地产科技六路项目市场调研报告.pptx

铭源地产科技六路项目市场调研汇报.091地产科技六路项目市场调研报告第1页项目本体分析p本体分析p属性界定2地产科技六路项目市场调研报告第2页【项目区位】本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，科技六路与白沙路十字西南角，距高新路十字2.2KM，距城市之门2.2KM，距电子商城1.2KM高新区规划图高新区规划图高新国际商务中心高新国际商务中心电子商城电子商城城市之门城市之门2.2 KM2.2 KM2.2 KM2.2 KM1.2 KM1.2 KMn 高新区经过十几年发展，已成为西安最具当代化、国际化特征科技新城和主要经济增加极。以电子信息、装备制造、生物医药、新材料等四大主导产业为主高新技术产业在西安高新区蓬勃发展。西安已经成为我国七大设计基地之一，众多本土半导体企业集聚在西安高新区；聚集了100多家大型企业总部和100多家大型研发中心；预计到年，新增过百亿总部类企业到达10家，过十亿总部类企业到达300家；吸引全球五百强区域性总部到达50家；3地产科技六路项目市场调研报告第3页【交通情况】项目紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有10余条公交线路，未来区域内将有三条地铁线路开通，交通通达性好城市主要道路城市地铁线路区域主要道路科科 技技 六六 路路 白沙路白沙路科科 技技 四四 路路 科科 技技 四四 路路 科科 技技 二二 路路 科科 技技 六六 路路 太太白白南南路路太太白白南南路路科科 技技 二二 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 科科 技技 路路 丈丈 八八 东东 路路 锦锦 业业 路路 绕绕 城城 高高 速速 绕绕 城城 高高 速速 绕绕 城城 高高 速速 西西 三三环环西西 三三环环南南 二二 环环 南南 二二 环环 西西 三三环环道路体系：纵横交织，通达四方道路体系：纵横交织，通达四方 竖向交通干道：竖向交通干道：丈八北路/团结南路/唐延路/高新路/白沙路/太白南路 横向交通干道：横向交通干道：科技六路/科技四路/科技二路/科技路/丈八西路/锦业路公共交通体系：公共交通体系：1010条公交线路条公交线路 木塔寨站木塔寨站/木塔寨苗圃站：木塔寨苗圃站：260、6、220、311、322、313、260、916、五龙，从高新西南方向（锦业二路、锦业三路、郭杜方向）开来，经木塔寨，沿太白南路通往东北（万寿路、火车站、南门）不一样区域。轨道交通：轨道交通：3#/6#/8#3#/6#/8#线双地铁线双地铁 地铁地铁6#6#线线年通车，通向市中心；年通车，通向市中心；地铁地铁8#8#线为完整环线，可自由换乘；线为完整环线，可自由换乘；高高新新路路丈丈 八八 东东 路路 唐唐 延延路路唐唐 延延路路唐唐 延延路路丈丈 8 8北北北北路路丈丈 8 8北北北北路路团团结结南南路路团团结结南南路路地地铁铁6 6号号线线地地铁铁8 8号号线线地地 铁铁 3 3 号号 线线4地产科技六路项目市场调研报告第4页【配套&资源】木塔寨版块依靠木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；项目享受木塔寺遗址公园二线景观资源，但科技六路及白沙路沿线商务商业气氛较弱，配套匮乏n 商务配套商务配套地块以西约900米为高新商务关键唐延路写字楼集中区域；向东约500米电子城商务集中区西部电子小区；n 商业配套商业配套项目东距电子城商圈不到一公里，包含赛格电脑城、人人乐购物中心和栗园商业步行街，为区域内最大商圈；科技六路沿线主要以小区底商为主，以高新路口和太白路口较为集中；n 生活配套生活配套项目周围枫林绿洲、兰亭坊、兰乔圣菲等高端居住区围绕，形成高新高端住宅聚集区；项目对面为西安文理学院，存在大量潜在年轻消费群体；木塔寺公园兰亭坊公园时光枫林绿洲融侨馨苑西安文理学院唐延路商务聚集区电子城商圈西部电子小区兰乔圣菲高新一中高中部5地产科技六路项目市场调研报告第5页【地块四至】地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，东临建邦华庭，南临本项目建设中住宅用地，西侧为已封顶安置房，现实状况为在用垃圾站，场地平整，有部分活动板房临街商铺、库房需拆迁本本项项目目紫薇紫薇安置房安置房枫枫 林林 绿绿 