房地产项目成本控制研究.docx

房地产项目本钱控制研究摘 要中国参加WTO以后，经济快速生长，这为房地产开发企业提供了良好的生长机会，但房地产开发企业同时也面临着更多挑战。随着海内房地产市场竞争日趋猛烈，房地产开发企业为维持自身的生存与生长，就必须努力做好房地产开发项目的本钱治理事情，本钱控制事情就成为房地产企业经营治理事情的重中之重。本文研究阐发了房地产项目本钱控制的相关理论，以及影响本钱控制的因素，接下来阐发了现如今房地产企业在房地产项目的本钱控制中存在的问题，如：忽略本钱筹划；只注重项目某一阶段的本钱控制；忽略售后办事。然后就这些问题提出了相应的解决要领及控制步伐，如：重视本钱筹划；对项目的全历程进行本钱控制，包罗前期的土地开发、筹划设计的本钱控制，中期施工现场的本钱控制，以及后期营销和售后的本钱控制。最后结合实际案例来进行论证，使理论与实际能够相结合，从而促使房地产开发企业不停低落本钱，淘汰消耗，提升其市场竞争力。要害词：房地产，房地产项目，本钱，控制THE STUDY OF COST CONTROL IN REAL ESTATE PROJECTClass: Accounting 0804Name: Niu KaiInstructor: Qin Xiao MengAbstract After China joins WTO, the Chinese economy develops rapidly, not only it has provided a good development opportunity for the property enterprises, but also more challenges for them. With domestic real estate market competition becomes increasingly fierce, real estate development enterprise in order to maintain their own survival and development, we must work hard to real estate development project cost management, cost control work will become real estate enterprise management priority.This paper analyzed the theory of the real estate project cost control, and the impact of the cost control of factors, and then analyzed the real estate enterprise in real estate now control the cost of the project, the problems in such as: regardless of cost plan; Focus on one phase of the project cost control; Ignore after-sales service. And then on these problems, advances some corresponding solving methods and control measures, such as: attention to cost plan; To the whole process of the project cost control, including prophase land development, planning and design of cost control, the middle of the construction site cost control, and later marketing and after-sale cost control. The last of the argument to actual case, combining theory with practice can, so as to make real estate development enterprises to reduce the cost, reduce the cost, and improve their market competitiveness. Key Words: Real