房地产项目成本控制研究论文.docx

华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文
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硕士学位论文

房地产项目本钱控制研究

学位申请人
：

学科专业
：

指导西席
：

答辩日期
：

A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirements
for the Degree for the Master of Engineering

Research on the cost control of the real estate project in the contemporary and environmental real estate

Candidate :
Major :
Supervisor :

Huazhong University of Science & Technology

October, 2007
独创性声明

本人声明所呈交的学位论文是我小我私家在导师指导下进行的研究事情及取得的研究结果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包罗任何其他小我私家或团体已经颁发或撰写过的研究结果。对本文的研究做出孝敬的小我私家和团体，均已在文中以明确方法标明。本人完全意识到本声明的执法结果由本人负担。

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日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

摘 要
海内修建企业普遍在工程项目的本钱控制方面做得不敷好，治理得手段还处于一种粗放、经验型的条理上，存在着本钱治理定位不清、职责不明、治理步伐和环节缺失、治理要领不科学等诸多问题，这些情况严重影响到企业的竞争力和生长空间。本文以某房地产项目为研究东西，实验将本钱优化和治理的思想运用到项目的本钱治理之中，探索出一种科学、公道的施工项目本钱的优化和控制的治理体系。
本文基于文献阐发法、实证阐发法及理论探究法以某房地产项目本钱控制为研究东西，阐发某房地产项目本钱控制的影响因素，探究项目本钱控制的实施步伐。首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充实的了解前人的研究进展的底子上对房地产企业本钱控制，尤其是项目执行历程中的本钱控制提供理论底子以及研究的须要性；结合某房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的历程中以某房地产项目为研究东西，对目前其使用的本钱治理体系现状以及存在问题进行阐发与总结。并结合本钱控制的根本理论阐发某房地产项目本钱控制的影响因素；以实证研究结果和项目本钱控制影响因素为底子，构建相应的本钱管控体系。创建全新的本钱治理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。某房地产项目的本钱控制具有一定的事情难度，本钱控制事情是房地产项目顺利、高质高效进行的底子，因此本文的研究具有很强的指导意义。

要害词：房地产建立项目；全历程治理；本钱控制；挣值法；本钱影响因子

Abstract
Domestic construction enterprises in the project cost control is not good enough, the management is still in an extensive, empirical level, there is a cost management positioning is unclear, responsibilities, management procedures and links, management method is not scientific, and many other questions, which seriously affect the competitiveness of enterprises and development space. In this paper, we try to apply the idea of cost optimization and management to the project cost management to explore a scientific and reasonable construction project cost optimization and control management system.
Based on literature analysis, empirical analysis and theoretical research, this paper analyzes the factors affecting the cost control of the real estate project, and explores the implementation measures of project cost control. First, the existing research data and research results are summarized. In the full understanding of the progress of the research on the basis of the real estate enterprise cost control, in particular the project implementation process of the cost control to provide the theoretical basis and the necessity of the study, combined with the actual situation of the real estate project to expand the empirical research. In the process of empirical research, the present situation of the real estate project is the research object, and the current situation of the cost management system and the existing problems are analyzed and summarized. And combined with the basic theory of cost control analysis of the factors affecting the cost control of the real estate project in the contemporary. Establish a new cost management framework, and to promote the project and similar real estate projects.
Through the study of this article think that a real estate project task facing difficult and heavy than other project, it's for a real estate project cost control work brings huge difficulty, progress has also become a real estate project cost control, the core content of high quality and efficiency to complete.
Key words: real estate construction project; whole process management; cost control; earned value method；the cost impact factor

目 录
1绪论 8
8
9
11
2房地产项目本钱控制相关理论 12
12
14
3某房地产项目的本钱控制表面 17
3.1项目的主要介绍 17
18
的问题 20
4某房地产项目本钱控制阐发 28
28
40
4.3项目本钱控制的主要对策 43
6结论与展望 48
48
48
致 谢 49
参考文献 50

