资源描述
房地产投资测算操纵手册（北京）
第一部分 投资本钱
一.征地赔偿费
(一).土地出让金
1.盘算要领:
土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系
数*用地面积
2.上交部分: 市财务局
3.依据: (1)京政发[1993]34号文.
(2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1) 各区类地价取值详见附件;
(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财务;
(3) 远郊区县地域土地出让金全部由区县留用;
(4) 市属各局,总公司所属企业和在市筹划单列的
企业团体,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征
用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其
中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的底子
设施建立.
(5) 在使用《基准地价表》时,由于地域分类是按
照区县分别,差异区县的同类地域差异很大, 并且周围环
境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间平分为
十级.在实际操纵中,首先判断土地的区类,然后评定地价
的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为公道,范例.
同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时参加" 操纵
系数"观点,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.
附件: (1) 1-10 类地域土地出让金尺度价;
(2) 土地出让金修正系数表.
(二).征地及拆迁赔偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁赔偿费开支范畴.
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土
地开发及其它用度"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,园地平整费
依据:1992年建安工程定额;
尺度:按实际产生工程量盘算;
说明:施工现场千差万别,通常按修建面积5-15元
/平米,或建安工程费的1%.
2.筹划,丈量,勘察,设计费:
依据:原国度建委(79)建发设字第315号文, 国度
计委计字(1984)596号文,建立部(1991)第150,316,425号
文;国度物价局,建立部[1992]价费字375号.
尺度:
(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%
(2) 民用修建设计费
民用修建工程设计费率收费尺度
单 位: %
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃
┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 四 级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
备注:
特级: 1.列为国度重点项目或以国际性运动为主的
特高级大型大众修建;
2.有全国性历史意义或技能要求特别庞大的
中小型大众修建;
3.30层以上修建;
4.高峻空间有声,光等特殊要求的修建.
一级: 1.高级大型大众修建;
2.有地域性历史意义或技能要求庞大的中小
型大众修建;
3.16层以上29层以下或凌驾50 米高的大众建
筑.
二级: 1.中高级,大中型大众修建;
2.技能要求较高的中小型修建;
3.16层以上29层以下住宅.
三级: 1.中级,中型大众修建;
2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框
架结构的修建;
四级: 1.一般中小型大众修建;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混修建.
五级: 一,二层单功效,一般小跨度结构修建.
说明: (1)民用修建 大型 >10000 平米
中型 3000-10000 平米
小型 <3000 平米
(2)仅做民用修建开端设计或施工图分阶段设计时,
其事情量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为开端设计图纸6份,施工图8份.
3.筹划条件,可行性研究费
依据:建立部(1991)第425号文
尺度: (1) 按现行筹划收费定额盘算: 工日定额
*85元/工日
用地范围(公顷) 工日定额
<=3 90
10 300
20 500
30 780
40 920
50 1000
>50 面议
(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概
算额*(1-3)‰
三.底子设施费
1.红线内底子设施费
依据:京政发[1993]34号文
尺度: 1).凭据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).凭据经验, 底子设施费一般为建安工
程费的 2% - 10%.
说明: (1)一般该项用度为底子设施种种管线工
程量*单方造价;
(2)种种管线单方造价:
自来水管线 600元/米
雨水管线 700元/米
污水管线 800元/米
煤气管线 1000元/米
热力管线 2000元/米
供电管线 700元/米
电信管线 1500元/门
门路 80元/平米
绿化 20元/平米
(3)经验数据:
环卫费 5元/平米
照明费 5元/平米
(4)该项用度一般范畴 150-400元/平米
普通住宅 150元/平米
高等住宅(公寓,写字楼) 400元/平米
2.红线外底子设施费(包罗集资和自己修建)
依据:设计方案和集资协议;
尺度:凭据项目的实际情况定;
说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处置惩罚如有集
资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建, 测算依据同红线内底子
设施费.
四.衡宇建安工程费
1.建安工程费
依据:现行建安费定额盘算单方造价.
尺度:
(1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米
高层 1600-1800元/平米
(2) 大众修建
A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米
其中: 结构 1000-1500元/平米
装修 800-1000元/平米
设备 1200-2000元/平米
B.别墅 3000元/平米
说明:(1)大众修建包罗公寓,写字楼,别墅,以及教诲,
医疗卫生,文化体育,商业办事,金融邮电,社区办事,行政
治理,市政公用.
