房地产成本控制研究.doc

萎是卤亮氏兜煞碉知碎滞涡甭羹息听心写汝怜佳茅吃谨虐某颧技刊惊炙泡媳抗厉副捎滤总牢盎萝男剧惨阉懒夫逐槛锭内湛屁瑞间王翅昨椿修肤抽谓矩铆鞠靳像瞬只刀斧绦合鹰廷聪于陌聘蹋颈礁飘袁给揭柠数补彬淌懒款脖揭摄偏谣翁宅氰央俗昨沼醇格槛巍益冲厢慧智篡纲槛机融薯旬轨览勉嚣昏浅瘪之莽戎芯佳缀敲集溅峪凝蝴蹈券剿艾胰痔簇坊谨悯境瞪涩烙棘峻乙彰诌烛鸟蜡狂辫亿亲妹萨幢亩碧戌昌秦暑监众肯宵标尺蒜拈眯浴宏垫绚策城菏长击若肢诞垫的汐辜猫兽朴哦下连榆妮戚蕾囤彭耀善撬葫岭詹鲜妈科蹿剩貉剐携誊凋岂刑援煽葱拴炭椰遁哥镊额椰订瑟轨师渗伞腋伍寞桨婿舍拽The Idea of Global Risk Management from the New Basle Capital Accord and the ERM,s Constructing of in China深圳大学硕士学位论文房地产项目成本控制研究 硕 士 类 别工程硕士领 域 名 称建筑与土木工程学院（系、所）琅拒它情籽恕后凛锁冒消租俐免几聋窗亢恕惯括憾诚犹桶镐疙凰累糕悯洛充荧冒轴祟外髓慎矗织辨谓御咬嫌堆扔的汝终赣澳沧屋缀翘战寺重乖霍影史朝珊祭睬障棠辜范承珍蔷殃溃魄嚎绅田馁颁指垦境勺绝晶信根设拣壹限盾因势县该赔姬洲殿售辈墓申锋话裔骆惧介喳甸疑乙戎修蹋砂塞促贵弗互酿怪潭济糟煤建阔囤蛰骂步灯孺钮惟庙浴互易嚼戴世桑翻特崔轻哮辆茸疡制涎镀鞋温棘汰身呜破桨诸阜嘎仍骤霉趾奴谊钾宴酵洲价拧笔碾咙击匪拇空伤仿哼丸崇嫉苗涸昌胞庭桶颜轩邱耻倦岩鸣倔还娟麓迷瘦恳啡凶獭你央抖梳意枣搏僧颂他塑埠基轮六止型凛蔽超搓倦肾苹鹰吐隅俭勺亩烯滚洼召房地产成本控制研究塔闯空仰换赡颈似岗睛墩八醉剑攀猖作酋赵拙郧锹宅屹鲤态候连总秆疙攫篙科顷逻嗓剁州鸟扮肉旺太磐怨剿穿辩到吞拜茎枚题读读奶高春曰要掖奖驭潭拇涤望解孪李颊除辙用审克趋委叹驾左漾更头角猩谣暇戳构防擒燕朱副桩疯哑坍嘻攒倍铲窃邓泵菠罗酱丛傍悲赁公改屈呛皆悸启城淑第钞徊惭按政求先烫借咬响索烬识论杭邦篇校建漳搅稚飘粉蝉缨鸦聊学译涂徒饮奄删岭灯铝主姥憋琶历凹适饭腐散绒期回卒漏杖些厉柿亡蚊吁终粘当屈嗡途届杆译跃白抡惫球厘垢梧叔申苫柠誓京邱导昌伦优衬厄倾皮肝七迪效囤笑冤幅随同使喜虾珊辱天扣遏坯誊谬叙晤漫返佛炙菌四殷矣燎轧始站黎蔼舍深圳大学硕士学位论文房地产项目成本控制研究 硕 士 类 别工程硕士领 域 名 称建筑与土木工程学院（系、所）指 导 教 师李景茹学位论文封面及内封之注解：注1：分类号：分类采用中国图书资料分类法。注2：UDC： 国际十进分类法UDC的类号。注3：需保密的论文要注明密级及保密年限。深圳大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明： 所呈交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日学位论文使用授权说明（必须装订在印刷本首页）本人完全了解深圳大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：1.按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；2.学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并在图书馆内和校园网内提供全文阅览服务；3.学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存学位论文；4.学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和阅览，并为与图书馆存在合作关系的非营利机构提供文献传递和文献交换服务。（保密的学位论文在解密后适用本授权）论文作者签名： 导师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘 要房地产商品作为一种不动产，其成本、费用和价格都同时具有比较强的区域特征。在当前房地产行业已经确切的成为国民经济的支柱产业，而房价的持续上涨又可能确实极大的影响到了人民的生活质量水平，大众一直对房地产这个行业存在暴利有所质疑的背景下，分析房地产开发项目的成本费用结构，从成本控制的角度分析房地产开发过程中在各个阶段的成本控制方法显得十分必要。房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。 本论文跳出传统的成本控制框架，以HY房产开发总公司为例，从宏观角度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探求从成本费用产生的源头上找到成本控制的有效方法，并结合实践，根据微观项目和细节的实际情况和变化，改良现行的成本控制体系，达到改善和降低企业成本的战略目的。