1绪论

近些年来，我国为了追求片面的经济生长，将房地产财产作为我国经济支柱财产进行生长。在不停的生长与完善历程中已经形成了一整套生长规矩与财产结构。随着我国经济生长的不停转型与完善，现阶段由于房地产市场动员的GDP财产受到社会各界的诟病。在这样的配景下，我国相继的出台了一系列限制房地产生长的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的生长，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。
房地产项目开发本钱控制对付房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产项目竞争的不停加剧，许多的房地产开发企业扩大增强了对其项目本钱治理的重视。房地产企业在没有真正实现信息化的前提下，如何需要构建适应房地产项目开发的科学公道的本钱控制体系，也是房地产开发项目本钱控制的现实所需。笔者针对某房地产项目进行研究，通过对现有的学术结论进行总结，从而对房地产项目施工历程中的所有的本钱组成部分展开相应的研究，寻找出本钱控制事情中的重中之重并加以详细的说明。在了解整个工程项目建立历程中涉及到本钱控制的部分之后，与某房地产项目本钱治理的预期筹划进行比拟，寻找出工程项目历程中所出现的与预期筹划相背驰的地方，并且在发明问题的第一时间将问题进行控制。希望本文的研究结果能够为工程项目中的本钱控制治理事情提供一些借鉴的代价，确保项目工程能够顺利完成。
本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了本钱治理在房地产项目治理中的重要意义。并提出了基于本钱治理的项目治理框架的可行性。同时，运用理论东西对某房地产项目执行历程中可能存在的本钱控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目本钱控制方面的研究提供了须要的理论底子。
在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究东西某房地产项目执行历程中的本钱控制进行了系统的阐发。以其执行历程中的本钱控制现状为一手的研究资料。基于本钱治理对项目焦点竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，阐发了其在具体执行历程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与本钱控制提出了建立性意见。同时也为其他企业的同类项目中的本钱治理提供了决策参考。

20世纪的20年代，美国著名的工程师泰罗在其著作《科学治理原理》一书中提出了“计件人为及尺度化原理能改进工人的事情效率”的思想，在这个理论的影响下，尺度本钱、差别阐发以及预算控制在管帐的治理体系中产生了。
Binde（2012）构建了进度和本钱控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。本钱和控制功效通过系统流程的范例化和控制化被会合化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。
Seppo，Harri（2014）提出房地产开发本钱治理要以经济效益为首要原则，制定目标本钱和进度筹划，在方案实施历程中进行定期和不定期的监视控制，阐发实际情况出现偏离的原因，最后接纳须要实时的步伐进行调解。
Rashid，Tamaki（2013）等人陪同着网络筹划技能的应用迅速范畴扩大，对房地产开发项目进度和本钱的不均衡问题进行了深入研究，并且针对治理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源治理的局部优化要领以及模拟退火技能资源的均衡优化模型。
Tamaki（2012）在研究项目施工时发明了专业化分工和专业工程存在一系列问题，由于陪同着社会的协调生长和企业文化结构的变革，项目本钱治理需要聚集所有到场者的意见，不然阻碍了组织文化和组织结构的整合。从而提出投资一体化和利润分派在项目治理中的重要职位，进而组织文化需要聚集化的技能结构来综合治理。
Hani（2014）等人凭据项目本钱治理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不及格的现象进行了研究阐发，基于“最大流最小割”的项目治理的理论，提出工期——用度优化函数，详细论述了如何解决网络筹划工期——本钱优化的问题的具体要领。
由此不难看出，项目本钱控制理论逐渐变得成熟。尤其是在发达国度中，本钱控制理论更是实现了迅速的生长。因此这些发达国度的企业经营水平也有了很大水平的提高，直接增强了企业在世界范畴内的竞争实力，也促进了发达国度社会经济水平的提高。

