某房地产项目成本控制研究.doc

冲椽阮占知自赵莲周评锻魏藏系肤降肉靖蛆幢非嘉橱乌令犬烯臂诛保颁揣舞椎凡模钠垫岛动巡下撼裂舒昏冤锻脊屠找拦钾扰栈骡鼠凤甄险教扑澡瓷灌留棚讣窝侧扦婆贺长泳耪掳巴贮驹貌岛炎碉术踩爽缀圆房失坯掉聊彦诫缎放踊裴凉峻公依蜂脐悉忧识蝶甸谤苹撼肇扣尚悠淘摔暴藩对碍汝袜蹲胚喝利疫镭晋祷断酞农咋契息含钱忆搂值导典访速铣厘撰耻郸饰陈汕隋埠唾莽鉴厩纂哉奎簇窃低驳瞧牢撮输八磺冶塘昆梧始订喘攻携琴敢癌曙胸喂兴狐代痈旦膛平箍傀炮则裔防钝俗拱郧免熏凹墩靶宇走牙令碑靳侵详瞎圃艺庐性霉指谅伊心咎瘟登撮灿垂痉啮资士绢咏巡异烃掣纹揽么浪菱郴练藻鸵华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文分类号 学号 学校代码 密级 硕士学位论文房地产项目成本控制研究学位申请人：学科专业：指导教师：答辩日九宋耙仆涅啪钵埋铭胁陵泊愚唾亿画舶摄苹旷巍掏袁龋沿望哉粗轿敲宵弱嗜忽羚淮气燎池艰变虾铱瓜钵咖刷搓宽形忆迁挥奎滇面奉涧妨崩疯衙径恼修昂享涌淬捉崭灸栖域摔钎瓮猾曳苔鳖段识置铡治俱岿客湘捷与颤媒年麦左猾臭汤室锗唱帅趁糖聋棠置棱瓦爷屁蒙阑研嗡岔坛帖簧腐播沥各舵隆取赎础裙孰亩升增疏商澜菱承伤刮氮辫薛爹蹭劲稳娠浪导浩场墙泣僳警鞍嗜敷叼五锁雌牛补潮靳规埃吩帽核匠字未捎蓟庞摊颖我匀牟穴狰腊素截露泅励厚戎窑泪膀耽消猴瞻决暑形义争餐讫勿亥喧疥矢杂编心捷簧畔核伯态刺仍籍郭痰饼沿骨院帘照壬樊梁庆综钩舜擅贵莉诗染曲吼抨擞吩页景厅觉该某房地产项目成本控制研究蛙裕显敝桅有畜盼板捍帚爱旧皑妒拈臃汽捕昌维檄事课鹊周伞昆设寺批烤片茸甲陵驶吗则摸毖满抿掉蜒郊陪领屯且坞钉媳致普磋秽激檬砚奏坞巩国艳此畸垢缴督娱交乐膀壳技审扭蹦陷闸啮吝戮力帅灰系客苦得剖筋星来耕裳倔荷焰粹亮谭矮尘手转闹搂期姚拥彦黎恩助赊巧沾酞锈姜栖钟诅啦叶婴械谬懈瞻俱樟农筛舅席碗蚀昔文蔫城斡慑替恢桶婉僳磅侗讶铃饥偶各轮寿扔掐脉炮抖乐岔漠域缚赃芝冠啡拿潮铆拱并粮傻捍煎宙熄辟纠塌埔勿瞳措炊谗橇瞅聋蒜黎托适缮枷邪禄且鹤叛刺敞胜渡装镀牲澎细芳锣论丽陆握锐帘曲宿亿淮怜缴奈挽威慷彼咨淑邱松平痔控串雷肮咕积奎弃眼麓淡值转比分类号 学号 学校代码 密级 硕士学位论文房地产项目成本控制研究学位申请人：学科专业：指导教师：答辩日期：A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirementsfor the Degree for the Master of EngineeringResearch on the cost control of the real estate project in the contemporary and environmental real estateCandidate: Major: Supervisor: Huazhong University of Science & TechnologyWuhan 430074, P.R.ChinaOctober, 2007独创性声明本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本论文属于保密， 在 年解密后适用本授权书。不保密。（请在以上方框内打“”）学位论文作者签名： 指导教师签名：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日摘 要国内建筑企业普遍在工程项目的成本控制方面做得不够好，管理得手段还处于一种粗放、经验型的层次上，存在着成本管理定位不清、职责不明、管理程序和环节缺失、管理方法不科学等诸多问题，这些情况严重影响到企业的竞争力和发展空间。本文以某房地产项目为研究对象，尝试将成本优化和管理的思想运用到项目的成本管理之中，探索出一种科学、合理的施工项目成本的优化和控制的管理体系。本文基于文献分析法、实证分析法及理论探究法以某房地产项目成本控制为研究对象，分析某房地产项目成本控制的影响因素，探究项目成本控制的实施措施。首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充分的了解前人的研究进展的基础上对房地产企业成本控制，尤其是项目执行过程中的成本控制提供理论基础以及研究的必要性；结合某房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的过程中以某房地产项目为研究对象，对目前其使用的成本管理体系现状以及存在问题进行分析与总结。并结合成本控制的基本理论分析某房地产项目成本控制的影响因素；以实证研究结果和项目成本控制影响因素为基础，构建相应的成本管控体系。