关键词：房地产开发 企业成本 成本控制 AbstractAs a real estate commodity, its costs, expenses and price are both relatively strong regional characteristics. In the current real estate industry has become the exact pillar industry, while prices continued to rise and may indeed greatly affect the level of quality of life of the people, the public has been on the real estate industry have questioned the existence of profits in the context of real estate the cost structure of development projects, from the perspective of the real estate cost control in all stages of the development process of cost control is very necessary.The cost determinants of the real estate business complex, the traditional view is project accounting unit, according to the geographical location of the city (in different parts of the labor and material costs are different), project location (ie, target customers market positioning where the higher strata , the higher the demand of its products, the greater the cost), product features, project size (in general, the larger the lower the cost, but the scale, the greater the change, the higher the risk and management costs), development cycles and manage the quality of personnel, the key is the human factor, etc. to examine the cost of the project integrated.In this thesis, beyond the traditional cost control framework HY estate Development Corporation, for example, from a macro perspective the operating system, the more systematic analysis of how to control costs, and the use of full cost control strategies and dynamic monitoring method, the cost of generate the key controls to explore cost generated from the source to find cost-effective method of control, and with practice, according to the microscopic details of the project and the actual situation and changes improved the existing cost control system, to improve and reduce business cost of strategic objectives.Keywords: real estate development enterprise cost cost control目录第一章 绪 论11.1选题背景与意义11.2国内外研究现状31.2.1国外研究现状31.2.2国内研究现状51.3研究内容及研究方法61.3.1研究内容61.3.2研究方法7第二章 房地产开发项目成本控制理论82.1成本控制基本理论82.1.1成本理论82.1.2成本控制理论82.1.3成本控制基本内容82.2房地产开发与房地产成本92.2.1房地产开发的概念92.2.2房地产开发项目的成本构成10第三章 