房地产投资测算操作手册.docx

房地产投资测算操纵手册（北京）第一部分 投资本钱一.征地赔偿费(一).土地出让金1.盘算要领:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部分: 市财务局3.依据: (1)京政发199334号文.(2)京政发199443号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财务;(3) 远郊区县地域土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市筹划单列的企业团体,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的底子设施建立.(5) 在使用基准地价表时,由于地域分类是按照区县分别,差异区县的同类地域差异很大, 并且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间平分为十级.在实际操纵中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为公道,范例. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时参加 操纵系数观点,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地域土地出让金尺度价;(2) 土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁赔偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁赔偿费开支范畴.说明:(1)测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它用度的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,园地平整费依据:1992年建安工程定额;尺度:按实际产生工程量盘算;说明:施工现场千差万别,通常按修建面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.筹划,丈量,勘察,设计费:依据:原国度建委(79)建发设字第315号文, 国度计委计字(1984)596号文,建立部(1991)第150,316,425号文;国度物价局,建立部1992价费字375号.尺度:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用修建设计费民用修建工程设计费率收费尺度单 位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 (万 元) 等 级 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注:特级: 1.列为国度重点项目或以国际性运动为主的特高级大型大众修建;2.有全国性历史意义或技能要求特别庞大的中小型大众修建;3.30层以上修建;4.高峻空间有声,光等特殊要求的修建.一级: 1.高级大型大众修建;2.有地域性历史意义或技能要求庞大的中小型大众修建;3.16层以上29层以下或凌驾50 米高的大众建筑.二级: 1.中高级,大中型大众修建;2.技能要求较高的中小型修建;3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型大众修建;2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的修建;四级: 1.一般中小型大众修建;2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混修建.五级: 一,二层单功效,一般小跨度结构修建.说明: (1)民用修建 大型 10000 平米中型 3000-10000 平米小型 3000 平米(2)仅做民用修建开端设计或施工图分阶段设计时,其事情量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为开端设计图纸6份,施工图8份.3.筹划条件,可行性研究费依据:建立部(1991)第425号文尺度: (1) 按现行筹划收费定额盘算: 工日定额*85元/工日用地范围(公顷) 工日定额50 面议(2) 施工执照费按京政发198821号文:概算额*(1-3)三.底子设施费1.红线内底子设施费依据:京政发199334号文尺度: 1).凭据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).凭据经验, 底子设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项用度为底子设施种种管线工程量*单方造价;(2)种种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线 700元/米污水管线 800元/米煤气管线 1000元/米热力管线 2000元/米供电管线 700元/米电信管线 1500元/门门路 80元/平米 绿化 20元/平米(3)经验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项用度一般范畴 150-400元/平米普通住宅 150元/平米高等住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外底子设施费(包罗集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;尺度:凭据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处置惩罚如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内底子设施费.四.衡宇建安工程费1.建安工程费 依据:现行建安费定额盘算单方造价.尺度:(1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米高层 1600-1800元/平米(2) 大众修建A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中: 结构 1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)大众修建包罗公寓,写字楼,别墅,以及教诲,医疗卫生,文化体育,商业办事,金融邮电,社区办事,行政治理,市政公用.(2)依据:京政发1985149号文;尺度:修建面积 9678-10630平米/千户工程取费 按实际工程量.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区大众办事设施配套建立定额指标;b.北京市新建改建居住区大众办事设施配套建立定额指标;.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文尺度:中标额*13.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;尺度:预算造价*0.5（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国度物价局.