ID96-土地出让价格影响因素实证分析——以北京市土地出让市场2004-2009为例(20110124).doc

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School of Public Administration, Renmin University of China, 100872, Beijing, China2. School of Finance, Renmin University of China, 100872, Beijing, China)Abstract: The real estate sector in mainland China has developed quite rapidly since 2000. Starting from July 1，2003, the allocation of leased urban land has moved from closed-door private negotiations to market driven mechanisms, such as public tender, and auction. Since then, the land leasing prices soared dramatically, which were evidenced by the frequent emergence of “land leasing price champions” in urban land leasing market in various cities in China. The soaring land leasing prices also attracted attention from both the government and the vast majority of urban households. This paper investigates the land leasing market in Beijing between 2004 and 2009, and analyzes the driving factors of land leasing prices using a land transaction dataset composed of 303 land leasing transactions. We show that auction is the most profitable way to allocate the urban leased land as compared to public tender and list of quotations. Other driving factors of urban land leasing prices include land area, land development status, location and time of transaction. Moreover, whether the leasee is a private business or state-owned company does not have an impact on the land leasing price. Our results have implications on using the appropriate land leasing policies to manage the urban land leasing market in China. Key Words: Land leasing price; land allocation; land leasing market; land transaction; land auction第一作者：曲卫东（1968年7月），辽宁鞍山人，副教授。主要研究领域：不动产投资，金融，估价，房地产信息系统。近几年来主要研究房地产税与土地出让制度。电子信箱：quweidong通讯作者：刘晓龙，（1977年5月-），黑龙江佳木斯人，助理教授，博士（荷兰）。主要研究领域：不动产金融，房价指数及房价预测。中国人民大学财政金融学院，北京市海淀区中关村大街59号，邮编100872，电子信箱：x.liu。1 研究背景自2003年采用市场化配置土地资源方式以来，中国大陆房地产市场得到了迅猛发展。 2003年8月1日，国土资源部21号令正式实施，规定全部土地出让都要采用招标、挂牌或者拍卖方式出让，采用市场机制配置土地资源。