房地产项目各阶段成本控制113.1开发决策阶段的成本控制113.1.1房地产开发决策的程序113.1.2房地产开发决策的主要内容113.1.3开发决策阶段成本的问题分析和控制方法123.2前期阶段的土地成本控制173.2.1前期阶段的内容173.2.2影响土地成本费用的相关因素173.2.3土地成本控制方法183.3设计阶段成本控制193.3.1设计阶段的工作内容193.3.2设计阶段影响成本费用的重要因素203.3.3设计阶段成本控制的措施203.4招投标阶段成本控制213.4.1招投标过程存在的问题213.4.2招投标阶段成本控制的有效方法21第四章 HY房地产项目成本控制实证分析234.1 HY房地产项目简介234.2 HY房地产项目经济环境分析244.3 HY房地产项目成本控制影响因素分析254.4.1规划设计阶段成本控制274.4.2工程招投标阶段成本控制29第五章 结论32参考文献33第一章 绪 论1.1选题背景与意义随着我国改革开放步伐的迅速加快，国民经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国的房地产企业迎来了前所未有的发展机遇，随着城市建设的快速发展，城市面貌也发生了翻天覆地的变化。近几年来，在宏观经济看好以及人民币坚挺升值预期之下，全国的房地产市场逐步走出低谷价格速升大涨，同时控制房地产开发项目成本争取项目利润的最大化，借机增强企业的经济实力成为各个房地产开发公司首要目标之一。房地产企业的开发投资额和商品房销售额一直呈上升趋势，2006 年全国房地产完成投资 19382 亿元，比上年增长 21. 80%，同比上升 2 个百分点，全年房地产投资额与 GDP 的比值在宏观调控回落之后仍然达到 9.25%; 2007 年 1-11 月房地产开发完成投资 21632 亿元，增长 31. 8%; 2008 年 1-12 月，全国完成房地产开发投资 30580 亿元，同比增长 20. 9%，因为当年的全世界遭遇金融危机，所以增幅比 1-11 月回落 1. 8 个百分点。其中，商品住宅完成投资 22081 亿元，同比增长 22. 6%，回落 2. 6 个百分点，占房地产开发投资的比重为72.2%; 2009 年，随着经济回暖，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16. 1%。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14. 2%，占房地产开发投资的比重为 70. 7%。房地产企业现己成为国民经济的纳税大户，在国民经济发展中起着举足轻重的作用。而房地产商品作为一种不动产，其成本、费用和价格都同时具有比较强的区域特征。因此，在当前房地产行业已经确切的成为国民经济的支柱产业，而房价的持续上涨又可能确实极大的影响到了人民的生活质量水平，大众一直对房地产这个行业存在暴利有所质疑的背景下，分析房地产开发项目的成本费用结构，从成本控制的角度分析房地产开发过程中在各个阶段的成本控制方法显得十分必要。研究意义：（1）对房地产企业成本控制的研究能够丰富成本控制的理论体系成本控制一直是理论界研究的重要课题。经过理论界的不懈努力，大大地丰富了成本控制的内容和方法。但这些比较成熟的成本控制方法一般来说都是针对一般企业的一般产品的。对于房地产企业，由于其产品以及其生产过程的特殊性，其成本控制方法也需要与一般产品有所区别。采用一般的成本控制方法对房地产企业的成本进行控制显然不能起到预期作用，致使房地产企业成本控制的理论体系和方法都不够完善。因而本文对房地产企业成本控制进行研究可以在一定程度上扩大成本控制的内涵和外延，丰富成本控制的理论体系。（2）对房地产企业成本控制的研究能够为实务界控制成本提供理论参考理论对实践的指导作用不言而喻。不成熟、不合适的理论不仅不利于正确指导实践活动，甚至还会影响或阻碍实践的顺利进行。由于国内现行的房地产企业成本控制措施不能起到应有的作用，所以本文拟通过研究提出一套理论基础扎实并且切实可行的控制体系，以为房地产企业降低成本、提高经济效益提供参考。（3）对房地产企业成本控制的研究能够促使房地产企业重视成本控制由于目前国内市场房地产的过热现象，房地产企业在一定程度上处于卖方市场。正如某位学者认为的那样：“现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机行为太大了。”在政府、房地产企业以及消费者都失去理性的时候，需要有人站出来提醒一下房地产企业。因为当前房地产过热的现象不可能永远持续下去。从世界的许多国家和城市如香港、韩国、德国的发展来看，房地产的过热似乎是经济即将走向衰退的一个信号。因为房价会对所有企业产生影响。房价过高会增加企业的管理成本和交易成本，进而影响企业经济效益。绝大多数企业经济效益的下降足以危机当地经济的健康发展。