房地产业某项目市场定位策划报告.docx

苏州项目市场定位筹谋陈诉目 录一、项目表面1、苏项目地块区位情况阐发.62、周边情况阐发.63、项目所在区域筹划情况阐发.7项目自身表面.7项目周边区域筹划.8二、项目市场情况阐发1、苏州市房地产经济配景阐发.,9苏州市表面.9苏州市宏观经济影响干系阐发.11苏州市都管帐划表面及对本项目的影响.25苏州市房地产政策表面对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况观察.282.1 苏州近几年房地产态势阐发.32苏州房地产2006年生长态势总结及预测33苏州市区房地产市场观察阐发.35苏州市区二级市场（商品房市场）阐发.38苏州市区三级市场（二手房市场）表面及阐发.423、苏州市区房地产区域市场观察.42苏州房地产市场区域板块阐发.464、苏州产业园区房地产市场.46园区房地产生长及走势.48近年内各年度园区供给及销售情况48园区商品房代价走势及与其他片区房价比力情况. 49园区未来房地产市场阐发与预测.57典范个案和基准竞争敌手阐发.61三、苏州种种物业分物业形态专题阐发1、苏州种种物业形态的生长情况.69写字楼.69类别墅.70多层等低密度住宅.75高层及小高层住宅市场.762、苏州种种物业市场的主要特征793、苏州各区域典范个案阐发.80四、消费者需求阐发1、区域内购房者细分及需求阐发84何谓市场需求?.84我们的需求者在哪里?.84需求者购买因素阐发.852、消费者需求阐发.87私营业主.87政府官员.89本地高收入职业经理人.90外来高收入职业经理人.93等自由职业者.95投资客户.97五、本项目阐发及定位1、本项目SWOT阐发.2、本项目整体形象定位.3、本项目可能生长物业形态的目标客户定位.目标客户职业阐发目标客户来源地及比例阐发目标客户家庭成员构身阐发目标客户可蒙受总价范畴段及各自比例目标客户可蒙受面积范畴段及各自比例客户特征描述客户行为习惯阐发4、楼型（物业形态及配比）定位.5、代价定位、阐发与发起.6、户型发起.六、产物多方案配比发起1、经济成天职析.2、总体筹划阐发.3、针对消费群阐发.4、分期生长筹划阐发.5、销售分期阐发.七、营销看法主题与项目筹划看法的结合点1、看法产生的配景.2、看法主题的诠释.3、案名诠释.一、项目表面1、项目地块区位情况阐发07号项目地块位于苏州新加坡产业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。图1：苏园（2005）07号地块区位图2、周边情况阐发07号项目地块四周区域目前正处于大范围开发建立时期，周围工地林立，仅机场路一路之隔即有大湖城邦、和乔丽晶、高尔夫花圃三个在售中高等住宅项目。北面的水乡邻里中心也已落成，目前正在招商并拟定于今年5月1日开业。由于项目区域位于湖西成熟版块，是在政府的宏观筹划和控制下有步调地开发建立的，目前景观方面的结构目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等底子公益设施也已经建立齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不停新增。交通方面：项目地块区位交通便利发达，可达苏城南北。沿南侧机场路往东可通金鸡湖东，往西可通苏州古城区东环路，沿星汉街可以方便快捷直通湖西焦点CBD商业街区。区域内门路主要为四块板结构，其中星汉街和星港街以及机场路均为双向六车道，其他如垂柳路、芙蓉街等均为双向四车道，所有门路均路面状况良好，通行顺畅,出行十分便利。3、项目所在区域筹划情况观察项目自身表面2005年12月29日苏州产业园区国有土地使用权挂牌出让，在国际大厦4楼集会厅举行。园区领土局该次共推出三宗地块，总占地面积为，起拍总价为202860万元，成交总价为210068万元，平均楼面价：元/，平均涨幅：。其中备受瞩目的本项目地块07号“地王”，被中海地产以亿得到。