高鹏讲授房地产基础知识.ppt

可编辑高鹏讲授房地产基础知识1可编辑一、房地产的概念 房地产是指土地与土地上的建筑及其衍生的权益。房地产是不动产2可编辑动产与不动产 w不能移动或者移动后会严重减损其经济价值的称为不动产，包括土地及地上定着物，如房屋、林木等。3可编辑w动产以占有为公示方法，物权经交付而变动。w不动产以登记为公示方法，物权的变动需要经过登记。4可编辑所 有 权w泛指财产（动产和不动产）的所有人在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权能。5可编辑建筑物区分所有权 指数人就该建筑物内其居室等专有部分各自享有所有权，就走廊、电梯等共有部分按其专有部分的比例享有共同的权利，并就该建筑物及其附属设施的维护等有共同管理的权利。6可编辑w抵押权：是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务担保的行为。7可编辑w相邻权：房地产所有人或占有人在行使所有权或占有权时，应对毗邻的产权人或占有人提供方便，由此产生的权利称相邻权。8可编辑w优先购买权：房地产出售时，依照法律的规定，国家、单位、个人所享有的优先购买的权利。有承租人的优先权、共有人的优先权及国家优先权。9可编辑二、房地产及房地产市场w房地产的特征1、空间上的固定性2、生产与使用的长期性3、高额的投资性4、保值与增值的稳定性5、社会生活的影响性6、受政府宏观经济限制、导向的从属性10可编辑w房地产业的概念房地产业是一个从事房地产开发、经营、管理服务等行业与企业的总称。11可编辑w房地产业的内涵1、土地开发和再开发2、房屋开发和建设3、地产经营。4、房地产经营。5、房地产中介服务。6、房地产物业管理服务。7、房地产金融。12可编辑我国房地产业发展历程w1949-1978年中国房地产业的整顿及限制w1979-1987年中国房地产业的萌生w1987-1998年中国房地产市场的建立w1999-今 中国房地产市场高速发展13可编辑中国住房制度改革w1987年10月党的第十三次代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进报告提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、信息和房地产等生产要素市场。”14可编辑w1988年4月12日全国第七届人大第一次会议删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，修改为“土地使用权可以依照法律的规定转让”。15可编辑w1990年5月19日，国务院颁布了中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例，土地使用从无偿无限期变为有偿有限期。16可编辑w92年邓小平南巡讲话后，国民经济快速发展，房地产业得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。w国务院印发关于全国推进城镇住房制度改革的意见。17可编辑w92年以海南为代表的地区出现房地产泡沫w93年6月24日，中共中央、国务院印发关于当前经济情况和加强宏观调控意见。18可编辑w94年7月，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定发布实施。其主要内容有：1、改革住房的建设、供给、分配和管理体制。2、建立住房公积金制度。3、发展住房金融与住房保险。4、建立规范化的房地产交易市场。19可编辑w98年7月3日，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知。20可编辑我国房地产业发展概况w经济适用房制度逐步落实w存量市场发展迅速。w住房金融发展活跃。w房地产服务业初具规模。21可编辑二、房地产市场w房地产市场的概念所谓房地产市场，是指房地产企业开发经营的，带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和。22可编辑房地产市场的分类w从层次上分一级市场：国家垄断市场二级市场：经营者与消费者间进行交易的市场三级市场：消费者之间进行房地产交易的市场23可编辑房地产市场层次结构模式市场层次 一级市场二级市场三级市场市场主体 国家或地方政府各房地产公司用户市场特点 垄断竞争竞争型竞争型经营内容 总体规划设计用途，征地拆迁，招投标底价综合开发房地产转让经营方式 有限期拍卖、招标或逐年收取土地使用费出卖或出租已开发的土地连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格决定 垄断价格（资源价格、所有权价格）价值价格剩余年限的价格24可编辑w从标的物上分地产市场房屋商品市场房地产资金市场房地产劳务市场房地产技术信息市场25可编辑房地产市场的特殊性w房地产产品的位置固定性w房地产市场价格的特殊性w房地产市场供求的反经济循环性26可编辑三、房地产市场的需求w房地产需求的概念某种房地产的需求，是指消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。27可编辑w决定需求的因素 该种房地产的价格水平消费者的收入水平相关房地产的价格水平消费者的偏好消费者对未来的预期28可编辑w需求的类型消费性需求投资性需求投机性需求盲目性需求29可编辑房地产的需求曲线D2D0D1数量价格030可编辑房地产的供求平衡价格数量0Q1QQ2E供给需求P1PP231可编辑第 二 部 分房 地 产 相 关 基 础 知 识32可编辑建筑相关知识w建筑分类w按性质分：居住建筑公共建筑工业建筑农业建筑w按建筑结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、其他结构332024/5/22 周三34可编辑w按建筑层数或总高度分w按层数分：低层、多层、中高层和高层住宅1-3层为低层4-8层为多层8-16层为小高层16层及以上为高层w公共建筑及综合性建筑，总高度超过24米的为高层w建筑总高度超过100米，为超高层35可编辑建筑构造w基础、地基、墙体、柱、门、窗、地面、楼板、梁、楼梯、屋顶36可编辑w墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。墙体在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。在建筑物中的方向分纵墙和横墙。按墙体受力情况分承重墙和非承重墙37可编辑地面、楼板和梁常见的地面由面层、垫层和基层所构成。楼板的基本构造是面层、结构层和顶棚。梁是跨过空间的横向构件，主要起结构水平承重作用。38可编辑低层和多层住宅一般以楼梯为主，楼梯一般由楼梯段、休息平台和栏杆、扶手组成。屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。常见的有平屋顶、坡屋顶等。39可编辑住宅的进深是指一间独立的房屋或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。40可编辑住宅的开间是指房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的距离。41可编辑房产分类增量房纳入年度计划的已建、在建并进行销售的新建商品房。