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1、房地产投资测算操纵手册（北京） 第一部分 投资本钱 一.征地赔偿费 (一).土地出让金 1.盘算要领: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系 数*用地面积 2.上交部分: 市财务局 3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财务; (3) 远郊区县地域土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企
2、业和在市筹划单列的 企业团体,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征 用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其 中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的底子 设施建立. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地域分类是按 照区县分别,差异区县的同类地域差异很大, 并且周围环 境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间平分为 十级.在实际操纵中,首先判断土地的区类,然后评定地价 的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为公道,范例. 同时考虑到说明(2),(3),(
3、4), 在测算地价时参加" 操纵 系数"观点,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地域土地出让金尺度价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁赔偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁赔偿费开支范畴. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土 地开发及其它用度"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,园地平整费 依据:1992年建安工程定额; 尺度:按实际产生工程量盘算; 说明:施工现场千
4、差万别,通常按修建面积5-15元 /平米,或建安工程费的1%. 2.筹划,丈量,勘察,设计费: 依据:原国度建委(79)建发设字第315号文, 国度 计委计字(1984)596号文,建立部(1991)第150,316,425号 文;国度物价局,建立部[1992]价费字375号. 尺度: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80% (2) 民用修建设计费 民用修建工程设计费率收费尺度 单 位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
5、 ┃ 工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨ ┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃ ┠─────┼─────┼──
6、───┼─────┼─────┨ ┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四 级 │ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1 │ │ ┃ ┗━
7、━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ 备注: 特级: 1.列为国度重点项目或以国际性运动为主的 特高级大型大众修建; 2.有全国性历史意义或技能要求特别庞大的 中小型大众修建; 3.30层以上修建; 4.高峻空间有声,光等特殊要求的修建. 一级: 1.高级大型大众修建; 2.有地域性历史意义或技能要求庞大的中小 型大众修建; 3.16层以上29层以下或凌驾50 米高的大众建 筑. 二级: 1.中高级,大中型大众修建;
8、 2.技能要求较高的中小型修建; 3.16层以上29层以下住宅. 三级: 1.中级,中型大众修建; 2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框 架结构的修建; 四级: 1.一般中小型大众修建; 2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混修建. 五级: 一,二层单功效,一般小跨度结构修建. 说明: (1)民用修建 大型 >10000 平米 中型 3000-10000 平米 小型 <3000 平米 (2)仅做民用修建开端设计或施工图分阶段设计时, 其事情量的
9、比例为40%和60%. (3)提供文件的份数为开端设计图纸6份,施工图8份. 3.筹划条件,可行性研究费 依据:建立部(1991)第425号文 尺度: (1) 按现行筹划收费定额盘算: 工日定额 *85元/工日 用地范围(公顷) 工日定额 <=3 90 10 300 20 500 30 780 40 920 50