洲洲西安文理学院西安文理学院香榭兰廷香榭兰廷建邦华庭建邦华庭建材市场建材市场兰兰亭亭坊坊科科 技技 六六 路路科科 技技 六六 路路白白沙沙路路本本项项目目900900米米510510米米11001100米米项目距太白南路约项目距太白南路约510510米，距高新路（地铁米，距高新路（地铁6 6号线站点）约号线站点）约900900米，距唐延路米，距唐延路11001100米；米；太太白白南南路路唐唐延延路路高高新新路路枫林绿洲枫林绿洲白沙路白沙路/科技六路科技六路西安文理学院西安文理学院科技六路科技六路地块垃圾站地块垃圾站住宅用地住宅用地紫薇安置房紫薇安置房临街活动板房临街活动板房6地产科技六路项目市场调研报告第6页【地块指标】地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街展示面长约97米，南北向长约150米，地块狭长，对后期规划排布有影响n 地块指标地块指标地块整体方正，南北长约150米，东西宽约97米，北侧紧邻科技六路，东侧紧邻未来修建白沙路；占地面积：约21亩容积率：7建筑面积：约10万平方米用地性质：商业用地9797150150白白沙沙路路（规规划）划）科技六路科技六路7地产科技六路项目市场调研报告第7页高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业气氛较弱中等规模中高容积率综合物业中段、商务商业气氛较弱中等规模中高容积率综合物业三大商务商业版块交界处三大商务商业版块交界处/便捷交通体系便捷交通体系本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，紧邻城市干道科技六路，与本案位于木塔寨版块，高新二期、高新新区及电子城三大版块之间，紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有唐延路、太白南路、高新路、丈八北路等多条城市干道联通，且附近有1010余条公交线路，未来余条公交线路，未来将有三条地铁线路开通，交通通达性好将有三条地铁线路开通，交通通达性好高新首席高端生态教育居住区高新首席高端生态教育居住区/科技六路商务商业气氛较差科技六路商务商业气氛较差木塔寨版块依靠木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；但项目所在木塔寨版块依靠木塔寺遗址公园及西安文理学院，为高新首席高端生态教育居住区；但项目所在科技六路沿线配套当前较为匮乏，享受木塔寺遗址公园二线景观资源科技六路沿线配套当前较为匮乏，享受木塔寺遗址公园二线景观资源周围中高端住宅聚集周围中高端住宅聚集/距离交通枢纽较远距离交通枢纽较远项目地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，距离唐延路项目地块位于唐延路与太白南路之间，科技六路中段，距离唐延路-高新路十字、太白南路十字高新路十字、太白南路十字均较远；周围中高端住宅聚集，商务气氛较弱均较远；周围中高端住宅聚集，商务气氛较弱中等规模中高容积率综合体物业中等规模中高容积率综合体物业地块占地地块占地2121亩，容积率亩，容积率7 7，整体较为方正，科技六路临街面长约，整体较为方正，科技六路临街面长约9797米，南北向长约米，南北向长约150150米，地块米，地块狭长，对后期规划排布有一定影响狭长，对后期规划排布有一定影响【地块指标】高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道中段、商务商业气氛较弱中等规模中高容积率综合物业地产科技六路项目市场调研报告第8页写字楼市场研究9地产科技六路项目市场调研报告第9页【整体市场】处于快速发展早期，预计成交面积将在70万以上，成交均价将保持8500元/左右n年为商务市场发展转折年。成交面积到达63万（较上年增加70%），成交均价突破7000元/。n年成交价格到达顶峰，为9431元/，成交量到达65万。n年、年均出现成交价格略降，成交量稳定增加局面。年成交面积突破70万；按照年上六个月月均成交面积6万计算，年预计成交面积72万。10地产科技六路项目市场调研报告第10页【整体市场】高新、经开为商务市场成交主力，高新区主力成交价格在8000-9000元/n西安市高新区为商务市场成交主力，年成交42万，占全市61%；年成交量在全市占比略有下降，约占38%；n经开区成交量上升显著，年整年成交15.34，年上六个月成交量已到达10.14万，占全市商务成交量比重由年22%，上升到28%。