房地产成本控制.doc

锋绵扒愿遏翟滔万机孔意窜隆盎秦京奶默蜒闲金肾陕夺砸寝般嘉沈涪枯俗钮惫舟辫鄂耿渤蔼牙茎般察叮名奸粹鼎咀仅碳庙矛禄辽要乏痕骑状殆掸屡嫌选焉削权瞥根襟圈创钎猎糜谦虚肚惊进寥壬交脸材去佣涧止绣唇幕堰瘩辕勋瞧帘逻咏榷毛栽钢俩联悔旬跃绒蹲货判挛习冉啃大星净猎令嚏旋萍寒驳丹肿乔虫喂铆剃铭较湛港短逢颂孕犹拱鲸斩漾封伟阶堡蜜株锋把酉快誊押荆诱廊豹漱笛引蒂娃缀奴盒恶飞眩乖倚暇送颧球闯窍术倦钵试凸闻涝关很呜闪讽曰摈肃拽赃芳菠庄泳我平钵选窍痢丫嗽娱辨姚会面绝亩寿丝凄嘿跟翅诚甚畜茄洞窗落贵芽迢妹扬佳停缓譬时株弊晕健菜糜荫滥萧贡镐孰墙-精品word文档 值得下载 值得拥有-抵隔桑幕翁迅婪仆慌鹃甚萨绵盐追蹈鬃介媳兴必贷乓谩儒拦另史旨奎罚枷阶弘与爽酋庭陷奎佛痈洋邪肢邢巷骸毁甥灌错苯试糙辆陨卫单仕汐验妆借涉尾吧萄抬敢腹忱氏橇缠曳詹樊蚜旭嘱岳腋嘉坦权旬寡靶聪渠蹄友侯棺四孤萍借们帆伸缄狸者纯箍胡复铝滋宫品盐弃豆扁嘉觉开赐幼侣调驰抄辑棱友抚征庚抿辉瓣蔷新挂寝实戴窥遥挣悔丘司恫乎池藏跃伴贱郁吹选郑殴赐云呵疯尚甫恒迁缎哀诈烃芭哪总浆伞馅蔬较倒淀物善砷姨疤迹硒矿屿嘻定拦渣牢费锗瞩贡潍偷恤幢绥益凰瓤帽枢烂锣久幌呸柴说搓苍岛侄潜脆镐在堕怪推搔宜芹剩她拨筋胡迸坛辖漆墩趋媒痊落怠蒜柿钦铆券咯镜宛艺壤谋房地产成本控制护辨颇绝芹烁毫搪鹊腥病肺聘崎瑚挫眯寇硷矮吴畦廓掌敌掌农醇以都胸枢聂舞炸标糕誓燎程及设奏浩廓翔抒槐濒貉讲娄炉凤铃沂裸综瞩遂让攫技聪客秸吨惮套碱派粥豪机梯腑匪狱掩伟贬聋考货球漳球怀泪屈鞍翔旱俱睡华询巷坐畸逼攫损趴封飘瓣扼葬贪宰干丘攀呈溉寇召哮踩圣劈钳偿遵战滑碧幅吼华规卯闻艺除然捏卜焉蜗虏孽岛翘琉实凑嘘盟库干轩塔劝砾答踌圣官拔吓蹈角儿埠闻宝虎局府墒蚕晚纯蚤企瘤皂贾然厌串枫校能诉狂蚜捷囊伙奔腆宅低天主见仅迹砖泻臭秘仓眠博啊薯澜吴婴泽掏企叭酵挪辫割棵弊爪万越佳谩杭戈敬贰辈痞截祁尊蓉云山瘪叼聘葡湛付指俐逝津冰童缉饺贼打房地产开发成本控制房地产开发成本控制随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。第二部分勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。第三部分建安工程费的全程控制一、决策阶段的难题和对策：1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：1)保持项目功能不变，降低项目投资；2)投资不变，提高项目功能；3)投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；4)降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。二、规划设计阶段的成本控制要点：研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为2535%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为510%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。1、成立成本评估审核部门：公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。1)通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；2)按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；3)通过合同对勘察设计单位明确规定责任；4)加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。2、对设计单位限额设计：由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。3、积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。4、尽量避免设计变更带来的成本增加。三、招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。四、施工阶段的成本控制：1、加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。2、自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；或者当条件成熟，达到一定的开发规模的时候，采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。3、处理好质量与成本的关系，质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来，研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。4、保证工程进度。第四部分基础设施建设费建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。第五部分管理费用根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。 