在这个阶段，很多城市土地出让价格上涨很快。2006年全国出让土地价款比2005年增长了30%，而2007年1-11月,全国土地出让总价款为9130亿元,同比增长 58.9% 数据来源：中国国土资源公报，2009。，各地土地出让中 “地王”频现。从1987年到2008年，地方土地性财政收入占地方预算内外财政总收入比例不断提高，从1987年的0.08%猛增加到2008年的40.91%（参见图1）。可以说，土地收入对地方政府而言已经从无足轻重发展到不可缺少的“土地财政”阶段。图 1：1987-2008年地方政府土地性财政收入占地方预算内外总收入比例 数据来源：从中国国土资源年鉴（19882009）、中国国土资源公报、新中国五十五年统计资料汇编、中国统计年鉴、国家税务总局网站和国家统计局网站整理。但2007年底，随着房地产市场的降温，另一个极端现象土地 “流拍”又开始在全国大城市出现。据不完全统计，截至2008年3月，从北京、上海等一线城市到武汉、南京、杭州、郑州、成都、厦门等众多二三线城市，全国有超过40宗土地出现“流拍”现象 数据来源：根据中原（中国）地产研究中心公开资讯整理得到。2009年进入5月份以来，北京、上海、广州、重庆等城市出让市场又开始频频出现高价地。随着宗地总价和单价纪录不断被改写，同时对比一年前 “流拍”、“退地” 不断发生现象，短时期内土地公开出让市场的巨大波动引起了社会各届的广泛关注。2010年，政府不断出台房地产市场调控政策，可以说政府已经把可以使用的政策全部用上了，新竣工住房销售量受到了很大抑制。在这个阶段初期（2010年上半年），土地市场也逐渐变得冷淡下来。然而，2010年下半年土地出让市场又开始明显复苏。上海、北京土地出让收入已经超过千亿元，广州、大连和天津土地出让收入也极有可能超过千亿元。 根据北京土地储备中心数据显示，北京市土地出让金在2010年达到了1636.72亿元。土地价格飞涨、“ 地王”以及退地现象不断出现，使得学者们开始关注和研究其背后的原因。曾永昌（2005）认为最初“招拍挂”制度由于缺乏体制内生动力和运行机制基础，在现有体制下必然会演变为政府垄断市场的工具。毛中根和林哲（2005）认为垄断出让的“招拍挂”出让方式不能反映土地的真实价格，政府用控制并减少土地供给的数量来使土地处于稀缺情况，会大大的提高土地的价格。另一些学者认为土地价格上涨与“招拍挂”制度无关，史京文（2004）认为尽管“招拍挂”这种土地出让形式会引起土地交易费用的上升，从地价整体上看，这部分因素对土地价格的影响微不足道。曲波（2005）认为协议出让和公开市场竞争出让，都是资源配置方式在土地市场中的体现，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因此从根本上讲，这不是决定地价和房价高低的原因。岳晓武（2004）指出“招拍挂”采用市场竞争机制显化了土地的真实价格，使地价回归其真实水平，其本身不会改变土地供求关系，因此也不会人为抬高地价。有的学者认为出让土地面积过大会导致地价偏高，因为获得土地的企业在面积达的土地上可以运作的空间更大，能实现更高的房地产开发利润，从而承担更高的地价。比如，通过分阶段开发逐步推高房价；通过钻政府规划空子，混建高档住宅，修改容易率，从而获得更高开发利润等（陈杰，2010）。针对这种情况，国土资源部于2009年11月12日发出通知，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。这个政策效果还有待于进一步观察。针对国内不少“地王”的竟得者都是“国企”或者“央企”的情况，有些学者撰文批评这些“国字号”企业参与竞拍土地，一致反对“央企”参与拿地（陈杰，2010）。他们认为“国企”或者“央企”参与“招拍挂”具有自身优势，央企和大国企的经营软约束与信货优势会推高地价。2009年11月中旬北京大龙地产豪掷50.5亿元（楼面地价2.99万元/平方米）拿下顺义一宗居住用地，创造了当年总地价和楼面地价（单价）的双料地王。然而，2010年1月中旬却因交不起土地出让金被停止参加土地竞买，之后大龙地产退还了该土地，并被没收了参与土地竞拍的保证金。2010年3月18日，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。究竟拍卖是否会推高地价？土地面积、开发状况等因素对土地价格是否存在影响？“国企”和“央企”参与拍地对土地价格影响如何？本文从实证角度出发，以北京市2004-2009年土地公开出让市场 本文所研究的土地公开出让市场，是指以招标、挂牌、拍卖出让方式为主的土地出让市场。为研究对象，通过收集整理这一时间段内北京市住宅或与住宅相关土地出让数据，定量分析影响土地出让成交价格的影响因素及其影响程度。