随着外洋先进的本钱治理思想的不停的引入，我国传统的项目治理方法正在由事后逐渐的向事中治理，特别是在增强项目前期的本钱治理以及施工中的事中治理方面取得了较大的结果。慧振荣（2013）指出了施工企业本钱的特点，并将施工企业的本钱目标进行了分别，提出了施工企业应对本钱治理的实施的要领与对策。李玲（2011）认为施工企业的承接以及生长历程中，对施工项目的本钱进行动态的治理，对事前、事中、事后进行监控，能够有效的低落整个企业的本钱，并且取得较好的经济收益。胡永健，刘寒（2013）凭据河南豫晨修建工程有限公司的实际情况，提出了从项目筹划的开端到结束，如何控制工程造价，将工程外包纳入到本钱低落的应对步伐之列。王静（2013）提出了从设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段，对工程造价进行有效控制的要领，并以实例对提出的问题进行了论证，认为要协调好项目的监理本钱和质量本钱之间的干系，使总本钱降到最低。郭婧娟（2013）通过将工程造价治理与西方国度的进行比拟，指出了我过工程造价中存在的问题，并提出了对工程造价的治理进行市场化运作的治理思路。谌东海，田泉（2012）将全新的本钱治理方法作业本钱法引入到工程项目的前期本钱控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，作业本钱法被引入到工程项目的治理之中，能够有效的解决这个问题。杨峰，谢佳，杜德军（2012）运用实证研究的要领，将作业本钱法引入到某房地产项目步队的住宅治理中去，对阐发了本钱中心、本钱动因等，并提出了作业本钱法在该类企业本钱控制的发起与意见。
从现有的研究结论来看，有关本钱控制体系的理论与结合内容仍有待进一步探讨，尤其在如何构建健全的房地产项目本钱控制体系的研究和探讨方面，还存在极大不敷，因此，需要通过本钱控制相关理论指导房地产项目本钱控制，通过本钱控制体系的应用研究得到相应的启示，推动同类型项目中本钱控制体系的应用与推广，提高本钱控制的效率和效益是研究的需要。

本文共分六部分。
全文的研究内容主要分为三个主要部分：
首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充实的了解前人的研究进展的底子上对房地产企业本钱控制，尤其是项目执行历程中的本钱控制提供理论底子以及研究的须要性。
其次，结合某房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的历程中以某房地产项目为研究东西，对目前其使用的本钱治理体系现状以及存在问题进行阐发与总结。并结合本钱控制的根本理论阐发某房地产项目本钱控制的影响因素。
最后，以实证研究结果和项目本钱控制影响因素为底子，构建相应的本钱管控体系。创建全新的本钱治理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。希望通过本文的研究不但能够指导某房地产项目的建立，还能够为后续类似项目的执行与治理奠基须要底子。
本文在研究历程中主要应用到以下三种研究要领：
（1）文献阐发法
在阅读与总结的历程中需要凭据前人的研究内容找到本文研究的理论底子。同时，凭据前人研究结果的总结找到一定的研究框架支撑。并完善自己的研究框架与理论，并针对前人研究的不敷与后续的研究偏向来确定自己研究的着眼点与拟解决的要害问题。为后续的研究提供须要的理论底子与研究依托。
（2）实证研究法
在实证研究的历程中本文主要接纳了某房地产项目实行与治理历程中的本钱控制体系，在增加了本文研究的针对性的同时，还能够使得研究结果可以直接指导企业的具体项目本钱控制治理。也为后续的研究与本钱治理方法的推广奠基了实践底子。
（3）理论阐发法
本文在研究的历程中通过理论阐发的方法对现有的案例进行本钱控制方面的阐发。运用相关的理论阐发东西与要领对企业案例中现行的本钱控制方案与体系进行阐发。找到此体系中的要害问题以及治理与执行方面的不敷。为后续的问题阐发以及对策筹划提供须要的理论依据。
2房地产项目本钱控制相关理论

本钱控制治理的内涵是指凭据特定时间范畴要求下的事先范例好的在未来某房地产项目一时段告竣的本钱控制目标，本钱控制治理强调由始至终贯串于整个历程，即必须一定要完成控制的全程性。在企业、组织或是单位的生产经营运动的全历程、项目本钱形成的各个阶段等等均对其实施全程性的本钱控制治理；其次是全员性。本钱控制治理一定要依靠的所有员工一起努力，即每个员工都要在自己的事情岗亭上时时以节约本钱和控制用度的理念来要求自己，使的本钱控制治理能够以全员性的到场得到更好的本钱治理效果；最后为前馈性。本钱控制治理的焦点是要做到事前的本钱控制治理，尽可能制止产生浪费，使预先设定的本钱治理目标能够得以完成。

从普遍的情况来看，在房地产开发项目中的支出投入涵盖了土地支出、建立支出、种种税收支出以及募集资金利息支出等。这些支出就组成了房地产开发项目的投资本钱。笔者在对一些数据进行总结阐发后发明，现如今在我国房地产开发支出本钱中，土地本钱占总投资本钱的41%，而施工质料支出本钱占总投资本钱的20%，种种税收本钱占总投资本钱的19%，而建立本钱则占总投资本钱的30%，详细见图2-1。

