房地产套牢当今中国.docx

房地产套牢当今中国？

2005年3月16日，中国央行在其官方网站商宣布通告，宣布取消住房贷款优惠利率，并提高小我私家住房贷款最低首付款比例，由现行的20%提高到30%。央行的通告虽然根本上都是技能性语言，但开宗明义的第一句话却是“为促进房地财产康健、连续生长，中国人民银行决定……”。这让早已经杯弓蛇影的中国房地财产觉察到了某种不祥之兆。人们意识到，中央政府对房地产行业的忧虑已经升级，背面可能还会有一系列越发强硬的调控步伐出台。第二天，沪、深股市的房地产指数全面暴跌。
　　果不其然，18天之后的4月3日，官方新华社颁发题为《增强宏观调控 稳定住房代价》的评论员文章。这篇评论员文章中最引人注目的一段话是：“为强化地方各级人民政府的责任，对住房代价上涨过快、控制步伐不力、造成本地房地产代价大起大落，影响经济稳定运行和社会生长的地域，要追究有关卖力人的责任。”有人考证，这是开国以来新华社首次针对个体行业颁发评论员文章。这可能有夸张之嫌。但无论如何，在我们的影象中，这篇文章口吻之严厉，大概只有1996年12月16日《人民日报》那篇“正确认识当前股票市场”的评论员文章可以相比。其中威慑意味已经相当浓厚。
　　事实上，新华社评论员的文章不外是对即将到来的狂风天气的一次果然体现。在背后，一场蓄势已久，不得不发的政治行动已经开场。这就是其时已经遍及流传但却始终未见官方媒体正式披露的所谓“国八条”。这份名为《国务院办公厅关于切实稳定住房代价的通知》，从供给到需求提出了种种抑制房地产代价的步伐，而其最重要的着力点却依然是：地方政府必须对此卖力。

　　至此，在暗中已经角力多时的博弈主角正式浮出水面。
一、房地产政治

1，如履薄冰的赢家

　　[(地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的本钱却仍然是零。正是这种本钱和收益的极度不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎)
　　与民众普遍的印象差别，在中国房地产庞大的博弈格式中，真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商，也不是那些吵吵嚷嚷的消费者，更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者，而是中央政府和地方政府。
　　准确地说，中国今日以漫画形式出现在人们面前的房地产狂热的最早源头，可以追溯到上个世纪的1998年。在那一年，受困于亚洲金融危机所导致的经济增长的急剧失速，中央政府出台了一系列的拉动内需的政策。作为一个重要的配套政策，中国人民银行在当年四月颁布了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建立和消费的通知》；次年二月，中国人民银行又接着宣布了《关于开展小我私家消费信贷的指导意见》，并明确指出，推动小我私家消费信贷业务的意义在于“促进消费、扩大内需、推动生产”。此时，中央政府将房地产作为拉动内需、重启经济增长一个重要手段的政策意图已经相当明显。分外具有戏剧性的是，房地产作为上一轮经济过热的罪魁罪魁，曾经是朱鎔基内阁的心腹大患，并成为上一次宏观调控的重点打击工具。相信，所有经历过那一次地产瓦解的人，都市对朱鎔基其时的霹雳手段影象犹新。然而，仅仅事隔5年之后，房地产竟然酿成了政府冀望甚深的一剂重振经济的药方，难免让人陡生今夕何夕之慨。
　　在1998年，中央政府将房地产作为提振经济的手段，可能是看中了房地财产精彩的财产拉动能力。虽然上一轮房地产热旧痛未消，但左支右绌之际，也是没有步伐的无奈之举。厥后的事实证明，房地产拉动经济增长的能力果然相当了得。不幸的是，房地产诱发经济过热，制造麻烦的能力也同样精彩。
1998年的冬天，一位在南方地产瓦解之后被迫北上的朋友，凭着他对政策一贯敏感的嗅觉报告我，房地产可能要转势了。随后，他毅然重新南下，开始了一次极其乐成的地产生涯。现在看来，这不但是我这位朋友一次重要的人生转折，也是中国最近一次房地产狂飚的一个标记性的起点。
　　特别值得注意的是，1999年3月央行出台《关于开展小我私家消费信贷的指导意见》与中国股市的“5?19”行情在时间上相当吻合。这足以见得，本轮地产牛市与“5?19”人造牛市一样，是某种政治和政策的产物。最起码，它们有着同样的政治和政策配景。然而，无论就时间之长、涉及资金之巨，能量之恢弘，短命的“5?19”都不能与这一轮地产牛市同日而语。其中秘密在于：他们有完全差别的“庄家”。如果说，中国股市中的“坐庄”者仅仅是那些游走体制边沿的冒险家以及体制内的权力贩卖者的话，那么，房地产中的坐庄者则是散布在全国各地，大巨细的地方政府。