estate, real estate project, cost, control目 录1 绪论5 研究配景51.2 研究的目的和意义6研究的总体思路主要内容71.3.1 总体思路71.3.2 主要内容72 房地产企业本钱控制概述92.1 房地产概述92.1.1 房地产寄义92.1.2 房地产开发的观点及其特征9本钱控制概述9房地产项目本钱控制概述102.3.1 房地产项目本钱的观点及组成102.3.2 房地产项目本钱控制的影响因素113 我国房地产项目本钱控制历程中存在的问题133.1 忽略了本钱控制筹划的重要性133.2 只注重项目某一阶段的本钱控制133.2.1 不注重决策阶段的本钱控制143.2.2 开发商不重视项目设计阶段的本钱控制153.2.3 招标投标没有真正起到本钱控制的作用153.3 忽略售后办事阶段的重要性164 房地产开发项目本钱控制步伐174.1 认真做好项目开发的本钱控制筹划174.2 对开发项目全历程进行本钱控制184.2.1 前期阶段184.2.2 项目施工建立阶段224.2.3 市场营销阶段274.3 做好售后办事295 案例阐发305.1 JTLW项目表面305.2 JTLW项目投资概算305.3 JTLW项目前期开发阶段的本钱控制315.4 JTLW项目施工建立阶段的本钱控制32采购、招投标本钱控制步伐32施工阶段的本钱控制335.5 JTLW项目市场营销阶段的本钱控制335.6 JTLW项目本钱治理控制结果336 结论36参考文献37致 谢381 绪论 研究配景自从革新开放以来，我国已经经过30年的生长，时至现在，所取得的成绩举世瞩目。在众多推动中国经济生长的元素中，房地产行业无疑饰演着举足轻重的脚色。90年代以前，我国一直是以筹划经济为主导的社会，房地产开发全部由国度进行投资。自从1990年国务院55命令对土地生意业务的执法认可以及1992年我国政府宣布实行市场经济体制之后，标记着我国房地产商品化的开始，才真正形成我国的房地财产及房地产市场。从那时到目前，我国房地产大要经历了三个阶段：1990至1996年为第一个阶段，其时的都市住宅建立由国度财务做出摆设。住宅单体险些都是千篇一律的平顶板式楼，气势派头单调，缺乏多样性。那时的住房主要是解决居住问题，根本上没有其他的要求。这个阶段总的来说是卖方市场，因而对房地产企业的要求不高；第二个阶段是从1996年到2000年，随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体产生了变革，团体购买根本退出市场，而小我私家消费成为主体，普通居民有了选房的自由，对居住品质逐步提高。同时，除国有、团体所有的房地产公司外，大量的中外合资、互助、独资、私营的房地产企业也到场到房地产的开发销售。由于房地产市场购房主体需求的多样化和开发主体的多元化，房地财产的竞争越来越猛烈。要想在竞争中取胜，对房地产企业的要求也越来越高。第三阶段是在2000年以后，整其中国的房地产快速生长，进入到大范围的市场化开发阶段。居住者不但要求优秀的户型设计，并且希望到达与周围的自然情况、认为情况和社会情况的调和统一，实现“人居合一”的理想境界，它要求企业更有实力，资源要越发充实整合。随着中国都市化的高速生长，房地产市场商机无限，房地产开发利润丰盛，年年的福布斯排行榜上都挤满了房地产商的身影，暴利吸引了各路资金一拥而入，许多都是只存眷暴利，不考虑本钱的。然而，当一个行业所吸纳的资金和资本到了无以复加的水平，势必影响到整个社会经济生长的全局，弄欠好会引起国度经济的整体性动荡。许多开发企业虽然意识到了本钱治理的重要性，但是却把开发项目的本钱治理仅当成是单项本钱的控制事情。如：建安本钱、土地本钱、筹划设计费、配套设施费等的控制，在治理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简朴地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面本钱看似控制住了，但是，项目在选址、筹划、设计、定位包装历程中已经存在的问题，却在施工和销售历程中不停的袒露出来，开发本钱酿成了开口本钱，企业被迫不停地去堵塞本钱漏洞，而没有设法去防备漏洞的产生。目前，房地产开发势头日益强劲，不少房地产商不重视项目的本钱控制问题，大概是想控制本钱却没有行之有效的步伐和步伐。企业进行本钱控制的目的不是进行简朴的施工本钱控制，更不但仅为了把某个阶段的用度节约，而是从项目的全历程、全方位的角度出发，最大限度的利用企业的有效资源，从整体意义上低落项目本钱，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业本钱治理的科学性。