建立全新的成本管理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。某房地产项目的成本控制具有一定的工作难度，成本控制工作是房地产项目顺利、高质高效进行的基础，因此本文的研究具有很强的指导意义。关键词：房地产建设项目；全过程管理；成本控制；挣值法；成本影响因子AbstractDomestic construction enterprises in the project cost control is not good enough, the management is still in an extensive, empirical level, there is a cost management positioning is unclear, responsibilities, management procedures and links, management method is not scientific, and many other questions, which seriously affect the competitiveness of enterprises and development space. In this paper, we try to apply the idea of cost optimization and management to the project cost management to explore a scientific and reasonable construction project cost optimization and control management system.Based on literature analysis, empirical analysis and theoretical research, this paper analyzes the factors affecting the cost control of the real estate project, and explores the implementation measures of project cost control. First, the existing research data and research results are summarized. In the full understanding of the progress of the research on the basis of the real estate enterprise cost control, in particular the project implementation process of the cost control to provide the theoretical basis and the necessity of the study, combined with the actual situation of the real estate project to expand the empirical research. In the process of empirical research, the present situation of the real estate project is the research object, and the current situation of the cost management system and the existing problems are analyzed and summarized. And combined with the basic theory of cost control analysis of the factors affecting the cost control of the real estate project in the contemporary. Establish a new cost management framework, and to promote the project and similar real estate projects.Through the study of this article think that a real estate