并通过将分析结果与这一时期房地产宏观调控政策进行比较，定性分析土地政策对土地价格的影响情况。2 文献回顾研究发现存在诸多因素影响土地价格，例如，土地区位、基础设施服务的有效性、区划法规以及土地出让方式等。Rose和Croix (1989)分析和检验了影响夏威夷土地价格的多个决定供给和需求的因素，他们利用了美国本土40个城市区域中的39个城市区域数据，因为休斯敦没有区域司法权，被排除在外。回归分析结果揭示出，区划法规对城市土地价格的影响是正面的，而舒适度对土地价格影响与传统认识不一致，不是正面的影响，而是负面的，这与消费者倾向于住在具有高水平舒适度的城市里从而提高了这些大都市区域地租的情况不相符合。Abelson (1997)描述和研究了悉尼1931年到1989年住房和土地价格的变化。他搜集了悉尼市22个地方的4,400个住房和土地的估价和交易数据，通过研究发现在这个阶段，住房和土地价格一般是按照与CBD的距离的指数形式在降低。然而，价格变化梯度不是个常数，在1931和1968年间价格梯度比较平缓，在70年代至1989年间，价格梯度又变得比较陡。类似结论是Atack和Margo (1998)对纽约市1835至1900年间的空置土地价格所进行研究得出的。他们研究样本数据量是1835到1900年间的1,127块空置土地，他们得到了内战后纽约市城市土地市场比较平缓的土地价格梯度。研究还发现，标准的单一中心的城市模型对土地价格的解释功效随时间变化在下降。Craig等人 (1998)提供了轨道交通和水资源可得性对北美战争前农场价值影响的县级水平估计。该研究包含了1850年1,529个县的数据以及1860年1,861个县的数据。结果表明,水资源和轨道交通可得性都能显著增加农地价值。为数不多的关于中国土地出让市场的研究中，Wang (2009)研究了中国城市土地价格的结构。他利用中国城市政府最近公布的基准地价，运用面板数据，控制城市人口数量和收入水平，估计了35个中国城市商业和居住用地的价格曲线。结果显示出中国城市的地价-距市中心距离关系呈普遍下降的指数关系，呼应了以下普遍观察的事实：正如Li等人 (2002) 和Ding (2004)早期研究发现的，中国城市的就业分散化和多中心化发展滞后。然而, 由于作者所述的数据不可获得这一原因，这项研究未利用土地出让交易价格。除了区划法规和土地区位之外的又一影响地价的因素是，基础设施服务的可得性。Dale-Johnson和Jan Brzeski (2001)分析了克拉科夫波兰的一个城市的土地市场，提供了中央计划经济转轨中城市土地市场评估的一个新视角。该研究的数据包括1993至1999年中的6,100项土地交易数据。他们发现土地价值估计函数的拟合程度随着时间推移下降。此外,除了区位，基础设施的可用性对土地价值具有显着影响。Li (1997)和Gwin等人 (2005)的研究表明城市土地交易方式也会影响土地价格。Li(1997)检验了中国土地出让市场，在土地出让市场中政府部门对房地产开发商的土地使用权出让占据垄断地位。他认为政府部门是以私人协约模式出让土地，而不是开放的市场竞争。中国地方政府实际上是扭曲了城市土地价格，导致城市土地出让价格被压低。Gwin等人 (2005)对拍卖和土地价值的实证分析表明，拍卖中的投标人为确保竞得开发土地会持续采用过高出价投标，并在拍卖中持续改变预期边际利润率。因此，土地价格会因过高出价而膨胀。然而，他们的研究并没有利用土地实际交易数据，实证分析拍卖对土地价格的影响。 这些先前的研究结果为我们提供了可能影响城市土地价格因素的一些想法，这些因素可以被纳入计量模型来研究北京市土地出让价格的决定因素。3 数据搜集和处理此次搜集整理了北京市2004年至2009年出让的住宅用地和与住宅有关的土地共303宗。具体而言这些土地用途为住宅用地，住宅与公共设施用地，以及住宅与商业用地。这些数据包括的特征项有土地出让方式、土地面积、土地规划用途、土地开发程度、地块位置、交易日期、出让底价、成交价格以及土地竞得人（购地企业性质）。土地出让方式包括挂牌、拍卖和招标三种方式。经过一段时间实践之后，北京市的土地挂牌和拍卖两种出让方式进行了一定融合。拍卖出让方式包括两种情况，第一种情况土地出让明确采用拍卖出让方式。第二种方式，首先采用挂牌方式出让土地，如果竞争激烈，在挂牌时间结束后转变成拍卖方式，也就是说这种拍卖出让方式是从挂牌转变而来的。在本文研究的数据里面所表明的拍卖出让包括上述两种情况。挂牌转变为拍卖的土地不被统计成挂牌方式。拍卖出让方式补充搜集了拍卖轮数，以反映拍卖竞争激烈程度。