依照公式：利润=销售收入-本钱用度，可知本钱是影响企业利润崎岖的重要因素。房地产开发项目是房地产企业主要经济业务运动。因此，项目本钱控制得好，对付房地产企业来说，其企业的本钱控制也会相应控制得好，进而提高企业利润。那么，如何做好房地产开发项目本钱控制，成为迫切需要研究的理论和实践问题。1.2 研究的目的和意义本文研究的目的在于通过对房地产开发项目本钱控制现存问题的阐发，结合房地产开发项目特点及其本钱控制的特殊性，寻求解决房地产开发项目本钱控制的步伐，解决实际事情中的问题。从而增强房地产开发项目的本钱控制，实现预定的本钱目标，促使房地产开发企业不停低落本钱，淘汰消耗，以低本钱为依托，通过代价竞争来扩大市场份额，最终扩大企业的利润，提升企业市场竞争力。本文的研究具有以下意义：1.从微观上讲，研究房地产开发项目本钱控制，有助于房地产企业明确开发项目本钱控制的总体思路、结构框架和实施步伐，并淘汰和杜绝企业中的浪费现象，节约有限的社会和经济资源。为房地产企业的本钱控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的本钱控制。2.从宏观上讲，通过对房地产开发项目本钱控制的研究，可越发公道、充实、有效的利用土地，对振兴当前的房地财产起到一定的作用。房地产对百姓经济相关财产的拉行动用十明白显，随着房地产需求的提升，陪同着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，动员相关财产生长。别的，随着我国经济的生长，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在都市中的宽大普通老黎民许多多少买不起房，通过对房地产开发项目本钱控制的研究，可以从某种水平上促进本钱低落，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国度对房价以及房地产住宅项目开发进行调控是提供参考意义。在解决普通黎民的住房问题方面做出一丝孝敬，这样就有利于我国社会的调和生长。研究的总体思路主要内容 总体思路本文首先阐发研究了房地产项目的相关观点及理论，然后从目前我国房地产开发项目本钱控制中存在的问题，即项目运作历程中轻筹划；实际中比力注重对某一阶段的本钱控制，而对其他阶段的本钱控制缺乏足够重视；忽略售后办事阶段这三方面入手，提出我国房地产开发项目本钱控制的三点步伐：一是认真做好房地产开发项目的本钱筹划；二是凭据全面控制与重点控制相结合的原则，对开发项目全历程进行本钱控制；三是认真做好售后办事。 主要内容本文主要有六个部分的内容，具体情况如下：第一部分是绪论。介绍了文章的研究配景；研究的目的和意义；研究的总体思路、主要内容和研究要领。第二部分是房地产企业本钱控制概述。介绍了房地产和本钱控制的观点、特征，本钱的组成及其影响因素。第三部分是现阶段房地产企业本钱控制中存在的主要问题。主要有：轻筹划；只注重某一阶段的本钱控制；忽略售后办事。第四部分是本钱控制步伐。主要包罗：认真做好本钱筹划；对开发项目全历程进行本钱控制；做好售后办事。第五部分是案例阐发，对北京JT房地产开发公司JTLW项目进行阐发。第六部分是结论。2 房地产企业本钱控制概述2.1 房地产概述 房地产寄义房地产，又称不动产，是房产和地产两种财产的合称，有广义和狭义两种理解，广义的房地产是指土地、土地上的永久性修建物、底子设施与自然资源，以及由它们衍生出来的与土地所有权有关的所有权利或利益，包罗与阐发房地产的有关知识与经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是指土地、土地上的永久性修建物以及由它们衍生出来的种种物权。本文研究的是狭义的房地产。 房地产开发的观点及其特征房地产开发是一项以土地开发和衡宇建立为投资工具的经济运动。房地产开发的观点有广义和狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、筹划设计、征地拆迁、土地开发到衡宇开发项目建立的全历程。狭义的房地产开发，多是指建立前期的开发事情，即包罗工程勘察、筹划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。我们通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。本文中所指的房地产开发也是广义的房地产开发。本钱控制就是对企业生产经营历程中产生的种种泯灭进行控制。