表1：苏园土挂07号地块表面表编号地块坐落土地面积用途出让年限（年绿地率修建密度容积率起报总价（万元）苏园土挂2005/07金鸡湖西畔星港街东机场路北(含.7公顷幼儿园用地)居住7050%25%（不含幼儿园用地）103100金鸡湖西畔垂柳路南机场路北居住7045%30%金鸡湖西畔垂柳路东机场路北居住7045%30%表：苏园土挂07号地块成交代价编号土地面积（）容积率起报楼面均价（元）成交楼面均价（元）成交总价涨幅苏园土挂2005/07103100007号地块包罗3个地块，综合容积率不凌驾（不含幼儿园），并允许在3个地块上综合考虑部署幼儿园。该地块总宗地面积为，起拍总价达亿，是今年苏州地域的“地王”，备受各方瞩目。项目周边区域筹划07号地块位于星港街以东，机场路以北，东北面紧靠金鸡湖，综合容积率为；该地块修建面积达万，约和400亩，产物类型富厚，范围大，是园区近几年内少见的大地块，未来此类范围（特别是湖西）的地块将越来越少。由于地块大，总价高，在一定水平上屏蔽了一些竞争敌手，加上“中海生长”园区项目的乐成操纵，对市场有足够的信心，因此07号“地王”最后被中海地产以底价得到。(1)未来商业休闲功效逐渐显现：周边拥有临湖生态公园、景观带 “李公堤”、水乡邻里中心（目前正在火热招商）。独墅湖东（高尔夫花圃东南面）将建一大型标准高尔夫球场机场路即将南迁，原机场路改做金鸡湖南侧景观大道目前，大湖城邦优客公寓内也已建成2万大型Shopping Mall(2)未来居住会合区功效初现轮廓：南面是已开发楼盘“高尔夫花圃”，“大湖城邦”和“和乔丽晶酒店式公寓”07号地块区域未来的巨大增值潜力和未来区域内繁荣之景象展露无疑二、项目市场情况阐发1、苏州市房地产经济配景阐发苏州市表面苏州市地理位置、区县分别(1) 苏州地处亚热带北缘，四季明白，气候温和，年平均气温16度上下，年降水量1100毫米左右。苏州地理情况优越，位于长江三角洲中部。东经11955-12120，北纬3047-3202之间，东邻上海，西傍无锡，南接浙江，北依长江，面积平方公里，占全省面积的8.27%。苏州全市阵势低平，平原占总面积的54%，平均海拔4米左右，东南部阵势低洼，西南部多小山丘。吴中区穹窿山主峰高米，为全市最高点。苏州区位优势明显，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，是312、204、318国道的交汇处，苏州到上海虹桥机场有直达快车干线。境内有张家港、常熟、太仓3个国度一类长江口岸。苏州是我国经济最发达的都会之一，古城东西两侧产业区体现了目前现代中国最先进的技能财产和治理水平。苏州交通便利，高速公路、沪宁铁路、312国道东接上海1小时车程，北离南京2小时车程，并有机场路直通虹桥机场。大运河北接无锡，南抵杭州。(2)苏州古称吴。周敬王六年(前514)，吴王阖闾命伍子胥在今苏州城址建都城。秦设吴县，为会稽郡治。三国时属吴国。梁太清三年(549)，侯景作乱，城遭荼毒。隋开皇九年(589)，始名苏州。宋政和三年(1113)，升苏州为平江府。几经破坏又重建，元至元十三年(1276)，为平江路治。元末，张士诚据城称王，更名隆平府。明洪武元年(1368)为苏州府治。清雍正二年(1724)，为江苏省会，苏州府辖9县，长洲县、元和县、吴县同城而治。辛亥革命后，省会西迁，废苏州府，并长洲、元和、吴县为吴县。1949年4月，创建苏州市，1983年与苏州地域归并。目前苏州市辖5县市、8区，5县市分别为：张家港、常熟、太仓、昆山、吴江；8区分别为平江、金阊、沧浪、虎丘、吴中和相城区以及苏州产业园区、苏州新区。共有130个乡镇。苏州市面积、市区面积、人口、市区人口及居民组成特点(1)苏州市面积目前为平方公里，市区面积1730平方公里目前，苏州市全市共有125个镇，面积8848平方公里，市区面积1730平方公里，建成区面积平方公里，古城区14平方公里。2001年3月，吴县撤市建区，被拆分成吴中、相城两区。原先吴县市城区，即昔日的吴国中心，被冠名吴中区；撤市建区让苏州市区面积比老城区扩大了约3倍左右。使苏州的城区面积猛增到1730平方公里。(2)2005年末苏州市户籍人口6073101人，其中市区常住人口2251522人2005年苏州全市出生43595人，出生率为7.2，人口自然增长率为1.01。