销售企划方案样本.doc

一、 项目基础面分析1、 项目背书项目称谓滇池翠景物业地址东临佳湖路，西临兴科路，南临爱地路占地面积175亩总建面积商场10148累计：16.2万住宅15.1万公建？容积率1.6总户数1094户栋 数51栋绿化量6.1万 绿化率：52.8建筑密度26.5泊车位数地下车库439累计：885架空车库68地上车库290私家车库88单车泊位14002、 专业组阁开 发 商： 昆明官城置业房地产建筑设计： 成全部奥地建筑设计企业乙级设计资质结构设计： 昆明市建筑设计院甲级设计资质环境设计： 成全部园景景观设计企业建 筑 商： ？云南省第四建筑工程企业第？工程处工程监理： 云南企业云南工程监理企业景观施工： 云南景观园艺企业物管顾问： 昆明银海物业管理ISO9002国际服务认证企业/地产物业服务品牌企业产品研究： 深圳格林美地设计模型制作： 昆明模型企业营销策划： 昆明金石创业房地产顾问广告创意： 昆明优势时代广告销售代理： 昆明包豪斯房地产经纪3、 销售前提 工程状态 10月开始场地平整、样板工程和商铺（卖场）开工建设。 12月完成卖场土建。 春节前大面开工 春节后完成卖场包装、商街装潢 其它物业预期交付日期以下：商场样板房样板景观别墅洋房多层小高层园林交付03.1204.104.104.604.6未排，估计为中期 展示条件拟建一个小型样板园区，包含： 2栋全景花园洋房：共16套，4个户型，8种装修风格，4套精装4套简装，8套交付展示。 1栋双拼别墅：1套精装修，1套交付展示。 （木质）会所1座：品位装修，投入使用。 园艺若干。 生活广场：街道精包装；店头装潢； 商铺水景：东南角瀑布流水商铺。 卖场建设进度 9月商铺土建开工，12月完工 12月卖场装饰、街道铺地、外装、园林开工 2月卖场装修、包装完成和街道开放，瀑布开放。4、 房源情况业态户型代码栋号位置层数面积()套内功效空间形式套 数套 比()建面()面积比()别墅AA1-A142F236/双拼28362.63.366084.46.1BB1-B43F313/80.725041.7全景花园洋房CC1-C44F+12095室2厅叠式81680.715.416721.118.625880.720641.4D1H1-H95F+1206/2284室2厅组式1/219/193.582465.4D2120/1263室2厅319/193.546743.1D3117/1233室2厅419/193.545603.0D4181/1884室2厅5/619/193.570114.6多 层 公 寓E/跃E1-E26F+1131/1844室2厅错层20/44922.245.133562.237.9F/跃D7 D10 D116F+1104/1463室2厅110/2212.1146529.7F1/跃D7 D10 D116F+1117/1593室2厅20/42.229762.0G/跃D3 D5 D96F+1113/1623室2厅60/126.687245.8G1/跃D3 D5 D96F+1133/1903室2厅30/63.351303.4H/跃D4 D86F+177/1102室2厅平层50/105.549503.3H1/跃D86F+199/1332室2厅10/21.112560.8J/跃D66F+193/1363室2厅50/105.560104.0J1/跃D66F+196/1393室2厅10/21.112380.8R /跃D1-D26F+1139/1824室2厅48/125.588565.9全跃PG37F1624室2厅复式70946.48.6113407.510.3QG1-G26F1794室2厅242.242962.8电梯公寓N/跃G711F+1132/1963室2厅错层80/82068.018.8121288.018.5N1/跃G711F+1136/2003室2厅20/22.031202.1K/跃G49F+110F+1127/1753室2厅86/108.8126728.4联 