　　1990年代中期之后，朱鎔基钢铁般的宏观调控如愿以偿。作为此次宏观调控的一个重要结果，地方政府手中的金融权力被险些悉数上收。地方政府对银行的支配权，在1990年代初期的经济过热中，险些酿成了一场致命的金融危机。如此，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的要素资源就只剩下土地一项。这是思维缜密的朱鎔基留下的一个重要的漏洞。正是这个漏洞，为这一次的经济过热埋下了要害的伏笔。在本轮房地产热的起步阶段，地方政府似乎并没有意识到土地要素的神奇之处，这一是因为银行尚未从上一次的坏帐打击中规复元气，另外一个原因则是，父母官员对中央政府的铁腕及其对房地产的真正意图仍然心有余悸。所以，其时地方政府的注意力仍然会合在引进外资，勉励地方企业在股市融资圈钱等边沿性的金融手段上，以期维护本地的经济增长速度。然而，随着时间的推移，不但中央政府的意图越来越明确，房地产自己也逐渐显示出其无与伦比的优越性。于是，各地方政府开始陆续出台种种刺激房地产生意业务甚至勉励炒作的政策，颇有要将房地产热进到底的架势。到这个时候，一场难以控制的房地产牛市实际上已经无法制止。
　　在中国房地产的这个令人眼热心跳的巨大游戏中，地方政府无疑是头号受益者。这首先体现在土地收入中。凭据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不外区区67亿。由此可见土地出让之热。可供比力的是，在实施积极财务政策的1998－2003年5年间，全国刊行国债也不外9300亿元。这足以说明，土地，已经酿成地方政府名副其实的第二财务。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财务收入的一半。地方政府在土地上的财务收益不但体现在巨大的土地收益上，也同样体现在房地产的生意业务历程中。统计表明，在整个房地产的建立、生意业务的历程中，政府税、费收入占到了房地产代价的快要30～40％左右。如果再加上占房地产代价20～40％的土地用度，地方政府在房地产上的收入快要占到整个房地产代价的50～80％。在欧美国度，地价、税费相加约莫只占到住房代价的20％左右。而这些滔滔而来的财产多数流进地方政府以及房地产相关部分的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地财产趋之若骛。
　　房地产看上去似乎是一个非常具有民营经济色彩的行业，但实际上，在许多多数会中，隶属于市、区政府的房地产公司占有相当份额。据《财经》杂志视察，在上海房地产企业50强中，有凌驾一半是隶属于市、区两级政府的的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所得到暴利也可以被盘算为地方政府的隐性财务收入。
　　不外，对付地方政府来说，土地不但是财务权力，并且也是钱币权力。由于批出的土地险些立即就可以用作从银行抵押贷款，所以，土地权力实际上就演酿成了地方政府的某种钱币刊行权力。土地由财务而钱币，实际上标记着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力，因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。至此，朱鎔基在1990年代中期以小我私家政治威信为赌注所取得的所谓宏观调控结果流失泰半。
　　除了上述两项妙用之外，房地产给地方政府带来的另外一个收益就是，它显著地动员了本地的经济增长。有人测算，房地产的财产拉动系数甚至到达1：2.86。在房地产最为炽热的上海，2004年房地产直接拉动的GDP约为17％，间接影响修建质料、家电等行业所动员的GDP约为3％到7％，合计共约20％。这使得房地产在上海支柱财产中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地隧道道的房地产经济。这个判断，对中国其他大中都市险些一体适用。1990年代中期之后，GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治鼓励机制，深刻地影响着地方政府官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来，那么，房地产就不再仅仅是房地产，而是繁荣，是政绩，甚至是政治。大概是参透了房地产的这种奇禀异赋，各地方政府纷纷将房地产作为生长经济的万能钥匙。