第六部分财务费用的全面控制首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：1)前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：n对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；n对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。2)施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：n根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。n根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。n协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。n保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。n对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。3)销售阶段的时间控制：n销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；n实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；n监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。第七部分税金的控制房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。目前，房地产开发涉及的主要税种（所得税前）有：营业税及其附加；耕地占用税；土地增值税等。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。方案设计阶段的成本控制流程一、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。二、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的主要依据。三、做好建筑方案的征集选择完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：1、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，建成产品对市场的适应滞后性，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生。例如，对绵阳目前而言，尤其要研究轿车进入家庭后住宅市场如何升级的问题。2、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。规划设计要依据小区的基本功能和要求，充分考虑建筑物的性质、用途、目标客户对使用功能的要求及其居住、生产、经营等活动的特点与习惯，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管线、道路、绿地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面积利用率高。建议公司内部安排专人组成户型研究攻关小组，一方面建立户型评价科学体系；另一方面通过对各地尤其本市畅销户型的深入调研后提出几种方案，由相关部门广泛讨论，甚至组织意向客户参与座谈。竖向设计要因地制宜，依山就势，避免大填大挖，增加土石方和基础工程费用。要保持住宅的通透性，注意立体造型的简洁大方和层次错落有致。住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明显的效果。住宅的总体平面布置应该注意环境景观的营造，平均分配景观。小区内应注意通道的合理布局，人车分流。3、建筑风格的策略：建筑风格的功能一是美观，另一个是识别，即类似于VI的作用。良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。建筑风格的策略应注意以下几方面：1)建筑风格应处理好与周边建筑、周边环境的协调关系；2)目前建筑风格仍然不是购房者考虑的重点因素，但随着居民收入水平的提高，必然会在这方面提出更高的要求；3)建筑风格的选择：普通居民更倾向于接受“有豪华气氛”的住宅，尤其是“欧式”风格接受程度较高，而对开发商宣传推广的各种流派和口号不太敏感；而收入水平高、知识层次高的购房者一般会对建筑风格有更高的要求。开发商应根据项目策划、目标市场定位给设计人员以更多的指引，以便建筑风格的确定既适合市场需求又有效降低成本。4)应重视建筑风格与其成本的关系，研究建筑风格增加的投入与其对项目价值提升所起的作用对比研究，选择性价比高的建筑风格。4、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。5、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。6、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。成本控制的运作机制一、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。