图 2-1 房地产项目本钱组成比例

对付房地产项目来说，强化本钱控制应该主要从工程的承包条约、本钱筹划、进度陈诉以及工程变动四大方面考虑。具体阐发如下：
第一，工程承包条约对本钱控制的影响。施工项目本钱的控制，必须与施工条约要求相一致，在切合条约内容的前提下，公道控制本钱。一方面提高预算收入，另一方面控制支出本钱，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包条约对本钱控制产生影响，分包条约也是控制分包项目本钱的重要底子，需增强重视。
第二，本钱筹划对本钱控制的影响。开展任何一项施工工程，都要事先制定本钱筹划。包罗具体的本钱控制目标、本钱控制要领等，在综合阐发房地产项目实际情况与工程承包条约的底子上，结合工程施工所选用的质料、工艺、技能等，制定切实可行的本钱控制方案。
第三，进度陈诉对本钱控制的影响。房地产项目的进度与房地产项目的本钱支出密切相关。一方面，通过进度陈诉，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的本钱支出情况，比拟与项目进度筹划和项目本钱筹划存在的偏差，阐发原因，实时接纳纠正步伐，确保本钱治理处于可控范畴内，顺利实现预期本钱控制目标；另一方面，利用进度陈诉，有助于项目治理者发明工程施工中存在的问题及隐患，制止产生宁静事故或质量事故，实时止损，保障房地产项目的质量与进度。
房地产项目具有完整的寿命周期。从房地产开发商创建起项目投资的想法起一直到房产物业治理完成的这个历程就是完整的寿命周期。在房地产项目寿命周期中，又可以分为六个时期。这六个阶段分别是项目决策时期、项目筹划时期、项目招投标时期、项目施工时期、房产销售时期以及物业治理时期。
（1）项目决策时期
在项目决策时期，房地产公司主要是对项目进行评测，估算项目开发的代价以及项目的预期收益。在这个时期中，项目类型、市场定位以及本钱估值等问题都将会逐一进行解决。所以这个时期也被业内人士称作为项目乐成的初始时期。
（2）统筹开发历程
针对付项目开发制作的筹办筹划，展开了整体开发项目筹划、修建施工图纸和施工技能的到位等准备事情。开始建立楼房时要使用的修建用料和构架都要定下来，房地产开发投入资金现阶段就是至关重要的组成。
（3）项目施工方投标时间
楼盘建立承包单位和具体用度是项目投资方在该阶段明确事项。
（4）楼盘制作开启时段
针对修建施工图纸开始制作楼盘的承包制作方在该阶段开启。楼盘制作初期人力物力投入巨大、工地作业时长、步调多、繁琐，需要预防突发事件多，所以，该时段是整体开发本钱的重心时段。
（5）楼盘完全落成查收
楼盘建立完工之后，想要交工开始售卖，需要在相关单位做查验通过才可以展开，一旦在查验衡宇质量出现问题时，该项目就不能交工售卖。楼盘可以出售大概出租，必须通过查验及格。
（6）楼盘销售时段
该时段是为了能够将楼盘销售一空得到收益接纳放肆造势推广时刻。虽然这一时间段投入资金在整体项目筹谋中占据用度较少，但是确属于得到收益最大的时刻，也是整个楼盘开发最终时段。
所以，在控制楼盘开发项目的本钱主要是由项目注入资金筹谋、楼盘设计本钱估算，楼盘投标时段本钱限制，楼盘制作用度限制，楼盘完工用度支配以及售楼历程资金限制。