跃L/跃G511F+1124/1763室3厅错跃60/6986.08.984965.68.7M错/错跃G68F114/1825室2厅16/162.947363.1合 计109410015.1万100 5、 销售任务 利润目标 项目成本约39000万元注 按真实土地成本。 总盘销售毛利润率不低于15；单期单物业利润不低于10； 总盘销售额约46000万元。毛利润总额不低于6000万元。 销售进度5月前开盘。末住宅销售额过60。整盘在末全部售磬。 现金流量5月31日前，取得销售收入6000万以上。二、 市场策略1、 攻击策略目标一：内部认购认购对象：企业内部职员、企业关系人、老用户消费特征：对企业实力和动机持观望和怀疑态度。对支付能力敏感。销售政策：全员营销，公布折扣政策，宣告在正式开盘以前，全部内部认购范围内人员必需购置，开盘后概不优惠。内部认购折扣3，自由挑选房源，所选房源套现两个月前可自由退换，不收取任何形式罚金和手续费，也不计返利息。每人限购两套。宣传手法：企业会议纪要。公布内部认购管理要求。对老用户公布通知。交易措施：签署内部认购专题协议，交付认购金（按协议金额1，取整收取）。然后必需在开盘日，集中选房和认购。后续服务：打开卖场炒楼管道，支付1给代理方，企业不再收取其它换票手续费用。注意事项：不得下任务、强迫职员和关系人购置，制造紧缺。目标二：攻击片区市场片区排序：3000米内店铺关上片区南坝片区南站周围特点：换房市场为主；外籍人员多；家庭分裂市场（小两口/老两口）；对小高层和创新产品接收度不高；人员成份复杂。敏感点：位置/配套/交通、安全感、物业管理手法：行销（拜街/拜楼）、地盘包装（POP）、DM单、海报、商业广告诉求点：地段/片区介绍/配套/新物业概念/高功效紧凑产品（产品示范）/低总价目标三：全市市场特点：市区南半部为主（金碧/拓东路以南）；追求新物业和特色；对环境、楼盘品质要求高。敏感点：环境、特色、空间变换、综合品质手法：商业广告、SP活动诉求点：品质/私家园林概念/绿化丛林/空间变换/花园洋房情调目标四：专向市场老龄客群特点：老人自己购为主；居住为辅；支付能力强但保守；对错、跃层抗性极大。敏感点：环境、生活气氛、配套、物业管理手法：报纸/电台广告、SP活动（结合重阳节等特殊时间点）诉求方法：情感诉求；专题：健康、邻里、小区活动诉求点：温馨、小区气氛、空中花园难点：剥离困难；轻易产生年轻人抗性。目标五：投资客特点：关心换手市场、投资量无定数；敏感点：铺面；装修标准、工期、回报率；手法：地铺放风、制造房源紧缺信息、以铺面吸引前来/以住宅达成交易；诉求点：小铺发售信息、货物紧缺信息、算帐。2、 竞争策略对手对比直接强势者中林佳湖直接竞争者银德香榭间接竞争者铜业风华间接强势者湖畔之梦优势比较特色/新物业/片区成熟特色/新物业/片区成熟/车位率户型/区位/配套/区位/小区气氛和外配套/功效总价劣势比较位置/价格/工期/景观/自配套/发展商背景/物业管理/综合品质位置/工期/标准货户型工期/价格/硬件设施规模/品质/形象/内配套/价格竞争态度规避合适规避直接攻击假设1：高价热卖态度：规避假设2：高价冷卖态度：直接攻击假设3：降价态度：攻击但规避价格规避面位置/价格/工期位置/工期/价格/硬件工期/硬件/价格规模/品质/形象/公建攻击方向外立面/物业老化多层/无特色/车位率/销售业绩/商铺形象孤僻/配套/创新失败/周围物业形象/销售业绩孤僻/价格/户型攻击手法案场包装/说辞楼书/说辞广告/楼书/说辞说辞广告注意事项促销推广中，尽可能强化产品特色，对用户进行指向形引导，使用户来本案含有明确喜好和目标性（比如创新户型、架空流水会所、独立商铺、洋房、物业附加赠予），增加对手拦截难度。