10、 1000 >50 面议 (2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概 算额*(1-3)‰ 三.底子设施费 1.红线内底子设施费 依据:京政发[1993]34号文 尺度: 1).凭据项目的实际情况定. 管线延长米*管线单方造价. 2).凭据经验, 底子设施费一般为建安工 程费的 2% - 10%. 说明: (1)一般该项用度为底子设施种种管线工 程量*单方造价; (2)种种管线单方造价:
11、 自来水管线 600元/米 雨水管线 700元/米 污水管线 800元/米 煤气管线 1000元/米 热力管线 2000元/米 供电管线 700元/米 电信管线 1500元/门 门路 80元/平米 绿化 20元/平米 (3)经验数据: 环卫费 5元/平米 照明费
12、 5元/平米 (4)该项用度一般范畴 150-400元/平米 普通住宅 150元/平米 高等住宅(公寓,写字楼) 400元/平米 2.红线外底子设施费(包罗集资和自己修建) 依据:设计方案和集资协议; 尺度:凭据项目的实际情况定; 说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处置惩罚如有集 资,则相应的四源费中的该项不在计取. (2)若自己修建, 测算依据同红线内底子 设施费. 四.衡宇建安工程费 1.建安工程费
13、 依据:现行建安费定额盘算单方造价. 尺度: (1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米 高层 1600-1800元/平米 (2) 大众修建 A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米 其中: 结构 1000-1500元/平米 装修 800-1000元/平米 设备 1200-2000元/平米 B.别墅 3000元/平米 说明:(1)大众修建包罗公寓,写字
14、楼,别墅,以及教诲, 医疗卫生,文化体育,商业办事,金融邮电,社区办事,行政 治理,市政公用. (2)依据:京政发[1985]149号文; 尺度:修建面积 9678-10630平米/千户 工程取费 按实际工程量. ①.详见公建配套附表. a.北京市新建改建居住小区大众办事 设施配套建立定额指标; b.北京市新建改建居住区大众办事设 施配套建立定额指标; ②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
15、 2.招投标费 依据:京政办发(1987)第152号文 尺度:中标额*1‰ 3.预算审查费 依据:(84)建京经字第439号; 尺度:预算造价*0.5‰ （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%） 4.工程监理费 依据:(1)国度物价局.建立部[1992]价费字479号; (2)[93]京建法字第029号 尺度:工程造价*适用税率 适用税率: 工程造价 500 万元以下 2.5% 500---1000 2.0-2.5%
16、 1000---5000 1.4-2.0% 5000--10000 1.2-1.4% 10000--50000 0.8-1.2% 50000-100000 0.6-0.8% >100000 0.6% 说明:(1) 实行监理的工程由监理单元向工程质量 监视部分上缴质量监视费,其费率为工程监理费中的 7%, 工程质量监视部分不在收取建立单元的质量治理监视费. (2) 设计监理费由于金额相对
17、较小,测算时一 般不予考虑. 5.竣工图费 依据:(86)市建规字第097号; 尺度:设计费*7% 6.建材生长基金 依据:(89)京建材字第292号; 尺度:建安工程造价*2% （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%） 五.大众配套设施费 1.锅炉房 尺度:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价 说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米; (2)锅炉每吨造价约25万元. 2.变配电所 尺度:每修建平米30元. 3.集资维护费 尺度:每修建平米80元.
18、 4.电贴费(建立部明文取消，北京仍在执行) 依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA 后调解为四环路以内 1100元/KVA 四环路以外 550元/KVA; 现调解为单路供电 270元/KVA 双路供电 540元/KVA; 说明:住宅用电量 30-60 VA/平米; 其他用电量 50-80 VA/平米. 六.治理费 依据:(92)京价收字第124号; 尺度:一至五项之和*2.5%. 七.底子设施增容费 1.商品房 依据: 京计基字(1988)第866号文 尺度:
19、 自来水厂建立费 12元/平米; 煤气厂建立费 29元/平米; 供热厂建立费 30元/平米; 污水处置惩罚厂建立费 10元/平米; 说明: (1).用一项交一项; (2).如其中之一在底子设施中有集资,则该项 不再重复计取; 2.非住宅建立项目四源费 依据: (1).京政发(1986)131号; (2).京政发(1986)155号; 尺度: 自来水厂建立费 :设计日用水量*830元/吨; 煤气厂建立费 :设计日用气量*600元/吨; 供热厂建立费 :设计每小时供热量*35万元
20、 /百万大卡; 污水处置惩罚厂建立费 :设计日排污量*830元/吨; 说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前 可以分期交纳. 八.项目配套设施建立费 1.综合开发市政费 依据: (1).京计基字(1988)第648号; (2).市开办(1988)经字第2号; 尺度: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%; (2).建立投资*15%; 2.疏散建立市政费 依据:京计基字(1988)第648号; 尺度: 多层,纯住宅修建面积*60元/平米; 高层,纯住宅修建
21、面积*90元/平米; 3.98年最新划定城近郊区商品房大市政费一律按100 元/平米盘算。 九.两税一费 1.营业税 依据:(90)财税字第009号; 尺度:商品房收入*5%; 2.都会建立维护税 依据:市开办(1988)经字第2号; 尺度:营业税*7%; 3.教诲附加费 依据:市开办(1988)经字第2号; 尺度:营业税*3%; 两税一费计取尺度:商品房收入*5.5%; 十.用电权费（取消） 依据:京政发[1993]17号 尺度:(1).住宅修建面积*40元/平米; (2).其他用电量(K
22、VA)*4000元/KVA; 用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米; (2)其他用电量 40-50 VA/平米; 十一.投资偏向调治税（取消） 依据:京税字(1991) 805号 尺度:（商品房销售代价-大市政费-四源费-用电权 费-土地出让金）*80%*适用税率 适用税率: (1).按国度划定不纳入筹划治理,投资额不满 5万元的牢固资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%. (2).一般民用住宅,包罗商品房住宅, 其税率 为5%; (3).更新改革项目,其税率为10%; (4).京
23、政发[1991]61号通知,税率表未列出的 除更新改革投资以外的其他牢固资产投资项目,其税率为 15%; (5).公费建立超尺度独门独院 ,别墅式住宅, 经有关单元批准允许建立的楼堂馆所,其税率为30%. 十二.不可预见费 依据: 估 尺度: 一至六项之和*5%. 十三.建立周期 依据: 建安工程定额 尺度: 修建面积(万平米) 建立周期(年) <=3.0 1 3.0 -- 6.0 2 6.0 --12.0
24、 3 >=12.0 4 第二部分 经营本钱 一.企划用度 依据: 估 尺度:一般为销售收入的1-3%. 说明:该用度主要用于开发项目的告白筹谋,公关用度 ,宣传用度. 二.出售商品房手续费 依据:京政发[1988]82号文 尺度:商品房成交价或掩护价*1%. 说明:买卖双方各包袱0.5%. 三.印花税 尺度:商品房成交价*0.5‰ 说明:因该项用度金额较小,一般忽略盘算. 第三部分 土地增值税 一.土地增值税 依据:《土地增值税暂行条例》;
25、 尺度:增值额*适用增值税率; 说明:1.增值额=销售收入-投资本钱-经营本钱; 2.增值税率接纳超额累进税率: (1).增值额未凌驾扣除项目50%的部分,税率 为30%; (2).增值额凌驾扣除项目50%, 未凌驾扣除 项目100%的部分,税率为40%; (3).增值额凌驾扣除项目100%, 未凌驾扣除 项目200%的部分,税率为50%; (4).增值额凌驾扣除项目200%的部分, 税率 为60%. 3.为便于盘算,引进速算扣除率观点.
26、 土地增值税=增值额*增值税率-扣除项目*速 算扣除率 增值额/扣除项目 增值税率 速算扣除率 <=50% 30% 0% <=100% 40% 5% <=150% 50% 15% <=200% 60% 35% 4.建立普通住宅出售,增值额未凌驾扣除项 目金额的20%,免税. 第四部分 所得税,税后利润和利润率 一.所得税 尺度:所得税=(销售
27、利润-增值税)*33% 说明:销售利润=销售收入-投资本钱-经营本钱. 二.税后利润 尺度:税后利润=销售利润-增值税-所得税 三.福利基金 尺度:福利基金=税后利润*5% 四.投资回报率 1. 增值比例=(销售收入-扣除项目) / 投资本钱*100% 2. 投资回报率=税后利润/投资本钱*100%. 附件1. 土地征收及拆迁赔偿费开支范畴 一. 土地征收及拆迁赔偿费: 1. 征地赔偿费: 盘算要领: 征地面积*同类土地前三年平均产值*(5 -6)倍 说明: (1)无效益
28、地或国度建立使用国有土地不发赔偿费 ; (2) 征地赔偿费和安顿补贴费总和最高不得凌驾前 三年平均产值的20倍; (3)凭据京政发(1991)26号文件; (4)付给乡或村. 2.耕地占地税: 盘算要领 向阳,海淀,丰台,石景山区:9元/平米; 门头沟,房山,昌平,大兴,通县,顺义:8元/平米; 密云,怀柔,延庆,平谷:7元/平米; 学校,幼儿园,敬老院,医院等建立用地免征. 说明: (1)获准占地之日起三十日内缴纳, 逾期按日加收 应纳税额的千分之五的滞纳金.