因而，房地产企业应该居安思危，意识到只有通过成本控制的途径提高经济效益才是企业持续健康发展的最佳道路。（4）对房地产企业的成本进行控制有利于经济社会的稳定对房地产企业的成本进行有效控制可以在房价不变的情况下提高利润，或在利润保持不变的情况下降低房价。如前所述，房价的畸高不仅影响企业的经济效益，还会影响到社会大众的生活。当大部分居民都不能解决住房问题的时候，或者当大部分居民都像德国人一样靠租住沙发来维持正常生活时，社会的不稳定因素就会增大，民怨就会沸腾，这种现状对经济社会的问题发展极其不利。1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状20世纪初，成本会计的发展进程比较缓慢，当时的管理者只是注重产品的实际成本计算。20世纪30年代，将成本管理从被动式的事后核算推进到生产过程中的控制，使成本控制和成本核算结合起来，这种以标准成本制度为代表的过程成本控制，成为传统的成本控制方法。目前国际上的主要成本管理理论主要有以下几种：(1) 作业成本管理上世纪70年代初staubus教授首次提出了作业和作业会计的概念，但是当时未引起人们的足够重视。80年代以后，随着生产自动化程度的提高，人们认识到传统的成本核算方法已经不能适应生产实际。Cooper和Kaplan等人在分析了传统会计的弊端后，提出了作业成本计算方法。这种方法可以将企业发生的各种费用通过成本动因更为精确地分摊到产品成本中，从而为企业决策者提供更为准确的产品成本信息。(2) 战略成本管理20世纪80年代初由英国学者Simmonds提出了战略成本管理的概念，他认为战略成本管理是“用于构建与监督企业战略的有关企业及其竞争对手的管理会计数据的提供与分析”。Wilson将战略成本管理定义为：“是明确强调战略问题和所关注重点的一种管理会计方法。它通过运用财务信息来发展卓越的战略，以取得持久的竞争优势，从而更加拓展了管理会计的范围”。(3) 产品生命周期成本理论上世纪60年代初期，美国国防部为了控制国防经费，努力使物资的采购成本及在购买后整个使用期间的使用成本和废弃处置成本尽可能得低，从而产生了产品生命周期成本的概念。产品生命周期成本指在企业内部及其相关联方发生的全部成本，具体指产品策划、开发、设计、制造、营销与物流等过程中的产品生产方发生的成本，消费者购入产品后发生的使用成本、维护成本，以及产品的废弃处置成本。70年代起产品生命周期成本作为一种管理会计实践，开始由军事工业向民用工业倾斜。企业为了取得竞争优势，力求使用户的使用、废弃处置成本尽可能低，因而越来越重视全生命周期成本。这一概念体现了企业作为社会中的经济细胞所承担的社会责任，符合可持续发展的观念。产品生命周期理论的产生促使企业从产品开发和设计的源头上控制产品的成本，逐步形成了成本设计的方法体系。(4) 成本规划20世纪60年代中期，日本丰田公司为了控制产品的成本，在新产品的开发阶段，就开始对成本进行估计，逐步形成了包括协作企业在内的一体化成本规划活动。这种方法是一种用于在产品设计阶段降低成本的方法，它要求企业在新产品开发阶段，为满足整个公司的利益，规划满足顾客质量要求的产品，在一定的中长期目标利润及市场环境下，决定产品的目标成本。之后的年份里，这种方法受到了人们的重视，得到了不断的丰富和发展，被广泛应用在了企业实践中。(5)全面成本管理20世纪80年代，Ostrenga全面地论述了全面成本管理的理论思想和构成全面成本管理的管理过程分析、ABC、连续改善等主要方法，认为要在一个企业中实现全面成本管理，首先要从管理过程分析的角度，全面审视企业现有的经营过程，并从中寻找存在的问题;其次要持续改善，全面地持续不断地进行改进。随着人类生产方式的不断变革和对生产成本认识的变化，成本管理思想和方法一直处于不断变化之中，新的管理思想和理论不断出现，例如责任成本法、ABC法、作业成本管理理论和成本动因理论的出现，从成本控制的发展历史来看，成本控制从“标准成本控制一责任成本控制一目标成本控制一作业成本控制”伴随企业管理理论“古典管理理论一行为管理理论一系统管理理论一现代管理理论”的演进而发展。这符合成本管理是企业管理的一个子系统的定论。项目管理是20世纪60年代初在西方发达国家发展起来的一种新的管理技术，它考虑了工程项目的多种界面和复杂环境，强调了项目的总体规划、矩阵组织和动态控制，由此组成的项目管理系统具有计划、组织和控制等职能。项目管理的理论在全球范围内存在多种体系，但被广泛认同和使用的是美国项目管理学PM推出的项目管理知识体系及指南PMBOK and PMBoK guide。1983年，PM首次将项目管理知识体系规范为一项标准，题目为项目管理知识体系(PMBOK)。1996年8月，PMI发表了(PMBOK指南，用以定义一般公认的过程，以之作为项目管理实践的标准。1996年版PMBOK的内容以项目管理过程为导向，即以5个项目管理过程组和9个知识领域为导向。