云南大理公司踩盘市调报告.pptx

大理房地大理房地产产市市场调查报场调查报告告5/22/20241一、项目地块5/22/20242位于下关城区建位于下关城区建设设路城路城市市核心核心，道道路路通通达性达性相相当好。当好。地块东临泰安路，北临建设路，西邻宁和巷，南邻龙西路。其中建设路和泰安路均为城市主干道，地块两面形成八面风的绝佳位置。项项目区位及交通目区位及交通大理古 城区泰安路创新工业园区下关 城区建设路宁和巷龙溪路5/22/20243周周边边配套配套地地块块位于下关城市核心位于下关城市核心区区，周，周边边配套配套相相对对完完善善，构，构成成感感较较为为完善完善的的生活生活圈圈。配套配套学校学校下关一中下关六中大理实验小学下关一小下关六小玉龙艺术幼儿园大理州幼儿园医院医院下关交通医院大理市第一人民医院大理州人民医院大理天龙医院华康医院商商业业步行街女人街兴盛商业城人和购物广场东华商场迎宾商场盛兴广场紫云批发城休休闲娱乐闲娱乐大理电影娱乐城青少年宫青少年体育俱乐部人民公园天宝公园银银行行建设银行农业银行工商银行邮政储蓄银行中国银行5/22/20244项项目用地指目用地指标标项项目地目地块块位于大理市下关建位于大理市下关建设设路路78号，用地号，用地规规模模123.79亩亩，用地性，用地性质为质为居居 住用地（兼商住用地（兼商业业）累）累计计投投资约资约15亿亿元，将建元，将建成成大理大理的的地地标标建建筑。筑。资料来源：大理市规划局网站云南泰业房地产开发有限公司目前开发项目有内蒙古“汇豪天下”项目、浙江台州“书 香苑”项目、云南大理“泰业国际广场”项目，开发总投资超100多亿。项项目名称目名称泰业国际广场建建设设地点地点大理市下关镇建设路78号建建设单设单位位云南泰业房地产开发有限公司用地面用地面积积123.79亩总建筑面积416800用地性用地性质质商住用地建筑密度建筑密度50%容容积积率率6.0绿绿地面地面积积绿绿地率地率28.8%5/22/20245二、城市概况5/22/20246城市概况城市概况国家国家战战略略层层面面国家国家级历级历史史文文化名城；国化名城；国家家级风级风景名景名胜胜区区；最适宜居；最适宜居住住的的城市之一。城市之一。位于云南中部偏西，东邻楚雄州，南靠普 洱市、临沧市，西与 保山市、怒江州相连，北接丽江市。是中国 西南边疆开发较早的 地区之一。四季温差 不大，干湿季分明，常年气候温和，以秀以秀 丽丽山水和少数民族山水和少数民族风风 情情闻闻名于世。名于世。187公里5/22/20247城市概况城市概况在云南的在云南的战战略定略定位位滇滇西中心城市西中心城市；中国通往南中国通往南亚亚的枢的枢纽节纽节点点滇西城市群定位为中国面向西 南开放重要桥头堡建设的先行 区及国际陆路大通道门户；以 发展外向型产业、民族文化旅 游产业和特色农业为云南省重 要增长极。优优越越的的地地理理位位置置以以及及发发达达 的的旅旅游游业业，造造就就大大理理大大理理 经济经济中心的地位。中心的地位。5/22/20248城市概况城市概况城市分城市分为为古城区、下关古城区、下关、海海东东、凤仪凤仪、满满江江等等片区片区发发展，展，素素有文有文献献之邦之之邦之称，是中国十大古都之一。称，是中国十大古都之一。5/22/20249城市概况城市概况城城镇镇化水平逐年提高化水平逐年提高，2011年大年大理理州城州城镇镇化化水平达水平达到到36%，比，比上上年年提提高高3个个百分点，百分点，预计预计2012年达到年达到38%。2011年大理州城市化水平为 36%，比2010年提高3个百分点。据2012年大理州政府工作报告显 示，2012年大理全州城镇化率预计 达到38%。预计到2015年，大理全州城镇化 率将达到45%以上。到2020年，大理市城市建成区面积达100平方公里以上。