房地产全程精深设计.docx

房地产全程精深设计技能精要解析主讲人：高 波房地产全程精深设计技能精要解析一、全程精深设计技能的涵义与事情流程二、全程精深设计技能：房地财产的焦点技能及其效应三、全程精深设计技能要点一、全程精深设计技能的涵义与事情流程l 贯串房地产项目投资、开发、经营与治理的整个历程；l 包罗选择开发地块，土地代价研判，进行市场观察、项目市场定位与看法设计、物业筹划与设计定位等项目可行性研究，制定物业治理与经营筹划，以及品牌设计、订价、促销、告白宣传等整体营销筹谋和全面推广销售的运动； l 一系列单项技能和看法的有效整合。事情内容：图1 全程精深设计的事情内容焦点结构l 项目看法设计l 投资决策l 全程营销 网络结构u 选择地块u 市场观察u 土地代价研判u 项目定位u 筹划设计u 景观设计u 修建设计u 品牌设计u 营销推广筹谋u 物业治理u 资本运作网络结构是底子，是根本功，依靠踏实；焦点结构是一种提升，是一次跳跃，凭借感悟。 网络事情流程图项目全程精深设计 项目筹划建立本地市场研究筹划选址市场调研土地代价研判企业高层访谈海内著名都市考察企业MI设计筹划设计条件企业VI设计建立用地筹划许可证项目VI设计筹划项目命名景观方案设计及审定项目定位修建项目看法设计地质勘探工程建立筹划、景观设计发起施工图设计审定营销战略推广战略工程筹划许可证工程条约质量监视投资阐发竣工验收图2 全程精深设计的事情流程结构是底子，二、全程精深设计技能：房地财产的焦点技能及其效应全程精深设计技能：房地财产的焦点技能u 任何一个财产都有其焦点技能，麦当劳的焦点技能是她的特有的事情规程和配方。u 房地产开发、投资、经营是一项专业性很强的十分庞大的经济运动，涉及众多行业和部分，需要聚集种种专业人士的智慧，利用恒久积聚的富厚经验，进行创造性运动。u 从技能和知识角度看，房地产项目的运作，不是仅靠单项技能就能奏效的，而需要一系列先进技能和理念的整合。u 房地产全程精深设计技能是房地财产的一项焦点技能，企业的焦点竞争力是由企业的焦点技能水平和市场营销力决定的，因而房地产生长商的全程精深设计水平直接干系到生长商的焦点竞争力的巨细。u 焦点竞争力决定企业的竞争优势。房地产全程精深设计=f(单项技能创新，细胞优选克隆技能，整合技能)表1 房地产精深设计技能类型比力筹谋技能类型技能体系设计思路人与自然干系的处置惩罚功效满足升值特征资源整合水平整合效应垃圾筹谋单项技能简单抄袭破坏性不能满足贬值简单拼凑缺乏卖点筹谋克隆技能模仿为主兼容性根本满足不稳定一般整合一般有效功效筹谋单项技能创新、细胞优选克隆技能、整合技能原创创新和整合创新调和共荣充实超值满足永久升值最佳整合显著全程精深设计技能效应木桶效应l 一个木桶能装水的最大值取决于最短的一根木板的长度。同样，房地产项目运作水平的崎岖也取决于种种专业中的最低水平。外溢效应n 房地产知识存量不停增加并导致外溢效应，知识的外溢效应体现为最初的知识投资使后续的投资更具生产效率。n 知识作为一种资本，决定了房地产生长商的产出是自身知识水平和社会一般房地产知识存量的函数。生长商关于房地产的知识积聚越多，水平越高，生长商的产出就越多；社会关于一般房地产知识的积聚越多，技能的普遍水平越高，生长商的产出也就越高。Q=f(生长商自身知识水平，社会一般房地产知识存量)n 知识具有外在性：生长商不必自身去生产一般性房地产知识的存量，但却可以从中得到利益，由于知识的边际生产力是递增的，知识存量的增加会引起一系列的外在效应，使生产函数上移，生长商的产出水平和产出的增长率得以“永久性”的提高。