年末全市户籍总人口万人，比上年增加万人，其中市区总人口万人，比上年增加万人。(3)苏州市居民年龄、民族等组成特点苏州人口目前平均寿命已达75岁(市区77岁)。65岁以上老人占苏州全市总人口比例逐年增加，最近几年已达11，苏州人口的年龄组成已进入了老龄化阶段。目前，苏州人口的民族组成以汉族为主(约占总人口的999)，兼有回、蒙古、维吾尔、苗等41个少数民族，少数民族中回族人数最多。随着苏州经济的生长，外人口大量涌进苏州。苏州现有人口总数已凌驾930万人，其中苏州本地人口约600万，外来人口333万左右。苏州市宏观经济配景及对房地产市场和本项目的影响干系阐发目前，苏州产业经济已形成了机器、电子、纺织、丝绸、轻工、工艺、医药、化工、建材、冶金、食品等11个行业。图2：2005年12月苏州GDP量三大财产比例组成图(单元：元)从第三财产的GDP比重看，远没有到达发达都会第三财产占70%以上比重的指标要求，因此，苏州目前照旧一个处于生长阶段中的新型工贸都会，第三财产（办事业）的生长另有宽大的市场契机，也肯定会因此而存在巨大需求，而促进房地财产尤其是高端物业和商业地产的生长。图3：2005年12月苏州范围以上企业轻重产业产值比例组成图(单元：万元)从2005年12月苏州产业产值轻重产业所占比例可以看出：目前苏州产业产值中占绝比拟重的是轻产业，也就是主要会合在苏州各区域的电子技能财产以及制造加产业，随着经济的强劲增长，种种人才也会继承涌入苏州，他们对居住情况的高要求，将带来强大市场需求，因此，未来几年内，这些企业会合区域，代表性的如园区新区等，对高端物业的渴需将会继承被强化。苏州市20002005年全市GDP及涨幅，其中房地产所占比例及涨幅表3：20002005年苏州市地域生产总值GDP（单元：万元）及涨幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年元154071231760280520800000280200003450000040265200涨幅/11.4%11.8%13.5%12.3%11.7%图4：20002005年苏州市GDP（单元：万元）柱状图图5：20002005年苏州市GDP年涨幅折线图苏州市20002005年全市牢固资产投资及涨幅，房地产开发所占比例及涨幅表4： 20002005年苏州市牢固资产及房地产投资开发额（万元）及涨幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年牢固资产投资516340056433008125054140893291479463417847349增长额度8743.4%73.3%10.3%20.3%房地产投资开发5991006677001073363177940333432004143300图6：20002005年苏州市牢固资产投资额（单元：万元）柱状图（其中：系列1：牢固资产投资；系列1：房地产投资开发）图7：20002005年苏州市牢固资产投资涨幅折线图上图显示：2003年苏州牢固资产投资额与2002年相比，增长了73.3%，也正是我国国度经济过热的一年，国度在该年月颁布了控制房地产开发的121文件，通过提高开发商和修建商的自有资本金来调解经济过热的局面，同时也正式开始对房地产进行宏观调控。表5： 20002005年苏州市房地产投资开发额（单元：万元）及其涨幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年房地产投资开发5991006677001073363177940333432004143300增长额度11.4%9.1%56.4%65.8%图8：20002005年苏州市房地产投资开发额及涨幅图（单元：万元）自2002年起，房地产投资开发额连续三年增长率凌驾50，2004年增长率更是靠近90%，也正是这一阶段苏州房地产的生长最为迅猛，甚至可以说是处于一个生长过热的局面。