而对手促销客源我们可尽可能挖掘。三、 产品策略1、 项目SWOT分析SWOT属 性SWOT成份优势优势1产品创新利于整盘“突兀”，拔升形象和著名度；特色促销；锁定用户；抗击直接竞争；取得附加价格；优势2单体设计紧凑；高功效；总价控制很好；有特色，跳跃优势3小区气氛入住期晚，小区外配套成熟，大片区环境/交通/配套好劣势劣势1地段不露脸；用户被近距对手拦截，感觉偏远劣势2价格跟关键对手比较无成本竞争优势，综合价格高劣势3工期进度工期大幅度落后竞争者；直接丢单劣势4小高层3成半货物为小高层，且需远程销售，增加销售阻力劣势5淡季开盘开盘期在25月，传统淡季，促销难度加大劣势6生产者背景和城建、中林、铜业及其组阁专业对比，名气、信用不足机会机会1关系购置3060人头/2060个销售单位/4000万营业额机会2小区日趋成熟到楼盘销售中期（下六个月），片区其它物业入住机会3小高层攻击得法，可吸引（认同片区而反对小高层）对手客源机会4可描述性强卖理想，卖梦幻，卖期望，描绘，以虚击实机会503/房展对在房展会上蓄水和跑货交易，经验独到机会6春节如能突破春节不卖楼俗成，可规避竞争，吸引大量眼球关注，有巨大造势和蓄水效益。威胁威胁1后市压力巨大广福路土地贮备极巨，且项目开发货物、货量、上市时间、价格、竞争力等均难以估量威胁2产品产品创新产品占总销售额之四成，且需远程销售，样板有限，如出现滞销，严重影响整盘营销。2、 卖点确实立 3大关键卖点：高尚区位 创新户型 园林景观辅助卖点：流水花园泛会所 风情生活广场 物业附加赠予3、 抗性及对策抗性类型价格远程期房小高层生产者产生因子单价高；总价中急住；不信任工期/质量；怕降价；公摊高；价高；电梯不舒适；低楼层采光不好；人多名气不大；专业配套没有国际大牌营销对策市场面攻击追求高品和环境化攻击全市市场攻击年轻人内部认购产品面物业附加赠予，搞乱价格分期完工，搞乱交付日期4层下不设电梯口；品牌高速电梯，加强电梯房景观/包装面提升楼盘形象；凸现特色；组织人气规避总交付时间，样板包装到位楼书/卖场直接推销电梯好处/凸现小高层区域间距和景观对企业和配套商进行有限包装；卖场做企业成长业绩看板、花语纪实和卖况回放销控面加大价格范围，乱码，使用户（和对手）无法比较不停涨价；小高层价格略低小高层低于多层；4层下多层公摊和物业收费；/销售话术宣扬特色，强调不可比拟性、附加赠予和设计超前企业背景和业绩；先买先挑优价增值；晚住小区更成熟1楼有花园，独立入户；2楼有景；金3银4；小高层楼间距和景观优势强调理念/业绩/历史沿革。介绍设计/施工/物业等专业队伍实力四、 物业形象策划1、 物业形象定档高品2、 物业形象组成要件形象关键案名、LOGO风格基调城市、明亮、洋气、新奇、人性、格调、韵律形象画面表现高尚小区气氛和居家优质环境，张扬城市洋房生活区位概念南市成熟高尚小区物业特征概念大型小区；小高层/多层/别墅组合业态；首创花园洋房；私家园林住宅园林景观概念音乐风情园林、高植被绿化、架空流水专题泛会所、人性功效小品片区物业形象最前卫、最具创新、最人性，高品住宅街区概念称谓佳湖小区生活广场3、 提升手段：案场及卖场包装：导视系统，工地围墙，店头POP，店内展板。销售工具包装：模型、精装样板房、楼书、价格表、谈判夹、销控表、折页大众传输包装：电视、电台、报纸、海报、户外看板营业推广：参与房展；在豪华酒店和商场、高尔夫等摆模型、专柜或资料（待斟酌）。