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房地产项目开发用好委托贷款可节税案例
来源：北京东审作者：
　　案例
　　ZD股份公司为境内上市的综合型企业，其焦点财产为房地产开发，由其控股子公司
　　ZD房产团体实施。目前已在海内多个大中型都会拥有房地产开发项目，并皆在本地设立控股的项目公司，各地的项目开发由ZD房产团体统一会合治理，资金由团体统筹调配使用。
　　2008年1月，ZD房产团体在Z省F市通过公然拍卖取得一块商住楼项目的开发权，按本地政府的要求，于2008年2月建立了Z省F市ZD房产公司（内资企业），公司注册资本1亿元人民币。其中，ZD房产团体6000万元，占注册资本总额比例60%；J省ZD房产公司（同为ZD房产团体控股公司的内资企业）3000万元，占注册资本总额比例30%；F市城投公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人C某800万元，占注册资本总额比例8%。
　　2008年6月J省ZD房产公司与中国建立银行股份有限公司HZ支行签订了委托贷款借款条约，委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年5月29日~2010年5月28日，年利率为12%（商业银行同期同类贷款年利率为8%）。
　　本案例中，ZD房产团体为ZD股份公司控股子公司，F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产团体的控股子公司。以上四方组成关联方，该项委托贷款业务组成关联方生意业务。
　　对J省ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额盘算：
　　委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元×12%×2=4800万元。
　　（1）营业税应纳税额为4800万元×5%=240万元。
　　（2）都会维护建立税（假定税率为7%）应纳税额为240万元×7%=16.8万元，教诲费附加（假定征收率为4%）应缴费额为240万元×4%=9.6万元。
　　（3）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。
　　（4）水利建立基金应缴费额为4800万元×0.1%=4.8万元。
　　（5）企业所得税（假定不考虑其他因素）应纳税所得额为4800万元－240万元－16.8万元－9.6万元－10万元－4.8万元=4518.8万元，应纳税额为4518.80万元×25%=1129.70万元。
　　（6）J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。
　　对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额盘算：
　　假定在贷款期满前该项目已全部实现销售，收入、本钱、用度、税金均能准确核算，且管帐与税收无上述事项外的其他差别。盘算土地增值税时，财政用度中的利息用度与治理用度、销售用度一起按土地受让款与开发本钱的10%盘算扣除。
　　（1）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。
　　（2）企业所得税关联企业之间的借款扣除限额，假定参照《企业所得税税前扣除措施》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的划定的扣除尺度盘算。
　　利息用度税前扣除限额为10000万元×50%×8%×2=800万元。
　　企业所得税影响额为－（800万元×25%）=－200万元。
　　（3）Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为10万元+（－200万元）=－190万元。
　　对ZD房产团体该笔委托贷款业务整体边际税负影响额为J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额加上Z省F市
　　ZD房产公司委托贷款边际税负影响额，盘算历程为1410.9万元+（－190万元）=1220.9万元。
　　在上述假设条件建立的情况下，ZD房产团体下属项目公司通过内部融资会增加税负1220.9万元。
　　导致税负较高的主要原因如下：
　　（1）项目公司之间委托贷款利率商定为12%，与同期同类商业银行贷款利率8%的差别，产生了税收纳税调解事项。
　　（2）Z省F市ZD房产公司向J省ZD房产公司借款额（债权性投资）为2亿元，而担当的权益性投资额（注册资本）为1亿元，担当关联企业债权性投资与权益性投资的比例较大，存在着“资本弱化”的情形。在按《企业所得税税前扣除措施》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的划定的扣除尺度盘算时，Z省F市ZD房产公司允许税前扣除的利息用度限额与实际支付额产生巨大差别。