海南省省长卫留成方才从中央企业转任父母官员不久，就将眼光瞄准了房地产。他绝不掩饰地诱惑和勉励投资者：“５年后海南房价有望翻番”。这种勉励立即就起到了作用。不久之后，包罗长江实业主席李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚、霍英东团体董事总经理霍震霆、中信泰富董事局主席荣智健在内的一批商业巨头纷纷飞越琼州海峡，齐聚海南。作为见证上一次地产瓦解的标记性所在，海南将起而未起的房地产热让人油然生出一丝不安的联想。有趣的是，在起始于1990年代末期的这一轮连续多年的房地产热潮中，海南已经被远远甩在了背面。显然，这一次的海南不外是一个厥后者和模仿者。在此之前，在欣欣向荣房地产中已经大发利市的上海市对投资者做过越发明确的勉励。在2003年9月的《福布斯》论坛上，上海市长韩正信心满满地说“我在这里可以提个发起，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”在地方政府官员这些显然有些逾越分际的言论中，我们可以品味出地方政府对房地产的留意之殷和倚重之深。
　　颇为奇特的是，地方政府尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者，但却没有支付任何经济上的本钱。土地的淘汰，银行的坏帐，资源的衰竭险些都与地方政府无关，都不是由地方政府来负担最终责任。这就是说，地方政府是这个游戏中的净收益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，它的本钱却仍然是零。正是这种本钱和收益的极度不对称性，使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的本钱收益格式隐蔽在中国现行的政府体制摆设之中。在这种体制之中，地方政府稍不留心，就立即会酿成一头血脉喷张的GDP动物。在这个意义上，地方政府对房地产的热衷不但是非常切合“经济理性”的，也是难以停止的。这也是为什么地方政府一直以暧昧态度应对央行警告的原因之所在。
　　“财务联邦制”，这个受到钱颖一等外洋知名经济学家遍及推崇的制度创新，曾经一手创造了1990年代中国经济增长奇迹，也是中国这一次史无前例的“房地产运动”的主要动力。在这种制度摆设中，地方政府的权力和责任之间的严重扭曲和失衡，导致地方政府在追求经济利益的时候不但有强烈的动机并且有现成的手段将本钱外部化（这其中有部分原因是由于中国金融体系的特殊性所引起的）。地方政府在追求经济利益的时候存在收益与本钱的严重不对称结构，是中国房地产问题在制度上的症结所在。在现有制度框架中，要想制止这种现象的出现，中央政府要么以行政干涉的方法进一步拧紧钱币和土地控制，从而导致要素配置的进一步向中央会合，要么在维持现有控制标准的情况下，以政治任免的压力为手段，将地方政府的行为约束在可以担当的范畴内。前者是向筹划经济复归，此路不通；后者则等同于一种无法预测的艺术，完全仰赖政治领导人驾御庞大局势的能力甚至运气，因而也是一种无法稳定预期的非制度状态。中央政府目前对房地产的态度非常靠近背面这种状况。在这种情况下，父母官员实际上也处于一种进退失据、难以拿捏的矛盾状态。一位多数会的地方首长在担当境外媒体采访时曾经袒露这种战战兢兢的心态：“对此（本地的房地产）我们是以如履薄冰的心态，确保宁静。”

2，悠然自得的地产商

　　(提要：虽然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。)
　　在中国的房地产游戏中，如果说地方政府是无本万利者，那么房地产商则是一本万利者，是仅次于地方政府的第二号受益者。对此，中国的地产界闻人潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)坦承：已往的两年，房地产商都赚了大钱。虽然房地产商的利润在整个房地产代价中只占到并不起眼的15％到30％，但由于普遍使用极高的财务杠杆，房地产商的利润经常可以到达惊人的暴利水平，一位在2002年急急忙地摇身变为房地产商的前包领班，这样解释了他的职业转换：“修建的利润在15%左右，房地产对付我来说，利润在100-200%。”不外，凭据一位投行经济学家的预计，房地产商的自有资本回报率可以到达500％。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。