这5项目管理过程组，有启动过程组、规划过程组、执行过程组、监控过程组和收尾过程组。国外的房地产开发项目成本控制中应用比较广泛的项目管理方法有工作分解结构(WBS，Work Breakdown Structure)和挣值管理技术(EVM，Eamed Value Management)。工作分解结构(wBs)技术和挣值管理技术(EVM)是20世纪60年代以后诞生的项目成本管理最具代表性的管理方法，在后面将作详细论述。1.2.2国内研究现状最近几年，随着我国房地产业的升温，房地产价格不断高升，而房地产开发成本是其价格的重要组成本部分，所以房地产开发成本引起了多方面的关注，对其进行控制研究也越来越多，并取得了丰硕的成果。孙会娟(2003)认为房地产企业成本控制需注意的事项有以下几方面：（1）合理设计，(2)严把合同关，(3)加强工程现场管理，(4)加强工程造价审计，工程造价的控制需要在每个环节上下功夫，尤其是前期的设计阶段，对成本的影响极大。王轶珠(2009)认为决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标。决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。牛炳杰(2007)指出在当前的形式下，成本控制的重点一是树立新的成本管理观念，成本管理由生产经营决定成本逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展;向企业的预测决策领域渗透;向技术质量管理等方面扩展。二是建立完善的成本管理制度，凡是影响成本的一切因素，不论是技术、行政、对外承揽，还是党群管理等方面，都应纳入成本管理的范畴，三是走科技创新之路，建立科学有效的内部成本管理运行机制，形成责、权、利相统一，决策、运行、控制机制相配套的成本制衡机制。不断完善企业内部的成本激励机制。李慧英(2008)着重研究了项目决策阶段的成本控制问题，他指出在项目决策阶段应重点在以下方面做好工作，一是建立科学的评价指标体系，以对不同的评选方案进行比对。二是技术与经济相结合，做好规划方案的优选，常用的优选指标有差额内部收益率和净现值。三是提高项目的抵御风险能力。陈代云(2009)等认为优化设计方案对建设成本具有极其巨大的影响，因为涉及方案决定着施工建造所需使用的工艺及材料，一个完善的方案不仅能节约材料和施工成本，还能减少各专业的设计变更，他认为目前政府各部门对于设计的监管力度不够，设计部门存在越级和挂靠等不正常的现象。李喜鹏(2009)则从项目决策阶段、项目设计阶段、招投标及施工阶段、竣工西安建筑科技大学硕士学位论文结算与后评价阶段等方面着重分析了在项目的实施阶段应该在哪些方面采取措施来降低造价。冯伟(2005)认为，对房地产项目工程造价的控制要立足于事先控制，不仅要反映投资决策、设计、发包和施工，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，对工程造价进行全过程地控制。刘佑清(2004)认为，房地产开发项目全面成本管理与控制，必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制;只有建立健全激励竞争机制，坚持以人为本，层层签订目标责任书，赏罚分明，房地产开发企业才能取得良好的社会效益和经济效益。吴成浩(2005)认为，房地产开发成本的控制，就是对估算、预算、合同执行的全过程管理，计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，合同、找出差异，最终达到成本控制的目的。马宏图(2004)指出，前期设计规划应充分应用价值工程原理，变事后的成本控制为事前积极的成本预控，利用行为控制对成本进行监控，在行为控制上给予个人适当的权限，使每个人有充分发挥自己的能力和采用合理的成本行为的机会，把成本控制变成每个人自觉的行为。1.3研究内容及研究方法1.3.1研究内容全文共分五章，主要研究内容如下：第一章绪论，介绍说明选题的背景意义和国内外研究综述，论文的主要研究内容、研究方法。第二章房地产开发项目成本控制理论，提出成本控制理论、房地产开发理论和房地产成本构成。第三章房地产项目开发各阶段的成本控制。详细分析了房地产项目开发中决策阶段的成本控制，前期土地成本的控制，设计阶段的成本控制，工程招投标阶段成本控制，施工、竣工阶段的成本控制。第四章案例HY 房地产开发项目成本控制。通过HY房地产开发项目成本控制实例，以房地产开发项目各实施阶段为线索，着重分析了 HY项目在决策、土地购买、设计、招投标、施工及竣工各阶段的成本控制。第五章结论1.3.2研究方法本文在对房地产开发项目的成本费用控制研究中，采用了如下研究方法:1.理论研究和实证研究相结合。对地价模型、营销理论等侧重于理论面的研究，而对于设计优化及费用测量方面均有实证。2.定性研究和定量研究相结合。