尤其说明不能以音乐作为楼盘形象专题及关键概念五、 促销方法选择1、 人力行销 作用：攻击片区市场、蓄水、邀请可剥离用户直接上门； 时间：各轮蓄水期之前期 形式：关键为上门推介和定向投放DM单；部分还需回访（电）； 投入量/成本：每轮约24周；6+3人。覆盖密度：300。2、 内部推荐 作用：利用关系人口碑传输，蓄水，建核。 形式：全员营销。 3、 店头POP和案场包装 作用：截击竞争客源 形式：在工地围墙、导视系统中增加销售条件或销售信息。 4、 商业广告 作用：传输物业特征、货源信息、交易条件，公布促销信息，促进蓄水造势，邀约交易。 形式：报纸、电视、电台、DM单。5、 营业推广 作用：蓄水和或交易。 形式：房交会、外卖场。 投入量：参与全部房展会，并以做单为目标；6、 现场促销活动（SP） 作用：拉动现场来访人次和人气，深度挖掘客源，现场兑现用户，完成订购。 形式：各轮开盘现场促销、节日促销、（封顶、完工、开园）庆典促销 六、 媒体整合策略1、 广告目标分离标准形象和促销分离。即在每一单项媒介选择、计划、考评时，将该媒介作用中形象和促销功效分拆考评和预算。避免创意混淆和投放盲目。2、 媒体整合运作思想 少做路牌，仅在楼盘出街集中、短时投放。 开发电视广告，成为主力形象媒介 开发电台广告，改变其辅助和促销地位，使之成为形象媒介 报纸仍为主流媒介，降低软文投放3、 投放时机及公布量随各轮各期销售，严格控制出街时点和公布信息内容，严禁提前释放促销条件。按形象建设和促销分离标准，媒体投放量以下： 形象包装概念预算粗预算： 900万其中：卖场： 40万 （更换2次/款） 样板房： 50万 （一组/4套/650元/40%折旧率）导视系统： 50万 （带看板，更换2次/款）楼书： 40万 （1+3款）房展： 30万 （2届）电视： 300万 （2款，2年，集中投放）电台： 50万 （1款，5个频道/六个月+2个频道/1年）报纸： 120万 （30个彩版+特殊版位+夹报）户外看板： 40万 （5块，六个月期）特种媒体： 50万 （加油站系列等）其它及备用金： 130万 （杂志、赞助、车展）（营业额）包装费率： 2 促销费用概念预算粗预算： 400万其中： 报纸 100万 （1万/周；2年） 房交会 10万 （2届） 电台 70万 （2频道，2年） 折页 10万 （10款） 海报 10万 （2款） 礼品 45万 （房交会3万2届10万3轮开盘2万5次SP）开盘、SP 20万 （510次） 备用金 135万 （150）（营业额）促销费率： 1 特 别 说 明本媒体排放粗算，仅为说明策划思想概念性组合，不作为正式媒介计划书和预算案，具体媒介应由广告企业依据创意表现需要、媒体价格向官城置业提报，并随时依据市场改变和售况进行调整。上述形象包装费用和促销费用，表现出：新产品所需强包装，和远程期房和高成交所需强促销。所以总营销费用达1300万元，占销售额3%，属较高水平比。在实施中，如操作成功，该费用有较大幅度节省，按极乐观估算，最小包装和促销费用可降低至500万元左右。七、 推盘策略1、 推盘原理及营销逻辑见解一：不能以传统方法推盘因为：南市楼盘时全市差异化竞争最猛烈地域，而销售表现全部比较淡静。根本原因市因为南市空心化和传统推盘和卖场组织方法。而缓慢且看似合理销售进度，虽能使本案销售表现不比其它楼盘弱，但无法抗击后市巨大竞争压力。当广福路一线出现供给急剧放量，南市整个大盘供求失衡时，本案无从幸免。同时，缓慢销售进度也将极大阻碍企业滚动开发和其它项目标运作。所以，结合产品高差异化，有必需采取创新推盘手段，立即使楼盘进入“安全期”。见解二：周围市场、项目关键优势、促销条件不足以吸引大量有效客源必需组织510倍有效用户，是热销先决条件。