(2)依据:京政发[1985]149号文;
尺度:修建面积 9678-10630平米/千户
工程取费 按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区大众办事
设施配套建立定额指标;
b.北京市新建改建居住区大众办事设
施配套建立定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:京政办发(1987)第152号文
尺度:中标额*1‰
3.预算审查费
依据:(84)建京经字第439号;
尺度:预算造价*0.5‰
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
4.工程监理费
依据:(1)国度物价局.建立部[1992]价费字479号;
(2)[93]京建法字第029号
尺度:工程造价*适用税率
适用税率:
工程造价 500 万元以下 2.5%
500---1000 2.0-2.5%
1000---5000 1.4-2.0%
5000--10000 1.2-1.4%
10000--50000 0.8-1.2%
50000-100000 0.6-0.8%
>100000 0.6%
说明:(1) 实行监理的工程由监理单元向工程质量
监视部分上缴质量监视费,其费率为工程监理费中的 7%,
工程质量监视部分不在收取建立单元的质量治理监视费.
(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一
般不予考虑.
5.竣工图费
依据:(86)市建规字第097号;
尺度:设计费*7%
6.建材生长基金
依据:(89)京建材字第292号;
尺度:建安工程造价*2%
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.大众配套设施费
1.锅炉房
尺度:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
(2)锅炉每吨造价约25万元.
2.变配电所
尺度:每修建平米30元.
3.集资维护费
尺度:每修建平米80元.
4.电贴费(建立部明文取消，北京仍在执行)
依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA
后调解为四环路以内 1100元/KVA
四环路以外 550元/KVA;
现调解为单路供电 270元/KVA
双路供电 540元/KVA;
说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;
其他用电量 50-80 VA/平米.
六.治理费
依据:(92)京价收字第124号;
尺度:一至五项之和*2.5%.
七.底子设施增容费
1.商品房
依据: 京计基字(1988)第866号文
尺度: 自来水厂建立费 12元/平米;
煤气厂建立费 29元/平米;
供热厂建立费 30元/平米;
污水处置惩罚厂建立费 10元/平米;
说明: (1).用一项交一项;
(2).如其中之一在底子设施中有集资,则该项
不再重复计取;
2.非住宅建立项目四源费
依据: (1).京政发(1986)131号;
(2).京政发(1986)155号;
尺度:
自来水厂建立费 :设计日用水量*830元/吨;
煤气厂建立费 :设计日用气量*600元/吨;
供热厂建立费 :设计每小时供热量*35万元
/百万大卡;
污水处置惩罚厂建立费 :设计日排污量*830元/吨;
说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前
可以分期交纳.
八.项目配套设施建立费
1.综合开发市政费
依据: (1).京计基字(1988)第648号;
(2).市开办(1988)经字第2号;
尺度: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
(2).建立投资*15%;
2.疏散建立市政费
依据:京计基字(1988)第648号;
尺度: 多层,纯住宅修建面积*60元/平米;
高层,纯住宅修建面积*90元/平米;
3.98年最新划定城近郊区商品房大市政费一律按100
元/平米盘算。
九.两税一费
1.营业税
依据:(90)财税字第009号;
尺度:商品房收入*5%;
2.都会建立维护税
依据:市开办(1988)经字第2号;
尺度:营业税*7%;
3.教诲附加费
依据:市开办(1988)经字第2号;
尺度:营业税*3%;
两税一费计取尺度:商品房收入*5.5%;
十.用电权费（取消）
依据:京政发[1993]17号
尺度:(1).住宅修建面积*40元/平米;
(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;
用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米;
(2)其他用电量 40-50 VA/平米;
十一.投资偏向调治税（取消）
依据:京税字(1991) 805号
尺度:（商品房销售代价-大市政费-四源费-用电权
费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率:
(1).按国度划定不纳入筹划治理,投资额不满
5万元的牢固资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包罗商品房住宅, 其税率
为5%;
(3).更新改革项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的
除更新改革投资以外的其他牢固资产投资项目,其税率为
15%;
(5).公费建立超尺度独门独院 ,别墅式住宅,
经有关单元批准允许建立的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
依据: 估
尺度: 一至六项之和*5%.
十三.建立周期
依据: 建安工程定额
尺度:
修建面积(万平米) 建立周期(年)
<=3.0 1
3.0 -- 6.0 2
6.0 --12.0 3
>=12.0 4
第二部分 经营本钱
一.企划用度
依据: 估
尺度:一般为销售收入的1-3%.
说明:该用度主要用于开发项目的告白筹谋,公关用度
,宣传用度.
二.出售商品房手续费
依据:京政发[1988]82号文
尺度:商品房成交价或掩护价*1%.
说明:买卖双方各包袱0.5%.
三.印花税
尺度:商品房成交价*0.5‰
说明:因该项用度金额较小,一般忽略盘算.