n除城南、城北、城西版块价格略升，浐灞版块价格飞速增加外，高新、经开、曲江版块价格略降；n主要成交区域高新、经开版块成交价格都有小幅下滑，主力成交价格在8000-9000元/。11地产科技六路项目市场调研报告第11页【高新市场】主要集中在高新路科技路沿线、唐延路-沣惠南路沿线和锦业路沿线，整体展现“两核一轴”发展态势，太白南路沿线有零星分布关键CBD版块：科技路高新路沿线p发展现实状况：高新关键CBD，写字楼项目林立，多为高端甲级写字楼，区域发展成熟度高p发展前景：受土地供给限制，写字楼放量有限，当前停车和交通问题较大唐延路版块：唐延路沿线p发展现实状况：高速发展版块，写字楼聚集，产品设计水平有限，以中端写字楼为主p发展前景：配套水平处于飞速发展期，位于连接两大CBD版块黄金商务带，写字楼有一定发展潜力中央CBD版块：锦业路沿线p发展现实状况：区域配套成熟度低p发展前景：高新规划中央CBD，依靠高新管委会带动，潜力无限，后续潜在供给较大，是未来关键办公区太白南路沿线p发展现实状况：写字楼数量较少，整体品质不高p发展前景：中小企业较多，现有写字楼破旧，后续潜在需求较大高新国际财富中心二期汇鑫IBC唐沣国际旺座当代城CLASS国际公馆橡树街区洛克大厦汇金国际绿地领海城市之门中央中央CBDCBD版块版块招行大厦新长安广场唐唐延延路路版版块块关键关键CBDCBD版块版块迈科国际大厦唐延国际陕西投资大厦银河新坐标绿地SOHO高科广场西部国际广场旺座国际城荣禾云图中心瀚源国际12地产科技六路项目市场调研报告第12页【写字楼产品分类】可依据指标将写字楼项目分为甲级写字楼和乙级写字楼p市场实现：市场实现：在用项目租金实现为区域标杆，100元/平米月以上；在售项目为销售价格在15000元/平米以上;p建筑形象：建筑形象：标志性强，识别度高;p硬件标准：硬件标准：写字楼立项，层高3.9-4.2米，8-14部品牌电梯，中央空调;p市场口碑：市场口碑：含有较强市场影响力，购置或入住著名企业占比较多;p代表项目：代表项目：高新国际、林凯国际、电信大厦、绿地中心。p市场实现：市场实现：在用项目租金实现为区域标杆，70-90元/平米月；在售项目为销售价格在9000-13000元/平米；p建筑形象：建筑形象：公建化立面，含有一定可识别度；p硬件标准：硬件标准：写字楼立项，层高3.5-4米，3-6部品牌电梯，多数配置中央空调，整体品质弱于甲级写字楼；p市场口碑：市场口碑：市场影响力普通，购置或入住企业以中小规模企业为主；p代表项目：代表项目：禾盛京广中心3#楼、迈科国际、洛克大厦。甲级写字楼乙级写字楼13地产科技六路项目市场调研报告第13页写字楼市场研究p甲级写字楼p乙级写字楼14地产科技六路项目市场调研报告第14页【市场扫描】主要分布于科技路、唐延路和锦业路沿线招商大厦高新国际商务中心林凯国际城市之门绿地领海绿地智海人防超高层项目人防超高层项目世纪金源世纪金源锦锦业业时时代代西西部部机机场场锦锦业业路路项项目目中中铁铁西西安安中中心心绿绿地地中中心心禾盛京广中心禾盛京广中心迈迈科科商商业业中中心心锦世达项目锦世达项目科技路科技路唐延路唐延路锦业路锦业路在用甲级写字楼分布：在用甲级写字楼分布：p科技路版块：高新国际、招商大厦、林凯国际、电信大厦p锦业路版块：城市之门、绿地领海、绿地智海；其中绿地领海和智海为准入住项目在售甲级写字楼分布：在售甲级写字楼分布：p锦业路版块：西安绿地中心、中铁西安中心未来可见供给甲级写字楼分布：未来可见供给甲级写字楼分布：p唐延路版块：人防超高层项目、世纪金源、新长安广场超高层和锦世达项目p锦业路版块：锦业时代、迈科商业中心、西部机场锦业路项目绿地中心绿地中心在售项目世纪金源世纪金源未来供给 电信大厦在用项目 图例图例新长安广场超高层新长安广场超高层15地产科技六路项目市场调研报告第15页【在用项目市场表现】甲级写字楼需求充分，入住率较高；关键地段甲级写字楼租金在120元/*月左右，市场实现好高新国际林凯国际城市之门招商大厦p地段很好写字楼甲级写字楼市场实现很好；p甲级写字楼需求旺盛，入住率较高；p与一线城市相比，西安写字楼甲级写字楼租金处于同一水平，不过销售价格差距较大，西安写字楼价格含有较大增加空间。