惠阳区房地产发展趋势分析报告(新).ppt

惠阳区房地产发展趋势分析报告2024/5/22 周三1目录 前言 经济社会发展宏观状况分析 商品房销售分析 市场供求 总结2024/5/22 周三2 前言2024/5/22 周三3前言 惠阳位于广东省东南部，居东江下游南岸。东北与惠东县和紫金县相接，西南与深圳市相连，西与东莞市接壤，北与博罗县相邻，南临大亚湾，中部与惠州市区环接，与香港隔海相望，惠阳是除了深圳离香港最近的城市。2024/5/22 周三4 经济社会发宏观状况分析2024/5/22 周三5经济社会发展宏观状况分析名目数额（单位亿）同比地方财政一般预算收入3.327.6%工商税收2.649.3%地税收入3.264%(建筑业税收增长80.6%)社会消费品零售总额16.8417.2%工业完成总产值45.1118.8%固定资产投资17.430.5%工业投资5.5642.7%第三产业投资(房地产开发)11.84(8.77)26.5%(30.7%)1、2011年第一季度惠阳经济基本情况2024/5/22 周三6经济社会发展宏观状况分析 2007年，惠阳区GDP首次突破百亿元大关，达到107.29亿元，同比增长16，连续两年增速达到或超过16，经济发展步入新阶段。按常住人口计算，10年全区人均GDP为153.2亿元，增长13.8。依趋势外推，2013年惠阳区GDP将达到219亿元。2、惠阳区历年GDP走势2024/5/22 周三7经济社会发展宏观状况分析 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011.5 78.1 90 107.29 124.03 140.52 153.21 63.9附柱形图2024/5/22 周三8经济社会发展宏观状况分析 惠深沿海高速贯通之后，工作深圳、安家惠阳这样的形式可不可以实现？把惠阳建成深圳的卫星城,对于这一问题，很多深圳购房者表示很期待。沿海高速修通之后，从深圳罗湖到惠阳最快可40分钟到达，比以前可节省最少30分钟。”特别是深圳地铁三号线，从福田中心区出发，沿途经过新寮、淡水河、松山下进入惠阳市区，终点是大东亚商业城，线路全长20.4公里，共设车站10个。把家安在惠阳,工作深圳将不是梦想。3、惠阳交通发展状况2024/5/22 周三9经济社会发展宏观状况分析国家统计局公布3月居民消费价格(CPI)同比涨幅5.383%，环比下降0.207%，采用旧权数计算的居民消费价格(CPI)同比涨幅5.415%，环比下降0.225%。CPI涨幅再度突破5%。CPI处于5%以上的高位，使得银行存款负利率高达2个百分点。4月份储户存款净减少4678亿元，一改此前持续增加的现象，跑不赢CPI就被CPI吞噬。4、CPI“破破5”通胀压力加大通胀压力加大2024/5/22 周三10 商品房销售分析级建材市场容量分析2024/5/22 周三11商品房销售分析2010年惠阳商品房累计销售均价为4266元/平米，与09年相比增长了3.5%，增长速度较09年明显加快。经过我们前一个阶段的调查，截止2011年5月14日，惠阳商品房的销售均价近5000元/平方。商品房不断飙升的深层原因，随着珠三角整体经济的好转，随着国家出台一系列政策压制广州、深圳、东莞等一线城市房地产的过热增长，在东莞、深圳购买商品房的成本越来越大。另外，随着深莞惠一体化进程的加快，随着惠阳市整体投资环境的发展，越来越多的深圳、东莞投资客到惠阳购房置业。商品房销售分析2024/5/22 周三12商品房销售分析 2007年以来惠阳市和大亚湾商品房存量情况分析近几年惠州商品房空置情况近几年惠州商品房空置情况21.13849.289.65130.10155075100150200空置面积（万空置面积（万m2）21.13849.289.65130.12007年年2008年年2009年年2010年年2011年（年（1-5月）月）2024/5/22 周三13商品房销售分析由上图表可以看出，惠阳从2007年以来商品房的存量面积都是保持着增长的态势，尤其是2010年到今年的上半年惠阳和大亚湾商品房的存量更加惊人，2010年的存量是89.65万平方，到了今年5月份到了130.1万平方。