21.50%27.50%29%31%33%36%38%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2006-2011年年大大理理城城镇镇化化走走势势0.00%2006年2007年2008年2009年1010年2011年2012年系列121.50%27.50%29%31%33%36%38%5/22/202410城市概况城市概况人口数量逐年人口数量逐年稳稳步增步增长长，一定一定程程度上度上保保证证了了房房地地产产市市场场的的需需求平求平衡衡。60.660.760.860.9612010年2011年近两年来大理市人口增近两年来大理市人口增长长请请情情况况（单单位：万人）位：万人）根据大理市总体规划：到2015年，城市人口达62万人以上；到2020年，城市人口达70万人 以上。2011年，大理州人口数量为354.7万人，相比2010年，增长了3.2万人。60.960.75/22/202411城市城市规规划划以大理以大理为为核心，外核心，外围围四四县县为为副副中中心，心，向向外外辐辐射射，形，形成成“单单核核、一、一圈圈、三、三环环、四四轴轴”的城的城镇镇体系格局，整体构成体系格局，整体构成核核心心发发展展区接区接轨轨的的“都都市区市区经经济济”。“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局单核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外 扩散，形成一个大理都市圈三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集 环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环；四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放 射形成四条城镇发展轴线。5/22/202412东东向跨海向跨海：行政中心东移，为城市改造创 造便利条件；四区并四区并进进：对下关旧城改造为主，逐步扩 展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与 商业等综合性职能；沟通两沟通两带带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合；廿字生廿字生长长：依托山、水、田、城（古城与 现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网 与设施网）组成组团化的廿字型的组团生 态网络生长结构。城市城市规规划划城市主城区城市主城区东东向跨海，向跨海，四四区并区并进进，沟，沟通通两两带带，廿字廿字生生长长。5/22/202413根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方 公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下 关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方 公里，人均132.1平方米；2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城 市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公 里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均 124.1平方米。用地用地规规划划建建设设用地不断增加，土用地不断增加，土地地供供应应量量逐逐渐渐增增加。加。图例说明资资料来源：大理市料来源：大理市规规划局划局适建区适建区限建区限建区禁建区禁建区现现状城区状城区5/22/202414三、城市经济发展状况5/22/202415城市城市经济发经济发展状况展状况城市城市经济经济高速高速发发展，展，稳稳居西部居西部地地区第一。第区第一。第三三产业产值产业产值持持续续稳稳定增定增长长，产产业结业结构呈构呈现现三、二、一的三、二、一的发发展格局。