　　因此，房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方法进行资金融通时，要慎重考虑融资范围与贷款利率。不妥的融资范围与利率可能会导致整个团体因此增加极重的边际税负。
　　阐发1．委托贷款是否属于正常的商业银行贷款领域？
　　凭据中国人民银行办公厅2000年4月5日下发的《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》（银办发〔2000〕100号）第一条明确划定：“委托贷款是指由政府部分、企事业单元及小我私家等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）凭据委托人确定的贷款东西、用途、金额、期限、利率等代为发放、监视使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得负担当何形式的贷款风险。”
　　银行代委托人发放的贷款是否属于商业银行贷款领域呢？如果其属于商业银行正常银行贷款领域，那么由委托人确定的贷款利率能否视为商业银行同期同类贷款利率呢？这有待于专业人士的界定，界定的结果将会直接影响委托贷款业务的委托人与贷款人纳税义务的履行，干系到营业税、企业所得税、土地增值税等税种的征收治理。
　　据了解，委托贷款遍及运用于现金池和第三方委托贷款之中，其中现金池业务主要是在一家大型企业团体内部进行的资金借贷，在此项业务中可能产生的风险系数险些为零。但是应用于第三方的委托贷款业务就有可能出现借贷风险，主要原因是在委托贷款中，银行只是代为发放、羁系使用、协助收回，并从中收取一定手续费，不对任何形式的贷款风险负担责任。因此，借款人到期能不能如约偿付借款的风险不是由银行负担，而是直接由委托人负担。
　　2．委托贷款是否属于关联方债权性投资领域？
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百一十九条划定：“企业所得税法第四十六条所称债权性投资，是指企业直接大概间接从关联方得到的，需要送还本金和支付利息大概需要以其他具有支付利息性质的方法予以赔偿的融资。企业间接从关联方得到的债权性投资，包罗：（一）关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；（二）无关联第三方提供的、由关联方包管且负有连带责任的债权性投资；（三）其他间接从关联方得到的具有欠债实质的债权性投资。”
　　委托贷款的贷款东西、用途、金额、期限、利率等由委托人确定，商业银行并不能影响或决定贷款条约的生意业务条款。就其实质而言，是委托人与贷款人之间的生意业务，如果委托人与贷款人为关联方，那么贷款人取得从委托人取得的贷款是否应属于实施条例界说的债权性投资呢？在盘算债权性投资与权益性投资的比例，是否要考虑贷款人从关联方取得的委托贷款的数额呢？这个问题的界定，对房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款行为，是否作为“资本弱化”的观察东西至关重要，对借贷双方的税收征管将产生深远的影响。
　　结论鉴于前文所述，新企业所得税法实施后，房地产开发企业下属项目公司之间的委托贷款业务涉及的部分税收问题尚有待明确，尤其是关于防备资本弱化条款中债权性投资与权益性投资的比例尺度的制定，对付委托贷款的借贷双方都将产生巨大的影响。在有关国度税收政策未明确之前，企业的贸然行为，可能会带来较大的税务风险。如何寻找较为稳妥的融资方法，尽量淘汰政策不明带来的影响，是值得我们这些从事税收实务研究者深思、探讨的问题。下面，我们仅就房地产开发企业在对下属项目公司资金方法从税收角度考虑，提出一些想法，供各人探讨。
　　适当增加资金需求方的项目公司注册资本。房地产开发企业下属的项目公司资金的拆借，主要是为了充实发挥团体自有资金的使用效率，并非为了赚取利息收入，对整个团体而言不能产生收入，同时也不能增加本钱。为此，可以通过权益性投资的方法实现团体内部资金的调配转移。主要原因有：其一，投资方（资金闲置方）将资金投入到被投资方（资金需求方）时，不需要缴纳营业税等流转税。其二，权益性投资在资金使用期间不会影响资金需求双方所在项目公司企业所得税的征管。在投资收益分派时，切合条件的仍无需补交企业所得税。其三，权益性投资的扩大可以有效淘汰、制止“资本弱化”条款的限制影响。这是最主要的考量原因。
　　如果上例中J省ZD房产公司通过权益投资的方法向Z省F市ZD房产公司注资2亿元人民币，那么上述有关的税务风险可化解至较低水平，并可公道的大幅低落融资方案的边际税负。