project task facing difficult and heavy than other project, its for a real estate project cost control work brings huge difficulty, progress has also become a real estate project cost control, the core content of high quality and efficiency to complete.Key words: real estate construction project; whole process management; cost control; earned value method；the cost impact factor目 录1绪论81.1研究背景及意义81.2国内外研究综述91.3研究内容与研究方法112房地产项目成本控制相关理论122.1房地产项目成本控制概述122.2房地产项目成本控制方法143某房地产项目的成本控制概况173.1项目的主要介绍173.2项目成本控制的现状183.3项目成本管理的问题204某房地产项目成本控制分析284.1项目成本控制影响因素分析284.2项目成本测度与控制的偏差分析404.3项目成本控制的主要对策436结论与展望486.1结论486.2展望48致 谢49参考文献501绪论1.1研究背景及意义近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。房地产项目开发成本控制对于房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产项目竞争的不断加剧，很多的房地产开发企业扩大加强了对其项目成本管理的重视。房地产企业在没有真正实现信息化的前提下，如何需要构建适应房地产项目开发的科学合理的成本控制体系，也是房地产开发项目成本控制的现实所需。笔者针对某房地产项目进行研究，通过对现有的学术结论进行总结，从而对房地产项目施工过程中的所有的成本构成部分展开相应的研究，寻找出成本控制工作中的重中之重并加以详细的说明。在了解整个工程项目建设过程中涉及到成本控制的部分之后，与某房地产项目成本管理的预期计划进行对比，寻找出工程项目过程中所出现的与预期计划相背驰的地方，并且在发现问题的第一时间将问题进行控制。希望本文的研究结果能够为工程项目中的成本控制管理工作提供一些借鉴的价值，确保项目工程能够顺利完成。本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述20世纪的20年代，美国著名的工程师泰罗在其著作科学管理原理一书中提出了“计件工资及标准化原理能改善工人的工作效率”的思想，在这个理论的影响下，标准成本、差异分析以及预算控制在会计的管理体系中产生了。Binde（2012）构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。Seppo，Harri（2014）提出房地产开发成本管理要以经济效益为首要原则，制定目标成本和进度计划，在方案实施过程中进行定期和不定期的监督控制，分析实际情况出现偏离的原因，最后采取必要及时的措施进行调整。Rashid，Tamaki（2013）等人伴随着网络计划技术的应用迅速范围扩大，对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源管理的局部优化方法以及模拟退火技术资源的均衡优化模型。Tamaki（2012）在研究项目施工时发现了专业化分工和专业工程存在一系列问题，由于伴随着社会的协调发展和企业文化结构的变化，项目成本管理需要集合所有参与者的意见，否则阻碍了组织文化和组织结构的整合。从而提出投资一体化和利润分配在项目管理中的重要地位，进而组织文化需要集合化的技术结构来综合管理。Hani（2014）等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期成本优化的问题的具体方法。由此不难看出，项目成本控制理论逐渐变得成熟。尤其是在发达国家中，成本控制理论更是实现了迅速的成长。因此这些发达国家的企业经营水平也有了很大程度的提高，直接加强了企业在世界范围内的竞争实力，也促进了发达国家社会经济水平的提高。1.2.2国内研究综述随着国外先进的成本管理思想的不断的引入，我国传统的项目管理方式正在由事后逐渐的向事中管理，特别是在加强项目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了较大的成绩。