表1：北京土地出让数据2004-2009描述统计分析连续变量平均值标准差建设用地面积(平方米)87152.0588734.41规划建筑面积(平方米)155578.60142101.00土地交易价格59585.3878972.65哑元变量平均值观察数据量土地交易方式挂牌0.389118拍卖0.32398投标0.28787规划用地居住用地0.19559居住和公共设施0.479145居住和商业0.32799交易年份20040.1133520050.0963020060.1805620070.1705320080.1745420090.24175土地开发状况很好0.508154一般0.439133不好0.05316土地位置城区0.330100郊区0.670203购地企业性质国有企业0.446135私营企业0.554168土地面积包括两种不同内涵的面积，一是建设用地面积，二是规划建筑面积。建设用地面积等于出让土地总面积减去代征土地面积。建设用地面积是土地竞得人可以开发建设的土地面积，代征土地面积是土地竞得人代替政府征购的土地面积，一般用于公共设施和道路等基础设施开发。规划建筑面积指的是政府通过规划编制明确的在出让土地上允许开发建设的建筑面积，规划建筑面积比建设用地面积等于规划容积率。土地开发程度可细分为未开发土地，一般开发土地（含“三通一平”到“五通一平”），以及开发状况很好的土地（含“六通一平”到“八通一平”）。地块位置可区分为城区和郊区，城区包括城八区 目前，北京崇文区并入东城区，宣武区并入西城区，北京城区遂变成6个。，除此之外都定义为郊区。土地竞得人一般都是企业，包括国有和私人企业。为了研究企业性质是否对土地出让价格构成影响，在本文研究数据土地竞得人特征上又补充了企业性质。本文最后采用的研究数据的描述统计结果参见表1。4 数据分析4.1建立模型 为了研究土地出让价格的影响因素，我们建立了如下特征价格模型 公式1其中ln(Price) 是土地出让价格的对数，Dt为土地买卖时间的哑元变量（Dummy variable），以2004年为基准。Di 为土地出让方式的哑元变量，以挂牌出让为基准。Dk 为规划用途的哑元变量，以住宅及公共设施为基准。Dj 为土地开发程度的哑元变量，以未开发土地作为基准。Dl 为地块位置的哑元变量，以非城区作为基准。Df 为土地竞得人性质的哑元变量，以私有企业为基准。ln(Area) 是土地建设面积的对数。为残差。4.2 分析结果通过公式1实现的主要估计结果如表2所示。从表2我们可以发现土地拍卖所实现的出让价格远大于挂牌和投标方式。相比挂牌来讲，拍卖出让土地价格会高出44.5%，回归分析结果显著。而投标和挂牌相比没有显著差异。总体上来讲，拍卖有助于实现土地卖方的收益最大化。通过实证分析，我们可以进行如下推断：1) 从土地面积来看，我们发现土地面积对土地价格有正向影响。具体来说，每增加1%的建设用地面积，会提高土地价格约0.9%，结果呈现显著。大地块比小地块受欢迎，最后的成交价格也更高。2) 在土地规划用途上，我们发现住宅与公共设施、住宅与商用对土地出让价格的影响并无明显差别。相比较住宅与公共设施、住宅与商用对土地出让价格的影响，住宅用地对土地出让价格有显著的负面影响，住宅用地的交易价格相比较上述两者会低21.4%，结果显著。3) 在土地交易时间上，我们发现，相对于2004年，2005年以及2006年土地价格呈现出很小的波动，但和2004年无显著差别。而到2007年，土地价格出现显著的回升。相比较2004年，土地价格显著上扬63.4%。 2008年及2009年土地价格保持上扬的势头，相比2004年分别显著上涨 85.2% 和 120%。总体来说，北京住宅用地市场在2004年后经历短暂的不景气后，随着住宅开发热度增加，住宅用地的价格也有所回升。表 2：估计结果 （自变量为log(土地出让价格)）变量系数标准误差拍卖0.516 *0.094招标0.233 *0.114Log（建设用地面积）0.900 *0.037住宅用途-0.214 *0.108住宅及商业用途0.004 0.0902005-0.030 0.17820060.175 0.17020070.634 *0.17420080.852 *0.16920091.198 *0.161一般开发情况0.333 0.211很好开发情况0.609 *0.211地块位置：城区1.198 *0.084土地竞得人性质：国有企业0.105 0.080数据总数303 Adj. R-squared0.831 4) 住宅用地的开发情况对土地出让价格有正向影响。相比未开发土地而言，一般开发情况土地的价格会高出33.3%，但结果不显著，而开发情况很好的土地的价格会高出 60.9%， 结果显著。因此，可以得出结论，土地开发成本会在土地价格上得到体现，从而会推高土地出让价格。