展格局。2006-2011年大理州年大理州GDP走走势图势图（单单位位：亿亿元元）大理州三大理州三产产增增长长比比较较2011年省内西部各州市年省内西部各州市GDP增增长对长对比比（单单位：位：亿亿元）元）568.5319.6178.596.464.66005004003002001000大理州保山市丽江市迪庆州怒江州2502001501005002010年2011年近两年大理市近两年大理市GDP增增长长情况情况（单单位位：亿亿元）元）数据来源：大理州、大理市2011年经济公报5/22/202416城市城市经济发经济发展状况展状况城城镇镇居民人均可支配收居民人均可支配收入入、城、城乡乡居民居民储储蓄蓄稳稳定定增增长长，具具备备高高端消端消费费基基础础，但但还还 需需进进一步灌一步灌输输全新理念，促全新理念，促进进消消费费。近两年大理州大理市人均可支配收入近两年大理州大理市人均可支配收入 单单位：元位：元18000175001700016500160001550015000145002011年2010年数据来源：大理州、大理市2011年经济公报17713158015/22/202417城市城市经济发经济发展状况展状况旅游旅游产业发产业发展展势头势头强强劲劲，游客游客数数和收和收入入大幅大幅增增加，加，对对投投资资性性产产品品和和酒店酒店业业发发 展利好。展利好。2011年接待游客数为1545万人次，比2010年增长209.4万人次，增长率为15.5%2011年旅游业总收入为138.4亿元，比2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。5/22/202418城市城市经济发经济发展状况展状况经济经济、城市的、城市的发发展，特展，特别别是旅是旅游游业业的的发发展，展，大大理城理城市市魅力魅力凸凸显显，外外资资市市场场看看 好大理城市好大理城市发发展，展，纷纷纷纷入入驻驻。2010年实际招商 引资总金额为81 亿元，相比2008 年增长31.06亿 元，增长比例高达 38.27%。数据来源：大理州政府工作报告5/22/202419四、房地产市场状况5/22/202420下关板下关板块块是以本地市是以本地市场为场为主主，楼盘数量较 多，价格相对其他板块较低；海海东东板板块块是一个新兴版块，其中“洱海国际 生态城”以高端启动，使区域成为整个大大理理 市市场场的高端物的高端物业风业风向向标标；传传统统大大理理古古城城板板块块经历了由最初的低价、低 质，主打本地市场客户，到开始向现在的较 高价格、品质开始提升，主主打打外外地地市市场场客客户户 的的阶阶段段。海西海西下关下关海海东东大理房地大理房地产产开开发发区域区域大理房地大理房地产产市市场场可划分可划分为为传统传统大大理古理古城城板板块块、海海东东板板块块和和下下关三关三大大板板块块。5/22/202421关于加快海关于加快海东东山地城市开山地城市开发发建建设设的意的意见见明确明确严严控海西控海西项项目开目开发发：大理将严严格格控控制制海海西西、海海南南新新开开发发 建建设设项项目目，在在海海西西、海海南南布布局局的的建建 设设项项目目，须须由由大大理理市市委委、市市人人民民政政 府府报报州州委委、州州人人民民政政府府同同意意批批复复后后 方可方可组织实组织实施。施。海西片区未来的土地供应及发展重 心在喜洲。银海山水间感通别墅洱海天域 洱海庄园天籁家园实力项目1000亩海西片区主要海西片区主要项项目目5/22/202422锦达豪庭兴盛时光泰业国际广场 实力项目俊发项目下关老城片区主要下关老城片区主要项项目目下关是大理的核心区下关是大理的核心区，房地房地产产开开发发多多为为为为旧城改造旧城改造项项目，目，据据2011年大理房交会年大理房交会调查调查统计统计，大理本地人多，大理本地人多乐乐居于下关片区，占居于下关片区，占60%的比例，其次是海的比例，其次是海东东及及满满江区；江区；旧城改旧城改造造项项目照搬昆明模式，物目照搬昆明模式，物业类业类型以点式高型以点式高层层+写字楼写字楼+酒店酒店+集中商集中商业业中心的中心的城市城市综综合体合体为为主；主；目前旧城改造目前旧城改造总总占占地地5000亩亩，目前已有，目前已有3宗地完成拆迁，其中宗地完成拆迁，其中实实力集力集团团、俊、俊发发地地产产已已获获得城中村改造得城中村改造项项目的开目的开发权发权。