　　在中国房地产的恒久牛市中，地产商与地方政府一直坐在同一条船上，形成了一种“一荣俱荣，一损俱损”的同伴干系。对这一点，地产商及地方政府同样清楚。然而，随着中央政府逐渐增加的政治压力，这种连续了多年的蜜月正在开始出现裂缝。在评论最近上海出台的一系列政策可能引发的事态时，潘石屹描绘了一种可怖的前景：“那将是97年的香港，这对整个经济的伤害是非常大的，这是谁都不肯意看到的。可是出台的这一系列政策会把上海的房地产推到一个瓦解的边沿。”潘甚至以耸动的口吻谈到了最极度的可能，那就是“把所有的房地产商关起来”。智慧的潘石屹显然知道这种情况是不可能产生的，因为他心里非常清楚，政府与地产商的互助底子仍然是存在的。这个底子就是房地产商对本地税收及GDP的孝敬。事实上，这一直就是房地产商与政府博弈时的一张强有力的底牌，也一直就是房地产商人们乐观得靠近猖獗的真实理由。以至于“国八条”出台之后，有地产商底气十足的做出了另外一种解释：大跌同样要追究责任。这显示，地产商虽然有所顾忌，但心里照旧相当乐观的。
　　地产商对“国八条”这样的乐观的解释不光有上述逻辑上的支持，也有经验上的依据。这个经验依据就是2003年6月央行“121”号文件出台后中国房地产的历史。这个其时被地产商人形容为刀刀致命的“10年来最严厉的步伐”不但丝毫没有撼动房地财产的繁荣，反而催生了中国房地产最为强劲的牛市。潘石屹所说“已往的两年，房地产商都赚了大钱”中的“已往两年”其实就是指“121”号文件出台后的两年。在央行“121号”文件颁布后的第一时间中，中国地产界的教父级人物任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)，曾经悲愤而又语气肯定的预测到：房地产的冬天来了！任志强显然是犯了一个不停被人重复着的愚蠢的预测错误，但可以肯定，没有什么错误比这个错误更让任先生感触快乐了。房地产没有进入冬天，而是进入了一个火星四溅的酷暑。那个看上去杀气十足的“121”号文件，不外是一场茶杯里的风暴。“121”号文件挺过来了，难道“国八条”就挺不外去吗？中国的地产商简直有理由这样乐观的自忖。
　　但房地产商人们必须谨记的是，虽然同样是暴利，但政府是没有本钱的，而地产商却是有本钱的，这就是官与商的区别。房地产商的蒙受力显然要比政府脆弱得多。虽然，如果然像房地产商们言之凿凿的那样，房地产的繁荣是有真实需求为支持的，那么，他们就不应该担心政府的干涉。因为即便需求短期被压制下去，恒久只会以更猛烈的形式发作出来。只不外对这一点，房地产商自己恐怕都心里打鼓。过了这个村就不再有下个店，泡沫带来的暴富时机从来如此。大概就是意识到了这一点，房地产商人们现在的计谋就是，继承勉励、怂恿政府将泡沫吹大，直至将最后也是最丰盛的那一段利润拿走。
许多年以来，由于配合利益的扭结，房地产商形成了一个相当标准的利益团体。他们频频在媒体上曝光以引导民众预期，频频抛出万言书之类的政策发起以影响政府决策。可以视察到的一个例证是，2003年央行“121”号文件出台之后，房地产团体的游说，对政府的后续决策起到了相当重要的影响。“利益团体”作为现代社会的常态，绝非像一般理解的那样布满邪恶意味。相反，在相当水平上，它的出现是中国社会进步的体现。但由于专业的狂妄以及利益的遮蔽，中国房地产利益团体简直体现出了相当的盲目、偏执和短视。这一点，无论是在对中国整体形势照旧对房地产行业自己形势的判断上，都体现得十明白显。他们动辄以“胡扯”来回手人们对房地财产的灰心预测。更有甚者，他们将这些言论归罪为人们对房地产商的“眼红”大概社会的“仇富”心态。这种体现让人们想起中国证券市场5年前的类似情形。在中国，短期利益的最大化很可能意味着整个行业恒久萧条，甚至迅速地死掉。这种教导，今天的中国证券市场的凄惨现状已经做出了最暗中的见证。
　　虽然，中国房地产商人们缺乏自我约束的短视和狂热，是有深刻的制度和经济原因的。其中最为重要的一条就是，他们中的绝大多数都不是在玩自己的钱。这就如同一道凯恩斯似的符咒：在恒久中我们都将死去。所以只有今天才像黄金般值得珍惜。但无论如何，中国的房地产都已经靠近了相当危险的边沿。火中取栗虽然可能，但一败涂地的风险却要高得多。这不惟是因为房地产的自己可能牛气已尽，更是因为输家们开始说话了。

3，谁是买单者？

　　(提要：中央政府不但要单独蒙受房地产所带来的显在的金融风险、领土资源浪费的本钱，也要单独蒙受房地产所可能带来的诸如财产分派失衡等一系列的隐性的政治信用本钱。 )
　　对付地方政府和房地产商人来说，房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样，带来了巨大的财产。但知识报告我们，天上不会掉下馅饼。任何财产都一定有它的出处。它不是来自别人，就是借自未来。换言之，它一定会有一个大概多个埋单者。谬妄的是，在中国的房地产游戏中，最大的买单者竟然是这一轮房地产热的始作俑者中央政府。这可能也是中央政府对地方政府提出潜在政绩要求所一定要支付的代价。