n 房地产全程精深设计组织应该是一所大学，是一种学习型组织和专家型组织，能不停进行知识创新。n 全程精深设计技能的拥有者是房地财产生长的思想库或脑库。n 推行房地产全程精深设计，必须聚集一定的人力资本或具有很强的人力资本的积聚能力，他们充实利用自身的市场操纵经验和发挥专业技能水平优势，借助于知识和人力资本大幅度提高项目的附加值和增强其市场竞争力。范围经济效应 学习或经验曲线的客观存在，产物的单位本钱将随着企业累积经验的增加而下降。 房地产全程精深设计以专业化深度分工为前提条件。对付生长商来说，可以借助于外力在开发本钱稳定的条件下促进物业整体品质提高，从而使小我私家投资者得到更多的实惠。 专业筹谋人士进入房地产领域，利用种种专业人士的累积经验或一技之长，形成组合优势，在有效分工和互助中提高效率，低落产物开发经营本钱，形成范围经济和范畴经济，使投资者深感物有所值、物超其值，物业具有更大的投资升值空间。 在日趋猛烈的市场竞争中，实施全程精深设计是房地产企业推行总本钱事先战略，进而形成代价竞争优势的捷径。品牌效应l 房地产市场的信息不对称性是普遍存在的，如果缺乏通畅的信号发送的渠道或不能有效发送信号，由于存在逆向选择，低质量的物业和办事就会驱逐高品位的物业和办事，导致市场失灵。l 消费者相信品牌，是因为在市场充斥种种信息和信息不对称的情况下，品牌是消费者最能直接利用的信息。l 市场竞争是营销竞争，但归根到底是一种品牌竞争，拥有品牌比拥有工场更重要。拥有领导市场的品牌，是占领市场和开拓市场的唯一捷径。名牌企业的产物在市场销售中具有品牌竞争优势。l 生长商一旦在社会上拥有很高知名度和美誉度的品牌，必将在未来的市场竞争中赢得更多的优势。在香港，居民买屋子最认新鸿基、长江实业、恒基兆业、信和等几个牌子，这些品牌的物业比其他生长商开发的同类物业代价高10%以上，这就是名牌在房地产销售中产生的品牌效应。l 对付房地财产来说，品牌是筹划、设计、文化、艺术、品质、信誉、实力、办事、营销等多层面因素的集成和凝结，是企业内部有效治理的综合体现。企业品牌是名牌企业和名牌项目两部分结合而成的。名牌企业与名牌物业紧密相关，名牌企业更容易提高物业品牌的知名度，形成项目竞争力，而通过精心打造名牌项目又可以提升企业品牌。l 一般而言，房地产全历程筹谋专业人士最擅长于实施产物歧异战略，通过技能创新，不停引入新理念、新要素或进行创新组合，并擅长于配合有效的项目推广和告白筹划发送信号，打造品牌物业，培育企业品牌，创建良好的声誉，从而形成房地产项目的竞争优势。三、全程精深设计技能要点焦点结构项目看法设计看法设计是项目的灵魂，是技能创新和资源整合的杰作，是房地产全程精深设计结果的结晶和精髓。看法会合体现了项目的代价、功效和买点。看法是一个系统。具体包罗：主题看法、产物实体看法、筹划看法、景寓目法、修建看法、空间看法、办事看法、看法买点等。主题看法是项目要会合表达的特殊优势和奇特主题。看法设计的目标：有效功效代价最大化。 地段代价看法：CBD，CLD，会展物业等。 景观代价看法：山，河，湖，海，都市天际线，标记型修建等。 未来开发代价看法：地铁看法，都市筹划新区等。 项目功效代价看法：智能化，生态，园林等。 气势派头品位代价看法：澳洲风情式、纯现代式的修建气势派头。“简约就是美”，“简约就是力量”。 品牌整合代价看法：景观、修建设计单位的名声，全程精深设计组织的声誉，强强联手等。 本性代价看法：教诲，康健，运动，社区文化。案例一：SOHO（Small Office Home Office）现代城：空间看法革命在京城高等房地产项目中，SOHO现代城所引起的打击波可称得上是来势汹猛。