委托贷款上海变身后再度出现 羁系层缄默沉静是金

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“投资收益率凌驾５％，并且没有任何投资风险，这样的投资方法你到哪里去找？”

上海中资投资包管公司总经理张瀚融向记者鼎力大举推介的，是中资包管新近正在筹办与深圳生长银行互助推出的“好利来专业理财委托存款”。产物宣传册上５．３１％的存款利息非常扎眼
。

“我们最近正在忙着招人，准备年内在上海设二十多个网点！”张向记者透露，他们如此自信，是因为“领导不光认可了我们这个新产物，还发起我们和更多的银行互助”。

记者就此致电上海银监局，相关人士表现不肯置评。

5.31%存款利息的吸引力

记者了解到“好利来”操纵的具体历程是，委托人将资金存入指定的深圳生长银行，并和银行签订《委托存款协议》和《委托贷款条约》，同时取得中资包管出具的保函。中资包管将提供贷款项目供委托人选择，一旦委托人认可某一项目，将由中资包管提供贷款包管，委托人将钱借贷给贷款人。以一年期的“好利来”为例，委托人得到的利息收入与同期银行基准贷款利率相同，即５．３１％，而贷款方的贷款利息同为５．３１％，贷款方还需支付中资包管的包管用度和银行的３‰的手续费，在得到贷款时，贷款方还需以房产作足额的抵押。

张瀚融报告记者，推出“好利来”主要基于目前小我私家及中小企业借贷难这一配景，同时也解决了部分高端银行储户不满于银行较低利率而投资无门的问题。对贷款方而言，贷款方只要有良好的还款能力和抵押物，就可以迅速从这里得到贷款。“好利来”年收益率凌驾５％，相对目前１．９８％的银行存款利率，吸引力不问可知。

记者询问上海银行一业务经理，他表现这种中间业务是各家银行最接待的，因为对银行而言低本钱并且无风险。但他同时担心，如果这一项目开展情况好的话，可能使银行一些追求高收益的高端储户流失，所以这项业务对上海本地储户总量大的银行影响会较大，而对深生长这样在上海的营业网点较少的银行，优势明显。

而包管业也在密切存眷这一产物的市场反应。包管业人士认为，这个产物在上海肯定会有模仿跟进者，“５％以上的利率相信会吸引一批人。信托产物照旧委托贷款

“好利来”究竟是个什么产物？一位包管业内人士评价，“好利来”的巧妙在于它游离在羁系的边沿：从条款来看有点儿类似于信托产物，但是信托项目都是“多对一”，且是小范畴内销售；而“好利来”既可以是多对一，也可以是一对一或一对多，并且对付委托者和贷款者数量没有限定，这样就规避了信托法的融资范围限制；另一方面，“好利来”又差别于委托贷款，委托贷款是有指定的贷借方，而“好利来”是多对多，这样，“好利来”对资金的提供者和使用者开了一个更大的“大门”。

上海某信托公司项目经理陈先生认为，这一产物其实同当年深生长推出的多方委贷非常相像，惟一的区别便是添加了一个包管公司的脚色。该项目经理认为，因为多方委贷业务已经在２００３年底被银监会叫停，现在由包管公司出头来做，简直可以规避银行羁系障碍。

谁来羁系？

由于游离在羁系边沿，这个产物在具体运作时可能处于没有羁系机构羁系的状况。前述包管业内人士认为，仅仅依靠中资包管自身的包管，很难完全包管“好利来”这一产物顺利运作，风险可能并不在产物自己，而是来自于包管公司。

在实际操纵中包管公司是否会如实地见告委托方，贷款方使用资金的目的以及真实的偿债能力，在贷款产生期间委托人能否随时掌控贷款方的资金使用情况？特别是一些大的贷款项目，需要涉及更多委托人，贷款方抵押物估价是否准确，贷款人一旦无法到期送还贷款，包管公司是否有能力代偿？这一系列问题都单向取决于包管公司。

