房地产＂营改增＂-纠结的未开票已纳税.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产营改增:纠结的未开票已纳税 还得借曾经参加一个高级别的会议为例，正司级领导说他向总理汇报：您不需要担心房地产行业，他们本轮营改增获利最多。但房地产企业其实也挺纠结题记。 中国的语言文字与数字相结合很有意思，比如本轮营改增，对于小规模生活服务业来说，部分官方的报道称从5%的税率降为3%的征收率，减税40%，而对于一般纳税人来说，从5%的税率涨为6%的税率，税率增长1%。这力度，减税的，直接减了40%，而增加税率的，只增加了一个点。 当然，这些都是你懂我懂大家懂的我报姓我的官媒惯例，所以我很适用也很习惯，没有任何的不适感。但有时候还是会想一些事情。比如这次轰轰烈烈的说企业减负。 企业减负这个事儿呢，实际上最终就希望用数字说话，就像刚刚发布的30号公告，这个新增表格我看不出任何便利纳税人，服务纳税人的意味，这是一张政治意义远大于经济意义的表格，但在现在这个特定的时期，确实又有它出台的背景和意义。 而用数字说话的减负依然还是以税说税，一般在减负这条路上，不会去考虑纳税人增加的各类管理成本的。 最近各地省一级主管税务机关频出营改增的疑难问题官方解答，方便了属地的纳税人。但说实话，苦了全国连锁的集团企业们。因为每个省和每个省的解答不通气，不统一，结果造成的就是大家同一个性质的业务，操作可能是不同。 比如，房地产企业在2016年5月1日以前预收款已申报缴纳营业税但未向客户开具发票的情形，目前的说法就非常多。安徽省国税日前以官方的解答明确了几个非常关键的问题：房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中税务总局另有规定的除外的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款。（2）企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的增加按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择不征税。完成新代码编制后点击操作界面上的保存按钮，完成不征税代码的编制工作。这两个解释都非常给力，我都非常接受。第一点明确了房地产企业2016年12月31后依然能够对已申报未开票行为补开增值税专用发票，并且强调了18号公告就属于23号公告所述的国家税务总局另有规定的情形。这个理解特别正确。但遗憾的是目前只在安徽看到了这个说法，其他很多省的中介机构和税务机关还在提示房地产企业2016年12月31号前解决这类未开票的问题。第二点则明确了已申报营业税补开增值税后如何申报的问题，这个问题安徽的解决办法简单明了，很容易能解决实际问题。但目前这种方法仅有2-3个省明确了，还有2-3个省的方法与此不同，而截至目前，除了安徽办法，我至少还听到了两种官方解答：第一种是，开具适用征收率的增值税普通发票，然后在当月增值税申报表主表中填报一个有税收入，然后去附表1的无票收入里申报一个相同数额的负数，对冲后，企业当前开票行为开票但无需纳税。那么问题来了，无票收入负数栏，目前网上申报系统是锁死不允许填报的，所以就需要前往办税大厅手工填报。这个工作量，其实不小。第二种则是，参照前期电信业、广告业的操作办法，开具增值税普通发票，但不申报纳税。这样做的前提是开票且不申报，企业申报难度小。但结果是企业一窗式比对无法通过，企业月中税控清卡无法远程完成，这就需要每月拿着税控盘去税务机关手工清卡。但税务机关给予一窗式比对强行通过时，比如操作的这个主管税务官员要担这部分开票但没申报没纳税的税款责任。目前乌纱帽虽然不贵，但依然是安身立命之本，谁也不愿意担这个责任。因此可以想见的是，操作强行通过一窗式比对这个官员一定需要企业提供证明材料。而这个证明材料是什么呢？可能是企业的营业税申报表，可能是企业的总帐明细账，可能是企业的记帐凭证，可能是企业的银行对账单，不胜枚举。其实，加强管理也好，纳税服务也罢，税务机关和纳税人各司其职，没有谁对谁错。但税制改革带来的，绝不仅仅是减负还是增负这样一道简单的数学题。对于税务机关也好，基层承担一线高强度工作的压力，中间的机关承担着及时上传下达的压力，而总局承担着政策及时准确制定公布的压力。不容易。而纳税人，也绝不是仅仅就会因降税而开心，在这样大改革背景下付出的管理对价其实很多都很难用数字去计量。而各个省之前不参考，不通气，不统一，而官方解释伴随着赞誉、批评与争议频频出台，带来的，也不仅仅是细节落地问题的最终解决，还有类似房地产企业未开票已缴税情形的纠结。于是，我们大家就都在营改增的过程中，痛并苦笑着。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。