开盘后短短两个多月的时间内，500多套住房便销售一空。同时，随着媒体的炒作，行家的点评，业内人士的阐发，以及有意购置者的存眷，一个既新鲜又陌生的时髦名词-“SOHO”飘进了千万人的耳朵。 潘石屹：模糊的创新“SOHO现代城可能跟今天创新有干系。我们应该有一个大画面，应该有一个偏向感。在农业社会的时候，生产的组织方法是一家一户的组织方法，这样的话对应屋子的功效一定是多元化的，屋子既可以住又可以招待客人，又可以做饭，又是蕴藏，又可以养鸡养鸭做豆腐，这个屋子是多元化的。产业文明时期的屋子特征是：标准化专业化精细的分工，工场就是工场，厂房就是厂房，车间就是车间，住的分了几多个品种，度假村、饭馆、公寓、住宅，种种百般的分工。对付新经济，屋子应该是什么样的变革？功效的多元化，界限的模糊化，是信息时代的特征，亚马孙的商场在哪儿？亚马孙的商场营业额非常大，它的磁盘到底放在什么地方，硬盘放在什么地方，办事器放在什么地方，无所谓，放在堆栈里也行，放在美国也行，放在中国也行，网络让整个空间和时间模糊化。当今许多多少新产物，就像手机。原来手机就是电话，现在的手机是有电子游戏机、有盘算器、有电脑记事本，也可以上网，谁也没有说手机是一个四不像。功效的多元化，界限的模糊化，全球经济的一体化这几个特征就是新经济的特征，如果站在产业文明看新的信息文明一定是看不惯的。”朱小地：一种对未来住宅新的诠释 1999年下半年，北京市修建设计研究院与北京中鸿天房地产公司开始了现代城一期-SOHO现代城的设计事情，设计师们提出了适应未来生长的SOHO型住宅的全新设计方案，即小型家庭办公型住宅方案。这一方案的理论底子既是对以前住宅设计的经验总结，也是对未来住宅功效的全新界说，即：“住宅将是社会生活的单位空间。” 第一，住宅应兼容社会生活其它功效，其根本功效不能被破坏。众所周知，住宅是小我私家所有的私密空间，在已往任何功效的引入都市破坏住宅原来的功效，如商住楼类型。然而，随着信息社会的到来，人们可以借助于互联网、电脑及帮助设备，就可以在住宅中完成已往在办公室中才气完成的事情，而不需要与别人面劈面地进行交换。固然还可以做许多其它功效的事情，如购物、教诲、看病、结帐等等，相信随着网络的生长水平不停提高，在家中就可以摆设自己各方面运动的人员会越来越多。因此只要在家中一隅能够安排PC机和其它相应设备，不光可以使兼容其它社会运动成为可能，并且住宅将会逐渐演酿成社会生活的单位空间。 第二，在住宅中完成的事情，必须优于在其它功效修建中完成的相应的事情。首先，是节省资源问题：以住宅和写字楼两种修建类型而言，各人很容易意识到住宅的使用率会合在晚间而写字楼的使用率会合在白昼。那么对付一个上班的人员他每天要在两个差别的空间中运动，如果能使两个空间合二为一，那将会极大地节约有限的空间和资源。其次，仍以住宅和写字楼为例。如果一小我私家能够挣脱在写字楼中事情，在住宅中就可以完成在写字楼中要做的事情，他可以得到三大优势：（1）淘汰每天因来往于写字楼和住宅之间的交通所耗费的时间，并淘汰能源的浪费。（2）通过网络可以直接与外界来往，淘汰已往在写字楼中因处置惩罚人际干系而浪费的不须要的精力。（3）在家中办公，可以凭据自己的习惯，自由地摆设时间，使办公更轻松，更具本性化特征。 第三，办公等功效转移至住宅中不会造成社会结构和执法道德的破坏。目前中国的网络生长水平还很有限，办公等功效移至住宅中，只是对付那些适合利用比力成熟的网络办公的较少的人群，少数行业，如作家、设计师、编程人员等职业。