它有广义和狭义之分。狭义的本钱控制也称本钱的日常控制，主要是指对生产阶段产物本钱的控制，即运用一定的要领将生产历程中组成产物本钱的一切泯灭限制在预先确定的筹划本钱范畴内，然后通过阐发实际本钱与筹划本钱之间的差别，找出原因，接纳对策以低落本钱。广义的本钱控制就是本钱经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全历程的控制。广义的本钱控制包罗本钱预测、本钱筹划、本钱日常控制、成天职析和考核等一系列环节。论文中的本钱指的是对房地产开发项目的全部本钱的控制，是广义的本钱控制。随着中国房地产市场由成恒久步入成熟期，地产界的竞争也逐步范例化。房地产商要想得到经营利润除了必须提供适销对路的房源外，还应该低落开发本钱，严格控制各项用度支出。“利润=销售收入-本钱用度”这一众所周知的简朴公式，充实反应了本钱治理的重要性。房地产开发项目自己就是一种投资大、风险大、周期长、治理庞大的项目。房地产项目的治理将直接影响公司投资额以及投资后的收益。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性看待，对付开发商来说最理性的事是控制本钱，主要是对影响本钱的主观因素的控制，对存眷点本钱，少存眷点房价，因为房价是市场决定的，而本钱掌握在开发商自己手中。房地产项目的目的和意义相当明确，追求利益最大化是一个企业的最终目标。房地产公司要追求利益，只能通过公道的控制本钱，控制投资，才气从中取得更大的经济效益。通过对项目本钱的研究，找到一种能够公道控制本钱的要领，并运用与实际事情中，解决实际事情中的问题，在工程中不停寻求经验，在经验中越发富厚自己的知识，把理论和实践联系起来解决问题，将会得到事半功倍的效果。“省钱就是赚钱”，谁在本钱治理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！ 房地产项目本钱的观点及组成房地产项目本钱是指以房地产开发产物为本钱核算工具，以正常生产经营运动为前提，凭据房地产开发建立历程中实际消耗量和实际代价盘算的实际应用本钱。凭据房地产开刊行业特点，房地产开发项目的本钱大抵可分为以下9个项目：（1）土地出让金：包罗出让金、拆迁用度、土地评估费、土地生意业务费等。（2）前期工程费：包罗筹划、设计、项目可行性研究、水文地质勘查、测绘、三通一平等支出。（3）修建安装工程费：包罗企业以发包方法支付给承包单元的修建安装工程费和以自营方法产生的修建安装工程费。（4）底子设施费：包罗开发小区内门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、保安、环卫、绿化等工程产生的支出。（5）大众配套设施费：包罗不能有偿转让的开发小区内大众配套设施产生的支出。（6）开发间接用度：指企业所属直接组织、治理开发项目产生的用度，包罗人为、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动掩护费、周转房摊销等。（7）销售、推广用度：指房地产开发企业销售部分以及署理机构在销售开发产物或提供劳务等历程中产生的各项用度。包罗产物在销售历程中所产生的销售中心建立费，样品房装修费，现场包装，销售质料，告白宣传费，推广运动等所有用度，代销手续费，销售办事费等。它在整个本钱组成中的比例越来越大。（8）财务用度：指在开发经营历程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息及其他用度等。（9）税费：包罗两部分：一部分是税收，与房地产开发建立有关的税收包罗营业税，都市维护建立税和教诲费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性用度，主要由地方政府和各级行政主管部分向房地产开发企业收取的用度，项目繁多且不范例。包罗诸如征地治理费，商品房生意业务治理费，开发治理费等。 房地产项目本钱控制的影响因素 房地产在开发项目历程中有诸多因素会影响本钱控制，一部分是主观因素，即开发商在房地产开发历程中，在完善自身治理制度以及提高人员素质的同时，能够通过主观意愿来控制的，好比建安本钱、采购本钱、营销本钱等。一部分是客观因素，这些客观因素就是房地产商自身不能控制的，是由于整个国度形势，房地产开发的大情况所确定的，是不可控的，但是房地产开发商必须要规避，把影响将为最低。客观因素主要有以下几个方面：1、融资渠道相对单薄，贷款利率居高不下在房地产开发经营历程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。