5/22/202423大理公馆洱海传奇 大理市政府（规划中）环球时代 洱海国际生态城五洲国际商贸城御培坊海海东东片区（片区（满满江）主要江）主要项项目目5/22/202424杨丽萍项目苍海高尔夫唐季礼项目耀鹏地产中建穗丰实力地产项目世博集团项目城投集团项目实实力集力集团团：8000多多亩亩 世博集世博集团项团项目：具体面目：具体面积积丌明丌明 确；确；唐季礼唐季礼项项目：目：4000多多亩亩；杨丽杨丽萍萍项项目：大理目：大理论坛论坛，2000 亩亩；沧沧海高海高尔尔夫：夫：4000亩亩；耀耀鹏鹏地地产产：200亩亩；云南城投：云南城投：700亩亩；关于加快海东山地城市开发建设的意见中 明确：严控海西、海南，主攻海东的原则，丼丼 全州之力主攻海全州之力主攻海东东片区建片区建设设。海海东东片区主要片区主要项项目目5/22/202425房地房地产产市市场场状况状况根据根据长长期景气周期理期景气周期理论计论计算，算，结结合大合大理理人口人口增增长长，大大理市理市每每年住年住房房需求需求将超将超过过59万平米。万平米。据城镇人口人均20住房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）20=486.2万；每年需求超过40万（未计算外来投资需求、悠闲度假需求）根据2005年大理市城镇人口人均29.13的住 房需求理论计算：大理从2008年至2020年的房地产理论需求=（58.68-34.37）29.13=708.15万；每年需求超过59万平米，每月需求近5万（未计算外来投资需求、悠闲度假需求）5/22/202426房地房地产产市市场场状况状况14.622324.325.532.745.625.836.7504030201002006年2007年2008年大理州2009年大理市2010年2011年近年大理州、大理市房近年大理州、大理市房地地产产投投资资情况情况单单位：位：亿亿元元282.8近年大理州、大理市固近年大理州、大理市固定定资产资产投投资资情况情况单单位：位：亿亿元元 360.3 10713940030020010002010年2011年大理州大理市固定固定资产资产投投资稳资稳定增定增长长，房地房地产产投投资资飞飞速增速增长长，对对国国民民经经济济的有的有效效拉拉动动不不断断增增强强。2011年大理州完成固定资产投资完成360.3亿 元，比上年增长27.4%；房地产开发投资45.6 亿元，比上年增长39.4%。同年大理市完成固定资产投资139亿元，比上 年增长30%；房地产开发投资36.7亿元，比上 年增长42%。飞 速GDP增增长长速度速度房地房地产产市市场发场发展状况展状况小于4%萎缩4%5%停滞甚至倒退5%8%稳定发展8%10%高速发展10%以上以上飞飞速速发发展展5/22/202427102.15105.6141.5819027.3566.2793.16118.5626.5%54.4%65.8%62.4%0501001502002008年2009年供应量（万）2010年销售量（万）销售率2011年供供销销情况情况大理房地大理房地产处产处于一个于一个较较快快的的发发展展期，期，国国家的家的一一系列系列政政策策对对大大理市理市场场的冲的冲击击并并不大，逆不大，逆势转势转强强；旅游旅游业业增增长长及大理知名度的影响，及大理知名度的影响，开开发发商商看看好并好并认认可大可大理理房地房地产产市市场场前前景；景；市市场场共音量相共音量相对较对较大，本地消化有大，本地消化有限限，大，大量量外外销销型型产产品品推推出，出，销销售率售率不不高。高。