因此目前的家庭办公还只能局限在小型家庭办公的看法上，既或某种职业比力成熟，也不是这个行业中的所有人员都市适合于家庭办公，家庭办公只是信息社会到来之后的一种办公形式。户型设计：随着住宅设计的进步和标准的提高，住宅中厅的功效不停增加，从一个客厅增加到一个客厅和一个餐厅，再扩展到增加家庭室（Family Room），而SOHO住宅又增加了办公区，即形成了四厅的模式。通过推拉运动隔墙灵活离开的手法，使得办公空间与其它功效空间形成可分可合的干系。当需要平静大概有客户来访时，主人可关闭办公空间，不去滋扰家人的起居生活；而当闲暇之余，又可以敞开隔墙使办公空间与起居空间融为一体。推拉门的应用可将空间进行公道离开，灵活多变，可大可小，这既是空间巨细之分，也是使用功效得以区分的变革。为进一步淘汰滋扰，方案将户型多数设计为复式，面积在150m2-300m2，楼下宽敞的大厅可以作为办公区和会客区，楼上是居住区。对付现代人而言，这种上下各自为阵，互不滋扰的设计最为公道。白昼，找开门迎八方客；夜晚，躲进小楼成一统。情况设计：空间是一种任何体现要领都不可能完满地表达的形式，它只能通过直接的体验才气有所领会和感觉。人是社会的成员，家庭办公的人们一定有一种离群索居的感觉，他们更需要人与人的来往。在高层修建中每四层设计一个庭院，使SOHO住宅围绕着这一庭院部署。这如同是一个大的空中四合院，它充实吸取了陈腐四合院的优点，也弥补了陈腐四合院的不敷。庭院在南向开有一个8m x 12m的大孔洞与外部连通，阳光可以照射进来。庭院中设计成差别特点的绿化情况，由前卫气势派头的雕塑家为每个庭院设计主题雕塑作品，再加上庭院周围的墙面大胆地分划和色彩设计，使庭院也同样体现出强烈的本性。 这一庭院的设置，不但为居住在此的SOHO一族可以保持经常性的户外的面劈面的问候和打仗，增进情感来往，并且每一户型中都有房间朝向内庭院，甚至包罗厨房的操纵间，使居住在高层修建中的人们直接靠近自然情况。他们可能随时透过自家的玻璃窗欣赏室外的情况，也可以推开门走进绿色之中，这无疑是住宅设计的一次大胆的实验。 “Less is more”少少主义修建大家密凡德罗提倡的这种“Less Is More”，最少的物质情况，留出最多的心灵空间，在越来越多的都市人心中得到认可，在越来越拥挤的都市角落中生根、抽芽。“SOHO现代城”， 以“少少主义”砥砺繁琐美学，摈弃粗放和奢华的修饰以及琐碎功效，强调简便通畅来疏导世俗生活，观照人文层面，其简约自然的生活样式令矫情的浮华气势派头由此式微。她强调空间的简单、留白；强调解体气势派头的纯净、典雅；强调服从性与气势派头化的高度统一；强调以简约通畅来体现对居住者空间自由的尊重。当我们沉溺于繁华都市时，生活向我们展示了它浮靡的一面。修建和家居奢靡的气势派头、繁复的样式，琐碎的功效，家就这样被装修成了一个豪华宾馆的客房。当人的空间被种种物质挤压的时候，也就失去了本真。“少少主义”就是去掉一切虚假的、外貌的、无用的工具，而剩下真实的、本质的、必不可少的工具，因而得到更多的空间，更多的舒适，更多的效率，更多的美。只有在少少之后，人才气回到自身。 案例二：广州奥林匹克花圃：运动就在家门口品牌焦点“科学运动、康健生活”作为生活节奏快捷的都市人，在得到了现代科技所赋予的前所未有的生活享受同时，面临的另一难堪境界却是身体素质的普遍下降。康健、又一次成为现代人口中最最时尚和想往的词汇。从开发阶段我们强调的“个别康健”（告白语：运动就在家门口），到提出“康健治理”，即强调“家庭的康健”，再到交楼之际诉求重点转为“社区的康健”我们在奥园乐成的实现了房地财产和体育财产的对接，并随着对接点的转移而最终提出“科学运动，康健生活”的焦点理念，并明确了以“康健治理”为焦点竞争力的总原则。