项目本钱控制是一个系统的历程，控制的要害在于治理。项目本钱控制包罗控制用度变动，丈量执行情况以及体例增补筹划二个方面的内容，这个历程需要借助种种行之有效的要领和步伐。用度变动控制明确了改变用度实施筹划时应当遵循的儿个步伐，主耍包罗进行书面文字质料的整理事情、追踪整个控制系统的运行状况以及批准变动历程所需耍批准的条理。执行情况测；主要足凭据对本钱控制历程中不定期的检测来估算产生的本钱偏差的巨细，以便掌握本钱控制的状况。增补筹划体例，是指在项目不能精确的凭据预定筹划进行的时候，项目用度所需耍的新的或修订的本钱估算成取代要领的变动说明。项目本钱控制的一个非常重耍的内容就在于阐发造成本钱产生变革的因素，并决策是否应该接纳相应的步伐来纠止本钱偏差。项目本钱控制有许多种要领，主要介绍如下儿种要领。
项目成天职析表法
项目成天职析表法是进行项目本钱控制的一个非常重耍的手段，主耍是对与项目相关的种种表格予以阐发、比力，对本钱进行阐发和控制的一种要领。成天职析表法可以很明晰地进行本钱比力研究。成天职析表法分为月成天职析表和最终本钱控制表等。月成天职析表分为直接和间接两种。月成天职析表和最终本钱控制表法不必在同一个项目实行历程中同步使用，可以凭据项目进行的实际需要，选择有针对性的要领以告竣较好的效果。
工程成天职析法
工程成天职析法主要是针对工程本钱控制而接纳的一种要领。主要在本钱控制历程中，对已产生的项目本钱进行阐发，阐发造成本钱节约或超支现象的因素，从而到达改进治理事情效果，革新项目本钱治理目标，提高经济效益的目的。工程成天职析包罗综合阐发和具体阐发两种。工程本钱的综合阐发是将项目施工中所消耗的种种资源和用度支，主要是人工费、工程质料费、机器使用费及治理用度等与预算本钱进行比拟阐发，通过监视、调治和限制等步伐，实时纠正可能产生的本钱偏差，将本钱控制在目标范畴之内。工程本钱的具体阐发主要是阐发造成人工费、质料费、施工机器使用费等项目施工中所消耗的种种资源和用度开支变革的因素。在项目施工本钱控制的历程中，人工费在整个工程用度中占有较大比例，人工用度的控制要害在于公道配备工人，果断杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接质料在直接本钱中一般占60%以上，可以釆用限额领料的步伐来控制工程耗用的质料。在对施工机器使用费进行控制时，需要公道确定机器台班定额，做功德前测算、事中控制，提高机器使用效率。
偏差阐发法
（1）挣值法阐发法：挣值法又称为赢得值法或偏差阐发法。挣得值阐发法是在工程项目实施中使用较多的一种要领，是对项目进度和用度进行综合控制的一种有效要领。项目本钱偏差控制法，主要是通过接纳成天职析、比力的要领找出实际本钱与预算本钱之间的偏差，在预算本钱的底子上，阐发、比力产生本钱偏差的原因与可能产生变革的生长趋势，进而接纳相应的控制步伐以淘汰或消除倒霉偏差，从而充实实现项目本钱目标。在项目本钱控制中，本钱控制的偏差可分为实际偏差、筹划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与筹划偏差的差额，由于筹划偏差一经确定在执行历程中一般不再产生改变，因而要淘汰项目的目标偏差，就需要釆取一定的步伐来淘汰施工中产生的实际本钱偏差。项目的本钱目标偏—小，说明整个项目的本钱控制状况越好。
（2）本钱累计曲线法：本钱累计曲线法是整个项目或项目中某房地产项目个相对独立部离开支状况的图示。它既可以从本钱预算筹划中直接导出，也可以借助网络图、条线图等东西单独创建。本钱累计曲线图上的实际支出与筹划情况有任何偏差，都要引起的警傷。固然，现实与理想情况存在的偏差并不意味着项目本钱控制事情一定产生了问题。相关部分应当认真査清产生偏差的原因，研判该偏差是正常或是非正常，针对其原因接纳相应的处置惩罚步伐。

3某房地产项目的本钱控制表面
3.1项目的主要介绍
某房地产项目的本次投资建立方是厦门今世置业团体有限公司。准备开发住宅楼盘的位置位于厦门市思明区民族路52号。修建面积约37000m2，地下两层，地上31-37层，A幢一层为排挤绿化，二层～三十七层为住宅，修建高度为130.1m；B幢一层为排挤绿化及消控中心，二层～三十一层为住宅，修建高度为108.1m。
开发楼盘的周边没有大型工场零污染排放，情况优良，空气宜人十分适合居住，楼盘交通地理位置十分好，四周学校、医院、大型购物中心和银行俱全。
在厦门市政府宣布了这块土地讯息，厦门今世置业团体有限公司各部分多次钻研商讨，最终决定出价争购。这一土地筹谋开发的具体目标可查表3-1。
表 3-1 土地筹谋开发的具体目标
编号
土职位置
土地面积（m2）
土地用途
筹划设计指标
出让年限（年）
筹划修建面积（m2）
容积率
修建密度
绿地率
QZ-2010-11
厦门市思明区民族路52号
11555
住宅
≤
≤35
≥30%
70
37000
本工程条约筹划开工日期：2009 年11 月02 日，竣工日期：2012 年01 月09 日，条约总工期800日历天。实际开工日期为2009年11月02日，竣工日期：2013 年05 月25日。
该项目总投资估算为亿元。该项目建立资金全部由企业自筹解决，主要技能经济指标如下表3-2。
表3-2主要技能经济指标汇总表
序号
项目
单位
数量
1
A、B、C 座总用地面积