商品房供需商品房供需统计统计5/22/202428普通住宅均价走普通住宅均价走势势大理房地大理房地产产均价呈上均价呈上涨趋势涨趋势，在在2008年金融危机年金融危机发发生生时时，住宅，住宅涨涨幅仍保持在幅仍保持在 5.6%，2011年旧城改造年旧城改造项项目和几个品目和几个品质质楼楼盘盘推出，抬高了住宅均价，几个城中村推出，抬高了住宅均价，几个城中村 项项目住宅均价达目住宅均价达到到6800元元/；普通住宅作普通住宅作为为内内销销型型产产品，在一段品，在一段时间时间里保持里保持缓缓慢增慢增长长，旅游地，旅游地产产开开发发、别别墅墅类类物物业业的炒作一定程度上的炒作一定程度上带动带动了普通住宅价格的上了普通住宅价格的上涨涨。普通住宅均价走普通住宅均价走势图势图314732143387408314.9%2.1%5.4%20.0%25%20%15%10%5%0%5000400030002000100002008年2009年2010年普通住宅均价（元/）2011年增长率5/22/202429别别墅均价走墅均价走势势低密度物低密度物业业外外销销比例比例较较大，受大理城市大，受大理城市规规划影响，海西片区供划影响，海西片区供应应量正在量正在缩缩减，逐减，逐渐渐向海向海东东区域区域转转移；移；别别墅作墅作为为大理房大理房产产市市场场的主要外的主要外销产销产品，价格增幅品，价格增幅较较大，大，经经过过一段一段时间时间推广炒作推广炒作后，后，2009年价格快速上年价格快速上涨涨，增，增长长率高达率高达53%，但近年来增幅，但近年来增幅较较小；小；别别墅市墅市场场受内外因素影响不大，开受内外因素影响不大，开发发商商对别对别墅市墅市场场的的热热情情远远高于普通住宅市高于普通住宅市场场。别墅均价走势图474172907562.9793633.3%53.8%3.7%4.9%0%20%40%60%10000800060004000200002008年2009年2010年2011年别墅均价（元/）增长率5/22/202430商商业业状况状况下关的商圈以建下关的商圈以建设设路和泰安路路和泰安路为轴为轴，成，成“十十”字形分布；字形分布；大理大理现总现总体商体商业业水平水平较较低，布局不合理，商低，布局不合理，商业设业设施多已落后，施多已落后，业态规业态规划重复。划重复。大理商业分布情况：大理商业形态有四大类：城市商业（下关）、旅游商业（大 理古城）、交通商业（喜洲镇）、乡村商业（凤仪、湾桥、周 城）；下关镇的商业业态以城市商业业态为主，兼有一定的旅游商 业和乡村商业元素；下关镇是出入大理的交通核心要塞，交通商业不可或缺。下关商业分布情况：以建设路和泰安路为轴，沿交通干道形成网状商业经济 城市商圈的构成并不是以大型商场为核心构成，而仅仅是商业密集区自然形成。百货、超市、商业街、批发市场并存，共处于一个商圈之内 无论是新兴的大型专业化市场，还是个性化、一站式、购物与休闲结合的现代商业综合体都有可能催生新的商圈。5/22/202431置置业业人群人群根根据据相相关关政政府府统统计计数数据据显显示示，大大理理的的主主要要购购房房人人群群基基本本上上是是大大理理本本地地人人，2011年年此此类类人人群群购购置置房房产产量量占占比比达达86.5%，外外省省市市购购房房者者占占7.4%，省省内内其其他他 州市州市够质够质量相量相对较对较小，占小，占6.1%；近年近年来来大理市城大理市城镇镇居民居民生生活水活水平平的提的提高高，当，当地地人消人消费费购买购买力力大大大大提提升，升，已已具具备备相当的能力相当的能力购买购买房房产产。近年来大理置业人群走势100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2007年2008年2009年2010年2011年大理本地外省市省内各州市3.32%4.76%6.86%5.29%6.10%4.80%5.67%4.87%12.46%7.40%91.88%89.57%89.84%86.50%80.68%5/22/202432五、大理旧城改造相关政策5/22/202433大理市旧城改造政策大理市旧城改造政策简简述述1.