奥林匹克花圃，作为广州首个开展“阳光健身工程”的社区，正是顺应都市人的康健追求而诞生的，并将致力于追求人与人的生活和情况的互动干系中到达调和与平衡。 筹划焦点广州首个“体育社区”首创一梯两户的设计格式，居室跃层设计，空间通透康健高达40%的大幅绿化面积，空气分外清新康健 首创“体适能测试中心”，提供科学的康健指标特邀国度著名运发动李永波、伏明霞出任广州奥林匹克花圃园长社区私家大型运动馆奥林匹克大厦 康健、运动、奥林匹克的情况音符广州奥林匹克花圃奇特的“异质化的设计结构”，让人一进大门，仿如进入一个偌大的体育馆。住房与体育设施犬牙交织，起伏不一。或清雅，或活力，巧妙地将奥林匹克精神融入小区，实现体育与房地产完美联姻。广州奥林匹克花圃跳出了传统修建工艺思路，实现运动与康健生活的互动，将“运动就在家门口”的康健生活口号体现得真实、富厚。 科学、生活、康健的情况情怀这里不但有一片片绿草地，一缕缕新鲜空气。，一个个完整的体育运动设施，另有唯一无二的“康健治理”，让你在科学运动下“主动积极地”进行康健生活。在广州奥林匹克花圃，你会情不自禁与到场运动，怀不自禁地把康健、运动与生活紧紧结合在一起。康健的文化，抖擞心灵的雀跃在广州奥林匹克花圃，是运动令你相知，相识，跃动在宽敞的运动场合，把尘封在都市的心灵叫醒，康健的意识在体内苏醒，流露出人性的真与美，用运动和康健冲破人与人之间的藩篱，把自身、家庭、社区都融入奥林匹克所蕴涵的深层文化中，这是一种没有地区界限、没有人为断绝、没有陌生和冷漠的文化社区，在这里，我们以真诚的心态，诚挚的笑容，开放的邻里干系，自然的生活状态，用康健的看法共建美好故里。多彩生活，诠释奥林匹克的文化 这里力求创造生命力与运动相结合的康健生活方法，融入体育文化精神，令广州奥林匹克花圃的每一个角落都洋溢着康健的气息，就是在人行路径的廊道上，也悬满了运动的标记，并且在各项硬件配套设施均到达了国度提倡的“全民健身运动”的标准，就是用这种具体化的精神引导，我们对奥林匹克有了更积极的思考。案例三：绿色住宅绿色住宅是以可连续生长战略为指导，在住宅的建立和使用历程中，有效利用自然资源和高新技能结果，使修建物的资源消耗和情况的污染低落到最低限度，为人类营造舒适、幽美、洁净的居住空间。绿色住宅有六条标准。u 筹划设计公道，修建物与情况协调。房间光照富足、通风良好，厨房、卫生间异味气体能在瞬间散发。u 衡宇围护结构御寒防热，门窗密封性能及隔音效果切合范例标准。u 供热、制冷及烧饮等，尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源。全年日照在2500小时以上的地区普遍安装太阳能设备。u 饮用水切合国度标准。新建小区必须铺设中水系统。u 室内装修简便适用，化学污染低于环保划定的指标。u 有足够的户外运动空间，小区绿化笼罩率不低于40%，无裸露地面。案例四：蔚蓝海岸之旅主题看法蔚蓝海岸深圳湾超大型崇高海滨社区产物实体看法十分钟车程，两个差别的世界筹划理念无限亲密，无限尊重蔚蓝海岸的筹划理念景观设计海之蔚蓝与草之翠绿蔚蓝海岸的景观园艺窗外只有两种色彩：潺潺的蓝 静静的绿办事看法蔚蓝海岸的管家与指挥家全心全意为您，包管满足您不停提出的新要求看法买点u 滨海大道u 美丽的南山半岛u 文化，科技，旅游u 便捷，成熟，文明u “三级一层”景观天地u 愚公的自信关于蔚蓝海岸的填海造地u 创造经典户型蔚蓝海岸的室内哲学u 存眷教诲，存眷生长u 感觉蔚蓝海岸冲动，来源于细微处的贴心眷注u 不会休闲的人就不会事情深圳罕见的大型池畔休闲会所-蔚蓝会u 康健是快乐之本u 现代书香u 小雨中的浪漫品牌整合代价看法最好的都在这里了，包罗你自己l 生长商：香港卓越团体 深圳卓越实业生长有限公司，多年投资于中国房地产，在北京、上海业内经验甚丰，力创深圳著名专业地产商品牌。