假如本案需要在开盘3个月内实现500个销售单位目标，则需组织30005000个有效用户。而区域市场空心，市中心客源散漫和难以剥离，造成无法实现一次性集中热卖。而分散销售又回到常规推盘套路。见解三：不能将货物同时上市本案货物繁多，计四类（独立式住宅、洋房、多层、小高层）和商铺、车位量个辅助物业类型。其中1/3产值货物为创新户型，远程期房销售，展示条件有限。全部上市，将造成楼盘推广、用户推介失去指向性，新产品兴奋度下降。销售无节奏。卖场销控难度大等多重问题。4亿元销售总值VS有限用户群，使用户感觉挑选余地很大同时，也对楼盘失去信心和购置紧迫感。见解四：利用低附加/低价房源及保价优惠等方法，吸引大量人流。经过有效涨跌控制和报价技术调整，可将楼盘价格设计成4个价格平台，6个价格梯。拟以联跃平层（见光死户型，总量仅400万，价格损失仅40万），以1880元/小高层价格入市，攻击市场。再配置充足电梯房跑货。见解五：利用销控制造房源紧缺和物业稀缺见解六：攻击用户买涨不买落心理经过作合理、有效、分阶价格平台，分级分批加价，抗击不一样时出货给用户带来观望态度，促进其交易。见解七：利用人气，能够作两轮挤压式卖场利用新货出街上市和有新产品，制造卖场热度，然后配“标准货”进行挤压，同时为第二轮（新产品真正交易）前期蓄水；利用创新产品交易、样板区开放，制造兴奋，进行第二轮热卖场，全部开市。见解八：利用货物齐全、货物标准完整、准现房，提议第三轮销售攻势在04房交会上，利用展示条件高度成熟，准备充足、完整货源，提议秋季（旺季）攻势，大量跑货。所以，本文提出全新推盘手法分段混合式营销基础营销逻辑图项目出街20日指向性宣传行 销强力蓄水建 核拔升形象内部认购D1日开盘房展会POP公众关注D2日开盘II次蓄水新品提醒强 销 期平 销 期卖况公报强 销 期平 销 期D3日强销强力推介卖况公报房交会持 销 期尾盘促销绿卡营销红卡营销 0401 0403 0310 0312 0403 0401 0403 040225起 0403/15-31 D1日D2日 D1日起 040405 20天 040509 0410 0410 04110412 后2、 推盘介绍： 推盘分为形象包装和销售组织两条相对独立线索进行。形象包装给楼盘广泛著名度、想象空间、品质感觉。销售线对客源、交易条件、卖场进行有效组织，达成交易。 03房展会仅是为了吸引房展会大量人流关注，并不需要达成任何交易行为。也不需要对项目进行全方面介绍（并非正式出街，只要关注，无须了解）。楼盘出街时间控制在1月1日。并利用春节，（反季节销售），展开形象包装推广攻势。 项目标产品公众亮相在春节后展开，同时开始行销、做店等蓄水工作。在2月底至3月初，拉响强力促销。 在两次热卖蓄水，全部采取“卡营销”技术。具体操作方法见后章。 I包开盘（即D1日），即是II包蓄水日。所以，D1日功效是： 释放和兑现蓄水客源，快速、大量完成交易； 在交易喜悦和巨大人气中，蓄积和准备发动第二轮冲击。 受新品认知限制，D2日开盘，场景应不足D1日，需增加辅助手段制造人气。“更多参观性”将成为D2日次目标。3、 房源控制在营销过程中，为制造货源紧缺和利于分批加价，需将全部待售房源打成三个“货包”，分批释放房源。打包标准： 符合总盘销控，到70前住宅各物业类型不停码。 以商铺和别墅（适应性最强）为融资关键管道。 小高层布货充足，但部分需准现房实现价格。 以小高层中最差户型促销价。 必需保留一定量洋房，获取现房溢价。 空中花园系列应保持一定准现房。 多层2房户型，第1、2、3货包配比按：20、30、50供给。 联跃之平层部分，货量少，现房抗性大，促销价。果断不卖准现房。 第I包需准备充足货源。冲击销售高限。