土地土地获获取方式：取方式：“毛地公开交易毛地公开交易”方式和方式和“净净地公开交易地公开交易”方式。方式。采用“毛地公开交易”方式的改造项目，在规 划改造范围内集体土地依法征收后，政府进行土地储 备，规划条件作为土地交易条件，进行公开交易。中 标企业按照经被拆迁人民主表决通过、市人民政府批 准的拆迁补偿安置方案，组织实施拆迁安置工作。采用“净地公开交易”方式供地的改造项目，由政府主导完成拆迁安置工作后，交由市土地收购储 备交易中心进行收储和公开交易。交易成功后依法签 订国有建设用地使用权出让合同，领取国有建设 用地使用权证。2.房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿安置：安置：“货货币币补偿补偿”和和“产产权调权调换换”实行货币补偿的，被拆迁房屋补偿价格以房屋拆迁 公告发布时政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋的具体区位、建筑结构、建筑面积、建筑层数、新旧程度、装修标准及居住环境等因素评估确定。实行产权调换，被拆迁房屋按建筑面积计算，四层 以内（包括四层）按实际建筑面积1:1进行产权置换；四层以上建筑面积部分按建安成本费给予货币补偿。安置 房屋属多层的按建筑面积计算，安置房屋属高层的按套 内面积计算。3.劳动劳动就就业业、社会保障、征、社会保障、征地地补偿补偿旧城改造项目投资商在项目建成之后，所设置的就业岗位，必须优先考虑本项目拆迁范围内有 就业愿望和就业能力的被拆迁人的劳动就业问题。旧城改造范围内的居民，可以选择参加城镇职工 基本医疗保险，城镇居民基本医疗保险其中一种医疗保险。征地涉及拆迁住房的，必须先安置后拆迁。集体建设用地按20万元/亩补偿；对集体农用地仍 按大理市征地统一年产值和征地综合地价即13万元/亩补偿。收回行政划拨的国有土地，属于行政机关、全额拨款事业单位的可无偿收回并作适当补助；属于差额拨款事业单位、企业、村组或个人的按20万元/亩补偿。5/22/202434大理市旧城改造政策大理市旧城改造政策简简述述 大理市沿用了很多昆明市旧城改 造的政策。虽有明确的土地征收补偿标准，但还在摸索阶段，政府不当地企 业都缺乏旧城改造经验。大理市旧城改造相对于昆明市更 有发挥企业及项目优势的利好因 素。在大理市还未进行大规模旧城改 造时期，现处于初级阶段，空间 巨大，幵且企业进驻大理市可以 获得更多的政策支持。由于利益的驱动，近年部分开发 商退出昆明城中村改造市场，参 不到大理旧城改造狂潮中，使其 旧城改造竞争更为激烈。大理旧大理旧城城改改造造现现状状：政府改造的出发点是以改造环境，提升整体形象为主，但存在管理缺失，经验缺乏的问题，候需开发商勇于引导，通过建立标杆来树立旧城改造的典范。类别类别大理大理昆明昆明改造模式渐进式大规模式节点安排无明确节点有明确节点地块经济指标明确丌明确，由开发商 和政府协商有无硬性指标无有报规可调整丌可调整补偿方式货币补偿、产权 调换货币补偿、产权调 换补偿金额土地有明确金额有明确金额回迁房建设先行建设先行建设硬性规划条件无有（例如：二十丌）进程情况初级阶段成熟阶段5/22/202435大 理 下 关 旧 城 改 造 趋 势楼盘品质功能定位改造进程居住物业旧城改造多集中于下关建设路以南片区，随着人们对小高层、高层抗性降低，旧城改造中小高层和高层物业成为潮流旧城改造区配套相对完善，但居住品质需要提升，配套需要升级，旧城改造必然向多元化、多功能化的综合体方向发展由于经验丌足，政策缺乏，前期改造速度缓慢，随着政策 的完善，日后将加快进程，促进城市形象改善商圈格局传统区域功能无明确定位，分布紊乱，旧城改造会以城市 功能定位为主进行片区性改造，提升区域整体形象城市扩容，人口增加，需求提升，旧城改造往往是新城不 老城的桥梁，商业格局的改变不多核心商圈形成已是必然大理旧城改造大理旧城改造趋势趋势明确功能定位，改明确功能定位，改变变商商业业格局，提升楼格局，提升楼盘盘品品质质，注重投，注重投资资价价值值。5/22/202436