l 筹划设计：澳大利亚PEDDLET HORP修建设计公司，世界最著名的修建设计公司之一，创建于1890年，100多年来一直位于世界修建设计的最前列。1998年世界100家最大的修建设计公司名列第8。主要业绩：澳大利亚股票生意业务中心、ANZ银行世界总部、香港沙田区总体筹划、深圳万科都市花圃、深圳生长银行大厦、深圳金地翠园。l 施工设计：机器产业部深圳研究设计院。主要业绩：深圳百仕达花圃等。l 景观设计：BELT COLLINS（香港）公司。BELT COLLINS公司为世界级景观设计公司，该公司在世界各地拥有二十多家分公司。香港公司为其最大的分公司之一，也是香港最大的景观设计公司。 主要业绩：香港海逸酒店、香港海逸豪园、香港听涛雅苑、香港万科俊园、深圳黄埔雅苑等。l 营销大厅设计：香港达熙设计工程有限公司（INTERACT CONTRACTING）为香港著名的大型室内设计工程公司，主要以星级酒店、银行、高等写字楼室内装饰设计和施工为主，主要业绩：IBM深圳总部、香港上海汇丰银行深圳分行。l 示范单位设计：香港恒彩室内设计有限公司（KING LIKE），香港著名的室内装饰设计公司、室内设计新锐，主要业绩：深圳天安海景高尔夫花圃、深圳阳明山庄。l 工程施工：江苏修建工程股份有限公司深圳分公司（江苏一建），中国修建设计最具品牌的工程公司，国际ISO9001质量认证企业，8次荣获中国修建最高奖“鲁班奖”，是深圳荣获“鲁班奖”最多的企业；也是深圳唯一荣获全国“创鲁班工程特别荣誉奖”企业；得到市优质样板工程49项，凌驾深圳评定总数的1/4。主要业绩：深圳高交会会馆、深圳百仕达花圃、万科都市花圃、万科俊园、万科彩园。中国华西修建工程公司深圳一公司，深圳修建施工三大王牌之一，6次荣获鲁班奖，获国度、深圳市优质样板工程20项。主要业绩：深圳中银花圃、新时代广场。l 全程筹谋：卓越筹谋中心&G-ESTATE怡安信。l 宣传筹谋：博思堂告白，专业综合性告白公司，以整合营销筹谋为焦点，恒久办事众多知名品牌，主要业绩：深圳万科四季花城、万科都市花圃、万科彩园。l 宣传推广：图登告白，深圳高水准的告白公司，办事众多的地产物牌及产物品牌，主要业绩：深圳万科彩园、深圳益田花圃、深圳万科桂园。l 市场调研：德慧市场调研公司、兰邦市场调研公司。案例五：“来鹤台”广场主题看法：新文化，新地标，新财产。“来鹤台”广园地处扬州城西开发区，南临文昌西路，延续着千年古城的文明脉博；东傍邗江大道，承接着江南江北的物流通衢。“来鹤台”广场将营建成新区的商贸与置业中心、市民休闲与享受空间、都市标记修建与旅游旅行景点。“新文化”世界上有许多关于文化的界说。一般指人类在其社会历史生长历程中所创造的物质财产和精神财产的总和。在大多数场合，文化特指文学艺术、宗教信仰、科学教诲等精神财产。2.新文化与现代化之间的干系新文化是创新的现代文化。随着现代化带来资源紧张、情况恶化、道德堕落、无政府状态、情感故里破坏、区域文明辩论等问题，对现代化的批判与完善已在世界现代化进程中展开。一个大的趋势便是世界各大文明圈，包罗西方文明圈在内，都在努力罗致自身的古代文明资源，展开新的认同与建构，实现各自的再起，全球化的趋势陪同着多元化的色彩。