5) 土地的地理位置对土地价格的影响显著。由于城区范围内可开发土地相对有限，加上城区土地的基础配套设施比郊区相对要好，比如公共交通、购物、学校等，位于城区的土地价格较郊区的土地价格高出120%。6) 土地竞得人的性质对土地出让价格的影响不显著，国企购地相比较私企购地不存在显著的溢价。一般来说，国企的融资能力较私企要强，所以普遍的观点是，如果有国企参与“拿地”，那么较强的融资能力能使国企性质的买家较私企会更有竞争力，从而推高土地价格。但本文的实证研究结果并不支持这种观点，换句话讲，国企参与土地竞买并不是造成土地价格过高的直接原因。总体来讲，本文实证研究所采用的模型能够对土地出让价格的影响因素进行很好的解释，模型检验参数调整后的R-squared 为0.831。4.3 稳健性检验 （Robustness Check）为了考察表2列举的模型估计结果是否稳健，我们做了如下的稳健性检查。第一，我们使用规划建筑面积来代表建设用地面积，对模型进行重复估计，结果如表3所示。我们发现结果并没有明显改变。拍卖仍较挂牌和投标对提升土地出让价格有显著的积极作用。土地面积每增加1%则会增加1.02%的土地出让价格。与表2不同，住宅用地的具体规划对土地价格无显著影响。土地价格随时间的波动状况和表2所示结果大体一致，除了2006年土地价格较2004年有显著增长。土地开发状况好会推高土地价格。位于城区的土地较位于郊区的土地价格高出91.7%。国企参与拿地未对土地价格产生影响。相比表2而言，采用规划建筑面积来代表建设用地面积增加了模型的解释度，R-squared 从0.831 提高到 0.865表3：稳健性检验估计结果 （自变量为log(土地价格)）变量系数标准误差拍卖0.498 *0.084招标0.110 0.103Log（规划建筑面积）1.018 *0.036住宅用途-0.052 0.097住宅及商业用途-0.063 0.08120050.243 0.16020060.328 *0.15320070.711 *0.15620080.848 *0.15120091.134 *0.144一般开发情况0.172 0.189很好开发情况0.480 *0.190地块位置：城区0.917 *0.075土地竞得人性质：国有企业0.133 0.071数据总数303Adj. R-squared0.865 我们采用的第二项稳定性检查是检验我们得出的结果是否是异常值造成的。因此，我们找出溢价率超过400%的出让土地，从分析数据中清除，然后重新上述两个估计模型。 溢价率=（土地成交价格-土地出让底价）/土地出让底价。 溢价率超过400%的地块有10块，被剔出后，重新估计的模型结果如表4和表5所示。我们发现剔除异常值后的估计结果和用整个样本的估计结果大体一致，证明先前得出的结论不是由于数据异常值造成的。经过稳健性检验，我们得出实证检验的结果是可靠的，即土地价格模型的估算结果不是由于使用了不同的土地面积的代表变量（建设用地面积与规划建筑面积），也不是由于数据的异常值造成的。表4：剔除异常值后的估计结果 （自变量为log(土地价格)）变量系数标准误差拍卖0.568 *0.095招标0.283 *0.113Log（建设用地面积）0.889 *0.037住宅用途-0.232 *0.108住宅及商业用途0.019 0.0892005-0.032 0.17420060.153 0.16620070.603 *0.17220080.825 *0.16620091.093 *0.159一般开发情况0.315 0.210很好开发情况0.611 *0.211地块位置：城区1.183 *0.084土地竞得人性质：国有企业0.1090.079数据总数293Adj. R-squared0.836 表5：剔除异常值后的估计结果 （自变量为log(土地价格)）变量系数标准误差拍卖0.543 *0.084招标0.168 0.101log(规划建筑面积)1.010 *0.035住宅用途-0.065 0.096住宅及商业用途-0.063 0.07920050.239 0.15420060.303 *0.14820070.659 *0.15220080.816 *0.14720091.024 *0.141一般开发情况0.139 0.187很好开发情况0.453 *0.187地块位置：城区0.899 *0.074土地竞得人性质：国有企业0.131 0.070数据总数293Adj. R-squared0.872 5 主要结论和研究展望本文通过对北京市土地市场2004-2009公开出让的303宗住宅及住宅相关用地的实证分析和检验，得出土地出让价格主要影响因素及影响方式如表6所示。