房地产项目市场推广方案模板样本.doc

第一章、 本案现在操作难点因为部分不可控和前期项目本身不可违原因影响，本案在实际操作中肯定会产生部分操作难点，但这些原因只是多多少少增加了本案操作难度，而任何难度产生全部是能够经过后期工作来得到填补。首先让我们正视本案现在操作中实际难点问题：一、本案别墅部分和项目所处区域区域对抗。首先，别墅是住宅产品中高端产品，我们在研究别墅产品时候，既要把它放到整个宏观市场上去考虑市场需求问题，同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位微观环境去分析。对于如皋这么城市，城区面积不大，市民通常对于地段认可程度是，510分钟旅程内拥有完善生活便利系统。相对于本案地段区域，产品吸引力不够。同时，从如皋周围乡镇建筑外观，和消费趋一直看，当地人对于别墅使用概念大全部还停留在农民庄台基础上，而消费概念基础也停留在宅基地加建筑费用低成本、低消耗层面上。本案连排别墅产品在当地应该还属于新兴产品，要达成“最终接收”有待于引导和宣传，需要从精神层面，诸如生活气氛，小区文化等方面去引发用户共鸣，提升认可度。二、本案别墅部分和商业部分形象气质上对抗。众所周知，别墅是高级住宅产品，讲究是恬静，舒适，有品位生活状态，即使有商业配套，也不能够和别墅距离太近，以免嘈杂商业环境破坏了别墅生活气氛。本案别墅小区和商业街近在咫尺，这对于别墅形象气质是会造成很大影响，不利于产品销售推广。而现在，本案这一商业+别墅产品组合已经无从填补，这就需要在别墅推广宣传中寻求新亮点来转移消费者视线，尽可能在期房阶段完成一定量别墅产品推广。三、本案商业部分纯市场概念普及难度。作为政府招商引资项目，本案前期在商业上赖以支撑机动车配件市场本是一个强有力买点，但从实际操作情况来看，却暴露了前期市场考察不足盲目性，即对于计划定位一公里之长，如此大致量机动车配件市场，对于如皋如此县级城市是否有此市场需要？显然，做为一个政府计划支持机动车及配件商业街，这么一个单薄专题是远远不足以支撑本案如此大致量商铺。同时，本案定位较高连排别墅住宅本身就需要大致量生活配套类，这也在一定程度上否定了本案商业仅做机动车配件市场操作方法。但本案至此除了机动车配件市场之外，没有对商铺做明确区域定位和功效分类，这在一定程度上造成了投资者对市场未来发展和计划不明确，降低了投资者投资信心。四、本案商业部分售后反租操作问题。本案商铺在操作过程中提出了返租11%卖点。首先，不否认返租在实际操作中是一个强有力卖点，但销售操作手法提出是要视项目标需求和承受能力。返租使用在一定程度上关键利用在单位产品总价过高，或单价过高，投资者在投资时对预期把握不足时，这时候返租能很大程度上提升投资客投资信心。而现在本案返租仅仅是建立在降价销售目标上，这在一定程度上给用户造成降价销售销售现象，对刺激投资信心效果相当差。反观本案，本案投资用户确实也普遍存在购置信心不足问题，但此时不足并不关键起源于价格，更多起源于对市场计划前景不可预见性，对如此大致量商铺全做为机动车配件商业街是否能够运作成功缺乏信心。所以本案在推广过程中“深入明确本案商业上功效定位，细化分类定位每一个细节，让投资者真正认为本案定位操作有可行性。”是现在增强投资者购铺最有效、最直接、最根本方法。五、本案别墅、商业两部分在企划宣传协调问题。本案在企划推广中最突出问题就是商业和住宅二者之间协调问题，因为本案现在汽车配件市场商铺定位和住宅别墅推广是相当冲突。这就要求本案在推广时机，开盘引导，和售楼处实际操作部署中对二者要做对应协调。从节省成本目标考量，商业和住宅共用一个售楼处应该是没有问题。但在内部操作终究要确保住宅和商业要有两套独立分开系统，包含案名（总案名下用副案名进行区分）、楼书、看板、VI。