存量房产权归属已经明确，在房产管理部门已登记备案的房屋。42可编辑商品房具有房地产开发资质的开发企业开发建设，首次进入市场已商品形式销售的房屋。商品房实现了住房的商品化、市场化、社会化。43可编辑已购公有住房是指根据政府房改政策按成本价或标准价购买的公有住房。44可编辑经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建筑标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。45可编辑二手房二手房是相对新建商品房而言的，经过一次权属登记后再次转让的房屋统称二手房。二手房交易属于三级市场范畴46可编辑规划相关知识w城市土地利用类型、居住用地 、公共设施用地、工业用地 、仓储用地、对外交通用地 、道路广场用地、市政公用设施用地 、绿地、特殊用地 、水域和其他用地、保留地47可编辑w土地使用年限土地使用权出让最高年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或其他用地：50年48可编辑几个常用术语和指标w绿地率：指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率w建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率w建筑间距：指两栋建筑物外墙之间的水平距离49可编辑w容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积/建筑用地面积w日照标准：是根据各地区的气候条件和居住要求确定的。w厦门市目前的建筑日照要求为：冬至日当天，一楼窗台满足连续两小时的满窗照射。一般来说，厦门地区建筑间距要求满足1：1.1。50可编辑南建筑间距L前排檐口与后排底层窗台间的高度差HAL=H/tanA厦门市日照间距要求：L：H1=1：1.1一楼窗台H151可编辑房地产测绘知识套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积52可编辑成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积53可编辑建筑面积：指套内建筑面积与公摊面积之和，一般也就是商品房销售面积。公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。公摊系数：公摊面积在房屋建筑面积中的比重。54可编辑w不计建筑面积的几种情况1、层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20mc以下的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6、骑楼、骑楼的底层用作道路街巷通行的一部分。7、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为项盖建造的房屋。8、活动房屋、临时房屋、间易房屋。9、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。55可编辑w计一半建筑面积的几种情况1、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。56可编辑 旧房 二手房定义陈述57可编辑一般大众而言，二手房就是旧房w其实不是，二手房相对开发商手里的商品房而言，w它是房地产产权交易三级市场的俗称。w 凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。w其中包括已购公房和经济适用房。58可编辑 厦门城市概述59可编辑厦门城市概述w厦门市位于东经1180404、北纬242646，地处我国东南沿海-福建省东南部、九龙江入海处，背靠漳州、泉州平原，濒临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。厦门由厦门岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面积1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里。是一个国际性海港风景城市。60可编辑厦门的主体-厦门岛南北长13.7公里，东西宽12.5公里，面积约128.14平方公里，是福建省第四大岛屿。厦门港是一个条件优越的海峡性天然良港，其海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，港区外岛屿星罗棋布，港区内群山四周环抱，港阔水深，终年不冻，是条件优越的海峡性天然良港，历史上就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。厦门城市概述61可编辑厦门城市概述w厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在21左右，夏无酷暑，冬无严寒。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，风力一般3至4级，常向主导风力为东北风。由于太平洋温差气流的关系，每年平均受4至5次台风的影响，且多集中在7至9月份。62可编辑厦门城市概述w2003年5月经国务院批准，同意厦门市调整部分行政区划。调整的主要内容包括：一、思明区、鼓浪屿区和开元区合并为思明区，原三区的行政区域划归思明区管辖。二、将杏林区的杏林街道办事处和杏林镇划归集美区管辖。杏林区更名为海沧区。三、设立翔安区，将同安区所辖新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5个镇划归翔安区管辖。行政区划调整后，厦门市辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安6个区。w全市人口中以汉族居多，另有回、满、壮、畲、苗、及高山等20多个少数民族。由于地理环境和历史背景的因素，拥有众多的归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞。63可编辑城市人口w至2009年末全市户籍人口总户数47.20万户，总人口 153.22万人，比上年增加6.44万人。家庭户均规模3.25人，比上年上升0.02人。其中，城镇人口96.18万人，占户籍人口的比重为62.8%；岛内的思明、湖里两区户籍人口合计有68.84万人，占全市人口的44.9%，岛外人口比重为55.1%。人口出生率10.68，人口死亡率5.09；人口自然增长率5.59，比上年下降0.11个千分点。按性别分，男性人口总数77.47万人，女性75.75万人，各占户籍人口总数的50.6%与49.4%，性别比为102.3（女性100），与上年持平。据抽样调查推算，全市年末常住人口225万人。64可编辑行政区划w图为厦门新区划示意图。1、同安区；2、翔安区（辖原同安区新店、新圩、马巷、内厝、大嶝5镇）；3、集美区（增辖杏林街道办和杏林镇）；4、海沧区（由杏林区更名）；5、湖里区；6、思明区（由思明、鼓浪屿和开元三区合并）。（本图根据现有区划绘制，仅为示意图。法定正式区划界线须由有关部门依法勘定公布。）65可编辑662024/5/22 周三67