表6： 20002005年苏州市房地产市场施工竣工衡宇面积比力（单元：万）年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年施工衡宇面积25764600增长幅度19910.2 10%竣工衡宇面积1600增长幅度-4.9住宅销售面积。增长幅度7.018.319.5%13.9%图9：苏州市20002005年施工/竣工/实销面积柱状比力图（单元：万）由上组图可以明显看出自2002年起苏州房地财产开始迅速生长，2003年施工衡宇增长幅度75.6%，2005年竣工衡宇增长幅度，这些体量根本会在0506年完工，因此，06年苏州住宅市场的竞争将会越发猛烈，目前市场已经产生320万空置房，加上今年的新供给体量，今年的住宅供给量将凌驾800万。苏州市20002005年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅图10：江苏省/苏州市20002005年人均GDP及涨幅表8：苏州市20002005年人均GDP及涨幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年江苏省117731292214391167962085224330苏州市266923038435733477015761054143苏州涨幅13.1%13.8%17.6%33.5%20.8%-6%2005年，苏州人均GDP较04年有所下降，究其底子原因外来人口增多，对促进苏州房地产市场的（尤其是二手房市场）活泼来说，是个利好消息。图11：20002005年苏州市人均可支配收入（单元：元）及涨幅比力图表9：20002005年苏州市人均可支配收入（单元：元）及涨幅年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年人均收入92741051510617123611445116276增长幅度13.4%0.9%16.42%16.90%12.60%人均GDP少了，但人均收入较04年有所增加，增幅12.60%，购买力上涨，对促进苏州房地产市场的（尤其是二手房市场）活泼来说，是个利好消息。苏州市20002005年社会消费品零售总额及涨幅表10：20002005年苏州市社会消费品零售总额（单元：亿元）及涨幅比力年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年社会消费品34817增长幅度10312.5%15.3%16.5%18.8%16.50%图12：20002005年苏州市社会消费品零售总额（单元：亿元）及涨幅比力1.2.5 20002005年苏州市（全口径）财务收入及财务支出总额表11：20002005年苏州市财务收支主要指标明细表年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年财务收入15827585597地方一般预算收入7253168图13：20002005年苏州市财务收支主要指标柱状明细图苏州市都管帐划表面及对本项目的影响(1)苏州市都管帐划筹划结构：一其中心、五个副中心、十二个片区、四个生长轴图14：苏州市生态功效分区图图15：苏州市城镇空间网络筹划图一其中心：中心都会苏州都市区筹划以都市区的构思培育苏州中心都会苏州市区的生长，突破行政区划的界限，以日常往返通勤范畴为主体，主要包罗苏州外环高速公路以内和沿太湖的地域，焦点是苏州市区的建立用地，焦点外围保存大片的绿色开敞用地。苏州中心都会功效： 上海多数市圈副中心，最靠近上海的特多数会和最具生长潜力都会 长江三角洲重要的中心都会之一 重要的风物旅游都会 国度历史文化名城 具有多种现代交通方法，交通优势凸现 具有洁净、舒适、宜人的生活情况和布满绿色的旅游情况五个副中心 常熟市区是国度历史文化名城，现代化的商贸都会和风物旅游都会，是全省新兴的中心都会。它是苏州的北部分户、沿江地域的区域性中心，在苏州市域的次中心都会中具有最强的综合实力和最高品级、最完善的种种设施 吴江市区是苏、沪、浙接壤地域的丝绸之都，新兴工贸都会昆山市区是苏沪接壤地带以外向型经济为主的工贸都会太仓市区是口岸、产业都会张家港市区是口岸、产业都会市域生长轴沿沪宁城镇聚合轴沿轴的生长以IT等高新技能财产带为龙头，鼎力大举优化都会空间，努力提高财产和空间集聚度，成为我国引进、消化、吸收外洋先进技能的重要基地和高新技能开发、流传、扩散的孵化基地沿太湖旅游休闲轴沿太湖地域是苏州生态情况和景观最重要、最具特色的地域，以生态旅游为主要功效。