在经过多年的革新，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未改变，这是不争的事实。2、土地供给代价上升政府垄断土地的一级市场，而土地的供给量决定市场冷热和房价崎岖。地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的生长态势。作为本钱转嫁工具，地价的上涨，最终由消费者买单。3、建材代价颠簸，动员建安本钱提高修建所需原质料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来代价均有差别水平的上涨。3 我国房地产项目本钱控制历程中存在的问题我国经过几十年的本钱治理与实践的探索，从理论上形成了一套关于本钱预测、决策、核算、控制、监视、阐发、考核的治理体系，进步是明显的，但是在房地产项目本钱控制方面，还存在着诸多问题。3.1 忽略了本钱控制筹划的重要性房地产开发企业本钱管帐的重要组成内容之一就是本钱筹划，同时本钱筹划又是房地产开发项目本钱控制的有机组成部分，属于本钱的事前治理。体例本钱筹划，对增强本钱管帐治理、低落房地产开发项目本钱、提高经济效益具有十分重要的作用。本钱筹划是房地产开发项目本钱控制的重要依据。通过本钱筹划，可以详细规定本钱低落的要求。房地产开发项目的运行历程，也就是各项筹划的执行历程，本钱的产生历程自己也就陪同着本钱的控制。本钱筹划是体例其他筹划的重要依据。本钱筹划是房地产开发项目成天职析和考核的根本尺度。本钱筹划的逐级剖析是未来进行本钱考核阐发的根本尺度。通过定期阐发本钱筹划的完成情况，查明各部分的本钱差别，分清主观和客观原因，可以正确评价和考核各部分的事情业绩，作为赏罚的依据，从而变更各部分及职工低落本钱的积极性。本钱筹划如此重要，但是在实际中，有的房地产商为了赶工期，早动工，不接纳科学要领并不肯意耗费时间制定本钱筹划，而是大略筹划，这显然倒霉于以后的本钱控制。我国房地产开发企业总是忽略筹划的重要性。筹划一般分为恒久筹划、年度筹划和作业筹划。许多企业认为恒久筹划（一般指5年以上的筹划）太遥远了，从而忽略了对恒久生长筹划的制定和实施。这一错误认识的直接影响是：企业生产经营没有久远筹划，走一步算一步。往往使企业生产经营失去连续性，甚至出现“断层”现象。企业的治理松懈也是本钱失控的重要原因，治理运动效能低下，资源没有得到公道利用，本钱失真的问题时有所见。在评估本钱支出时，质料利用率低、设备效用差、技能及产物储备不敷、代价转移和代价增值历程的无用环节、资源浪费等往往令人怵目惊心。3.2 只注重项目某一阶段的本钱控制许多房地产企业在实际中比力注重施工阶段的本钱控制，而对决策、设计、招标等阶段的本钱控制缺乏足够的重视。房地产开发项目是一个财产链，各个环节本钱的控制，都市直接影响到整个房地产开发项目的本钱。但是在实际中，大多数的房地产开发项目在本钱控制方面存在误区，只重视“显性本钱”的控制，而对“隐性本钱”不加以重视，往往都轻视项目本钱控制中的相同治理，比力注重对施工阶段的本钱控制，而对决策、设计、招标等阶段的本钱控制缺乏足够的重视；或只注重某一环节，忽视其他环节，其本钱治理均是铁路警察，各管一段，“各扫门前雪”现象严重。 不注重决策阶段的本钱控制由于前些年，我国的房地产市场一直是卖方市场，许多房地产商将更多的注意力放在了盖屋子，卖屋子方面，而不注重决策阶段的本钱控制。虽然决策阶段产生的本钱用度较少，但对整个项目的本钱控制却起着非常重要的作用，此阶段所做的项目筹谋书、投资估算是投资决策的重要依据，它将直接影响一个项目的成败。但由于近十多年我国房地产因为处于卖方市场而存在暴力现象，因而许多房地产商不重视决策的本钱控制，忽略了筹谋的重要性。许多房地产商做筹谋陈诉仅仅是为了筹集资金的需要，只想把筹谋包装的好一点，从而到达筹资的目的。这样导致了筹谋陈诉的可操纵性大大低落。许多筹谋陈诉显得菲薄，远未到达“指导投资决策”的要求。在收集质料的遍及性和代表性，阐发盘算历程的范例性，逻辑推理的严谨性，指标选择的公道性，盘算结果的可靠性等方面都有待根天性的提高。在这样的循环往复中，房地产开发企业的“失误”仍在有增无减的出现，大把大把的开发资金损失在有形和无形之中。因此，决策阶段中的可行性研究的作用至关重要。可行性研究是指在投资决策前，对付项目有关的市场、资源、工程技能、经济、社会等各方面问题进行全面的阐发、论证和评价，从而判断项目在技能上是否可行，在经济上是否公道，并对多个方案进行优选的科学要领。可行性研究的目的是使决策科学化、步伐化，包管决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据和参考。