29、 (2)依据市政发(1978)93号文件.国地87年4月1 日27号文. (3)付给区财务局. 3.菜地开发建立基金. 盘算要领: 向阳,海淀,丰台,石景山区, 大兴县南郊农场菜 地3万元/亩,门头沟和远郊区,县菜地:1万元/亩 市政底子设施和中,小学校/ 幼儿园建立征用菜 地按上述尺度的50%缴纳. 说明: (1)依据市政发(86)137号文件. (2)由区地用科代收,交市财务. 4.青苗补贴费 盘算要领: 青苗当年筹划产量代价*生产阶段赔偿比例( 或双 方协商解决)
30、 播种初期 发育时间 成熟期 为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段 蔬菜 60% 80% 100% 大田作物 70% 90% 100% 说明: (1)依据(57)市京字第321号通知; (2)付给大队或村. 5.树木赔偿费 盘算要领: 材树:材积*木材牌价*(1+50%); 鲜果树:前三年平均产值*(5~6倍) 干果树:前三年平均产值*(7~8倍) 说明: (1)果树有材值的加发材值赔偿,未结果幼树发适
31、 当补贴费. (2)依据市政发(84)116号文件. (3)付给大队或村. 6.水井,机井赔偿费. 盘算要领 水井按原投入工料费 机井按7--15万元/座 说明: (1)枯井,废井不予赔偿. (2)水井依据市政发(84)116号文件划定的尺度上 浮20%. (3)依据北京市建立工程其它用度定额(1992). (4)付给大队或村. 7.宅兆迁移费. 盘算要领: 宅兆座数*(800-2000元/座). (1)依据北京市建立工程其它用度定额(1992). (2)依据市政发(8
32、4)116号文件. (3)依据市房第字(84)100号文件. (4)付给村或所有人. 8.安顿补贴费 盘算要领: 安顿人口数*征地前耕地面积和农业人口的比例 *亩年产值*(3--10倍),安顿人口数按征地前的农 业人口和耕地面积的比例及征地数量盘算. 用地单元无力安顿由其它单元安顿的劳动力, 每 人付安顿单元补贴费及劳动力差额补贴供不应合 计2.5--3万元. 说明: (1)依据市政发(93)16号文件,京政发(91)26号. (2)付给安顿单元. 9.农转工人员级差补贴:依据京劳办发字(199
33、3) 451号. 农转工人员审定人为品级. 10.拆迁农转居超转病残生活补贴费 盘算要领: 82岁以下每人应拨金额 (82--现有年龄)*12个月*(62--72元/人月). 补贴月数不满100个月的均按100个月盘算. 无人赡养的孀寡孤单及病残人员,每人每月 250元. (1) 发放工具为原有社员劳动力近三年每年劳动 100天以上者,因年老(男59岁,女49岁以上) 和 适龄不宜按排事情的病残人员. (2) 依据北京市建立征地农转居超转人员生活补
34、 助费吸收尺度. (3) 付给市民政局. (4) 国度统划定的各项调价补贴. 11.超转劳动力治理办事费 盘算要领: 拆迁农转居超转病残生活补贴费总和*8% 说明: (1) 依据北京市建立征地农转居超转人员生活补 助费吸收尺度. (2) 付给市民政局. 12.超转人员医疗补贴费. 盘算要领: 社员实行退休制的东升,海淀,四季青, 玉渊潭四 个公社的超转人员加发医疗补贴费15元/人月,每 人收取丧葬费200元. 说明: (1)朝改办(1990)48号.