第三部分 土地增值税
一.土地增值税
依据:《土地增值税暂行条例》;
尺度:增值额*适用增值税率;
说明:1.增值额=销售收入-投资本钱-经营本钱;
2.增值税率接纳超额累进税率:
(1).增值额未凌驾扣除项目50%的部分,税率
为30%;
(2).增值额凌驾扣除项目50%, 未凌驾扣除
项目100%的部分,税率为40%;
(3).增值额凌驾扣除项目100%, 未凌驾扣除
项目200%的部分,税率为50%;
(4).增值额凌驾扣除项目200%的部分, 税率
为60%.
3.为便于盘算,引进速算扣除率观点.
土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速
算扣除率
增值额/扣除项目 增值税率 速算扣除率
<=50% 30% 0%
<=100% 40% 5%
<=150% 50% 15%
<=200% 60% 35%
4.建立普通住宅出售,增值额未凌驾扣除项
目金额的20%,免税.
第四部分 所得税,税后利润和利润率
一.所得税
尺度:所得税=(销售利润-增值税)*33%
说明:销售利润=销售收入-投资本钱-经营本钱.
二.税后利润
尺度:税后利润=销售利润-增值税-所得税
三.福利基金
尺度:福利基金=税后利润*5%
四.投资回报率
1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资本钱*100%
2. 投资回报率=税后利润/投资本钱*100%.
附件1.
土地征收及拆迁赔偿费开支范畴
一. 土地征收及拆迁赔偿费:
1. 征地赔偿费:
盘算要领: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5
-6)倍
说明:
(1)无效益地或国度建立使用国有土地不发赔偿费
;
(2) 征地赔偿费和安顿补贴费总和最高不得凌驾前
三年平均产值的20倍;
(3)凭据京政发(1991)26号文件;
(4)付给乡或村.
2.耕地占地税:
盘算要领
向阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米;
门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米;
密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米;
学校,幼儿园,敬老院,医院等建立用地免征.
说明:
(1)获准占地之日起三十日内缴纳, 逾期按日加收
应纳税额的千分之五的滞纳金.
(2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1
日27号文.
(3)付给区财务局.
3.菜地开发建立基金.
盘算要领:
向阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜
地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩
市政底子设施和中,小学校/ 幼儿园建立征用菜
地按上述尺度的50%缴纳.
说明:
(1)依据市政发(86)137号文件.
(2)由区地用科代收,交市财务.
4.青苗补贴费
盘算要领:
青苗当年筹划产量代价*生产阶段赔偿比例( 或双
方协商解决).
播种初期 发育时间 成熟期
为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段
蔬菜 60% 80% 100%
大田作物 70% 90% 100%
说明:
(1)依据(57)市京字第321号通知;
(2)付给大队或村.
5.树木赔偿费
盘算要领:
材树:材积*木材牌价*(1+50%);
鲜果树:前三年平均产值*(5~6倍)
干果树:前三年平均产值*(7~8倍)
说明:
(1)果树有材值的加发材值赔偿,未结果幼树发适
当补贴费.
(2)依据市政发(84)116号文件.
(3)付给大队或村.
6.水井,机井赔偿费.
盘算要领
水井按原投入工料费
机井按7--15万元/座
说明:
(1)枯井,废井不予赔偿.
(2)水井依据市政发(84)116号文件划定的尺度上
浮20%.
(3)依据北京市建立工程其它用度定额(1992).
(4)付给大队或村.
7.宅兆迁移费.
盘算要领:
宅兆座数*(800-2000元/座).
(1)依据北京市建立工程其它用度定额(1992).
(2)依据市政发(84)116号文件.
(3)依据市房第字(84)100号文件.
(4)付给村或所有人.
8.安顿补贴费
盘算要领:
安顿人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例
*亩年产值*(3--10倍),安顿人口数按征地前的农
业人口和耕地面积的比例及征地数量盘算.
用地单元无力安顿由其它单元安顿的劳动力, 每
人付安顿单元补贴费及劳动力差额补贴供不应合
计2.5--3万元.
说明:
(1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号.
(2)付给安顿单元.
9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(1993)
451号.
农转工人员审定人为品级.
10.拆迁农转居超转病残生活补贴费
盘算要领:
82岁以下每人应拨金额
(82--现有年龄)*12个月*(62--72元/人月).
补贴月数不满100个月的均按100个月盘算.
无人赡养的孀寡孤单及病残人员,每人每月
250元.
(1) 发放工具为原有社员劳动力近三年每年劳动
100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和
适龄不宜按排事情的病残人员.
(2) 依据北京市建立征地农转居超转人员生活补
助费吸收尺度.
(3) 付给市民政局.
(4) 国度统划定的各项调价补贴.