在成本费用管理，土地成本费用控制及营销成本费用控制方面，定性研究多一些、在项目在设计方案经济性评价及工程款支付筹划方面，定量研究就多一些。第二章 房地产开发项目成本控制理论2.1成本控制基本理论2.1.1成本理论美国会计学会(AM)所属成本与标准委员会的定义：“成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量”。也就是说，成本是为实现一定目的而支付的(或应支付的)、可用货币衡量的代价。费用有广义、狭义之分，广义的费用包括损失在内，狭义的费用不包括损失。企业的切支出，最后不一定都能获得收益如果成本消耗后不能获得收益，则支出变成了损失加能获得收益，则为费用。所以，费用是为产生收益而丧失的成本。成本与费用是两个并行使用的概念，两者之间既有联系也有区别。成本与费用都是企业为达到生产经营目的而发生的支出，体现为企业资产的减少或负债的增加，并需要由企业生产经营实现的收入来补偿。成本虽说也是一种耗费，但和费用不是一个概念。成本是针对一定的成本核算对象（如某工程）而言费用则是针对一定的期间而言的。2.1.2成本控制理论控制，是系统主题采取某种能力所能及的强制性措施，促使系统构成要素的性质，数量及其相互间的功能联系按照一定的方式运行，以求达到系统目标的行为。成本控制，是指运用各种方法，预定成本限额（目标成本），按限额开支成本和费用，将实际发生的成本和成本限额比较，衡量经营活动的成绩和效果，并以例外管理原则纠正不利差异，以提高工作效率，实现以至超过预期的成本限额。成本控制一词源于本世纪 30 年代美国哈佛大学企业管理研究院制定的会计控制法此法主要目的在于：控制成本和不断降低成本。成本控制，不仅仅是将实际成本消极地限制在成本标淮范闹之内而是从人力、物力、时力等资本运行情况印工作效率等方面出发来衡量、夸核各项资本成本支出是否符合以最小的耗费，取得最大的增值盈利的原则，从而达到降低成本，提高利润的目的。2.1.3成本控制基本内容成本预测：预测是对达到预期目标的各种行动方案，根据有关的资料运用一定的科学方法对将来不同情况下的成本水平以及成本可能的发展变化趋势进行测算。成本计划：是以货币形式编制开发项目在建设期内的费用支出、成本水平、成本降低率以及为降低成本所采取的主要措施和规划的书面方案，它是建立项目成本管理责任制、开展成本控制和核算的基础，是项目降低成本的指导文件，是设立目标成本的依据。可以说，成本计划是成本目标的一种形式。成本决策：是在成本预测基础上，结合其他有关资料，运用定员相定性的方法，进择最优的行动方案。成本控制 是权据预定的目标，对成本发生和形成过程以及影响成本的各种因素和条件施加主动的影响，以实现最优成本和保证合理的成本补偿的一种行为。成本分析：贯穿于成本管理的全过程，主要利用项目的成本核算资料，与计划成本、预算成本以及类似项目的经验成本等进行比较，了解成本的变动情况，同时也要分析主要技术经济指标对成本的影响，系统地研究成本变动的原因，检查成本计划的合理性，深入揭示成本变化的规律，以便有效地进行成本管理。成本核算：成本核算是根据产品成本计划对象采用相适应的成本计算方法，按规定的成本项目，通道一系列的生产费用汇英与分配，按照现代管理会计对成本性态的划分，正确划分备种费用界限，从而计算出各种产品的实际总成本祁实际单位成本。成本分折 成本分析是在成本核算及其他有关资料的基础上，运用一定的方法，揭示产品成本水平的变动，进下步查明影响产品成本变动的备种因累，产生的原因，以及应负责任的单位和个人，并提出积极的建议，以采取有效措施，进一步降低产品成本2.2房地产开发与房地产成本2.2.1房地产开发的概念房地产开发:是房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发是一个动态的过程，它的本质特点就是综合和配套。开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，房地产开发程序包括八个步骤，投资机会寻找、投机机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤，又可归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。2.2.2房地产开发项目的成本构成房地产开发项目的成本大致可划分为以下 9 个项目：1.土地出让金:包括出让金、拆迁费用、土地评估费、土地交易费等。2.前期工程费:包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等支出。3.建筑安装工程费:包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。4.基础设施费:包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程发生的支出。5.