　　与地方政府相比，中央政府的处境可谓相当难堪。一方面，它希望房地产能够发挥其拉行动用，维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央政府唯一的收益，也是中央政府与地方政府的利益交集。而在另一方面，中央政府不但要单独蒙受房地产所带来的显在的金融风险、领土资源浪费的本钱，也要单独蒙受房地产所可能带来的诸如财产分派失衡等一系列的隐性的政治信用本钱。而地方政府、房地产商对此却可以不闻不问，高高挂起。这种利益分殊，决定了中央政府对房地产会有差别的利益权衡。利益决定态度，这就是中央政府与地方政府对房地产态过活渐分道扬镳的要害原因。
　　中央政府对房地产态度的转变可以以2003年6月央行出台的“121”号文件为界。在此之前，中央政府对房地产一直接纳了勉励的态度。可以证明这种“勉励”态度的一个证据是，就在2002年10月，人民银行的一位官员还在一次集会上透露了央行在居民住房消费信贷方面的种种“助推”举措，并称要“鞭策各商业银行在居民住房消费信贷方面进一步创新品种”。但到了2003年6月，情况丕变。央行对房地产的态度由果然的勉励急转为果然的警惕。我们无法推测这种变革的具体导火索，但央行在2002年年底完成的一项视察肯定起到了作用。这项视察发明，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9％。其实，有人比央行更早意识到了房地产的危险。在2002年国庆秘密走访深圳其间，对“泡沫”一贯嗅觉灵敏的朱鎔基总理就已经对房地产提出了严厉的警告，他以简便的语言申饬：“深圳的明天就是香港的今天”。但无论在意志上照旧在时间上，即将卸任的朱鎔基都已经无法再完成一次可能在政治上引发巨大争议的宏观调控了。于是，他将这个难题留给了厥后者。如果朱鎔基的威慑力都不敷以弹压房地产的躁动，房地产牛市中最为壮观的“拉升”阶段肯定就已经迫在眉睫。事实上，正是从这个时候起，中国房地产开始了进入最为销魂的时期。涨了还能再涨，疯了还能再疯，没有任何东(何东博客,何东新闻,何东说吧)西可以阻挡房地产的牛市步调。
　　对房地产的乐观，由于中央政府某种投鼠忌器的迟疑而变得越发泛滥。虽然央行的技能权要们凭借职业敏感对房地产发出了最早的预警，但中央政府内部显然存在差别看法。其中最明显的例证是，就在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，国度建立部还颁发了一份陈诉驳倒“泡沫论”。这份陈诉得出的结论倾向非常明确：中国房地产泡沫说底子不创建，金融风险也在控制范畴之内。而这份陈诉的起草者之一更是直言不讳地解释了这份陈诉的动机。他对记者说，“我们简直是针对‘地产泡沫论’者才出台这份陈诉的。”主管部分以一种先入为主的倾向去起草一份陈诉虽然动机可议，但也真切反应了中央政府差别部分之间的利益和意见的拔河。这种角力在社会上也同样猛烈。在最近的两年中，有关房地产的争论甚至比房地产自己还要热。其最终结果就是，中央政府政策在房地产政策上的犹疑和重复。但就在中央政府一阵犹疑重复之间，中国的房地产市场早已是烈日炎炎，热火朝天。犹疑、重复显露于外，内里则是治理上的困境。检视中央政府治理房地产的手段，我们就会发明，除了行政甚至政治上的手段之外，中央政府的武器库中已然空空如也。道德劝诫、利率调解、税收变更、土地供给都已经无法抑制中国房地产的一路狂奔。到这个时候，最后的政治手段已经呼之欲出。这不啻于表明，中国历经26年的市场革新可能还远远没有到位。
　　在一声紧似一声的宏观调控声中，中国房地产一路狂奔的姿态，不但组成了对宏观调控的一种果然讽刺，也急剧提升了中国金融系统的整体风险。尔后者则是中央政府念兹在兹的最大隐忧。
简直，中国房地产所引发的金融风险已经相当之高。凭据央行《中国房地产生长与金融支持》陈诉，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。前央行金融稳定局局长谢平就曾经果然对这个数据体现了极大的困惑和担心。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在中国上海，2004年全部新增贷款中，有快要80％投入了房地产。如此高的贷款会合度，一旦行业趋势逆转，一定会给中国脆弱的金融系统带来灾难性的打击。有人以房地产信贷短期的良好体现为依据驳倒房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中恒久贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出。外洋关于小我私家住房贷款的经验也表明了这一点。