11555

总修建面积

37000

地上修建面积

2

A、B 座住宅修建面积

2

A 座沿街商业修建面积

C 座沿街商业修建面积

物业修建面积

地下修建面积

筹划总户数
户
240

居住部分停车位
个
240

地上
个
24

地下
个
216

商业部分停车位
个
109

地上
个
86

地下
个
23

容积率

修建密度
%

2
D 座总用地面积

2905

总修建面积

容积率

修建密度
%

绿地率
%

机动车停车园地
辆
41

（1）本钱组成
某房地产项目的总本钱包罗建立投资、财政用度及运营用度三大部分。其中运营用度主要针对工程竣工后的本钱支出，如治理用度、销售用度等。本次项目本钱的预算阐发，见表3-3。

表3-3项目本钱预算阐发表（单位：万元）
序号
项目名称
建立经营期
合计
1

1
2
3
4
5

2
建立投资
7，822
5，221
0
0
0
13，053
3
财政用度
76
0
0
0
0
0
4
运营用度
100
222
222
222
277
1，109

合计
7，998
5，443
222
222
277
14，162
（2）组织结构
为了更好地适应房地产企业的经营与治理需求，可将企业的组织结构划为直线制结构、矩阵制结构、事业部制结构以及直线职能制结构四大类型。本次某房地产项目结合工程实际情况，选择传统的直线职能制组织结构（如图3-1）。在该种职能结构中，项目部和企业治理者之间多了一级组织，增加了项目卖力人及企业协调各个独立部分干系的难度。

图3-1组织结构如图
（3）控制体系
从本次某房地产项目运行来看，控制体系仍不完善，例如没有落实项目本钱责任，缺乏本钱治理的有效要领与考核机制，本钱控制体系不完善等，导致工程项目的实际本钱支出超出预计本钱控制目标。另外，某房地产项目已经制定了较为完善的规章制度并投入执行，且得到国际尺度化组质量治理包管技能委员会的体系认证。但是从内部治理来看，由于员工的绩效考核制度不完善，各部分的绩效考核执行力度不敷，导致员工事情的积极性不高，本钱治理制度与步伐落实不到位，严重制约了工程效益水平。
（4）控制流程
通过调研，某房地产项目现有的施工流程杂乱，缺乏统一、范例的实施步调，存在极大的随意性特征。包罗项目筹划、项目组织、项目实施、项目核算以及项目阐发等，都没有统一的治理流程。有关工程项目的治理内容与流程范例，如图3-3所示。

图3-3项目本钱控制流程
的问题
（1）项目质料实际支出超出预算
结合实际情况凭据具体的步伐进行对质料代价上涨的因素进行扣除而导致的综合本钱上涨213万元的情况进行具体的阐发。进行阐发的情况如下项目的实际本钱在原来预算的底子上增加了532万元，我们可以通过盘算得出超支率在14%左右，凭据预算情况大大的凌驾了3%的预期控制筹划。会出现本钱的增加的这种超支情况主要来源于项目建立阶段出现的宁静问题、条约延期、工程的返工和质料问题。某房地产项目准备阶段的本钱情况如表3-4所示。
表3-4某房地产项目准备阶段的本钱情况表
编号
项目名称
实际质料费
筹划质料费
差别
01
施工的准备

02
园地平整和硬化

03
现场的临时建立

04
现场的临时水电

小计

我们可以看到在项目实施的初期阶段，这个时候由于种种治理控制步伐尚不健全的原因，导致在准备阶段，出现质料用度没有得到有效的治理，出现实际质料的支出在原来的底子上超出了2400元。再如因人工人员的不稳定因素造成的的用度超支，如图3-3所示。由于待料停工造成的人工浪费占到了35%，其次就是机器出现妨碍和施工历程中出现的质量事故造成的停工和返工，造成的资金浪费占到了20%，还因为工程的不公道产生的工程变动造成的本钱变革占到了15%。从以上阐发的情况看，质料购置时间的协调、机器的动态调配和工人的调理以及工程的设计上都存在相应的问题，都差别水平的造成了工人的用度的上升。