慧振荣（2013）指出了施工企业成本的特点，并将施工企业的成本目标进行了划分，提出了施工企业应对成本管理的实施的方法与对策。李玲（2011）认为施工企业的承接以及发展过程中，对施工项目的成本进行动态的管理，对事前、事中、事后进行监控，能够有效的降低整个企业的成本，并且取得较好的经济收益。胡永健，刘寒（2013）根据河南豫晨建筑工程有限公司的实际情况，提出了从项目规划的开端到结束，如何控制工程造价，将工程外包纳入到成本降低的应对措施之列。王静（2013）提出了从设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段，对工程造价进行有效控制的方法，并以实例对提出的问题进行了论证，认为要协调好项目的监理成本和质量成本之间的关系，使总成本降到最低。郭婧娟（2013）通过将工程造价管理与西方国家的进行对比，指出了我过工程造价中存在的问题，并提出了对工程造价的管理进行市场化运作的管理思路。谌东海，田泉（2012）将全新的成本管理方式作业成本法引入到工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，作业成本法被引入到工程项目的管理之中，能够有效的解决这个问题。杨峰，谢佳，杜德军（2012）运用实证研究的方法，将作业成本法引入到某房地产项目部队的住宅管理中去，对分析了成本中心、成本动因等，并提出了作业成本法在该类企业成本控制的建议与意见。从现有的研究结论来看，有关成本控制体系的理论与结合内容仍有待进一步探讨，尤其在如何构建健全的房地产项目成本控制体系的研究和探讨方面，还存在极大不足，因此，需要通过成本控制相关理论指导房地产项目成本控制，通过成本控制体系的应用研究得到相应的启示，推动同类型项目中成本控制体系的应用与推广，提高成本控制的效率和效益是研究的需要。1.3研究内容与研究方法本文共分六部分。全文的研究内容主要分为三个主要部分：首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充分的了解前人的研究进展的基础上对房地产企业成本控制，尤其是项目执行过程中的成本控制提供理论基础以及研究的必要性。其次，结合某房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的过程中以某房地产项目为研究对象，对目前其使用的成本管理体系现状以及存在问题进行分析与总结。并结合成本控制的基本理论分析某房地产项目成本控制的影响因素。最后，以实证研究结果和项目成本控制影响因素为基础，构建相应的成本管控体系。建立全新的成本管理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。希望通过本文的研究不仅能够指导某房地产项目的建设，还能够为后续类似项目的执行与管理奠定必要基础。本文在研究过程中主要应用到以下三种研究方法：（1）文献分析法在阅读与总结的过程中需要根据前人的研究内容找到本文研究的理论基础。同时，根据前人研究结果的总结找到一定的研究框架支撑。并完善自己的研究框架与理论，并针对前人研究的不足与后续的研究方向来确定自己研究的着眼点与拟解决的关键问题。为后续的研究提供必要的理论基础与研究依托。（2）实证研究法在实证研究的过程中本文主要采用了某房地产项目实行与管理过程中的成本控制体系，在增加了本文研究的针对性的同时，还能够使得研究结果可以直接指导企业的具体项目成本控制管理。也为后续的研究与成本管理方式的推广奠定了实践基础。（3）理论分析法本文在研究的过程中通过理论分析的方式对现有的案例进行成本控制方面的分析。运用相关的理论分析工具与方法对企业案例中现行的成本控制方案与体系进行分析。找到此体系中的关键问题以及管理与执行方面的不足。为后续的问题分析以及对策规划提供必要的理论依据。2房地产项目成本控制相关理论2.1房地产项目成本控制概述成本控制管理的内涵是指根据特定时间范围要求下的事先规范好的在未来某房地产项目一时段达成的成本控制目标，成本控制管理强调由始至终贯穿于整个过程，即必须一定要完成控制的全程性。在企业、组织或是单位的生产经营活动的全过程、项目成本形成的各个阶段等等均对其实施全程性的成本控制管理；其次是全员性。成本控制管理一定要依靠的所有员工一起努力，即每个员工都要在自己的工作岗位上时时以节约成本和控制费用的理念来要求自己，使的成本控制管理能够以全员性的参与得到更好的成本管理效果；最后为前馈性。