　　然而，客观的数据远不如事实那样让人提心吊胆。在房地产界，搞假按揭，造假条约，早已经是果然的秘密。河南郑州房管局一位卖力人曾经非常坦率的认可，在2002年上半年的所有按揭贷款中，有1/3是假按揭，其目的就是套取银行贷款。这证明，中国房地产贷款中简直存在相当系统性的欺诈。这一点，中国银行北京分行的“森豪公寓骗贷案”体现得尤其充实。在这个在2004年4月披露的诈骗案件中，森豪公寓开发商利用员工名义虚构买卖条约，提供虚假收入证明，套取银行贷款6.4亿元。但所有这一切，没有中国国有商业银行的体制性的“愚蠢”以及有意的同谋，是底子不可能产生的。在中国商业银行一窝蜂纷纷将房地产贷款作为“优质贷款”的倾销式竞争中，金融规律松弛的现象触目皆是。笔者一位在南京某商业银行供职的朋友，从2004年开始从事住房抵押贷款业务。险些只用了四个月，他就神速地完成了全年的放款任务。他其时对此的感触是，“生意真是太好了。”而到了2005年，他沮丧地报告我，“骗子实在是太多了。”看着他前后不到一年但却判若两人的神态，实在让人忍俊不禁。而这也表明，中国金融业在经历了1990年代初期创深痛巨的教导以及长时间保养、输血之后，整体素质依然让人难以安枕。
　　中国房地产贷款中种种风趣而又令人触目惊心的事例，其实是在体现，中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖水平之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持底子上创建起来的行业，大概我们索性说，它就是一个赤裸裸的金融行业。虽然，它是一个比金融业更缺乏羁系和规制的金融行业。在这个行业中，所谓“房地产”正在逐渐酿成一场金钱游戏中的一个标记、一种筹码。这实际上是中国房地产能够在短期内急剧膨胀的底子。
　　由于中国金融体系的严重缺陷，中国的金融风险高度汇聚于中央银行和中央政府。为了挽救羸弱不堪的中国金融系统，从1998年开始到现在，中央政府已经向金融体系挹注了数万亿之巨的财产。教导可谓刻骨铭心。如果中国房地产果然像人们所说的那样泡沫巨大以至最终瓦解，那么不但中央政府以前的努力会付之东流，中国危如累卵的金融体系也将雪上加霜。这种前景如果不幸成为现实，对中国经济将是扑灭性的。作为金融危机的终极责任人（虽然,最终的负担者实际上是纳税人和全体百姓），中央政府显然要比旁人更多一份警觉。不然，他们就可能成为房地产盛宴中最大的输家。正是出于这样一种深重的忧患，中央政府才一再升高房地产的预警分贝，并在“国八条”中将房地产带来的“金融风险”放在第一醒目的位置。房地产虽然在拉动中国经济增长中居功厥伟，为中央政府带来了某种政治上和经济上的收益，但当它潜在本钱开始超出甚至远远超出这个收益的时候，房地产就可能变为一剂饮鸩止渴的毒药。在这方面，曾经制造过巨大财产幻觉的中国证券市场就是现成的例子。而在今天，中央政府正在被这个市场折磨得精疲力竭。一种普遍的书生之见认为，政府不应该以行政的手段强行干涉房地产市场，而应该让市场自我完善。但他们不知道的是，在中国，政府对市场是负有某种隐含性的包管责任的。证券市场如此，房地产市场亦复如此。一旦市场自我完善的代价过于奋发，并在政治上变得不能担当，政治的逻辑就会绝不犹豫的进场取代市场自己的逻辑。
　　种种迹象表明，房地产的本钱和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所以，在所有的经济手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的猖獗。这意味着，只要房地产进一步大幅颠簸，政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央政府的目标来看，是希望维持房地产的平稳，既不要大起，也不要大落。这虽然是一个美妙的设想，也是中央政府、地方政府、房地产商都能够担当的博弈均衡点。不外，这种“平稳”可能仅仅是设想。资产市场的历史经验也一再表明，泡沫一旦被吹起，它将凭据自我增强的逻辑连续膨胀，直至自己无法支持而破裂。到这个时候，政府可以作为的余地已经非常狭窄。

4，隐蔽的输家

　　(提要：在这一轮房地产热中，可能另有越发隐蔽，范围越发庞大的输家。房地产不但早就是，并且一直就是政治化的。 )
　　2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年视察陈诉》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为体贴的问题。而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠前的问题都退居其后。简直，对付那些尚未购房的人来说，飞涨的房价已经组成了一次灾难性的通货膨胀，使他们的实际购置力严重贬值。当那些拥有住房的人在为自己不停升值的财产而快慰的时候，另外一部分人的住房之梦却在变得越来越遥不可及。上面那分陈诉中上海青年对住房所体现出来的存眷，表达的实际上就是这样一种无奈、焦灼甚至绝望。