以苏震桃高速公路、苏州西南环高速公路等为纽带，构筑环湖旅游门路，增强景点和景区与高速公路环路互通的联系，凭据景点和景区结构灵活组织旅游线路 沿苏嘉杭交通走廊生长轴该轴是苏州南北向重要的城镇轴线，以苏嘉杭高速公路为轴线，是苏州辐射苏北、联系浙北的重要通道地域，是市域重要的物流走廊。应因地制宜，发挥各地优势，选准财产生长偏向，努力形成特色 沿沪青湖高速公路生长联系轴筹划沿轴城镇进一步增强与上海的相同与联系，呼应苏州临沪浙财产带的生长，注重提高城镇建立的条理和品位，优化城镇的人居情况和空间景观，多方面增强城镇对人流、物流、信息流的集聚和牵引功效。妥善处置惩罚城镇生长与水网的干系，形成具有奇特水乡风采的现代化城镇。苏州生态功效分区环太湖生态功效区、阳澄淀泖水乡与古镇生态功效区、沿长江生态功效区、沿沪宁线城镇生长轴生态功效区。(2)苏州产业园区筹划园区简介苏州产业园区是中国和新加坡政府间重要的互助项目。1994年2月，中新两国政府签署了关于互助开发建立苏州产业园区的协议，同年5月实施启动。园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积260平方公里，下辖四个镇，总人口23万。其中，中新互助开发区筹划面积70平方公里。园区的目标是：把苏州产业园区建立成为具有国际竞争力的高科技产业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。为了推进苏州产业园区的顺利生长，中新两国政府创建了中新联合协调治事会，由两国副总理分别担当理事会中新双方主席，中外洋交部、商务部、发改委、财务部、领土资源部、建立部、海关总署和新加坡外交部、贸工部、国度生长部、情况部、经发局等有关部分及江苏省政府和苏州市政府的卖力人为理事会成员，定期举行集会，实时协调解决园区生长中的重大问题。中新双方财团还配合出资组建了中新苏州产业园区开发有限公司（CSSD），具体卖力成片土地开发建立。国度有关部分先后在项目审批、外事治理、海关物流等许多方面授予园区相应的治理权限和优惠政策，江苏省和苏州市更是把园区作为全省、全市对外开放的重中之重，全力以赴推进开发建立，为园区加快生长创造了良好条件。十年来，在中央和省市的正确领导下，经过中新互助双方的配合努力，苏州产业园区经济生长和开发建立取得了令人瞩目的成绩。目前，园区以不到苏州市3%的土地、3.5%的人口和5%的产业用电量，创造了全市14%的地方一般预算收入、18%的产业产值、22%的注册外资、28%的进出口额，每万元GDP耗水吨、耗能吨标准煤，到达了90年代世界先进水平，开端走出了一条高产出、低能耗的新型产业化生长之路，成为海内开发速度最快、协调生长最好、竞争力最强的开发区之一，成为我国对外开放的重要窗口、中外经济技能互助的乐成范例。园区未来筹划图16：苏州产业园区二三期景观筹划示意图苏州产业园区总体筹划70平方公里，凭据筹划，将建成一座60万人在这里居住事情的新型产业都会。首期开发8平方公里，这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包罗金融业和旅游业的中心区；第二区围绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技能财产区。07号项目地块位于金鸡湖畔的二区生长焦点区域，其区域居住版块也逐渐形成，07号地块的优越位置优势将随着二期开发的配套而凸现代价中央湖区崇高观景版块。第三区靠近上海，阵势开阔，将建成一个技能密集的制造业和加工产业基地。全部建成后，园区将提供36万个就业岗亭。苏州市房地产政策表面对本项目的影响(1)2005年宏观政策信息阐发2005年可以称为楼市政策年，这是社会各界给出的评价。很明显，自上而下、从中央到地方，今年政策出台之密集、力度之大前所未有，可以说贯串于2005年全年的调控政策，改变了房地产行业生长的“惯性”。 