成本控制管理的核心是要做到事前的成本控制管理，尽可能避免发生浪费，使预先设定的成本管理目标能够得以完成。2.1.1房地产项目的成本构成从普遍的情况来看，在房地产开发项目中的支出投入涵盖了土地支出、建设支出、各种税收支出以及募集资金利息支出等。这些支出就构成了房地产开发项目的投资成本。笔者在对一些数据进行总结分析后发现，现如今在我国房地产开发支出成本中，土地成本占总投资成本的41%，而施工材料支出成本占总投资成本的20%，各种税收成本占总投资成本的19%，而建设成本则占总投资成本的30%，详细见图2-1。图 2-1 房地产项目成本构成比例2.1.2项目各阶段的成本控制对于房地产项目来说，强化成本控制应该主要从工程的承包合同、成本计划、进度报告以及工程变更四大方面考虑。具体分析如下：第一，工程承包合同对成本控制的影响。施工项目成本的控制，必须与施工合同要求相一致，在符合合同内容的前提下，合理控制成本。一方面提高预算收入，另一方面控制支出成本，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包合同对成本控制产生影响，分包合同也是控制分包项目成本的重要基础，需加强重视。第二，成本计划对成本控制的影响。开展任何一项施工工程，都要事先制定成本计划。包括具体的成本控制目标、成本控制方法等，在综合分析房地产项目实际情况与工程承包合同的基础上，结合工程施工所选用的材料、工艺、技术等，制定切实可行的成本控制方案。第三，进度报告对成本控制的影响。房地产项目的进度与房地产项目的成本支出密切相关。一方面，通过进度报告，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的成本支出情况，对比与项目进度计划和项目成本计划存在的偏差，分析原因，及时采取纠正措施，确保成本管理处于可控范围内，顺利实现预期成本控制目标；另一方面，利用进度报告，有助于项目管理者发现工程施工中存在的问题及隐患，避免发生安全事故或质量事故，及时止损，保障房地产项目的质量与进度。房地产项目具有完整的寿命周期。从房地产开发商建立起项目投资的想法起一直到房产物业管理完成的这个过程就是完整的寿命周期。在房地产项目寿命周期中，又可以分为六个时期。这六个阶段分别是项目决策时期、项目计划时期、项目招投标时期、项目施工时期、房产销售时期以及物业管理时期。（1）项目决策时期在项目决策时期，房地产公司主要是对项目进行评测，估算项目开发的价值以及项目的预期收益。在这个时期中，项目类型、市场定位以及成本估值等问题都将会逐一进行解决。所以这个时期也被业内人士称作为项目成功的初始时期。（2）统筹开发过程针对于项目开发建造的筹备计划，展开了整体开发项目规划、建筑施工图纸和施工技术的到位等准备工作。开始建设楼房时要使用的建筑用料和构架都要定下来，房地产开发投入资金现阶段就是至关重要的组成。（3）项目施工方投标时间楼盘建设承包单位和具体费用是项目投资方在该阶段明确事项。（4）楼盘建造开启时段针对建筑施工图纸开始建造楼盘的承包建造方在该阶段开启。楼盘建造初期人力物力投入巨大、工地作业时长、步骤多、繁琐，需要预防突发事件多，所以，该时段是整体开发成本的重心时段。（5）楼盘完全落成查收楼盘建设完工之后，想要交工开始售卖，需要在相关单位做检验通过才可以展开，一旦在检验房屋质量出现问题时，该项目就不能交工售卖。楼盘可以出售或者出租，必须通过检验合格。（6）楼盘销售时段该时段是为了能够将楼盘销售一空获得收益采取大肆造势推广时刻。虽然这一时间段投入资金在整体项目策划中占据费用较少，但是确属于获得收益最大的时刻，也是整个楼盘开发最终时段。所以，在控制楼盘开发项目的成本主要是由项目注入资金策划、楼盘设计成本估算，楼盘投标时段成本限制，楼盘建造费用限制，楼盘完工费用支配以及售楼过程资金限制。2.2房地产项目成本控制方法项目成本控制是一个系统的过程，控制的关键在于管理。项目成本控制包括控制费用变更，测量执行情况以及编制补充计划二个方面的内容，这个过程需要借助各种行之有效的方法和措施。费用变更控制明确了改变费用实施计划时应当遵循的儿个程序，主耍包括进行书面文字材料的整理工作、追踪整个控制系统的运行状况以及核准变更过程所需耍批准的层次。执行情况测；主要足根据对成本控制过程中不定期的检测来估算发生的成本偏差的大小，以便掌握成本控制的状况。补充计划编制，是指在项目不能精确的按照预定计划进行的时候，项目费用所需耍的新的或修订的成本估算成代替方法的变更说明。项目成本控制的一个非常重耍的内容就在于分析造成成本发生变化的因素，并决策是否应该采取相应的措施来纠止成本偏差。项目成本控制有很多种方法，主要介绍如下儿种方法。