建立部1992价费字479号;(2)93京建法字第029号尺度:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5%1000-5000 1.4-2.0%5000-10000 1.2-1.4%10000-50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%1000000.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单元向工程质量监视部分上缴质量监视费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监视部分不在收取建立单元的质量治理监视费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;尺度:设计费*7%6.建材生长基金依据:(89)京建材字第292号;尺度:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.大众配套设施费1.锅炉房尺度:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所尺度:每修建平米30元.3.集资维护费尺度:每修建平米80元.4.电贴费(建立部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA后调解为四环路以内 1100元/KVA四环路以外 550元/KVA;现调解为单路供电 270元/KVA双路供电 540元/KVA;说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.治理费依据:(92)京价收字第124号;尺度:一至五项之和*2.5%.七.底子设施增容费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文尺度: 自来水厂建立费 12元/平米;煤气厂建立费 29元/平米;供热厂建立费 30元/平米;污水处置惩罚厂建立费 10元/平米;说明: (1).用一项交一项;(2).如其中之一在底子设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建立项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;尺度:自来水厂建立费 :设计日用水量*830元/吨;煤气厂建立费 :设计日用气量*600元/吨;供热厂建立费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡;污水处置惩罚厂建立费 :设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用四源 之前可以分期交纳.八.项目配套设施建立费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;尺度: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建立投资*15%;2.疏散建立市政费依据:京计基字(1988)第648号;尺度: 多层,纯住宅修建面积*60元/平米;高层,纯住宅修建面积*90元/平米;3.98年最新划定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米盘算。九.两税一费1.营业税依据:(90)财税字第009号;尺度:商品房收入*5%;2.都会建立维护税依据:市开办(1988)经字第2号;尺度:营业税*7%;3.教诲附加费依据:市开办(1988)经字第2号;尺度:营业税*3%;两税一费计取尺度:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消）依据:京政发199317号尺度:(1).住宅修建面积*40元/平米; (2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米; (2)其他用电量 40-50 VA/平米;十一.投资偏向调治税（取消）依据:京税字(1991) 805号尺度:（商品房销售代价-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率适用税率:(1).按国度划定不纳入筹划治理,投资额不满5万元的牢固资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.(2).一般民用住宅,包罗商品房住宅, 其税率为5%;(3).更新改革项目,其税率为10%;(4).京政发199161号通知,税率表未列出的除更新改革投资以外的其他牢固资产投资项目,其税率为15%;(5).公费建立超尺度独门独院 ,别墅式住宅,经有关单元批准允许建立的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费依据: 估尺度: 一至六项之和*5%.十三.建立周期依据: 建安工程定额尺度: 修建面积(万平米) 建立周期(年)=12.0 4第二部分 经营本钱一.企划用度依据: 估尺度:一般为销售收入的1-3%.说明:该用度主要用于开发项目的告白筹谋,公关用度,宣传用度.二.出售商品房手续费依据:京政发198882号文尺度:商品房成交价或掩护价*1%.说明:买卖双方各包袱0.5%.三.印花税尺度:商品房成交价*0.5说明:因该项用度金额较小,一般忽略盘算.第三部分 土地增值税一.土地增值税 依据:土地增值税暂行条例;尺度:增值额*适用增值税率;说明:1.增值额=销售收入-投资本钱-经营本钱;2.增值税率接纳超额累进税率:(1).增值额未凌驾扣除项目50%的部分,税率为30%;(2).增值额凌驾扣除项目50%, 未凌驾扣除项目100%的部分,税率为40%;(3).增值额凌驾扣除项目100%, 未凌驾扣除项目200%的部分,税率为50%;(4).增值额凌驾扣除项目200%的部分, 税率为60%.3.为便于盘算,引进速算扣除率观点.土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速算扣除率增值额/扣除项目 增值税率 速算扣除率=50% 30% 0%=100% 40% 5%=150% 50% 15%=200% 60% 35%4.建立普通住宅出售,增值额未凌驾扣除项目金额的20%,免税.第四部分 所得税,税后利润和利润率一.所得税尺度:所得税=(销售利润-增值税)*33%说明:销售利润=销售收入-投资本钱-经营本钱.二.税后利润尺度:税后利润=销售利润-增值税-所得税三.福利基金尺度:福利基金=税后利润*5%四.投资回报率1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资本钱*100%2. 投资回报率=税后利润/投资本钱*100%.附件1.土地征收及拆迁赔偿费开支范畴一. 土地征收及拆迁赔偿费:1. 征地赔偿费:盘算要领: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5-6)倍说明:(1)无效益地或国度建立使用国有土地不发赔偿费;(2) 征地赔偿费和安顿补贴费总和最高不得凌驾前三年平均产值的20倍;(3)凭据京政发(1991)26号文件;(4)付给乡或村.2.耕地占地税:盘算要领向阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;学校,幼儿园,敬老院,医院等建立用地免征.说明:(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 逾期按日加收应纳税额的千分之五的滞纳金.(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1日27号文.