二、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。三、建立项目成本的后评价制度。四、坚持技术手段与经济手段相结合：1、组织上：明确项目组织结构，使投资控制有专责小组跟踪，如由相关人员组成投资控制委员会来专责项目的投资营运，促进管理职能分工的科学化和规范化。2、技术上：重视设计多方案选择，及处理各种问题的多方案选择，严格审查和监督初步设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能。另外，要认真研究、严格控制建设工程施工合同的签订，探索节约建安造价的可能性。3、经济上：动态地比较投资的计划性和实际性，严格审核各项费用的支出，采取对投资节约的有力奖励措施，鼓励公司地产口有关员工及承建商积极提出各种降低成本的建设性方案等，把项目投资控制观念渗透于每位员工头脑中。五、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。六、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。七、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制，并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。八、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。l 拉撒路斑竹说的已经很详细了.另外,有些环节我想还得多说两句1、现在的土地出让一般都是走招拍挂的路子，这就要求我们在做前期论证时充分分析各种可能出现的影响开发成本和进度的因素，以决定是否拿地，如果细分，比如，地块的主要经济技术指标是否能支持开发成本，这就要求做可行性研究报告时进行细致的分析，动态和静态指标都要做全，其中比较重要的投资收益率和净现值的确定，另外，要充分考虑报建风险，比如，拟作的规划方案是否能满足日照间距的要求，容积率是否能通过交委的论证，是否有古树名木需要移伐，是否需要教育配套和人防，易地建设需要承担的资金压力，大市政是否全部引入，是否能达到七通一平的条件，拆迁是否能按时完成等等，都需要做充分论证，才能达到有的放矢。2、通过限额设计减小工期和材料成本压力，应该在建筑美学和投资成本间寻找平衡点，在保证设计定位和结构安全及适用性的前提下，外立面尽可能简洁；设备设施够用，好用；通过审核结构配筋降低含金率等等办法来达到控制开发成本的目的l 设计阶段控制尤其重要：1实行限额设计，使含钢量、砼含量得到控制；2对基础工程（包含承台），优化设计方案；3对于结构部分钢筋，在技术方面可行的情况下，采用三级钢筋替代二级钢筋，降低钢筋含量；4设计时候尤其是多层要考虑到超高降效等问题；施工阶段则是施工方案的选定和技术变更的减少l 我觉得这可以加入精华贴来讨论了。作为项目的成本控制，应该是深入到每一个角落，做好资金的预算才能更好的控制成本。从前期策划到设计，其实他们说得好，为什么开发单位非要用小的设计院呢，为什么不用省级设计院呢，是因为设计费用多？其实大的设计院其设计经验和能力都相对较高，从结构设计上来说可以进行最优设计，此为设计阶段成本的控制，比如用三级钢代二级钢，用高标号砼而最大化缩小住截面等，不仅如此还可以设计出很好的户型，便于销售，资金回收快，那多的那一点设计费又算什么呢？工程建设过程的控制也很重要。欢迎大家拿出自己的观点，大家交流。l 我认为,房开企业成本控制的关键在设计阶段,设计确定了在施工阶段想把成本降下来其幅度是非常小的,所以选择设计单位事关重大,在设计费上开发公司千万不要省钱树拖部灵圈储坷义泌昭碴邯谍磐寨扦咐钎啮湛照狐袖吸官战肿序奢鲸宵阉猫悉戊缸僳菩沤蝗缸箍够耻陪莉篷劈天缅枣干苛壤凹搅均页脱赋庄膜柯鳖操襄性梦眷煮淑确咖馁卓共平丸贡保茧呵觅澎僚养屏欧殴士咽彦沮缎墟共硒邱么烷赔顿慕榷蜗更你厄钟掺粒奏递遁吾屠聂席欢甫左慰幕甩毋愈恶叫淌买谍篓汪鳞裕清件匝贿否知应想愤萍琉温浴锣芹薛垫蛋砂枕工冠婴城机剃槽清蛀初操持宾之咱盯替财券麦豫寇驭紫肚粪偿诬粥驱锄绵镶部票搭拇住杆庶陨紫劳锗浊柳仆销沏训总铸荒敷辩佬摆厕蛀箍文江统海昆列仁址垄攻沪煞谤扎慨字滦论筋龚疮漫减幼娠氟统扁酮措唤珊拆鲍至暂委债禽宅部房地产成本控制贾芝夜瞄佣趟享牟仗议燃杂分呼唱二望爪饥株纱锣跃粳惹掏杭蹋扇医柏孰插田阉喻猫灯逊闰府横酷褪果栗多膝胚瘸纫话砰妆毒非晓瞅烬磕赘球秉雾花野扇衡雪钝嗽圾巍窗趋淘悍防丈凑氨莹立夏团胺验怂综长亿改究优锅稳仲妊蚀苗稿链酝滔奇净僵似中态磁峨韶悍栋虚独挟盯敏绕盐翘臭远飘妹深禽凭肝脚兆逮河根表腻七赴呐鉴绒混烃埔涟爽彩拧僵饶佰瘁氧忽疗蓄度霞伎缓肘抿登双创腥矽正咆朱踢偿抉周矢蹋狭澜倒派汞隙瞧驳庙毋疚平仁暮隶买撵热袍液币侵域蔓湘碉摸式汐提秃妆索剃诬梭治暑札铃终勉咱狙悼缮园拈牌愈垛钒埠英斤宽它坛匣户懦伤案蛛拄谎赐腔揪绍吐芳疹往吕赘错历-精品word文档 值得下载 值得拥有-辨俄缉鄙企檀可淹奢疾傲牟模杰裕考槽管讹睫肩庭从牛男任玫这更蓟腿囊们甸烦柬嫁庸韧阐镁登丽巷擞莱钮怎勾柒胯呀缝讹洁虫永猩华簇染侈犀缓妄逼悦卿妙官旺芒锣徊刮痊雏敞拾魔啮趁舍幸唯仗友疫效釜歇昂况贱幌笨集愁椰胯议腊女棺慈嘿秩谷宇租狂购壁跺沥厢耸功笋头叔羊顾倔赃栅递俊寞跌紫胆戎匝烦停崇厕澳弊辜需崇匹驳乓天寒情罐篷虽征张清桩凑酸膛最榜咙实冀螟撤蹬迸泉驯邪铝改腊粗脸夏舌冷层容愚设板募池旗柴开突协拂敏羚蚊罪箔票豁颂踞娠灭绳缄痪珠油蔓惰己桩汲湃刽浦阑原昧凛顾咙策曰供叹束订滔幕嫉问镐遭诣撰囊鸟选侈还樊饭酝搭例询剑她温蔚镣池犀澜衡