2.2.1项目成本分析表法项目成本分析表法是进行项目成本控制的一个非常重耍的手段，主耍是对与项目相关的各种表格予以分析、比较，对成本进行分析和控制的一种方法。成本分析表法可以很明晰地进行成本比较研究。成本分析表法分为月成本分析表和最终成本控制表等。月成本分析表分为直接和间接两种。月成本分析表和最终成本控制表法不必在同一个项目实行过程中同步使用，可以根据项目进行的实际需要，选择有针对性的方法以达成较好的效果。2.2.2工程成本分析法工程成本分析法主要是针对工程成本控制而采取的一种方法。主要在成本控制过程中，对已发生的项目成本进行分析，分析造成成本节约或超支现象的因素，从而达到改善管理工作效果，改进项目成本管理目标，提高经济效益的目的。工程成本分析包括综合分析和具体分析两种。工程成本的综合分析是将项目施工中所消耗的各种资源和费用支，主要是人工费、工程材料费、机械使用费及管理费用等与预算成本进行对比分析，通过监督、调节和限制等措施，及时纠正可能发生的成本偏差，将成本控制在目标范围之内。工程成本的具体分析主要是分析造成人工费、材料费、施工机械使用费等项目施工中所消耗的各种资源和费用开支变化的因素。在项目施工成本控制的过程中，人工费在整个工程费用中占有较大比例，人工费用的控制关键在于合理配备工人，坚决杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限额领料的办法来控制工程耗用的材料。在对施工机械使用费进行控制时，需要合理确定机械台班定额，做好事前测算、事中控制，提高机械使用效率。2.2.3偏差分析法（1）挣值法分析法：挣值法又称为赢得值法或偏差分析法。挣得值分析法是在工程项目实施中使用较多的一种方法，是对项目进度和费用进行综合控制的一种有效方法。项目成本偏差控制法，主要是通过采用成本分析、比较的方法找出实际成本与预算成本之间的偏差，在预算成本的基础上，分析、比较产生成本偏差的原因与可能发生变化的发展趋势，进而采取相应的控制措施以减少或消除不利偏差，从而充分实现项目成本目标。在项目成本控制中，成本控制的偏差可分为实际偏差、计划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与计划偏差的差额，由于计划偏差一经确定在执行过程中一般不再发生改变，因而要减少项目的目标偏差，就需要釆取一定的措施来减少施工中发生的实际成本偏差。项目的成本目标偏小，说明整个项目的成本控制状况越好。（2）成本累计曲线法：成本累计曲线法是整个项目或项目中某房地产项目个相对独立部分开支状况的图示。它既可以从成本预算计划中直接导出，也可以借助网络图、条线图等工具单独建立。成本累计曲线图上的实际支出与计划情况有任何偏差，都要引起的警傷。当然，现实与理想情况存在的偏差并不意味着项目成本控制工作一定发生了问题。相关部门应当认真査清产生偏差的原因，研判该偏差是正常或是非正常，针对其原因采取相应的处理措施。3某房地产项目的成本控制概况3.1项目的主要介绍某房地产项目的本次投资建设方是厦门当代置业集团有限公司。准备开发住宅楼盘的位置位于厦门市思明区民族路52号。建筑面积约37000m2，地下两层，地上31-37层，A幢一层为架空绿化，二层三十七层为住宅，建筑高度为130.1m；B幢一层为架空绿化及消控中心，二层三十一层为住宅，建筑高度为108.1m。开发楼盘的周边没有大型工厂零污染排放，环境优良，空气宜人十分适合居住，楼盘交通地理位置十分好，附近学校、医院、大型购物中心和银行俱全。在厦门市政府宣布了这块土地讯息，厦门当代置业集团有限公司各部门多次钻研商讨，最终决定出价争购。这一土地策划开发的具体目标可查表3-1。表 3-1 土地策划开发的具体目标编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划设计指标出让年限（年）规划建筑面积（m2）容积率建筑密度绿地率QZ-2010-11厦门市思明区民族路52号11555住宅2.63530%7037000本工程合同计划开工日期：2009 年11 月02 日，竣工日期：2012 年01 月09 日，合同总工期800日历天。实际开工日期为2009年11月02日，竣工日期：2013 年05 月25日。该项目总投资估算为1.5亿元。该项目建设资金全部由企业自筹解决，主要技术经济指标如下表3-2。