电信大厦16地产科技六路项目市场调研报告第16页【在用项目产品力表现】主要经过外部形象展示和硬件配置、物业服务提升项目关键价值17地产科技六路项目市场调研报告第17页【在用项目标准层】均以中央关键筒框架筒体结构为主，且多为异形外立面，提升整体昭示性林凯国际招商大厦城市之门高新国际18地产科技六路项目市场调研报告第18页【在用项目案例】林凯国际：差异化关键价值体系打造，充分满足高端客户需求总裁尊贵体系总裁尊贵体系n独特外形展示，增强可识别性和昭示性；独特外形展示，增强可识别性和昭示性；n总裁总裁VIPVIP体系打造，增强客户尊贵感：体系打造，增强客户尊贵感：VIP大堂，大堂内设置高端商务会客厅两部总裁专属电梯标准层预留8个独立VIP洗手间n目标锁定世界目标锁定世界500500强，形成市场高端认知，提升整体办强，形成市场高端认知，提升整体办公气氛和档次。公气氛和档次。对于那些人流量较多和杂企业，比如证券、传销、保险和教育等企业（总部除外）均不考虑；已达成签约意向包含IBM、松下、高通、松下、佳能等一线企业一线企业，市场高端认知基本形成。u项目产品关键价值异形外立面异形外立面19地产科技六路项目市场调研报告第19页【在用项目案例】高新国际：超越区域平台水平硬件配套+高品质物业服务提升产品关键价值u项目产品关键价值p地段地段：科技路与高新路路口，占据两大城市主干道优质资源，交通便捷度高；p商业配套商业配套：坐拥世纪金花、金鹰两大商场，中高端商业气氛浓厚；p硬件配置硬件配置：超越平台水平硬件条件，提升项目价值；p品质物业品质物业：物业服务水平保持为区域最高水平，取得客户高度认可，实现项目长久增值；20地产科技六路项目市场调研报告第20页【在用项目客户】企业性质民营和国企占比较高，行业分布集中于金融业和当代服务业n 较其它需求面积相比，办公面积在1000平米以上企业中，企业性质主要以民营企业民营企业为主，国企所占份额大幅度增加；。n 办公面积在1000平米以上企业中，行业主要集中于金融业和当代服务业金融业和当代服务业。21地产科技六路项目市场调研报告第21页【在用项目客户】金融类企业以保险、银行类企业为主，重点关注产品整体形象、物业服务和相关行业客户进驻情况n 高新区办公面积在1000平米以上金融业企业主要以银行、保险以及担保类企业为主，该类企业比较关注物业服务、物业形象和档次物业服务、物业形象和档次；n 办公面积在1000以上金融业企业主要分布于招商银行大厦、迈科国际大厦、西部国际广场。n 客户访谈录：客户访谈录：我们选择办公楼形象必定是最主要一点，外外部看起来要气派一点部看起来要气派一点，因为这个能够直接影响到我们企业形象和客户对我们企业第一感觉；其次就是跟我们企业相关行业客户群情况相关行业客户群情况，最好这个写字楼里面有相关行业客户；招商银行大厦 某担保企业行政主管22地产科技六路项目市场调研报告第22页【在用项目客户】当代服务业企业以咨询服务类企业为主，重点关注物业服务、办公环境舒适度和产品整体形象n 高新区办公面积在1000以上当代服务业企业主要以咨询服务类咨询服务类企业为主，该类企业比较关注物物业服务、物业形象和办公环境舒适度业服务、物业形象和办公环境舒适度；n办公面积在1000以上当代服务业企业主要分布于西部国际广场、财富中心、高科广场以及新长安广场。n 客户访谈录：客户访谈录：我们企业在选择办公楼时，主要考虑是写字楼环境环境，因为我们员工基本都是在办公室办公，所以工作环境一定要舒适舒适，工作环境舒适了，员工办公效率也就高了员工办公效率也就高了。高科广场 某企业行政部经理23地产科技六路项目市场调研报告第23页【在用项目客户】国企主要以工程建筑、金融及能源为主，重点关注产品整体形象、领导办公舒适度和尊贵感n 高新区办公面积在1000平米以上国企及央企主要要以工程建筑业、金融业以及能源类工程建筑业、金融业以及能源类行业企业为主；n 办公面积在1000以上国企主要分布于陕西投资大厦、城市之门、洛克大厦以及迈科国际大厦这几个项目；n 国企类企业比较关注写字楼物业形象以及领导写字楼物业形象以及领导办公舒适度和尊贵感；办公舒适度和尊贵感；我们选择办公楼，首先外部看起来要气派一点外部看起来要气派一点，最好有一整层这么面积适合我们办公，因为国企毕竟跟民营企业不一样，另外就是独立办公室要多，我们每个领导都需要单独办公室，其它部门也最好有单独办公区间，最好是办公室。