两套系统在风格上既要有联络，又要有所区分（关键经过画面用色和文案所追求诉求点来进行区分）。同时在推广过程中，也要确保在一定时间范围内，商业和住宅各自推广力度要有所侧重。现有宣传单页中，文案细节，卖点诉求和具体户型插图百分比大小全部全部有一定问题。案名LOGO欧式感觉也和产品本身海派简约建筑风格不相符合，多少让人感觉有点牵强。同时，从单页整体感觉来看，本案LOGO不够显眼，没有起到LOGO给予用户鲜明印象作用。第二章、本案产品定位针对现在情况和操作难点，本案亟待完善，就是经过对产品重新定位，重新确立产品卖点和概念，和一系列适合本案宣传推广方案，经过后期宣传引导来改变本案已在消费者心目中留下固有印象。经过全新定位，全新概念，重新铨饰本案。一、商业部分产品定位对于大致量商业街来讲，丰富不一样业态组合才能使商业街含有基础商业功效，尤其对本项目连绵一公里长商铺来说，单一业态会限制商业街吸引力，对未来商业气氛塑造会很困难，当然，单一业态假如定位正确，也能操作成功，但不幸是本项目标业态定位因为缺乏对本区域商业业态分析及市场估计，所以在实际操作中使本案处于了一个比较被动局面。因为本项目计划为商业裙楼以上为高等级墅，内区计划了大量连体别墅，所以商业街业态定位一定要符合住宅产品属性，做到有放矢，不然就会出现定位冲突，形成销售极端，最终对整个项目标营销会带来极大负面效应和困难。就本项目住宅产品属性和本区域现有商业业态分布，提议对整个商业街进行多个业态组合，针对商业街马途经宽，沿街商铺基础不能做到有效互动，所以只能采取对东、西二条临街商铺单独进行业态划分，不过又要兼顾商业街整体功效区分并做到区域互动。商业街整体业态提议：由南至北，根据商业流向、商铺现有布局计划，分为：l 餐饮娱乐：中小型特色餐饮，酒吧茶室、网吧茶室等娱乐设施l 生活配套：便利超市、美容美发、洗衣洗烫等生活配套设施l 政府特许经营：摩配汽配、机动车展示厅、易耗品交易市场三大关键业态分布，总来说，除去政府特许经营那一块，餐饮娱乐和生活配套这两块商业部分全部将以别墅生活配套出现。首先，合适提升了商铺本身档次和实用性，其次，也为庞大专业市场降低了很大推广风险。二、别墅部分产品定位1、 强调别墅产品稀缺性。因为众所周知原因，别墅土地已经愈显金贵，对于本案这个交通占据绝对优势近郊别墅产品，绝对是程区范围内及具珍藏价值。这么定位有利于把本案购置人群，从连排别墅用户扩展到全部别墅意向性用户，而且稀缺性性定位有利于商业推广中广告炒作。2、 强调别墅产品文化品位，强调对生活品质提升要求。值得注意是，在对别墅部分进行推广宣传期间，应尽可能避免牵扯到商业部分。在别墅产品销售体量没有完全放开之前，二者宣传媒体，宣传渠道，宣传时间全部应错开。别墅产品宣传就应该以高端，高级次高尚生活为宣传宗旨。以宣传别墅小区文化品位，和生活品质为卖点。吸引那些对生活质量有一定要求用户前来了解。3、 配合时尚精品商铺，打造全新生活、娱乐、健康中心。商铺计划出现，对别墅小区是有相当大影响。但同时，也只有经过对商铺很好计划利用，才能经过对视线转移，促进用户把关心关键放在，商铺作为生活配套合理，就近商圈购物便利原因来考虑。第三章、本案商业地产推广提议中国房地产正面临急剧洗牌，步入一个商铺、写字楼、住宅三分天下、鼎足之势全新时代，五花八门、各具类型商业住宅混合体层出不穷，但值得我们注意是，即使同出地产体系，商业地产开发操作、经营理念和住宅却有着很大不一样。商业物业和住宅物业差异：1、 作为一个动态地产，商业地产关键依靠经营取得收益，需要依靠商业地段价值和经营特色。2、 商业性更强，对开发商和物业管理商业经营、管理水平要求更高。3、 建筑土地出让金要比住宅高，而土地出让年限却只有40年。