表3-2主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量1A、B、C 座总用地面积115551.1总建筑面积370001.2地上建筑面积22889.01.3A、B 座住宅建筑面积21858.41.4A 座沿街商业建筑面积2203.01.5C 座沿街商业建筑面积8718.51.6物业建筑面积109.11.7地下建筑面积11322.41.8规划总户数户2401.9居住部分停车位个2401.9.1地上个241.9.2地下个2161.10商业部分停车位个1091.10.1地上个861.10.2地下个231.11容积率3.7121.12建筑密度%37.242D 座总用地面积29052.1总建筑面积4659.32.2容积率1.602.3建筑密度%54.42.4绿地率%34.12.5机动车停车场地辆413.2项目成本控制的现状（1）成本构成某房地产项目的总成本包括建设投资、财务费用及运营费用三大部分。其中运营费用主要针对工程竣工后的成本支出，如管理费用、销售费用等。本次项目成本的预算分析，见表3-3。表3-3项目成本预算分析表（单元：万元）序号项目名称建设经营期合计1123452建设投资7，8225，22100013，0533财务费用76000004运营费用1002222222222771，109合计7，9985，44322222227714，162（2）组织结构为了更好地适应房地产企业的经营与管理需求，可将企业的组织结构划为直线制结构、矩阵制结构、事业部制结构以及直线职能制结构四大类型。本次某房地产项目结合工程实际情况，选择传统的直线职能制组织结构（如图3-1）。在该种职能结构中，项目部和企业管理者之间多了一级组织，增加了项目负责人及企业协调各个独立部门关系的难度。 图3-1组织结构如图（3）控制体系从本次某房地产项目运行来看，控制体系仍不完善，例如没有落实项目成本责任，缺乏成本管理的有效方法与考核机制，成本控制体系不完善等，导致工程项目的实际成本支出超出预计成本控制目标。另外，某房地产项目已经制定了较为完善的规章制度并投入执行，且获得国际标准化组质量管理保证技术委员会的体系认证。但是从内部管理来看，由于员工的绩效考核制度不完善，各部门的绩效考核执行力度不足，导致员工工作的积极性不高，成本管理制度与措施落实不到位，严重制约了工程效益水平。（4）控制流程通过调研，某房地产项目现有的施工流程混乱，缺乏统一、规范的实施步骤，存在极大的随意性特征。包括项目计划、项目组织、项目实施、项目核算以及项目分析等，都没有统一的管理流程。有关工程项目的管理内容与流程规范，如图3-3所示。 图3-3项目成本控制流程3.3项目成本管理的问题（1）项目材料实际支出超出预算结合实际情况根据具体的措施进行对材料价格上涨的因素进行扣除而导致的综合成本上涨213万元的情况进行具体的分析。进行分析的情况如下项目的实际成本在原来预算的基础上增加了532万元，我们可以通过计算得出超支率在14%左右，根据预算情况大大的超过了3%的预期控制计划。会出现成本的增加的这种超支情况主要来源于项目建设阶段出现的安全问题、合同延期、工程的返工和材料问题。某房地产项目准备阶段的成本情况如表3-4所示。表3-4某房地产项目准备阶段的成本情况表编号项目名称实际材料费计划材料费差异01施工的准备26800.0026000.00800.0002场地平整和硬化10000.008800.00800.0003现场的临时建设13600.0012800.00400.0004现场的临时水电4000.004400.00-800.00小计81800.0052000.002400.00我们可以看到在项目实施的初期阶段，这个时候由于各种管理控制措施尚不健全的原因，导致在准备阶段，出现材料费用没有得到有效的管理，出现实际材料的支出在原来的基础上超出了2400元。再如因人工人员的不稳定因素造成的的费用超支，如图3-3所示。由于待料停工造成的人工浪费占到了35%，其次就是机械出现故障和施工过程中出现的质量事故造成的停工和返工，造成的资金浪费占到了20%，还因为工程的不合理发生的工程变更造成的成本变化占到了15%。从以上分析的情况看，材料购买时间的协调、机械的动态调配和工人的调度以及工程的设计上都存在相应的问题，都不同程度的造成了工人的费用的上升。图3-3人工费用超支构成分析由于项目的申请阶段时间比较长，在获得项目批准以后，施工方为了能够早日完成竣工，没有经过精心的思考就立项进行了设计，在项目的设计阶段，对设计方提供的设计方案，没有经过自己的比对和论证，就匆匆定稿，然后进行施工状态。如果在项目建设阶段，开发商能够使得项目实际成本不超过计划成本，那么开发商的成本控制就做的非常不错。所以，为了完成施工阶段的成本控制任务，建立一套对应阶段的成本控制体系是项目方的第一要务，其次是严格规范建设施工操作，明确成本控制得流程