还有就是要说这个楼能表达领导尊贵感领导尊贵感，可能领导会更关注；某工程建筑企业行政主管24地产科技六路项目市场调研报告第24页【在售项目市场表现】在售项目较少，整体供给相对稀缺；超高层产品以标杆形象实现价格突破绿地中心中铁西安中心25地产科技六路项目市场调研报告第25页【在售项目产品力表现】在高度、硬件配置、高科技利用方面提升产品整体价值26地产科技六路项目市场调研报告第26页【在售项目标准层】产品多采取中心关键筒设计，划分面积较大，户型方正，提升面积利用率中铁西安中心绿地中心27地产科技六路项目市场调研报告第27页【在售项目案例】绿地中心：西安第一高打造树立形象标杆，经过高科技系统和硬件配置提升整体品质u项目产品关键价值p高度高度：270270米，为西安在售和在用项目第一高度米，为西安在售和在用项目第一高度，奠定项奠定项目标杆形象，标识性强；目标杆形象，标识性强；p品牌品牌：一线品牌开发商，操作经营丰富，在全国有多个标杆式写字楼项目，含有极强市场影响力；p8 8大科技系统：大科技系统：智慧型新风置换系统、生态立体绿化系统、感应式恒湿系统、阶梯式水资源综合利用系统、高速势能自发电电梯系统、楼宇综合智能灯光系统、紫外线感应式遮阳系统、办公楼综合隔声系统；p硬件配置硬件配置：层高、单梯服务面积等均为区域标杆。28地产科技六路项目市场调研报告第28页【在售项目案例】中铁西安中心：经过高度和硬件提升项目形象u项目产品关键价值p高度高度：230米，奠定项目标杆形象，标识性强；p生态办公生态办公：2200个/3负氧离子花园，实现室外花园与室内办公零距离接触；p硬件配置硬件配置：11.3m挑高五星级行政大堂，4.2-5.5m层高，20部国际顶级标准电梯，打造创新国际商务体验；29地产科技六路项目市场调研报告第29页【在售项目客户】投资客户关注升值潜力和投资回报率，置业关注点排序：地段形象配套，其倾向于购置关键地段标杆物业，超高层、创新立面和独特办公气场可成为吸引客户置业方向能源、金融、工程等行业机构投资客置业选择：关键地段升值潜力大物业；置业总价：500-1000万；能源、有色金属等垄断、暴利行业老板等客户和企业高管置业选择：关键地段高品质物业；置业总价：1000万以上；暴利行业投资大企业投资普通投资以小型私营企业员工、私营业者为主，群体基数大置业选择：含有较大升值潜力地段品质物业；置业总价：500万以下；当前购置高新区写字楼投资客户都是暴利行业或者大企业机构等大投资客户，投资总价较高，选择地段都是关键地段。有很多小投资客户，不过因为写字楼物业总价较高，普通投资客户缺失。高科尚都项目经理n不临路就得想方法把形象展示出来，要么弄个超高层，要不立面尤其炫，不然凭啥去你们那买，假如形象很牛，配套也能到达市场水平，客户很有可能去投资；n客户认为稀缺就是高端，超高层需求量很大，现在有很多城市之门客户都等着买我们超高层办公产品。绿地置业顾问30地产科技六路项目市场调研报告第30页【未来供给量盘点】未来供给项目超出10个，主要集中在唐延路版块和锦业路版块，多为超高层产品，总供给量超出100万，竞争压力较大人防超高层项目人防超高层项目启迪清扬时代启迪清扬时代世纪金源世纪金源锦业时代锦业时代西西部部机机场场锦锦业业路路项项目目禾盛京广中心禾盛京广中心迈科商业中心迈科商业中心锦世达项目锦世达项目p高新区写字楼甲级写字楼未来供给量盘点：高新区写字楼甲级写字楼未来供给量盘点：新长安广场新长安广场超高层超高层木塔寨项目木塔寨项目31地产科技六路项目市场调研报告第31页【未来供给产品案例】禾盛京广中心：经过高度、硬件配置和面积赠予打造项目关键价值u项目产品关键价值p高度高度：200米，奠定项目标杆形象，标识性强；p局部面积赠予局部面积赠予；p智能体系打造智能体系打造：经过打造智能化办公系统、安保系统、环境保护处理方案，满足商务精英办公需求；p硬件配置硬件配置：4m层高超越区域平台水平；11m挑空豪华装修大堂表达产品无与伦比卓越气质。32地产科技六路项目市场调研报告第32页【甲级写字楼小结】整体市场产品力市场表现客户p主要集中于科技路、唐延路、锦业路三大版块；p未来供给多为超高层产品，供给量大，竞争压力较大。p入驻率较高，甲级写字楼需求较为充分；p关键地段甲级写字楼市场实现最好。p在用项目主要经过外部形象展示和硬件、服务提升项目关键价值;p在售项目经过打造超高层产品，同时从硬件配置、高科技利用等方向打造项目价值点。p企业性质主要为民营企业和国企，以金融类和当代服务类企业为主；p在用客户多关注产品整体形象、办公舒适度和相关产业进驻情况；p投资客户关注升值潜力和投资回报率，地段是第一关注点。