可行性研究在投资实践中的作用主要体现在以下几个方面：（1）可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学公道，是创建在凭据详细可靠的市场预测、成天职析和效益估算所进行的对项目的评价和阐发底子上的，可行性研究完成的经济评价和阐发是投资决策机构的重要依据。（2）可行性研究是体例设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建立范围、建立项目内容及建立项目尺度等都做出了摆设，这些正是项目设计任务书的内容。（3）可行性研究是项目资金筹措的依据。房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了阐发，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益赢利能力。银行等金融机构提供贷款是凭据流动性、收益性和宁静性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目赢利信息。因此可行性研究也是企业筹集资金和金融机构提供贷款的依据。（4）可行性研究是开发商与各方签订条约的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期事情，与设计院、供给、资金融通等部分商签订有关协议书。（5）可行性研究是项目审批的依据。在我国，投资项目必须列入国度的投资筹划，尤其是房地产项目要经过政府相关职能部分立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。 开发商不重视项目设计阶段的本钱控制一方面，许多业主和项目治理者在项目初期对设计单元的选择没有引起足够的重视，又是为了方便，省钱或其他原因，将工程委托给不及格的设计单元甚至委托给业余设计者，认为这样可以节省设计用度，但结果却造成了很大的麻烦和经济损失。设计事情属于高智力型的、技能与艺术相结合的事情，其结果评价比力困难。设计方案以及整个设计事情的公道性、经济性、新颖性等经常不能从设计文件如图纸、范例、模型的外貌反应出来，往往在工程竣工甚至是在项目运行一段时间后，才气做出适当的评价，所以设计质量很难控制。这就要求对设计单元的选择予以特别的重视。另一方面，由于设计单元对项目的经济性不包袱责任，所以他们经常从自身效益的角度出发尽快出方案、出图，不希望也不肯意做多方案的比拟阐发，往往只是认真做一个方案，并象征性的做一两个方案作陪衬，经常出现设计图在质量上没问题，而在本钱方面不公道的现象。 招标投标没有真正起到本钱控制的作用建立工程实行招投标，确定了竞争的范例准则，有利于展开公正竞争；扩大了竞争范畴，可以使招标人更充实的得到市场利益；有利于引进先进技能和治理经验，提高企业有效竞争力；提供正确的市场信息，有利于范例生意业务双方的市场行为。但是目前我国房地产项目没有真正实施招投标的地区大有所在。在资格预审上实行区别看待、先开工后中标，勾通中标，千方百计规避公然招标以及等项目完工后再补标的情况，在我国西北地区大量存在，这就使得工程招投标依然没有起到本钱控制的作用。由此可见，我国许多房地产开发项目在本钱控制方面，普通对项目施工阶段的本钱控制非常重视。施工阶段是本钱投入最明显的一个阶段，以为这样就是为了节约本钱，疏忽了对决策、设计、招标阶段的控制，使得项目结束后，盘算得知，整个房地产开发项目本钱并未真正见底几多。3.3 忽略售后办事阶段的重要性衡宇售出到交付短则一年，长则两三年。期间有许多不确定因素，如工期的变动，细部结构的变动，重要质料的选择等。而作为开发商，为树立形象，创建良好的客户干系，则必须先做好目前已有客户的干系维护，这就需要有一个职能部分实时将衡宇情况通知客户，再碰到某些情况时可以很好的与客户相同，同时还可以举行业主听证会，遍及听取客户的意见。如此，可以大大减低衡宇交付后产生的纠纷，同时也可以赢得客户的尊重和理解。 在一些大都市有预见的开发商为提高竞争力，提升楼盘形象，相继创建了销售和办事为一体的营销办事中心。但是，从目前不少开发商具体操纵来看，营销办事中心更多是以销售功效为主，而办事相对则更少，甚至形同虚设，客户投诉依然不停。其原因，就是没有真正将办事落实到事情中。因此，对付多个转动开发的企业来说，则更有须要创建一个职能部分来处置惩罚售后办事问题。许多房地产商在项目竣工、运营之后，收回了投资，得到了利润，就自然而然的投入了下一个项目的开发建立，忽略了售后办事的重要性。