接触器及连接线；检验、清洁各风机控制柜内部。年度保养：对配电柜、主开关进行清洁检验。检验各抽出式主开关、抽屉，检验清洁外观油污、灰尘、异物等；检验灭弧罩和灭弧栅；检验动触头、静触头；检验全部接线螺丝和固定螺丝；检验主开关机械部件；检验合闸线圈、失压脱扣线圈接线及固定情况并测量绝缘；测量抽屉、主开关、接触器等线路绝缘；检验各保护装置整定值；检验接地线；检验配电柜母排连接并测量配电柜绝缘；检验、测量各输出电缆、密封母线排绝缘；检验配电柜各电缆、控制线路固定螺丝；检验控制接触器触点、接线和固定螺丝；清洁配电柜，柜体内外、基座除锈补漆。6.5.3.3 冷水机组开启柜日检：检验仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流，检验切换继电器、接触器工作情况。每七天保养（二级以下月度保养）：清洁柜表面、仪表、指示灯、开关等；检验指示灯、控制箱温度、箱内电器工作情况。月度保养（二级季度保养、三级六个月度保养）：清洁柜内外及仪表、开关、指示灯；检验继电器、接触器触点、弹簧；检验全部接线、接地线。六个月度保养：清洁、检验开启柜；检验接触器、继电器接线、触点，灭弧罩和灭弧栅，电缆、电线连接情况；测量开启柜各线路绝缘。年度保养：完成六个月度保养内容；检验热过载继电器、时间继电器整定值，检验接触器、继电器活动机构，检验机械连接情况，导线（包含地线）连接情况，检验测量接触器、继电器线圈、线路绝缘，检验开启柜密封情况，柜内外、底座除锈补漆。6.5.3.4 空调水泵控制箱日检：检验仪表、指示灯、开关，检验电源电压、电机工作电流，检验继电器、接触器工作情况。每七天保养（二级以下月度保养）：清洁柜面、仪表、指示灯、开关，检验指示灯，试验备用泵自动开启功效，检验转换开关，轮换使用水泵。月度保养（二级季度保养、三级六个月度保养）：完成每七天（月度）保养内容；清洁柜内外，检验继电器、接触器触点、弹簧，目视检验全部接线，检验、调整水位水流开关，检验接地线。六个月度保养：完成月度（季度）保养内容；清洁、检验控制箱，接触器、继电器接线，拆检灭弧罩和灭弧栅，检验接触器、继电器触点，电缆、电线连接情况，测量控制箱各线路绝缘。年度保养：完成六个月保养内容；检验热过载继电器、时间继电器整定值，检验接触器