33地产科技六路项目市场调研报告第33页写字楼市场研究p甲级写字楼p乙级写字楼34地产科技六路项目市场调研报告第34页【市场扫描】在用项目集中在科技路版块和唐延路版块，在售项目和可见供给项目主要集中在唐延路和锦业路版块，太白南路沿线少许供给西部国际广场西部国际广场高科广场高科广场郎臣大厦郎臣大厦新长安广场新长安广场唐延国际唐延国际洛克大厦洛克大厦东东海海世世纪纪中中心心西部机场锦业路项目西部机场锦业路项目锦锦业业时时代代摩尔中心摩尔中心梵天科技三路梵天科技三路启迪清扬时代启迪清扬时代禾盛京广中心禾盛京广中心大都荟大都荟中投融城国际水晶水晶SOHO城市之窗城市之窗在用在售未来荣禾荣禾云图中心云图中心瀚源国际瀚源国际35地产科技六路项目市场调研报告第35页【在用项目市场表现】租金在30-90元/，二手房售价在0.65-1.6万元/，且入住率都在80%左右，需求较为充分；科技路、唐延路版块价值实现高，太白南路沿线物业价值仍有较大提升空间西部国际广场西部国际广场高科广场高科广场郎臣大厦郎臣大厦新长安广场新长安广场唐延国际唐延国际洛克大厦洛克大厦迈科国际迈科国际紫薇龙腾紫薇龙腾新世界新世界西部电子西部电子小区小区36地产科技六路项目市场调研报告第36页【在用项目产品力表现】产品力参差不齐，太白南路沿线产品力不高37地产科技六路项目市场调研报告第37页【在用项目客户】使用面积在1000平米以下中小企业客户占比到达87%，客户数量充分，民营企业占绝大多数u 从高新区当前入驻企业面积需求来看，面积需求在300以下和500-1000企业较多；u 从企业性质分析，面积需求在500-1000企业以民营企业为主，其次为国企。38地产科技六路项目市场调研报告第38页【在用项目客户】客户结构多元化，制造业、工程建筑和地产开发企业数量较多，与当代服务业和金融业处于同一层级u 面积需求500-1000500-1000在高新区写字楼企业里占绝大部分在高新区写字楼企业里占绝大部分；u 大部分企业在创业期3-5年，需要办公面积多为500-1000；u 500-1000所涵盖行业类型最广泛，客户群相对复合，制造业、工程建筑和地产开发企业数量与当代服务业和金融业处于同一层级39地产科技六路项目市场调研报告第39页【在用项目案例】迈科国际：经过打造高端产品形象，控制企业客户结构纯粹度，以准甲级写字楼形象实现租金高溢价u项目产品关键价值n高端产品形象高端产品形象展示，增强可识别性和昭示性，提升产品形象：展示，增强可识别性和昭示性，提升产品形象：p建筑造型：帆船造型，可识别度高，标志性强；p建筑材质：石材搭配Low-E玻璃，提升产品品质；p奢适大堂设计：大堂面积1000、挑高13m均为区域写字楼项目最高水平；n高纯粹度企业客户结构，提升整体办公气氛和档次：高纯粹度企业客户结构，提升整体办公气氛和档次：与迈科开发商相关金融单位占到61%。项目租金与区域平台水平相比较，实现了较高市场溢价：项目租金与区域平台水平相比较，实现了较高市场溢价：40地产科技六路项目市场调研报告第40页【在用项目客户】老一代乙级写字楼在形象展示、硬件配置和物业服务等方面无法满足客户现有需求u高新路沿线和太白南路沿线写字楼办公年代久远，在形象、配置等方面均不能满足快速发展型企业要求代表项目：西部创业大厦、南洋国际、亚美大厦等高新一代办公物业和西部电子小区、紫薇龙腾等太白南路沿线物业；物业现实状况：形象破旧、内部硬件配套落后、面积划分较小、管理混乱；入驻企业：多以草创型中小企业为主，高新版块多以旅游、科技、通讯、实业、教育、咨询为主，太白南路沿线多以装饰装修、数控、软件为主，行业分布较广。u中小型企业多因形象及办公品质外溢至高新区唐延路版块乙级写字楼，外溢百分比到达20%以上u高新区最早写字楼已经满足不了中大规模企业发展需求，很多企业都外溢到唐延路版块了，毕竟这边是承接关键区第一圈层，而且商务气氛慢慢形成了；u从亚美大厦、南洋国际来我们项目改进很多，都是大中型发展企业，以前写字间形象、面积都不够用了，需要一个更加好办公环境做久远发展，百分比大约能占到20%以上吧；新长安广场销售经理u唐延路发展很快，公共交通也在变好，员工上班很方便，而且这边企业规模都跟我们差不多，整体办公气氛和形象都符合我们企业需求；u从南洋国际搬过来，那边什么类型企业都有，太乱了。