项目运营之后，房地产由专业的物业公司接受，如果产物出现质量问题，则由物业公司联系房地产商，由少量的一些维修人员对产物进行维护维修，由于物业主要任务是协调、控制各项业务运动的开展，作为消费者和房地产商的中间人，在整个历程中很可能会由于这样那样的问题导致各方不满意而引起一些不须要的麻烦，导致售后办事倒霉，从而低落衡宇的隐性代价，间接增加了其隐性本钱。4 房地产开发项目本钱控制步伐4.1 认真做好项目开发的本钱控制筹划认真做好房地产开发项目的本钱控制筹划，即做功德前本钱控制。房地产开发项目的本钱筹划，就是根本建立工程预算，凭据国度规定，这是随同建立步伐分阶段进行的。由于各阶段的预算体例底子和事情深度差别，根本建立工程预算可以分为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和开端设计概算两种，预算有施工图设计预算和施工预算之分。概算体例在开端设计阶段，应包罗工程建立的全部内容，如总概算要考虑从筹建开始到竣工验收交付使用前所需的一切用度。概算依据概算定额或概算指标进行体例，其内容项目经扩大而简化，归纳综合性大，其作为向国度和地区报批投资的文件，经审批后用以体例牢固资产筹划，是控制建立项目投资的依据。预算体例在施工图设计阶段，一般不体例总预算，只体例单元工程预算和综合预算，他不包罗准备阶段的用度（如勘察、征地、生产职工培训用度等）。预算则依据预算定额和综合预算定额进行体例，预算定额一般都是由工程所在地的建立主管部分按年体例的订价，其项目较详细，较重要。预算起着修建产物代价的作用，是工程价款的标底。房地产开发项目的本钱筹划就是上述估算、概算和预算的总称。进行房地产开发项目本钱筹划时，即进行概、预算时，其根本要领一般有两种：一种是因素测算法，它主要在正式体例本钱筹划之前，凭据现实情况和以往经验，测算影响本钱的主要因素，提出低落本钱的主要步伐，再在最近期已完工或快要完工的类似项目实际本钱底子上结合影响本钱的主要因素并按各项低落步伐调解，提出本项目的本钱筹划数据。这种要领能反应本钱升降的有关因素，盘算比力方便，但究竟大略，未便于控制执行，又与实际本钱核算要领相脱节，倒霉于阐发考核。另一种是直接盘算法，它凭据现实的各项消耗定额和用度的预算资料，在考虑本钱减低要求的底子上，按本钱核算的步伐和要领详细盘算项目的各项、各部的筹划本钱，然后再汇总体例整个项目的本钱筹划，这种要领适应性强，盘算详细，比力准确，有利于控制、阐发与考核，但体例历程比力繁琐，工程量较大。在实际房地产项目本钱筹划中，应注意两种情况：（1）对项目初期的本钱筹划要求过高。项目的业主经常期望尽快准确的从项目本钱筹划中获悉项目的总本钱，期望项目筹划本钱要尽可能低，要比项目未来的实际本钱低，不然就认为项目本钱筹划是不乐成的。但事实上，项目初期的技能设计方案、实施方案以及各项任务摆设等是比力粗糙的，不具体的，项目实施历程中，业主、用户对项目可能有新的要求，项目的情况条件都在不停变革。所以，在项目初期难以得到详细和具体的本钱数据，难以准确预测未来本钱的变革情况，难以制定切合业主期望的准确的项目本钱筹划。这种不切合实际的较高要求，其结果会影响本钱筹划的历程和质量。（2）项目本钱筹划历程的人为因素较强。项目本钱筹划是人们对预期项目本钱的情况所做出的摆设，在此历程中可能会出现项目决策者、筹划部分人员受其心理因素或部分注意等人为因素的作用，而太过地抬高或压低项目的筹划本钱。这种情况会影响项目筹划本钱和项目决策的正确性、科学性和客观性，影响到上层系统战略决策的制定，影响项目有限资源的公道配置，甚至影响整个国度或地区的资源配置，从而导致项目决策失误和实施历程的杂乱，损害项目的总体目标及其他相关目标。4.2 对开发项目全历程进行本钱控制本章针对项目的全历程，提出本钱控制的步伐。首先是前期阶段的土地开发及筹划设计，接下来是施工建立阶段的本钱控制，竣工后，是营销阶段的本钱控制。 前期阶段如果一个项目可行，前期阶段的主要事情包罗土地开发、筹划设计这两大部分。土地开发：房地产的位置是影响其代价的最重要因素。也是用户首要考虑的因素；筹划设计：由于设计事情的专业性很强，房地产开发企业一般委托设计院进行设计。项目开发总本钱的70%左右在设计阶段确定，因而设计阶段对付项目本钱的控制极为重要，并且产物的优劣对付客户的满意水平将起到要害作用。（1） 土地开发的本钱控制房地产界有句名言：第一是地段，第二照旧地段，第三仍然是地段。可以说是从宏观上来说明地段在房地产投资方面的重要性。房地产的生长是不平衡的，所以对土地的开发尤其重要。对土地开发的本钱也要有严格的控制。