反之由此可以得出另一个结论，未来一段时间，惠阳市和大亚湾的商品房需要很长时间来消化，市场前景非常广阔，对家居行业来说也是非常巨大的潜在需求。2024/5/22 周三14商品房销售分析市场供求情况分析 从各区挂牌面积来看，最多的是惠阳区39.1万平米，占总量的45%，其次是博罗县24.5万平米。2024/5/22 周三15商品房销售分析 从各区域县城商住用地挂牌平均价格来看，以博罗县单价最高为1020/平方米，其次是惠阳595/平方米2024/5/22 周三16商品房销售分析 从各区挂牌总金额来看，最高是博罗县2.5亿元，占整体41%，其次是惠阳区2.3亿。2024/5/22 周三17商品房销售分析惠阳区新增供求比 惠阳区去年11月份住宅供求比为1:0.3，供求基本持平。2024/5/22 周三18商品房销售分析 惠阳区去年11月份住宅面积供求比为1，供求平衡。2024/5/22 周三19商品房销售分析惠州中原地产2月月报显示，惠州市商住用地供应仅4宗，成交11宗，供应总面积和成交总面积环比1月分别跌了近9成、8成。在此环境下，惠阳、大亚湾却表现活跃。虽然供应及成交大降，但商住用地的挂牌均价和成交均价却都出现了大幅上涨。2024/5/22 周三20建材市场容量分析参照数据：惠阳区10年6月至11月供应面积为60万。惠阳区10年6月至11月成交面积为39万。惠阳区10年新房成交面积为每月平均为6.5万。惠阳区10年新房成交面积为全年平均为78万。公式：新房成交面积（78万）每平米装修投入系数（700元/）=装修市场容量（5.46亿）2024/5/22 周三21建材市场容量分析09惠阳区房地产同比增长27%，10年同比增长30.7%，11年装修市场容量为7.098亿，依趋势外推13年惠阳区装修市场容量将达到12亿。2024/5/22 周三22建材市场容量分析目前惠阳区建材市场可分为传统街铺、创乐家、光辉建材城.但惠阳区11年装修市场容量有7.098亿，创乐家凭借优越的营运模式完全能占到20%的市场份额,销售额将能达到1.4亿.2024/5/22 周三23商品房销售分析惠阳区出售房产结构2024/5/22 周三24商品房销售分析 惠阳区4月份新增住宅，从供求套数来看，以60-90平米为主，占比达65%。户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计两房2047961560三房20501248130别墅7272总计20499111124872762占比2.62%65.49%14.56%1.58%6.3%9.45%2024/5/22 周三25商品房销售分析 惠阳区4月份新增住宅,从供应面积来看,以60-90平米的两房和180平米以上的别墅居多,分别占供应总量的49%、23%。户型60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上总计两房1189.936719.576123.4144031.88三房1729.85308.131601.077089.2115728.21别墅17481.0717481.07总计1189.938449.3711431.541601.077089.2117481.0777241.16占比1.54%49.77%14.79%2.08%9.18%22.64%2024/5/22 周三26 总结2024/5/22 周三27总结 从上面表格我们可以算出户型、面积、套数的比率，按照创乐家以25套户型5000平米计算，每套平均面积为200平米。除去公共通道面积约每套140平米。生活馆样板房可以设置：60平米以下两房可定2套、60-90平米两房、三房为主可定7套、90-120平米两房、三房为主可定10套、120-144平米三房及三房以上定2、180平米以上别墅定4套。户型（平米）60以下60-9090-12120-144180以上总计两房2套2套2套6套三房5套8套2套12套别墅4套4套总计2套7套10套2套4套25套占比8%28%40%8%16%2024/5/22 周三28广东惠州市创乐家家居有限公司市场策略部2011.3.20.2024/5/22 周三29