35、 (2)各区有各区的划定. 13.土地物赔偿费 盘算要领: 指对属于居民私有的树木, 构筑物及其它的赔偿 用度私人养植花草不予赔偿. 说明: (1)依据(75)市房地字073号文件 依据(83)市房第字030号文件 依据(82)市房地字416号文件. 14.团体产业赔偿费 系指征地范畴内属于团体产业的土地及地下附着 物的赔偿. 不需移地迁建面以收购的形式做一次 性处置惩罚,也在此例. 说明: (1)依据京政(91)56号文件. (2)付给大队或村. 1
36、5.私人产业赔偿费 对农民自耕地上青苗私有家畜,围栏等的赔偿. 说明:依据京房地字(1992)第087号文件. 16.隶属物赔偿费 盘算要领: 棚子每间120--560元,门楼每个120--400元 猪圈每个80--320元,茅厕每个4500元 围墙80--120元/M,鸡兔窝30--120元, 锅台每个100--300元, 甬路10--15元/平方米 说明: (1)原尺度依据(75)市房地字073号文件, 尺度过 低,上此尺度凭据基建拆迁事情手册.(P118页). (2)依
37、据北京市建立工程其它用度定额(1992) (3)付给村人或所有人. 17.私房发价费 指对被拆迁的居民的私有衡宇进行收购或赔偿的 发价,此项用度应凭房管部分的衡宇做人单盘算. 盘算要领: 房价评估代价*(1+调解幅度)*(2--5倍) (1)依据市房地字(74)203号文件 依据市房地字(82)369号文件 依据市房管地字(86)418号文件. (2)依据京房地字(1992)第087号各项普调20%. (3)付给房产主. 18.拆房费: 盘算要领: 平房每间39--55元/
38、平方米,另加弃土8元/平方米 (1)依据北京市建立工程其它用度定额(1992) （2)付给拆房单元. 19.渣土清理费 指拆房后渣土清运用度, 包罗清理到自然地坪及 运输.其中,运出渣土用度按京政发(86)47号文件 划定,按每吨盘算. 20.搬迁费 盘算要领: 原住房间数*(50--100)元/每间. 说明: (1)京政发(1991)56号文件. (2)付给拆迁户. 21.嘉奖费 盘算要领: 划定日期内搬迁,每户最高嘉奖200元. 搬迁嘉奖日期为7--10天
39、 说明: (1)依据市房地字(91)56号文件. (2)付给拆迁户. 22.拆迁事情治理费 盘算要领: (1)拆迁管费:拆迁费支出总数*0.5%. (2)拆迁办事费:拆迁费支出总数*1.5%(包罗治理 费). 说明: (1)拆迁费支出总数包罗征地赔偿,补贴费, 拆迁 安顿房造价和地上物赔偿费等. (2)京价字(1993)238号文件. (3)付拆迁事情单元和拆迁许可证发放单元. 23.周转费 盘算要领: (1)自行周转人口每人每月50元.
40、 (2)建立单元提供周转房,无取暖设施, 取暖期每 月15元. 说明: (1)依据京<<拆迁细则增补说明>> 依据京房地字(92)087号文件. (2)付给周转户. 24.周转房 临时安顿拆迁户所支出的所建周转房用度及居民 自行周转所需用度. 说明: 依据京政发(85)138号文件 依据京政发(82)144号文件. 25.衡宇维修补贴 拆迁房移交房管部分治理的维修补贴 1元/修建平方米,月*12月*10年*修建面积 说明: (1)依据88年预算第一册(28页).
41、 (2)付房管部分. 26.农户衡宇原拆原建费 指不能转居民条件的农户私有衡宇移地迁建, 按 原结构原面积所需用度. 说明: (1)依据房地字(86)245号文件. (2)依据房地字(83)102号文件. 27.安顿用房费 指安顿被拆迁居民用房的投资, 如使用本企业自 建住宅安顿,其单方造价应按住宅建安工程单价 盘算,如需外购商品房安顿,可按商品房单元造价 盘算. 28.临时设施费 指临时安顿拆迁户所支出的水,电,排水和零星修 建的用度. 29.锅炉供暖费 指拆迁房移交房管部分治理的供暖费. 30.电梯高压水泵治理费 指拆迁房移交房管部分治理的运行维修费. 31.拆迁远郊优惠补贴费 指被拆迁户自愿迁往远郊区县的优惠报酬. 依据<<拆迁细则增补说明>>. 32.平地补贴费 指大平大整新造耕地的平整用度; 一般在山地或 地形起伏很大的地域. 城区及近郊区通常不必考 虑此项用度.
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