“从现在的委托协议上看，我找不到任何监视者。”前述信托业人士阐发。该人士提醒投资者：“包管公司和银行只收取千分之几的手续费，万一出现风险不能偿付时，银行和包管公司到底能否拿出钱来兑现可能是一个问题！”（戴奕、赵刚）
南京人为何青睐小我私家委托贷款投资方法

2003年03月03日13:30 扬子晚报

　　从去年末到今年初，小我私家委托贷款的投资方法成为南京金融市场上一个亮点。据统计，去年12月25日，民生银行南京分行面向社会公然发售“秦淮河情况整治项目”5年期小我私家委托贷款3亿元，年息4％，购置起点金额为1万元，最高限额为30万元。项目一经推出，两周内销售告罄；今年1月20日，由民生银行南京分行和浦东生长银行南京分行配合推出的 5亿元“南京绕城公路高速化改革工程”小我私家委托贷款项目，万元起售，不设上限。结果民生银行8天内即售3亿元，浦发银行3天半就售完2亿元；深圳生长银行南京分行也推出3亿元“南京

河西新城区多方委托贷款”项目，年息3.5％，购置起点1万元，亦很快卖完。南京底子设施领域投资大门打开后，出现了民资到场都会建立投资十分踊跃的现象。
　　南京市民为何青睐“小我私家委托贷款”这种投资方法？金融专家解释：“小我私家委托贷款”是新增的一项高回报、低风险的投资方法，收益率较同期银行存款超过40％。所谓小我私家委托贷款是指由小我私家委托人提供资金，银行凭据委托人确定的贷款东西、用途、金额、期限、利率等代为发放、监视使用并协助收回的贷款。
　　据预计，目前南京有1000亿元的居民储备存款。如何分流，开辟利用社会资金形成多元化投资，已迫在眉睫。小我私家委托贷款方法的“出炉”，正是实现了居民、银行和政府的三赢。从政府角度看，小我私家委托贷款的推出有以下意义：首先是开辟了一条利用民间资本投资都会建立的融资新渠道，解决资金来源，同时也是一种便捷的融资方法，起到融资快速通道的作用；其次是吸引宽大市民到场都会建立，可增强社会监视；第三则是此项贷款利率比正常贷款利率下浮近30％，低落了融资本钱，少了可观的财政用度，节省了工程建立支出；从银行角度看，小我私家委托贷款是一项银行中间业务的创新，富厚了经营品种，增加了中间业务的收益，激活了民间投资的热情，在争夺市场客户资源、规避资产欠债范围局限、提升品牌形象上都具有积极意义。同时它疏散了地下融资运动，维护了金融市场的统一。从市民角度看，增加了金融意识，是家庭资金的避风港，同时还可以“钱生钱”。
　　专家提醒市民，在进行小我私家委托贷款时要注意以下问题：一是要选择好的项目。小我私家委托贷款只有支持好项目的建立，才气把风险降到最低。好项目是小我私家委托贷款乐成的底子。二是市民要深入了解可靠的送还机制。本报记者陈家底子报通讯员张启祥(新华日报)
委托贷款

虽然银行不负担委托贷款的资金风险，但是银行仍应当做好尽职的贷前审查事情以及完备的贷后治理事情，如同自营贷款一样，协助委托人有效识别、治理贷款项目风险，做到“受人之托、尽责尽职”，不辜负委托人的信任，真正展现银行重视信誉的良好形象。

〖产物界说〗
委托贷款是委托人以其可以自主支配的资金，委托银行按其所指定的东西、划定的用途和范畴、定妥的条件（期限、金额、利率等）代为发放、监视使用并协助收回的贷款。
委托贷款的委托人可以是国度构造、企事业单元等。