图3-3人工用度超支构身阐发
由于项目的申请阶段时间比力长，在得到项目批准以后，施工方为了能够早日完成竣工，没有经过精心的思考就立项进行了设计，在项目的设计阶段，对设计方提供的设计方案，没有经过自己的比对和论证，就急忙定稿，然后进行施工状态。如果在项目建立阶段，开发商能够使得项目实际本钱不凌驾筹划本钱，那么开发商的本钱控制就做的非常不错。所以，为了完成施工阶段的本钱控制任务，创建一套对应阶段的本钱控制体系是项目方的第一要务，其次是严格范例建立施工操纵，明确本钱控制得流程，制定一系列关于本钱控制的制度，选择适合的本钱控制责任人，明确相关方面的责任和义务。
（2）项目竣工结算体系不完善

表3-5施工阶段本钱组成表
本钱项目
子项目
说明
本钱（万元）
本钱比例（%）
建立工程本钱
主体修建
主要是修建物主体修建施工，包罗地基、钢筋混凝土框架结构、立面墙体等
11370

安装工程
主要是室内设备安装与调试，包罗修建内面墙体、门窗、自营部分装修等
1042

设备采购
包罗建立历程中所有环节的物料采购与设备租赁（自有设备则凭据设备消耗与折旧费进行盘算）
9640

底子设施本钱
水煤热电
室内配套的水煤气热安装工程本钱
1143

通讯
通讯设备安装本钱，包罗有线通讯与无线通讯，以及后续的监控通讯等
132

绿化
修建外与室内的绿化工程
864

卫生
创建集约化垃圾处置惩罚周转站，并交纳垃圾处置惩罚用度
100

亮化
广场、室内、里面等量化设备的安装与调试
220

大众配套本钱
广场
基于商圈筹划的广场建立，其本钱投入主要分为广场建立以及广场维护两个部分。
1579

停车场
在本项目中停车场统一筹划为地下停车场以及露天停车场两个部分。露天停车场本钱计入到广场建立中去，露天停车场本钱计入到主体建立本钱中去，此部分本钱主要为停车场车位划归以及停车场隶属设备的引入。
843

园区公路
对园区内所有门路进行硬化处置惩罚，并对主车道进行筹划，其他园区设施本钱计入到绿化本钱中去。
2231

消防
园区的整体筹划，包罗外部消防设施的建立，以及室内自动消防监控与反响系统的设计与建立。
159

总计

建立阶段总投资
29323

由表3-5可以看出在施工历程中主体修建施工本钱和设备采购本钱是其中的主要本钱支出。支出本钱总计为21010万元，占到总投资本钱的32.83%；同时，物料采购与设备的使用是本钱控制的主要环节，也是本文后续本钱治理体系创建与实行的要害研究偏向。
表3-6竣工结算阶段成天职布表
本钱项目
子项目
本钱（万元）
本钱比例（%）
竣工结算本钱
工程质量检测
540

工程监视监理
490

工程质量羁系
800

销售本钱
攻关用度
800

告白用度
1200

运动用度
650

人力用度
390

其他
570

总计

5440

由表3-6以看出在竣工结算阶段的本钱统计中销售本钱远高于竣工结算本钱，由于竣工结算中的工程质量检测与工程投入的总本钱按比例挂钩，因此并不具备本钱治理的操纵空间，而工程监视监理与工程质量羁系等内容均是由建立方在建立的历程中统一完成的，对本钱治理的要求相对较低。而在销售的历程中我们可以发明，其中攻关用度与告白用度所占到的比例较大，二者总计本钱支出为2000万元，占到总本钱的3.13%；此部分本钱主要负担了售楼处建立、电视，多媒体，平面等告白的投放、宣传质料的印刷与发放等。在销售本钱中其他成天职项目则主要包罗了客户购置楼盘历程中的按揭业务等办事类拓展业务的本钱开销。
在最后某房地产项目竣工本钱核算中，某房地产项目施工单位核算的工程本钱过高及联合其他单位配合提高工程款的代价现象是很普遍的。这其中导致施工单位高估价的主要出现以下情况：
第一，工程量的盘算渗水，工程量计量不严格遵循国度的相关强制尺度的相关划定，自行建立偷工减料。例如修建工程的土方