我们属于服务性质企业，形象还是很主要；洛克大厦企业创业大厦西部电子小区41地产科技六路项目市场调研报告第41页【在售项目市场表现】销售价格集中于1.1-14万，太白南路沿线产品市场表现很好高新大都荟启迪清扬时代锦业时代唐唐延延路路沣沣惠惠路路锦业路锦业路东海世纪中心禾盛京广中心摩尔中心荣禾云图中心瀚源国际42地产科技六路项目市场调研报告第42页【在售项目产品力表现】唐延路版块项目较为集中，产品力水平较高43地产科技六路项目市场调研报告第43页【在售项目产品力表现】唐延路版块项目较为集中，产品力水平较高44地产科技六路项目市场调研报告第44页【在售项目标准层】大部分采取中心关键筒设计，部分产品板楼和偏心关键筒设计实现标准层创新，增强办公实用性和舒适度摩尔中心瀚源国际启迪清扬时代荣禾云图中心45地产科技六路项目市场调研报告第45页【在售项目案例】高新水晶soho：外立面、电梯及车位等硬件配置比肩甲级写字楼，二分之一开发商自持p双层底下车库连接入户大堂营造双大堂非凡尊贵感；p2部总裁专属电梯，划分圈层感；p1：1.3高车位配比；p玻璃幕墙+干挂石材外立面设计，塑造品质外观；p标准层1800划分成110239面积段，合理面积区间划分，既能满足中小型企业需求，又满足大中型企业整层办公需求。u项目产品关键价值46地产科技六路项目市场调研报告第46页【在售项目案例】城市之窗：西安首个纯钢结构写字楼，多重智能系统并用，客户对建筑结构、高科技利用不敏感，市场表现普通u项目产品关键价值p钢构钢构：西北首座纯钢结构融合体，抗震性能极佳，空间可随意分割，户内有效使用面积提升5%-8%；p多重智能系统并用多重智能系统并用：新风系统：提升室内空气品质，确保工作环境舒适度；27层过滤直饮水系统：项目特设纯净水制水车间，满足办公直饮水需求；地缘热泵中央空调：利用地下可再生能源，实现24H不间断恒温，降低传统中央空调运行费用，最大化节约办公成本；p智能停车智能停车：西北第一家智能停车库，5层地下停车场，1300多个充裕车位。客户关注价格、面积和硬件配套，对建筑结构和高科技利用敏感度不高。47地产科技六路项目市场调研报告第47页【在售项目案例】禾盛京广中心：纯玻璃幕墙打造准甲级高端产品形象，经过面积赠予提升产品性价比，市场实现很好超高层超甲级写字楼3#、4#乙级写字楼酒店式公寓唐延路北北南南赠予面积赠予面积u项目产品关键价值p建筑形象建筑形象：总体设计感较强，纯玻璃幕墙打造，提升产品高端品质，实现项目高形象；p硬件配套硬件配套：经过硬件材质和品牌控制成本，提升舒适度；p面积赠予提升性价比面积赠予提升性价比：3#送露台面积：6189；4#送露台面积：3045；1200平层单位赠予大视野空中花园，实现有氧办公。48地产科技六路项目市场调研报告第48页【在售项目案例】摩尔中心：板楼、偏心关键筒设计实现标准层创新，蜂窝铝扣板立面材质，控制成本同时实现产品昭示性u项目产品关键价值p建筑形象建筑形象：蜂窝铝扣板立面材质，实现客户制订化和成本控制，树立产品形象，提升产品品质；p标准层创新标准层创新：板楼设计，通风采光优势显著；偏心关键筒，南向优质单元数量多；关键筒分散设计，部分单元独享走廊公共空间和电梯入户设计，增强尊贵感。49地产科技六路项目市场调研报告第49页【在售项目案例】启迪清扬时代：经过规模化产品打造形成高品质写字楼集群，营造浓厚办公气氛，提升产品附加值u项目产品关键价值p外部形象外部形象：超高层异形外立面，树立区域标杆，提升项目昭示性；p规模规模：34万超大规模，8栋高品质写字楼产品形成产品集群，营造浓厚办公气氛；p硬件配置硬件配置：3.6m层高，12m挑高、800豪华大堂，高速WiFi全楼覆盖，3200个车位配置；50地产科技六路项目市场调研报告第50页【在售项目客户】自用客户关注产品昭示性、性价比、面积划分和办公舒适度，对高科技利用、新型建筑材料等不敏感p我们项目是西北第一家纯钢构建筑，同时也使用了一系列高科技系统（27层过滤直饮水系统、新风系统、地源热泵中央空调系统），但这些对客户吸引力不足，反而加大了购置成本，客户关注更多依然是价格、地段、产品后期好不好用。城市之窗置业顾问p300-600产品销售最好，其中自用占到三分之二，而投资客户更倾向于购置200-300更小面积产品。自用客户关注点和投资客户不一样，他们更关心价格、层高等，对办公舒适度有较高要求。高新水晶soho置业顾问n“近两年唐延路办公环境、办公气氛都渐渐有了起色，在高新区口碑还是算不错，很多企业都慕名而来，从长久发展来看，专业写字楼必定是商务办公首选，商住楼只是一个过渡产品形式，有存在空间，但不会成为成熟办公区市场主流；”n“企业越成熟，规模越大，发展越稳定，对专业写字楼需求就越多，但当前企业想法也在慢慢转变，小企业来看专业写字楼很多，可能是以为专业写字楼更有品质，更有确保，从客户心理转变和需求上来看，专业写字楼市场机会挺大；禾盛京广中心置业顾问51地产科技六路项目市场调研报告第51页【在售项目客户】投资客户更关注产品价格、升值空间、面积划分和周围环境配套n产品本身纯玻璃幕墙外立面能够提升项目整体形象档次，再加上面积赠予，提升了产品性价比；面积区间最小划到了80多，降低了投资成本。