〖业务流程〗
1、委托人与借款人确定委托贷款的融资方法。
2、委托人与银行签订《委托贷款委托协议》，将资金委托给银行：通常有两种方法：
（1）签订委托贷款额度协议，即委托贷款总协议明确在一年时间内、一定金额内，凭据确定的利率多次治理委托贷款，而无须单笔签订协议。通常适用于委托贷款东西牢固、业务频繁的国度部委，团体内关联企业之间。
（2）一笔一签委托贷款协议。通常是委托贷款产生不频繁的企业之间。
3、银行与借款人签订《委托贷款贷款协议》，发放委托贷款，向委托方收取手续费。
4、银行定期做好贷后观察，评估借款人风险，并将情况实时通知委托人。
5、贷款到期，借款人送还贷款。
5、银行将资金送还给委托方。
〖利率〗
委托贷款的利率由委托人与借款人协商确定，但是必须在中国人民银行的划定范畴之内。
〖手续费〗
银行要收取一定的手续费，一般是贷款金额的一定比例，一次性收取。
〖业务特点〗
1、 拓宽委托人富余资金的投资渠道，得到一定的理财便利。
2、 满足借款人的资金需求，操纵手续便利。
3、 纯粹的中间业务，银行不负担贷款风险，但银行仍须认真落实借款人的条件，做好贷后观察事情，尽银行之责。
4、 在委托贷款到期后，如果委托人同意，可以签署委托贷款展期协议。
5、可以协助团体客户实现团体资金内部调度余缺，淘汰对银行的依赖。
〖风险防备〗
注意：
1、严格按章治理业务，防备操纵风险。委托贷款必须是委托方有权人意思的真实表现，即委托方必须出具本单元有权决策人同意治理委托贷款的书面意见，有限公司必须出具董事会决议，必须由董事长或总经理（如果已经对总经理进行了授权）或其他经过授权的有权人进行签字并加盖公章。
2、委托贷款最大的风险就是操纵风险。企业有关决策机构在不知情的情况下，由的公司个体人员与银行事情人员内外勾通，通过委托贷款套取银行信贷资金，导致事后纠纷不停。
〖营销发起〗
营销的东西可以定位在：
来源：() - 委托贷款_融金智略银行培训_新浪博客
1、海内团体关联企业之间。团体关联企业之间经常产生委托贷款，这既是团体内部调度资金余缺，淘汰对外资金依赖的需要；同时因为团体内部企业之间相互非常熟悉、相互信任，包管了委托贷款资金的宁静操纵。目前，许多大型团体客户对付委托贷款非常重视，银行客户经理可以发挥银行的专长，作为照料协助团体客户制作团体内委托贷款治理措施，客户会非常接待。
2、政府部分、企事业单元。许多客户经理不知道政府部分也能够治理委托贷款，其实自从国度拨改贷以后，政府部分的许多项目资金都通过委托贷款发放给各地方的政府支持企业。客户经理应当有意识地营销各级国度部委、事业单元等机构。
3、有实力的小我私家。目前企业之间私下的借贷行为非常普遍，由于国度明令禁止企业之间的借贷，因此，一旦出现纠纷，将没有任何保障。而通过委托贷款可以范例委托方、借款人的行为，且业务正当合规。
委托贷款业务对商业银行而言是中间业务，并不负担当何的资金风险，但委托贷款业务是商业银行争取客户的较妙手段，因此在这里重点介绍了该产物。
〖注意〗
1、委托贷款，银行不得对委托人提供任何形式的包管。虽然银行不负担委托贷款的资金风险，但是银行仍应做好尽职的贷前审查事情以及完备的贷后治理事情，如同自营贷款一样，协助委托人有效识别、治理贷款项目风险，做到“受人之托、尽责尽职”，不辜负委托人的信任，维护商业银行自身的信誉，树立银行良好的社会形象。
2、委托贷款项下的抵押物必须抵押在银行名下。在实际操纵中，委托方从自身风险控制出发要求将他项权利凭证交其保管。
3、委托贷款是为团体客户设计资金池业务的焦点东西。凭据中国的执法，独立法人之间不允许无条件直接划转资金，委托贷款可以有效地解决以上矛盾，通过委托贷款，团体总公司可以划拨资金富余下属公司的闲置资金，紧缺资金的下属公司可以通过委托贷款方法向团体总公司借款，实现系统内调度资金余缺。