(3)付给区财务局.3.菜地开发建立基金.盘算要领:向阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩市政底子设施和中,小学校/ 幼儿园建立征用菜地按上述尺度的50%缴纳.说明:(1)依据市政发(86)137号文件.(2)由区地用科代收,交市财务.4.青苗补贴费盘算要领:青苗当年筹划产量代价*生产阶段赔偿比例( 或双方协商解决).播种初期 发育时间 成熟期为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段蔬菜 60% 80% 100%大田作物 70% 90% 100%说明:(1)依据(57)市京字第321号通知;(2)付给大队或村.5.树木赔偿费盘算要领:材树:材积*木材牌价*(1+50%);鲜果树:前三年平均产值*(56倍)干果树:前三年平均产值*(78倍)说明:(1)果树有材值的加发材值赔偿,未结果幼树发适当补贴费.(2)依据市政发(84)116号文件.(3)付给大队或村.6.水井,机井赔偿费.盘算要领水井按原投入工料费机井按7-15万元/座说明:(1)枯井,废井不予赔偿.(2)水井依据市政发(84)116号文件划定的尺度上浮20%.(3)依据北京市建立工程其它用度定额(1992).(4)付给大队或村.7.宅兆迁移费.盘算要领:宅兆座数*(800-2000元/座).(1)依据北京市建立工程其它用度定额(1992).(2)依据市政发(84)116号文件.(3)依据市房第字(84)100号文件.(4)付给村或所有人.8.安顿补贴费盘算要领:安顿人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例*亩年产值*(3-10倍),安顿人口数按征地前的农业人口和耕地面积的比例及征地数量盘算.用地单元无力安顿由其它单元安顿的劳动力, 每人付安顿单元补贴费及劳动力差额补贴供不应合计2.5-3万元.说明:(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.(2)付给安顿单元.9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)451号.农转工人员审定人为品级.10.拆迁农转居超转病残生活补贴费盘算要领:82岁以下每人应拨金额(82-现有年龄)*12个月*(62-72元/人月).补贴月数不满100个月的均按100个月盘算.无人赡养的孀寡孤单及病残人员,每人每月250元.(1) 发放工具为原有社员劳动力近三年每年劳动100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和适龄不宜按排事情的病残人员.(2) 依据北京市建立征地农转居超转人员生活补助费吸收尺度.(3) 付给市民政局.(4) 国度统划定的各项调价补贴.11.超转劳动力治理办事费盘算要领:拆迁农转居超转病残生活补贴费总和*8%说明:(1) 依据北京市建立征地农转居超转人员生活补助费吸收尺度.(2) 付给市民政局.12.超转人员医疗补贴费.盘算要领:社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四个公社的超转人员加发医疗补贴费15元/人月,每人收取丧葬费200元.说明:(1)朝改办(1990)48号.(2)各区有各区的划定.13.土地物赔偿费盘算要领:指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的赔偿用度私人养植花草不予赔偿.说明:(1)依据(75)市房地字073号文件依据(83)市房第字030号文件依据(82)市房地字416号文件.14.团体产业赔偿费系指征地范畴内属于团体产业的土地及地下附着物的赔偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次性处置惩罚,也在此例.说明:(1)依据京政(91)56号文件.(2)付给大队或村.15.私人产业赔偿费对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的赔偿.说明:依据京房地字(1992)第087号文件.16.隶属物赔偿费盘算要领:棚子每间120-560元,门楼每个120-400元猪圈每个80-320元,茅厕每个4500元围墙80-120元/M,鸡兔窝30-120元,锅台每个100-300元,甬路10-15元/平方米说明:(1)原尺度依据(75)市房地字073号文件, 尺度过低,上此尺度凭据基建拆迁事情手册.(P118页).(2)依据北京市建立工程其它用度定额(1992)(3)付给村人或所有人.17.私房发价费指对被拆迁的居民的私有衡宇进行收购或赔偿的发价,此项用度应凭房管部分的衡宇做人单盘算. 盘算要领:房价评估代价*(1+调解幅度)*(2-5倍)(1)依据市房地字(74)203号文件依据市房地字(82)369号文件依据市房管地字(86)418号文件.(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%.(3)付给房产主. 18.拆房费: 盘算要领:平房每间39-55元/平方米,另加弃土8元/平方米(1)依据北京市建立工程其它用度定额(1992)（2)付给拆房单元.19.渣土清理费指拆房后渣土清运用度, 包罗清理到自然地坪及运输.其中,运出渣土用度按京政发(86)47号文件划定,按每吨盘算.20.搬迁费盘算要领:原住房间数*(50-100)元/每间.说明:(1)京政发(1991)56号文件.(2)付给拆迁户.21.嘉奖费盘算要领:划定日期内搬迁,每户最高嘉奖200元.搬迁嘉奖日期为7-10天.说明:(1)依据市房地字(91)56号文件.(2)付给拆迁户.22.拆迁事情治理费盘算要领:(1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%.(2)拆迁办事费:拆迁费支出总数*1.5%(包罗治理费).说明:(1)拆迁费支出总数包罗征地赔偿,补贴费, 拆迁安顿房造价和地上物赔偿费等.(2)京价字(1993)238号文件.(3)付拆迁事情单元和拆迁许可证发放单元.23.周转费盘算要领:(1)自行周转人口每人每月50元.(2)建立单元提供周转房,无取暖设施, 取暖期每月15元.说明:(1)依据京 依据京房地字(92)087号文件.(2)付给周转户.24.周转房临时安顿拆迁户所支出的所建周转房用度及居民自行周转所需用度.说明:依据京政发(85)138号文件依据京政发(82)144号文件.25.衡宇维修补贴拆迁房移交房管部分治理的维修补贴1元/修建平方米,月*12月*10年*修建面积说明:(1)依据88年预算第一册(28页).(2)付房管部分.26.农户衡宇原拆原建费指不能转居民条件的农户私有衡宇移地迁建, 按原结构原面积所需用度.说明:(1)依据房地字(86)245号文件.(2)依据房地字(83)102号文件.27.安顿用房费指安顿被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自建住宅安顿,其单方造价应按住宅建安工程单价盘算,如需外购商品房安顿,可按商品房单元造价盘算.28.临时设施费指临时安顿拆迁户所支出的水,电,排水和零星修建的用度.29.锅炉供暖费指拆迁房移交房管部分治理的供暖费.30.电梯高压水泵治理费指拆迁房移交房管部分治理的运行维修费.31.拆迁远郊优惠补贴费指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠报酬.依据.32.平地补贴费指大平大整新造耕地的平整用度; 一般在山地或地形起伏很大的地域. 城区及近郊区通常不必考虑此项用度.