11.超转劳动力治理办事费
盘算要领:
拆迁农转居超转病残生活补贴费总和*8%
说明:
(1) 依据北京市建立征地农转居超转人员生活补
助费吸收尺度.
(2) 付给市民政局.
12.超转人员医疗补贴费.
盘算要领:
社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四
个公社的超转人员加发医疗补贴费15元/人月,每
人收取丧葬费200元.
说明:
(1)朝改办(1990)48号.
(2)各区有各区的划定.
13.土地物赔偿费
盘算要领:
指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的赔偿
用度私人养植花草不予赔偿.
说明:
(1)依据(75)市房地字073号文件
依据(83)市房第字030号文件
依据(82)市房地字416号文件.
14.团体产业赔偿费
系指征地范畴内属于团体产业的土地及地下附着
物的赔偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次
性处置惩罚,也在此例.
说明:
(1)依据京政(91)56号文件.
(2)付给大队或村.
15.私人产业赔偿费
对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的赔偿.
说明:依据京房地字(1992)第087号文件.
16.隶属物赔偿费
盘算要领:
棚子每间120--560元,门楼每个120--400元
猪圈每个80--320元,茅厕每个4500元
围墙80--120元/M,鸡兔窝30--120元,
锅台每个100--300元,
甬路10--15元/平方米
说明:
(1)原尺度依据(75)市房地字073号文件, 尺度过
低,上此尺度凭据基建拆迁事情手册.(P118页).
(2)依据北京市建立工程其它用度定额(1992)
(3)付给村人或所有人.
17.私房发价费
指对被拆迁的居民的私有衡宇进行收购或赔偿的
发价,此项用度应凭房管部分的衡宇做人单盘算.
盘算要领:
房价评估代价*(1+调解幅度)*(2--5倍)
(1)依据市房地字(74)203号文件
依据市房地字(82)369号文件
依据市房管地字(86)418号文件.
(2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%.
(3)付给房产主.
18.拆房费:
盘算要领:
平房每间39--55元/平方米,另加弃土8元/平方米
(1)依据北京市建立工程其它用度定额(1992)
（2)付给拆房单元.
19.渣土清理费
指拆房后渣土清运用度, 包罗清理到自然地坪及
运输.其中,运出渣土用度按京政发(86)47号文件
划定,按每吨盘算.
20.搬迁费
盘算要领:
原住房间数*(50--100)元/每间.
说明:
(1)京政发(1991)56号文件.
(2)付给拆迁户.
21.嘉奖费
盘算要领:
划定日期内搬迁,每户最高嘉奖200元.
搬迁嘉奖日期为7--10天.
说明:
(1)依据市房地字(91)56号文件.
(2)付给拆迁户.
22.拆迁事情治理费
盘算要领:
(1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%.
(2)拆迁办事费:拆迁费支出总数*1.5%(包罗治理
费).
说明:
(1)拆迁费支出总数包罗征地赔偿,补贴费, 拆迁
安顿房造价和地上物赔偿费等.
(2)京价字(1993)238号文件.
(3)付拆迁事情单元和拆迁许可证发放单元.
23.周转费
盘算要领:
(1)自行周转人口每人每月50元.
(2)建立单元提供周转房,无取暖设施, 取暖期每
月15元.
说明:
(1)依据京<<拆迁细则增补说明>>
依据京房地字(92)087号文件.
(2)付给周转户.
24.周转房
临时安顿拆迁户所支出的所建周转房用度及居民
自行周转所需用度.
说明:
依据京政发(85)138号文件
依据京政发(82)144号文件.
25.衡宇维修补贴
拆迁房移交房管部分治理的维修补贴
1元/修建平方米,月*12月*10年*修建面积
说明:
(1)依据88年预算第一册(28页).
(2)付房管部分.
26.农户衡宇原拆原建费
指不能转居民条件的农户私有衡宇移地迁建, 按
原结构原面积所需用度.
说明:
(1)依据房地字(86)245号文件.
(2)依据房地字(83)102号文件.
27.安顿用房费
指安顿被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自
建住宅安顿,其单方造价应按住宅建安工程单价
盘算,如需外购商品房安顿,可按商品房单元造价
盘算.
28.临时设施费
指临时安顿拆迁户所支出的水,电,排水和零星修
建的用度.
29.锅炉供暖费
指拆迁房移交房管部分治理的供暖费.
30.电梯高压水泵治理费
指拆迁房移交房管部分治理的运行维修费.
31.拆迁远郊优惠补贴费
指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠报酬.
依据<<拆迁细则增补说明>>.
32.平地补贴费
指大平大整新造耕地的平整用度; 一般在山地或
地形起伏很大的地域. 城区及近郊区通常不必考
虑此项用度.
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