4、部分客户资金用途限定不能操纵委托贷款。证券公司的客户生意业务结算资金、部分受到限制的构造企业年金等是不能用于委托贷款。曾经出现××市企业年金中心将企业年金通过银行接纳委托贷款方法贷款给房地产开发企业，最终出现了还款风险。在企业年金中心起诉后，商业银行被牵涉案件，要求送还贷款。原因就在于法院认为银行应当知道企业年金是不能用于委托贷款的，而却为其治理了手续，银行存在不对。
〖国度关于委托贷款的划定〗
1、中国人民银行 1996年6月28日公布的《贷款通则》第七条第二款划定：“委托贷款，系指由政府部分、企事业单元及小我私家等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）凭据委托人确定的贷款东西、用途、金额期限、利率等代为发放、监视使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不负担贷款风险。”
　　2、最高人民法院1997年12月13日《关于审理存单纠纷案件的若干划定》第七条第二款划定“ 组成委托贷款的，金融机构出具的存单或进账单、对账单或与出资人签订的存款条约不作为存款干系的证明，借款方不能送还贷款的风险应当由委托人负担。如有证据证明金融机构出具上述凭证是对委托贷款进行包管的，金融机构对送还贷款负担连带包管责任。委托贷款中约定的利率凌驾人民银行划定的部分无效。”
　　3、中国人民银行办公厅2000年4月5日公布的《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》第一条划定：“委托贷款是指由政府部分、企事业单元及小我私家等委托人提供资金，由商业银行（即受托人）凭据委托人确定的贷款东西、用途、金额、期限、利率等代为发放、监视使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得负担当何形式的贷款风险。”
〖案例一〗北京兴盛电力公司的委托贷款
一、企业根本情况
北京底子电力公司为特大型国有企业，卖力北京部分地域的电力供给，公司资金较为充裕，有相当量的闲置资金，该公司自身对银行没有任何需求。北京兴盛电力公司为北京底子电力公司的下属子公司，北京兴盛电力公司由于刚建立不久，正常生产经营还未开展，公司流动资金紧张。为了支持下属公司的生长，北京底子电力公司向银行提出需求，希望能够支持其下属的北京兴盛电力公司。
二、银行切入点阐发
在得到该信息后，两家银行提供了方案：
（1）北京国贸支行提供存单质押贷款方案，北京北京底子电力公司存入1500万元，6个月定期存款，作为质押，质押率为90％，提供人民币贷款1350万元。
（2）北京新源支行提供委托贷款方案，北京北京底子电力公司存入1500万元，银行发放委托贷款，1500万元全额发放给北京兴盛电力公司。北京新源支行厥后得到的消息，因此提出了非常有竞争力的方案。
比力：第一方案：银行得到贷款利息，同时贷款金额仅为1350万元；第二种方案：北京底子电力公司得到利息，贷款金额为1500万元。实现了利息收益的体内循环，肥水不流外人田。
三、银企互助情况
最后，北京底子电力公司选定北京新源支行的方案，委托贷款利率为5.22%、期限一年、金额1500万元。通过委托贷款，淘汰了对银行信贷资金的依赖。同时，贷款利息归北京底子电力公司，实现了团体内部调度资金余缺，包管团体利益最大化。
委托贷款与存单质押贷款的比力

名称
委托贷款
存单质押贷款
特点
资金使用方支付：利息、手续费
资金供给方得到利息收入，对付团体客户，利益内部进行了分派。
资金使用方支付：利息
银行得到利息收入。

来源：() - 委托贷款_融金智略银行培训_新浪博客