对付一个对住房有着特殊情结的民族而言，住房上的差距可能是贫富差距的最好隐喻。无疑，在房地产的热闹之中，潜藏着一幅社会财产急剧再分派的真实图景。房地产自己并不能制造贫富悬殊，但它可能却是某种既有的分派结构最终实现贫富悬殊的一条最佳途径，并且，它也是最能够以漫画形式彰显这种差距的方法。“国八条”将房地产所可能引发的“社会稳定”隐患与金融风险并列，看来绝非无的放矢。几多有些让人狐疑的是，对居民生活质量有如此重要影响的房地产代价竟然被以专业的理由拒斥于CPI（居民消费代价指数）的统计之外。“居者有其屋”虽然可能只是一种供人膜拜的理想，但它究竟是一个合符正义的理想。作为对社会民意富有终极责任的中央政府，房地产代价飞涨在部分社会成员中间所激起的怨恨和不满，是它急需征服的又一个仇人。
像教诲、医疗等必须品一样，房地产作为一种缺乏代价弹性的商品，早在筹划经济时代就体现出它特殊的政治属性。在那个时代，住房问题不但是单元领导们最痛苦的事情之一，也是社会分派不公最显著的象征之一。诡谲的是，在我们方才宣布中国住房制度革新取得了巨大乐成之后，房地产的政治属性就又以一种新的市场形式被凸现出来。
　　如果说房地产代价飞涨在无房者与有房者之间引发的财产再分派博弈，照旧隐性的话，那么它在都市拆迁问题上引发的反抗则早已经是炸药味十足。在这方面，南京邓府巷的翁彪可能是最为知名的，但却决不是最让人绝望的。在翁彪事件已往仅仅一年多之后的2005年1月9日，上海麦其里拆迁区所产生的事情则将民众情绪拉到了极点。在麦其里 位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城（ 检察舆图）开(团体)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安顿有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不肯意搬家的老人。同样是一把火，“麦其里之火”显然更让人感触惊怵与恐惧。凭据市场的逻辑，都市拆迁原来是开发商与拆迁户之间的谈判和生意业务问题，但地方政府的利益以及陈旧的法例横亘其间，使这个历程变得相当谬妄。翁彪之后，中央、地方两级政府的强力约束，几多平息了拆迁反抗的猛烈性，拆迁变得越来越难。但如此一来，都市土地供给量的淘汰，则刺激了房地产代价的进一步上涨。中央政府在房地产问题上显然已经陷入了某种动辄得咎的艰巨处境。
　　不外，无房户的诉苦和拆迁户的恼怒还远远不是中央政府的全部忧虑。因为这一轮房地产热中，可能另有越发隐蔽，范围越发庞大的输家。
　　与1990年代初期的那一轮仅止于炒地的房地产猖獗相比，1990年代末期的这一轮地产热的最大差别之处就在于：大量的终端消费者已经参加其中。终端需求的参加，既是地产商据以乐观的理由之一，也是中央政府始终难以判断房地产是否真正过热的原因之一。
　　从目前情况看，似乎所有的购房者都由于房地产代价的暴涨而成了赢家。但众所周知的是，中国今天的购房者险些全部都是以银行按揭的方法付款的。这意味着，如果恒久利率上升或房地产代价暴跌，甚或这两种坏情况同时出现，这些购房者就马上可能沦为“负资产”一族，虚拟的赢家顷刻之间就变为实实在在的输家。资产市场的天性就是大起大落，所以，“负资产”一族出现的概率一点都不比那些自我慰藉者想象的低。赢家和输家的转换经常只在一夕之间。1997年香港地产泡沫瓦解之后，香港出现了人数极为壮观的负资产一族，以至于有评论家讽刺：马克思发明了无产阶层，香港却发明了“负资产阶层”。所谓阶层，虽然是形容其人数之众。以中国都市的购房者之多，一旦房地产市场趋势逆转，中国都市中的“负资产阶层”步队恐怕要比香港吓人得多。尤其值得注意的是，香港的屡次民意考试表明，负资产问题在香港都市中产阶层中所引发的强烈不满，始终是董建华先生民望低迷的重要原因。负资产虽然对大陆人是一个陌生的话题，但事实上它离大陆人并不遥远。2003年5月《香港明报》引述上海统计局宣布的一项视察说，“今年上半年，已有三分之一的上海人资不抵债，沦为“负翁。”上海市统计局所说的“负翁”虽然不是指由于房地产代价暴跌所引发的那种“负资产”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。但无论如何它在提醒我们，灾难并不会因为你不知道而不会到来。真实的情况可能恰恰相反。
　　中国房地产市场中潜在的“负资产阶层”是否会成为真正的“负资产阶层”，取决于中国房地产的泡沫水平以及整个经济形势的走向，这就是说，它还仅仅是一种可能（虽然可能性不小）。然而，在人们视野所不能及之处，一个确定无疑并且人口范围远为弘大的输家一直缄默沉静着，那就是中国的农民。