1月严控土地1月10日，领土资源部正式对外宣布了2005年事情要点，对建立用地供给政策则接纳了“从严从紧”四个字。2005年的土地政策以“严”字当头拉开序幕。 3月提高房贷利率3月16日，中国人民银行宣布调解商业银行住房信贷政策，把原来以勉励老黎民买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调解了个百分点，向正常利率水平适当靠拢，这是央行去年10月加息后，第二次提高房贷利率。 4月征收营业税4月30日，建立部等七部委联合宣布关于做好稳定住房代价事情的意见，加大了对投机性和投资性购房等房地产生意业务行为的调控力度。自2005年6月1日起，对小我私家购买住房不敷2年转手生意业务的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；小我私家购买普通住房凌驾2年（含2年）转手生意业务的，销售时免征营业税；对小我私家购买非普通住房凌驾2年（含2年）转手生意业务的，销售时按其售房收入减去购买衡宇的价款后的差额征收营业税。 5月严控利润5月26日，建立部宣布了关于贯彻国务院办公厅转发建立部等部分关于做好稳定住房代价事情意见的通知的通知，要求各地要认真贯彻经济适用住房治理步伐，增强经济适用住房建立和治理，落实项目用地，落实经济适用住房的各项优惠政策。严格执行经济适用住房项目招投标制度，实行政府指导价，切实低落开发建立本钱，严格将开发利润控制在3以内。严格将经济适用住房套型面积控制在小套型60左右、中套型80左右。 6月供给中低收入房苏州市政府颁布了苏州市切实解决中低收入家庭住房问题若干意见，提出从2005年7月1日起，市区低保家庭住房保障标准，由2004年调解过的人均修建面积12提高到人均修建面积14。同时，增加中低收入家庭的住房供给。而解决中低收入家庭的住房问题，也是国度此轮调控房价过快上涨的初志。 6月宣布意见苏州市政府再度宣布了增强房地产市场调控切实稳定住房代价实施意见，明确了我市享受优惠政策普通商品住房的条件为：住宅小区修建容积率在以上，单套修建面积在144以下，实际成交代价低于同级别土地上住房平均生意业务代价倍以内。对享受优惠政策普通商品住房按划定执行2的契税征收标准；对高等住房按划定执行4的契税征收标准。同时，鼎力大举生长节能省地型、中小套型住房，勉励开发商开发建立普通商品住房，引导中低价位、中小套型普通商品住房消费。 (2)对苏州楼市的影响表12：苏州2005年111月销售面积及均价表月份成交套数成交面积（万/）成交均价（元/）1273948712131349533488851834404352855/6/71/81682476992467546610264532.4051661133644757(3)宏观政策影响小结2005年的春节楼市成为今年楼市的一个高点。虽然央行在这个月里提高了商业房贷利率，但这一旨在停止短期炒房行为的政策，迎来的市场反响却颇具戏剧性，三月里，房价不降反升，成交面积和成交套数都到达了年度内最高水平。 其后，随着加息政策效应的逐步显现，4月成交较之三月有所减缓，但从总体情况看，市场生意业务仍在高位运行，成交面积和成交代价，较去年同期仍有一定幅度的增长。 4月营业税的出台，从底子上破灭了投资客短炒楼花的赢利美梦，今后，苏州楼市也像全国其它楼市一样，进入到一个以自住型业主为购房主体的新住宅时代。 新政实施后的6、7、8三个月，苏州楼市经历着住房制度革新以来最难熬的一段静默期，三个月的成交面积加在一起不外58万平米，不敷3月份一个月的成交。多数售楼处门可罗雀，与数月前的繁华形成鲜明比较。 宏观调控在经历了一轮黯淡期后，九月楼市开始苏醒，延续八月开始的打折风潮，九月里的楼市促销更是蔚然成风，送礼品、送面积、送现金、送车位、送契税，楼市促销的效果显而易见，成交套数和成交面积都较上六、七、八个月有了30左右的增幅。 十月的2645套、十一月的3364套，楼市以一种再创新高的姿态往前走，但这次的前行中，却出现出一种成交量上升成交均价下降的趋势，显然，代价成了影响项目销售速度的催化剂。