货包分配表 万元货 品类 型总 量第一包第二包第三包数量产值数量销售额数量销售额数量销售额独立商场1.1万330010033000000花园别墅18栋350012栋4栋10002栋500叠式洋房8栋1000005栋6503栋350组式洋房19栋6700001035009栋3200多层(1-5)1018750500020303000联跃平层3001003000000电梯房（1-10）730070500000302300顶跃单位4500602700401800全跃花园42000050502200联跃错跃7500010075000累计4.2亿1.8亿1.2亿1.2亿销售底线/5000万元3000万元5000万元尾包滚包量及各包总量01.8亿I包滚入+5000万II包总量1.7亿I包滚入:+8000万II包滚入:+1.4亿III包总量:3.4亿3包累计滚入2.9亿价格调整04203滚动包：第I货包上市后，假如销售出一亿元，剩下1.3亿货中，5000万滚入第II货包，8000万滚入第III货包。分配标准为：成建制，滚入第II包。卖散了单位，滚入第III货包。4、 卡营销1） 卡营销目标 增加楼盘差异化 给用户特权和尊贵感，避免认购单简单和轻薄 建立炒作渠道。2） 卡形式 信用卡规格、款式，印有激光防伪标志； 卡后有卡使用说明书； 卡外有卡套，卡套上印有交易规则和注意事项；3） 卡分类 第一次蓄水，销售和发行翠景绿卡，可购置第I包货物； 面值：500元。 第二次蓄水，销售和发行翠景红卡，可购置第II包货物。 面值：元4） 卡内含特权设计 D2货包优先选房权； D2日购置之3%优惠权； 保留商铺单位优先买权； 购置一个特价车位权； 购置小高层单位免电梯费权； 任何时段无理由退卡权； 成交10日内无障碍退、换房权； 样板试住1日权； 按卡号次序优先选房权； 购置商铺优先选择权； D1购置2%优惠权； 购置一个特价车辆泊位权； 购置小高层单位免电梯费权； 不记名自由转让权； 任何时段无理由退卡权； 成交3日内无障碍退、换房权； 按序补款，转为红卡权 绿卡特权 红卡特权限制条件： 绿卡限在D1日使用；红卡限在D2日使用。过期不能使用。但两卡任何时候可退回面值。 一卡只能购置2个住宅、商铺销售单位。 绿卡不记名，不挂失，丢失等同丢失500元钱和全部特权。 红卡记名，到时凭身份证实验卡，无手续费补卡，可转让，可用她人名义购置。 绿卡之前100号（内部认购）、红卡之前50号，退卡需在开盘10日前。 不管绿卡红卡，关系及内部职员全部不能再进行特权以外优惠，交易条件和付款方法等同于公众用户。如由尤其优惠，需在7月以后，由总经理尤其书面同意财务和售楼部，办理折扣和付款方法变通手续。5） 卡销售绿卡： 内部派送100张：每位职员1张50人=50张，待D1前10日不交回企业登记（视为使用），从工资中扣除卡金+50元优号费。副总/经理/骨干人员3张/人10人=30张；总经理20张。采取赠予方法，问询、讲解有意向购置亲朋，各自收取500元面值，（销售金额由工资中抠回，职员赢利=0），亲朋购卡后，或使用购房，在房价中扣除500，或到售楼部退钱。如职员不愿使用，需提前10天退回企业，企业统一调剂。如卡不够，则要求前50号亲朋，按两两组合方法，提纯用户，加大前100号容量。 蓄水300张：利用强力促销和全透明交易条件，快速蓄水。红卡： 内部派送30张：全部由总经理调度，职员和关系人按需要从总经理处购置。但内部职员退卡需负担200元/张罚金。 D1期蓄水：借助绿卡销售期，针对由意愿购置两张卡用户，推销双卡合销，并配给较前卡号，用户其对远程新品期待，目标销售20张（卡号3050）。 D1日蓄水：利用D1日卖场人气和D1期大家对绿卡价值发觉，现场组织第二卖场，销售红卡。目标销售100张（卡号50150）。 