　　在中国多数会房地产喧嚣火热的场景中，中国农民的身影仅仅只是在被人雇佣彻夜排队领号的时候才出现过，他们似乎只是一个局外人。但就是这个局外人，可能正是房地产中最隐蔽和最大的输家。由于中国现行的土地执法，中国农民在都市化历程中所丧失的土地利益相当巨大。地方政府以低廉的代价从农民手中征用土地，然后以几倍甚至十数倍的代价转手，而这些利益大多被注入了中国农民无权享用的都市底子建立中，大概被糜烂官员中饱私囊。统计表明，1980年代之后，农民承包地被征用总数到达9800万亩。守旧的盘算，如果每亩地农民丧失财产5万元，那么农民这20多年在土地上丧失的利益就到达5万亿之巨。与这个数字相比，1949－1978三十年间农民由于代价“铰剪差”所失去的7800亿元，就真是小巫见大巫了。农民，无疑是中国房地产博弈中一个被遗忘的失败者。这种剧烈的比拟足以说明要素市场较之商品市场在财产分派上完全不可同日而语的显著功效，房地产的妙用的由此可见一斑。考虑到中国农民的人口范围，我们险些马上可以靠近这样一个判断：中国房地产市场的未来生长，将极大影响中国未来的财产分派，因而也在相当水平上决定着中国的未来走向。必须牢记的是，与地方的都市政府差别，中央政府不但要对都市居民的民意卖力，还必须对那些已经从都市媒体上消失的农民的民意卖力。事实是，近年来由于土地问题导致的农民群体性事件，要比翁彪事件、麦其里事件更刺激人们的神经。站在这个角度，中央政府对中国房地产的考量与抉择，可能就会越发艰巨。
　　在“国八条”曝光之后，有媒体惊呼，房地产已经政治化了。但实际上，房地产不但早就是，并且一直就是政治化的。
　　二、房地产经济

1，泡沫究竟有多大？

　　(提要：无论在需求照旧供给方面，我们都很难为中国房地产代价如此暴涨找到坚固的理由。 )
　　关于泡沫，有一种有趣的说法是：在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。这是在说，测定泡沫其实是一件异常困难的事情。虽然如此，照旧有一些要领可以让我们可以大抵窥视到房地产代价偏离正常状态的水平。
      一个被遍及使用的指标是所谓房价收入比。即一套住宅的总代价与家庭年收入的比例。如果一套屋子的代价为50万元，家庭收入为5万元，那么房价收入比就是10：1。那么，什么样的房价收入比才算是公道的呢？世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。而在经验世界中，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例是约莫在10～15：1(需要指出的是，由于中国人有大量不透明的收入以及数据自己的真实性问题，已经有许多人对房价收入比这个指标在中国的解释能力提出了疑问)。这就是说，如果不吃不喝，一其中国普通中国都市家庭购置一套屋子约莫需要10～15年。虽然人是不可能不吃不喝的，去掉这些必须开支的其他用度，中国度庭购置一套屋子的时间就可能翻倍。凭据这个标准，中国的房价显然偏高，出现了所谓的泡沫。值得一提的是，香港房地产在1997年瓦解前，房价收入比约莫是14：1。但屋子的消费究竟可以占抵家庭消费的几多比例，完全取决于屋子在人们心目中的职位。据说，中国人特别偏爱屋子，并且我也相信，中国“调皮”的开发商们已经乐成地为屋子贴上了某种身份的标签因而具有特殊的阶层分别意义，可以让住房消费挤占其他消费。事实上，就经验而言，大量的购房者家庭简直出现了住房消费对其他消费的严重挤出现象。生活因购房而苦不堪言，质量大打折扣。但无论如何挤占，人们对屋子的消费不能脱离人们实际的收入水平。况且在中国，不停飙升的教诲、医疗用度也在同时挤出其他的消费，跟住房消费抢位置。这说明住房消费的挤占能力实际上是有限的。总得来看，房价收入比是一个硬约束，任何奇特的民族特性都无法逾越。
　　虽然，在房价稳定的情况下，另有一个步伐低落房价收入比，那就是迅速提高人们的收入水平。但非常不幸的是，近年来的统计显示，大学结业生的人为水平不但没有上升，反而出现下降。而这些人正是最重要的潜在购房者。在潜在购房者的收入水平无法在短期内戏剧性提升的情况下，那么低落房价收入比就只有一途：低落房价。
　　房价收入比是权衡收入水平对房价的实际支付能力的一个指标，它很难清晰地透视人们对住房的潜在需求，也就是究竟另有几多人需要买屋子。在这方面，另外一些数据可以给我们一些资助。中国房地产协会的一位卖力人预计，到2002年，中国有15％的人拥有两套住房。南京的一项视察显示，这个数据大抵到达20％。这虽然昭显了中国住房问题上存在的严重不公平，但更显示，房地产的需求可能远不如地产商所预计的那么乐观。2002年，中国最容易刺激民众情绪的经济学家厉以宁先生提出了语惊四座的“两套住宅论”。以上面那个数据权衡，厉先生的预测显然有些落伍了。中国早就有一部分人率先实现了这个梦想。厉先生的话虽然可