4、 相关政策要求，通常商铺销售按揭贷款不超出300万元，贷款额度最高为6成，期限为，利率6.25%。工程到了含有完工立案条件后，银行才能放款。消费者购置商业物业时，按揭贷款月供必需在房子立即投入使用时才发生。5、 缴纳费用不一样。水、电、气热须按专门商业市政标准缴费。6、 后期装潢、经营、维护等费用大。7、 商业物业开发汇报利润高，通常是住宅投资24倍。8、 房地产开发商和商家合作联合将是以后商业物业开发趋势。商业地产是继居住型物业以后更高一层投资境界。商业地产不是讲概念，重视一下户型和环境就能销售，商业地产投资价值还和所在区域商业气氛是否浓厚相关。具体来说，建什么业态，在何处建，和建成后经营形式怎样，全部要有一个科学整体策划和正确功效定位。商铺所代表，不再只是一个单独铺面；更多，是隐藏在铺面后面无限赢利空间。做商业地产，必需进行很好策划定位（前期）和经营管理（后期）；必需在策划中营造出浓厚商业气氛，发明出丰厚商业空间，并能够经过经营管理长久引领商家，才能够最大程度提升商业物业价值。短期内，促进销售；长久内，促进整个商业物业价值提升，带动租售水平提升。同时，真正出钱购置物业业主，往往只是投资者，并不是最终商铺使用受益者，必需经过再次招商，租售商铺才能最终赢利。商业地产常见营销策略中不一样于住宅有这么多个：1、 统一招租2、 售后包租3、 部分经营租赁加部分出售这就要求先要培育、经营出商业价值，然后再实现地产价值。商业住宅复合型地产裙楼底商作为零售业和房地产结合，既要考虑开发商、商铺投资者利益，还要兼顾租赁经营着、住区业主利益。因为每一个参与者全部有自己利益出发点，所以不可避免存在矛盾。商铺作旺是全部参与者愿望，做什么、怎样做是商业街业态计划关键群楼底商有效开发，将带动小区其它物业销售，是项目标开发形成良性循环，强化项目标整体品牌形象。商住复合地产有效互动将催生更丰富商业形态，小区品质也将随之深入得到提升。科学正确立足于整体计划营销策划，使裙楼商业不仅避免了对本身住宅品质破坏和干扰，反而更丰富了小区建筑整体性和协调性。商业地产立体策划全案步骤商业环境分析 竞争环境分析 市场分析 市场调查数据库消费者环境分析产品潜力分析 市场定位策略 项目可行性分析商铺形象定位 产品综合成本及 投资回报分析 商业定位策略 VI视觉识别系统商铺设计提议 设计、制作商业物业管理体系 业种组合计划 产品销售 价格制订 付款方法 商业定价策略 完善价格组成体系研究操作价格 变动策略 招商广告宣传 及实施 系列招商活动 提议及实施 商铺招商策略 全案市场推广方案销售推广策划 代理销售实施 阶段性销售 计划提议 商铺通路策略 立体营销全案策划销售人员专业培训销售控制计划 商铺旺场策略 产品后续服务 销售率和品牌度双赢互动第四章、本案销售操作提议一、销售策略在本案整个开发过程中，周期长是带来最大市场风险。经过市场中短期客源清洗，会时常出现，临时性市场客源支持度不够。提议本案在操作中，压缩整体开发周期，快速去化产品，依据市场价格改变立即调整定价策略，并配合销控，利用价格杠杆和降低供给量造成紧迫感和热销感，突破区域行销，将销售行为扩张至整个如皋及周围市县。在推广阶段安排上，提议先别墅后商铺策略。对现在正在推广商铺进行低调处理，来客能够接待介绍，对外媒体广告则先行为住宅宣传让路。对住宅推广开盘后23个月，别墅成交约30%左右时，可考虑对商业进行宣传。对商业操作，前期宜采取大用户招商，努力争取对各区域业态引进对应主力店，哪怕是租赁也能够并争取签署意向书可为后期推广造势，如此可借助大用户品牌优势，吸引小用户前来投资或经营，最终促进商业销售。提议组建专业招商小组，在项目未展开销售攻势前，对各类业态中小经营户开展一对一招商，采取强有力优惠方法努力争取积累一部分有效经营户、签约一部分经营散户来扩大后续销售策略操作空间。