房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建立园地）；另一种是为开发商品房、出租房等衡宇而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产物，其用度支出单独组成土地的开发本钱；尔后者则是企业的中间开发产物，其用度支出应计入商品房、出租房等有关衡宇开发本钱。企业要凭据所开发土地的具体情况规定的本钱项目，设置土地开发项目的本钱项目：（1）土地征用及拆迁赔偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）底子设施费；（4）开发间接费。其中土地征用及拆迁赔偿费是指凭据都市建立总体范围进行土地开发所产生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费，及有关地上、地下物拆迁赔偿费等。但对拆迁旧修建物接纳的残肢应估价入账并冲减有关本钱。前期工程费是指土地开发项目前期工程产生的用度，包罗筹划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘查、测绘费，园地平整费等。底子设施费是指土地开发历程中产生的种种底子设施费，包罗门路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施用度。开发间接费是指应有商品性土地开发本钱包袱的开发间接用度。土地开发项目如要包袱不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”本钱项目，用以核算应计入土地开发本钱的配套设施费。但让许多房地产开发企业现在都是直接购买开发好的土地，但必须做好该地块的本钱核算和评估。尽可能的使土地本钱在整个房地产项目开发本钱中的所占比例小一些。（2） 筹划设计环节本钱控制在前期阶段，对后续事情影响最大的就是筹划设计。进行投资控制的要害在于决策和设计阶段，而在项目决策后，其要害就在于设计。据研究阐发，这一阶段的设计费支出只占建立工程全历程用度的1%以下，但正是这少于1%的用度对工程造价的影响却高达75%以上，且往往容易被忽视。据统计，修建单项工程设计中，在满足同样功效的条件下，技能经济公道的设计可低落工程造价5%10%，甚至更多，因此工程造价控制应将设计阶段的造价治理作为全历程造价治理的重点来抓。具体来讲，可凭据设计人员提供的设计图纸和设计说明制定建立投资分项开端概算，以包管投资得到最有效的运用；对差别的设计和质料进行成天职析和研究，并向设计人员提出本钱发起，协助他们在投资限额范畴内进行设计。设计质量间接影响工程投资。据统计，在工程质量事故的众多原因中设计责任多数占40.1%，居第一位。不少修建产物由于缺乏优化设计而出现功效设置不公道，影响正常使用；有的设计图纸质量差，专业设计之间相互矛盾，图纸变动多，造成返工、停工现象，有的造成质量缺陷和宁静隐患，造成投资巨大的浪费，工程投资增加。震惊全国的宁波大桥事故就是典范的例证。优化设计的意识不强。目前，业主往往把投资的控制中心放在施工环节上，为了赶工期，往往边设计边施工，而对设计环节重视不敷。其原因：一是对设计对投资影响的重要性认识不敷，只搞施工招标，招标价要低于底标、施工单元要让利等，殊不知设计方案的优化会带来更大的节约；二是无法很好的选项目设计，虽是通过招标，但此时方案不细，概算大略，很难来综合评定；三是业主由于专业知识上的限制，对设计方案难以从优化提出要求或疑义；四是业主要求出图时间紧、压低设计费，影响优化设计开展；五是优化设计的开展缺乏须要的压力和动力。由于目前的设计经营缺乏公正竞争，所以设计单元的重心不在技能水平的提高上，设计只要包管不出大的质量问题，方案的优劣，造价的崎岖，干系不大，使优化设计失去压力。由于现在的设计收费是按面积或按造价的比例计取，险些跟投资的节约和设计质量的优劣无关。导致设计方案不认真进行经济阐发，而是追求高尺度，或为保险起见，随意加大宁静系数，造成浪费。相反，设计单元纵然耗费了较多的人力、物力，优化了设计方案，给业主节约了投资，有时设计费反而变少了，从而挫伤了优化设计的积极性。设计质量的优劣，直接影响工程建立用度的崎岖和工期的是非，决定工程项目的投资巨细。世界瞩目的中国国度体育馆工程（鸟巢工程），经过专家们对设计的公道性进行审核后，进行了钢结构瘦身的设计，在没有改变功效的情况下，节约了大量的钢材，低落了造价本钱。公道科学的设计，可低落工程造价，但在工程设计中不少设计人员重技能、轻经济，任意提高宁静系数或设计尺度，而对经济上的公道性考虑的较少，片面追求设计的事情量和经济效益，缺乏精品意识