禾盛京广中心置业顾问p金石柏朗是太白南路沿线新一代写字楼里标杆产品，它经过大方简约外观设计满足客户对产品外部形象需求，高面积赠予实现零公摊，产生了高性价比。135830自由分割，给投资客户提供了更多选择。金石柏朗置业顾问52地产科技六路项目市场调研报告第52页【未来供给产品】主要集中在唐延路和锦业路版块，供给量较少，太白南路与科技路版块基本无供给唐唐延延路路沣沣惠惠路路锦业路锦业路西部机场锦业路项目梵天科技三路木塔寨新栋东方米兰53地产科技六路项目市场调研报告第53页【乙级写字楼小结】整体市场产品力市场表现客户p主要集中于科技路、唐延路、锦业路三大版块，太白南路沿线少许供给；p未来供给项目较多，供给量较大，竞争压力不及甲级写字楼市场。p在用项目需求较为充分；科技路、唐延路版块价值实现高，太白南路沿线价值实现较低；p在售项目功效实用、性价比较高产品可实现溢价。p在用项目外部形象破旧，硬件配套及物业服务较为落后；p在售项目整体形象实现突破，在标准层面积划分、物业服务、实用性方面都有发力。p面积需求在300以下和500-1000企业较多；p自用客户关注产品性价比和实用性；投资客户更关注产品价格、升值空间、面积划分和周围环境配套。54地产科技六路项目市场调研报告第54页公寓市场研究p商务公寓p居住公寓55地产科技六路项目市场调研报告第55页【在用项目市场格局及表现】在用SOHO公寓集中在唐延路沿线，租金实现约为60-70元/*月，可实现85%以上入住率，市场需求旺盛56世界500强等有实力大规模企业就那么多，需求面积毕竟有限，高新区企业支撑还是要靠中小企业，这类企业是办公市场主力；高新不缺100元/平米以上写字楼，缺是品质有确保、租金在50-60元/平米左右写字楼，这也是旺座当代城、旺座国际成功原因；二手房访谈市场最好卖最好租还是像旺座系列产品，办公品质，高性价比，符合高新主流企业需求；高新国际租售中心唐沣国际广场海星城市广场旺座国际城旺座当代城汇鑫IBC嘉天国际金石柏朗地产科技六路项目市场调研报告第56页【在用项目产品力表现】太白南路在用SOHO公寓数量少、配套破旧，整体与乙级写字楼相比，硬件配套及物业费较低，实用性强57地产科技六路项目市场调研报告第57页58【在用项目案例】旺座当代城：经过高品质形象和实用功效配置，紧抓区域投资及成长型中小企业需求，成为销售奇迹，实现高入住率项目价值点项目价值点：立面简练大气，白色铝塑板幕墙和玻璃窗营造出非凡当代感，地标感极强；超大面积挑高公共大堂，拔高项目整体商务办公形象；销售面积100-250为主，面积控制，低总价；通风采光效果好，办公舒适度高；配置户式中央空调分户核实，满足成长型中小企业办公需求；58地产科技六路项目市场调研报告第58页【在售项目案例】金石柏朗：板楼设计和酒店式物业服务提升面积实用性和办公舒适度，市场实现良好u项目产品关键价值p面积赠予面积赠予：整层产品实现140面积赠予，提升产品性价比；p标准层创新标准层创新：板楼设计，通风采光优势显著；135830自由分割，满足中小企业使用需求；共享会议室设置，降低企业运行成本；p品质物业品质物业：金石物业，24H酒店式物业服务。写字楼体量为20000，已销售18000，价格区间为9800-1元/，市场表现良好。59地产科技六路项目市场调研报告第59页1 1、对、对使用成本使用成本敏感敏感企业还属于创业期，能省则省，租金最好不要超出60元/平米；专业写字楼公摊很大，后期使用成本太高；2 2、对产品层面关注主要表达在、对产品层面关注主要表达在立面、大堂立面、大堂等形象部位及等形象部位及电梯电梯等硬件配套等硬件配套选择旺座国际很大原因就是立面很有质感，品质感和昭示性很强；旺座国际入驻企业电梯要够用，最好不要出现挤不上情况，海星层高能再高一些就好了，3米层高有点压抑；海星客户3 3、对、对空调、物业空调、物业要求要求往左当代城物业不错，周围有什么施工比较吵，给物业打个电话就处理了，不过我们在西晒这边，很热，空调不是尤其凉快；旺座国际入驻企业中小型企业关注空调、电梯等设备后期产生费用大小，关注租用面积实际使用率高低。对于办公形象和品质关注在成本考量下，还没有尤其高端需求。这类企业集中写字楼普通产品力和形象都不会尤其好。玛雅旺座当代城店店长【在用项目客户特征】租赁客户多为创业型、发