尽管通过实证分析得出了本文研究结论，但是这些结论是通过对北京市土地公开市场2004-2009数据分析得出来的，这些结论是否具有地区性特点还需要进一步研究。可以通过对其他城市同一时期公开土地市场土地交易数据实施与本文相同的实证分析，对比各个城市的分析结果，就可以检验本文研究结论的普遍适用性。本文主要是通过实证分析找出对土地出让价格存在影响的因素，但是对其影响土地价格的深层次原因没有进一步进行实证分析，而这将是未来研究最重要的方面之一，具有较高研究价值。本文研究发现土地面积对土地出让价格有正向影响，土地竞买人更喜欢大地块，为什么？推测可能是因为大地块具有更高开发价值，土地开发完成后具有实现更高房地产售价的可能性；也可能是因为地块大、土地总价高可以保障开发企业从银行得到更多贷款，从而可以解决分期开发需要的资金问题；也可能是因为土地面积大、项目规模大可以保证项目配套设施更加完备和完善，确保项目未来销售成功。从土地面积推演出来的可能假设命题很多，这些命题需要进一步进行实证分析和检验。表6：土地出让价格影响因素及影响方式汇总土地价格影响因素影响方式土地面积住宅用地的具体分类出让方式交易时间开发情况地理位置竞得人性质说明：正向影响，正反向影响都有，存在显著影响，不存在显著影响住宅用地的具体分类包括纯住宅用地，住宅与公共设施用地，以及住宅与商业用地。实证分析发现，纯住宅用地住宅交易价格比住宅与公共设施用地，以及住宅与商业用地价格低，这与专业认识相符。而研究结果证明住宅与公共设施用地和住宅与商业用地交易价格没有区别，这与专业认识并不一致，其原因为何？是土地区位平衡了这个影响，还是其他因素的显著影响掩盖了这个差异？这也同样值得进一步分析研究。本文实证研究发现土地出让三种方式对土地成交价格影响不同，拍卖比招标和挂牌更能实现土地出让方的利益。然而每宗土地的拍卖过程是不同的，表现在是否经过挂牌阶段，拍卖竞价的轮数不同，溢价率高低不同等方面。这些因素彼此之间的相互影响关系在本文中没有做进一步分析。特别是拍卖轮数与溢价率之间关系，它对土地成交价格是否存在影响等问题值得进一步研究。交易时间对土地成交价格具有显著影响，这与房地产市场波动有关系，也会受到政府土地政策、房地产政策等因素的影响。土地交易本身就具有非常强的时间因素， 2005年和2006年北京市土地出让价格与2004年相比没有太明显变化，主要原因是2004年8月31日是国家规定取消协议出让土地的最后期限，即在2004年8月31日之前，还是可以采用协议方式出让土地的。协议出让土地的价格偏低，大量协议出让土地进入市场后，在2年多的开发期里，会对2005-2006年“招拍挂”进入市场的土地价格产生比较大的平抑性影响。北京市2004-2007年每年出让的土地面积分别是6,225.38、1,606.36、2,515.51和2,438.75公顷。北京2005、2006年度土地供应计划安排是相同的，土地供应总量为6,500公顷，其中，增量土地供应3,900公顷，存量土地供应2,600公顷。 北京国土局网站从土地供应计划和实际出让情况来看，北京市这两年土地供应计划都没有实现，反映出新政策是不科学、不合理的。从实际出让土地面积上来看，2005-2007年比2004年大幅下降，供应的有效性严重不足。这也说明了北京市在“8.31”大限之前进入市场的土地量过大，房地产开发企业土地储备量充足。这不仅影响了后续土地的有效出让，也影响了出让土地的价格（参见图2）。直到2007年房价迅速上涨，开发商对未来预期迅速攀升，开发商之前囤积的土地开发也基本完成了，北京市土地市场才又开始火爆起来。这也通过我们的研究得以验证，2008、2009两年土地出让价格保持连续上涨，其间“地王”出现频数都大大增加。图2：北京与全国土地出让金占地方财政收入比例比较 数据来源：北京大学林肯中心数据库。土地开发情况不同，所投入的开发成本也不同，这自然体现在最后的土地出让价格上。地理位置在本文研究中只作了城区和非城区划分，实证分析结论表明地理位置对土地价格影响显著，这说明当前北京市城市发展还基本是从中心城到外围的简单发展模式，地价的丰富空间特点还没有表现出来，城区内地价差异性表现不突出。竞得人性质对土地出让价格没有显著影响，这个结论可能令很多研究者吃惊。中国大陆媒体与很多学者都认为，国有企业参与土地出让会推高土地价格，特别是中央所有企业影响更大。“央企”参与土地拍卖在北京市2010年初成就了几个“地王”，更是让中央政府下定决心令一些非主营房地产开发的“央企”退出土地市场。 “针对近日备受关注的央企“拿地热”，国资委新闻发言人杜渊泉18日说，78家不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，要退出房地产业务”，本文的