2、苏州市区房地产市场情况观察近几年来，苏州房地产因快速生长而受到各界遍及存眷，但在05年6月新政出台后，苏州房地产市场产生巨大逆转，遭遇了自上个世纪90年代以来最艰巨的一个生长时期。而相比04年同时段，苏州房地产市场其时的火爆水平足以盖过长三角地域的其他任何一个都会。 2.1 苏州近几年房地产态势阐发(1)第一阶段：20032004年(6月之前)苏州房产房价逐年飚升，房产市场热火朝天数年前的苏州，房价还仅仅1700元/，处于沪宁沿线的都会中最低，其主要原因是由于房产市场不范例，供给无序，住宅开发过分所造成的，并使得苏州的空置房一度在全省名列榜首，造成了房产市场一度的严重萎靡。自2001年开始，全国房地产市场良好的大生长趋势成为了苏州市场迅速生长的良好底子，加之被压抑许久的旺盛市场需求，以及苏州执行土地拍卖的政策这些，都成为苏州房地产市场的迅速生长的强力推动因素。2004年前市场特点总结： 沪宁沿线代价盆地现象，促使苏州房价补涨 市场火热，供需两旺，房价连续高速上涨 卖方市场，求过于供 土地拍卖托高房价 商业个案开发量相对稀少，投资者把目光投向了住宅产物(2)第二阶段：2004年6月2005年1月宏观调控政策打击市场，市场逐渐进入调解由于房价的一路飚升，开发商为追求利润更大化，引发了新一轮的土地进行储备竞争，短期内市场出现购房者无房可买，整个市场供小于求的局面；调解土地开发量成为了该阶段阶段房产调控的重点。 2004年4、5月份以银行贷款紧缩为主的宏观调控政策，给苏州防地产市场造成较大的打击。银行贷款紧缩政策直接淘汰了市场上投资者购房的比重，同时也削弱了消费者的支付能力，最终影响了对房地产市场的消费信心；根本投资的压缩削弱了房地产市场连续生长的动力；土地政策方面先后出台的11命令、74命令都旨在废止土地协议转让，加快了前期存量协议转让用地的上市步调，短期内市场供给量巨大，市场竞争猛烈。在政策面、市局面的双重压力下，市场徐徐步入调解期，2004年58月苏州市场体现一般，楼盘销售速度放缓，局部市场出现贬价折扣现象，楼盘销售中加大了告白、促销力度，但市场张望态度明显。进入2004年9月后，特别是经过“十一”黄金周后，市场略有回暖趋势。而10月29日银行加息政策出台后，又再次打压了略有抬头趋势的苏州房价。(3)第三阶段：2005年月2006年2月2005年整年苏州房地产市场呈小“”字态势生长2005年春节前后，苏州房地产市场再次抬头，苏州各大在售楼盘在春节长假期间迎来了05年的开门红，在05年上半年，苏州房地产项目开发显著增加，多个项目进入正式销售阶段，房地产市场形成了比力会合放量的强供期。据我司市场部资料，在该时段内，苏州产业园区金鸡湖周边区域，就有十三个巨细不一的房地产项目在开发销售。 2005年年初，国度的关于宏观调控的风声愈演愈烈，业内专家人士也有全面阐发，指出2005年苏州房地产市场会产生巨大的变革，但苏州的房地产界尤其是许多开发商并没有重视这个问题。在他们看来，光环笼罩下的苏州房地产市场依然形势大好，尤其是其房价一定进一步上涨。去年5月初，当诸多房地产开发商还在盘算着如何争取利润最大化时，人民银行关于停止发放贷款、严格金融放贷审批的政策接踵而至，苏州部离开发商敏感的意识到，市场即将产生变革，迅速地做出了调解。而更多的开发商依然处于张望和理想着：宏观调控对苏州的影响不会太大。 2005年5月，国度七部委在一个月内先后连续两次颁布意见，确定6月1日起，针对144以上非普通住宅加征2%营业税，这些使得原来就局势微妙的苏州房地产市场再次蒙上阴影。6月份，苏州房地产市场上市销售的楼盘逐渐增加，市场的张望气氛确愈加浓重，苏州产业园区某大型楼盘开盘当日只销售了30余套房，不及预定目标的10。苏州房地产自此正式进入市场疲软期，市场形势再次昏暗。7月份，苏州市划定2005年7月苏州商品房销售正式进行网上存案，确定期房不得转让，楼市继承降温，主要媒体房地产告白铺天盖地，破天荒的出现了诸如“打折”、“优惠”等字样。大多项目也纷纷下调代价，跌幅300元500元/不等。但市场反响依旧平淡无奇，其中有两个项目更是出现一连近三周销售业绩为零的难堪境