D2期蓄水：在D1日开盘强销，至D2日开盘之间30天，推销红卡，目标销售50张（卡号150以后）5、 销售分期分阶目标销售分为6个时段，各期时段、销售任务和促销手段见下表：分期时段机 会销售目标促销完成套数日售销售率力度诉求点内购期12月起1030名关系人/随促销急剧增加.100卡030可退,观望蓄水期D1日 前无竞争、卖期望、亮相兴奋、区域市场、一期老用户400卡10卡0强形象/蓄水/促销开盘日D1日挤压式卖场100套100套25中亮相/信息/促销强销期D1以后10天热销、展示50套5套8%强性价比/卖况第II轮蓄水D2日前D1日热卖、样板区开放200卡5卡强新产品/升值新品上市D2日半挤压式卖场50套50套25%强新奇/升值强销期延续20天热销、展示30套1套半10%强新品功效平销期6月10月高著名度/涨价方案/旺季50套0.5套10弱交互式/炒作房交会0410释放第III货包；房展会100套20套7%强靠近现房强销期11.112.31旺季、断水、高著名度50套1套10强促销合 计营销组织工作共12个月/销售期8个月430套1.815%较强八、 03房展会专案策划1、 参展目标1） 关键目标案名、主平面出街，提升用户对LOGO记忆度新物业概念亮相，引发用户期待和关注表示项目品质和创新精神2） 无需达成目标拔升形象产品具体介绍建立购置欲望3） 禁则引发同行对产品详尽了解；公开交易条件，诱发竞争者营销策略改变。2、 展示内容1） 大型背景画面，突兀案名2） 全景花园洋房、全跃空中花园、联跃空中花园 三个新品 单体模型和效果渲染图可用大字体以下方法引发用户关注： “请关注：新版创新户型立即上市” “改变传统，领袖”。 “私家园林生活，动感变换空间”严禁公布：各尺寸标注、面积、价格、开盘日期、项目区位、配套等项目细则。3、 创意要求需要由足够冲击力和爆炸性展台设计，充足张扬楼盘个性。4、 资源准备1） 不准备销售人员，只备讲解员；2） 不准备任何宣传资料；3） 准备休闲位和饮料，善待参观人士；5、 费用预算 10 万元 （不含展位租赁费用）九、 价格策略1、 目标平均价确实定物业类型面 积（）定价说明上市时间保底单价最高单价平均价（元/）产值(万元)花园别墅9112车库折半/价格引导I包：2/33600420039003554叠式洋房3736由别墅概念/设计缺点II包：602800340031001158洋房顶跃7011物业附加多/创新第II包和第III包各上市二分之一。26003200290020333/4层9234亲和/金3银42300250025002309底跃8246私家花园/车库2800340030002474多层15层44292货多，竞争压力大均匀销售210025002300101876跃712856细节特色/附加赠予/量大I包30%；II包70%2300260024003085电梯公寓110层31642抗性强/总价高I包70%；III包30%2200260023007278顶跃4774楼层高/附加赠予/量小I包30%；II包70%2500280027001289全跃空中花园15636接收度高/总价高/位置好II包和III包各半2500320027004222联跃花园错跃2912特色/现房销售/接收率低II包全部上市230028002600757平层1824户型障碍/接收率低开盘促销210024002100383住宅小计151275256038729商铺1层5544小进深，部分独立开盘全部出货融资40006000450024952层3484内部交通组织/店头/不独立350028009763层1121不独立/屋顶露台赠予35002500280商铺小计1014936963751泊