在商业街广告推广上，要配合住宅着重渲染商业街业态及未来商业前景，强调商铺投资增值功效及经营自用使用功效，并配合招商进度做系列时效推广，尽可能保持推广驻留时间和项目标新鲜感。对商业街可依据推广效果及销售态势采取以下商铺销售策略。l 自由经营：不控制业态，经过广告及现场引导尽可能符合计划业态l 委托经营：提供承租信息，具体事项由双方洽谈l 返租经营：一定年限内经过返租来吸引纯投资用户以上三种经营方法可视本案具体销售情况酌情分期开展。二、促销手段1、 小众媒体：因为如皋地域缺乏权威性强大众媒体，经过大众媒体广告效应较差，提议本案在操作中关键以小众媒体，更多面向主力意向性用户进行宣传。关键方法：DM（关键为SP活动得宣传预告），沿街派发或对私家车进行派发设置楼书宣传资料宣传架，在市内高级消费场所、大型综合商场高级柜台、效益很好企机关设置宣传架，2、 建立目标用户俱乐部。3、 POP，户外广告形式关键采取罗马旗、灯箱、看板等，沿区域用户活动线路配置户外广告。第五章、本案企划推广计划一、 企划推广文案对商业推广企划，关键着重商业街复合形态，以综合商业街，别墅小区完善配套形象出现，对于机动车配件市场，前期已经有了一定量宣传，基础已经深入人心了，在后期操作中可降低宣传力度。1、 综合商圈，复合业态2、 稀世地段，稍纵即逝3、 黄金百分比，性价优异4、 带租售铺，三年返租5、 生活配套，一站服务相关卖点文案叙述：商业物业商圈效应，地域黄金属性，是决定大型商业物业和房地产市场关键原因，黄金大道，地处主城区南大门，是贯穿中心城区必经之路，交通网络发达完善，商业中心地位无可非议。繁荣商机延续不遗余力，双重人气、双重财气，财富升值魅力无限。黄金大道将经过全方面招商引资，引入主力店等方法精心打造城中新型商圈，是开放休闲配套商业，各类便利店，连锁店理想之地。同时加上现有成熟气配商城，一个完善集休闲娱乐、专业市场为一体综合商圈，将亮相城南，闪亮登场。复合业态，功效互补。街区商业业态丰富，集娱乐、休闲、餐饮、居住为一体，各业态间动态互补。让用户真正享受到一站式购物乐趣。黄金百分比，性价优异。街区商业空间科学计划只需步行距离，便可轻松享受娱乐、休闲、美食。黄金百分比店面分布，合理面宽、进深，让店铺投资性价比达成最高。人性尺度带来交往和沟通便利，更带来有效商业时间延长。精品商铺，规模经营。黄金大道坚持走规模经营之路，摒弃杂乱无章传统经营思绪，将特色餐饮、咖啡语茶、健身中心等格调生活元素融为一体，以国际流行“一站式”经营模式，人性化定位，倾力将黄金大道打造成，如皋时尚生活风向标。对于别墅，提议使用一个副案名将其和黄金大道主案分割开，在宣传中尽可能避免和黄金大道产生联络，做到一个项目，两套宣传方案。案名：黄金大道生活艺墅 银全部别墅 钻石星墅空中别墅：尊贵，一个高瞻远瞩气魄高一点别墅，让您享受高人一等尊宠，体验多一点风景艺术，一个生机盎然生活 空中别墅，别样情怀，比她人更早享受阳光别墅。超大面宽，超短进深 全新户性设计，体验六居室，通透舒适生活。连排别墅：飘逸海派风格，简约时尚造型，每一户居所全部是建筑师艺术灵感结晶，彰显居住者卓然不凡艺术气息。衣饰精品，便利超市，咖啡语茶5分钟内快捷生活圈，用便捷演绎新城市生活主义。 我天空，我花园，我私属豪宅 尊享齐全雅仕品位，配套完备名流生活。二、 媒体推广计划项目说明预算售楼处装潢和户外广告牌围墙看板等户外广告5万售楼处现场装潢10万图标类效果图别墅内部布局总平图，别墅立面效果图，室内设计装修效果图。2万通常印刷品单页楼书选择特种纸大折页楼书。6万户型单页现场发放。销售海报现场发放。媒体传输宣传派发印刷品DM单页 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