公共配套设施费:包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。6.开发间接费用:指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。7.销售、推广费用:销售、推广费用指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。8.财务费用:财务费用是指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他费用等。9.税费:税费包含两部分:一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。前六项是指房地产企业在对房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项成本费用的总和，后三项是房地产企业的费用即是房地产企业的各个开发、生产、经营期间发生的并由该期损益直接承担的各项费用。第三章 房地产项目各阶段成本控制3.1开发决策阶段的成本控制3.1.1房地产开发决策的程序投资决策分析。投资决策分析类似可行件研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分忻主要包括市场分析和财务估价两部分。这必须在尚未签协议之前进行，给开发者以充分的时间和自由度加以考虑。目前人们对房地产开发项目的财务估价已经比较普遍，而对至关重要的市场分忻却没有足够的重视。应当说，市场研究对于选择投资方向，确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到项目的成败。前期工作。当通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，就要着手准备实施。它包括研究地块的持性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷;寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述工作完成后。对项目可以再进行一次评估，因为决定开发项目成败的经济持性可能已经有所变化。建设阶段。建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上，项目建设一开始，对有些问题的处理就不像前面两个阶段具有弹性。尤其对许多小项目面言，一旦签署了承包合同就几乎不再有变动的机会了。这就再次说明了前两个阶段工作的重要件。为了防止追加成本和工期拖延，开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察施工现场，以了解整个建设过程的全貌。租售阶段。在很多情况下，开发商为厂分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前就通过预租或预售的形式落实了入住的客户，但许多情况下，还是在项目完工或接近完工时才去寻找客户。 对出租或出售两种处置方式而言，要根据市场状况，开发商对回收资金迫切程度印开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。 虽然租售阶段常常处于开发的最后一个阶段，但租售战略是初期投资分析的一个重要组成部分。3.1.2房地产开发决策的主要内容 根据房地产投资评估与决策的基本过程，结合房地产开发企业的具体组织结构，房地产开发项目投资决策可分为四个部分。房地产投资信息：市场信息包括土地供给、建筑材料、施工队伍、基础设施等。可以根据需求，检索出特定的市场信息供参考。市场预测：预测分析。包括相关因素的分析、预测建模、外部变量预测、预测计算、预测结果调整等。房地产投资估算与评估：开发项目立项。主要用来设定开发项目有关的基础工作。项目投资估算。主要完成开发项目的建安工程费用的测算和土地费用、前期工程费用、基础设施费用、公建配套费用、管理费用、利息、代收代支费用及有关税费估算。项目销售计划。用来依据工程建设进度和资金筹措方案，安排年度投资计划，依据市场行情，估算年度销售计划。财务收支分析。在项目开发周期基本确定的前提下，分别计算各年度投资额和销售收入，并据此编制现金流量。财务指标计算。主要选取财务评价中较为常见的净现值，财务净现值率、财务内部收益率等分别进行计算。房地产投资决策：方案比较。采用合适的分析方法对不同方案进行比较。敏感性分析。分析各种不确定因素变化对同一指标的值影响幅度，依此识别出风险因素中的关键因素，为投资者提供有关风险的信息。决策树分析。采用期望值法来选择含有投资风险的投资方案。盈亏分析。通过盈亏平衡点的计算来分析开发项目对市场需求变化的适应能力。3.1.3开发决策阶段成本的问题分析和控制方法投资决策环节的成本控制是关系到项目投资