新文化不即是狭义的现代化，更不即是西化。对付禀承了五千年文明的中华民族来说，经过一百多年的探索，选择了现代化的门路，但这个现代化决不是西化，而是中华民族的伟大再起。3.扬州的新文化应该罗致地区文化资源扬州的新文化应该是中华文明现代化进程中的一部份。她的意义在于，作为一个千年古城，能够挖掘、孝敬出更为富厚的地区文化资源，并赋予它们新的寄义，来构建自己的新文化。企新恋旧，承前启后。同时，新文化也是新地标与新财产的理论焦点。“新地标”1.新地标是扬州的新都市中心现代都市的生长，将产生多中心的都市空间格式。广园地处扬州新区的交通枢纽地带，具备新都市中心的地理条件，将体现现代都市生活中种种主要功效的有机整合，发挥出聚集与辐射都市能量的范围效应。2.新地标是新扬州的新风物名胜广场以美学的形式建构她的物质空间与功效空间。而这一美学形式必须体现扬州新文化领域内的审美标准与趣味。她的修建语言、景观语言是现代的，但同时融铸了扬州文化中特有的古典美学意象。她的后现代色彩与地区性气势派头将使广场的景观与修建在扬州创造时代纪录，到达留鉴历史的水平，成为新扬州的新风物名胜和标记性的现代修建群体，从而能够创造文化代价，包罗旅游经济代价。“新财产”1.新财产是新的财产资源她不但体现为对物质资源的拥有，还应包罗对文化资源的拥有。就一个地方来说，文化资源就是他的地区文化传统、时代精神风采、民俗生活形式、信息交换捷径。更重要的是拥有二者之间的干系，即将二者整合起来，形成超值的财产资源。广场将中央商务区与市民广场合二为一，能够在一个非常经济的空间内，整合扬州物质资源与文化资源，形成新财产资源。2.新财产是新的财产运作方法广场将填补扬州市缺乏中央商务区的空白。所谓中央商务区（CENTRAL BUSINESS DISTRICT，简称CBD）是指一个都市中聚集了商贸、金融、信息、高条理企业办事，人流最为会合、交通最为便捷、修建密度大，办事范畴广的地区。这是最为经济的财产运作方法。3.新财产是新的财产增长点以打造黄金地段的要领得到黄金效应。中央商务区的功效发挥之后，将逐渐成为该地区地价最高的地段。美观的市民文化广场又将聚集人气，增强广场对都市能量的凝聚和辐射功效，吸引投资，扩大贸易，增加就业时机，这一切都将提升都市的财产增长能力。三者的干系以“新”体现时间，以“地标”体现空间。由二者组成的时空坐标整合起“文化”与“财产”的资源，经济而有效地发挥其功效。产物实体看法泛SHOPPING MALL商贸故里，怡景名胜。“来鹤台”的产物实体由商贸空间与市民广场组成。商贸空间除了广场中的经营楼市、步行街等，还包罗商住楼、写字楼等空间。广场包罗购物、娱乐、餐饮、金融、电信、邮政、景观等部份。将为商家、主顾提供新颖、时尚、华丽、繁华的经营与购物情况，提供超值、优美、方便、幽静的置业与运动空间。市民广场具备别致的景观和自在舒适的情况，既包容自然情趣与人文气息，又凸显时代民俗与生活追求。让具有文化秘闻、富有生活情调同时又追求创新的扬州人民置身其中，如鱼得水，如鸟在林。优越的经营置业空间，怡人线人的景观、旺盛的人气，便捷的交通，将使“来鹤台”广场出现出商家如云，夜市千灯；游人如鹤，络绎不绝的繁荣景象。上述诸种因素，组成具有综合与开放色彩的泛 SHOPPING MALL。筹划看法凝聚文化精华，打造商贸新都。广场罗致了扬州传统文化的深厚资源，拜托了新城区人民传承扬州地区文明，再创经济繁荣与文化兴盛的雄伟愿望。“腰缠十万贯，骑鹤上扬州”的传奇故事，反应了古城扬州商茂民富的历史。“来鹤台”广场将在新区再现繁华都市的场景，以其良好的运转吸引人们来此休闲、运动、购物、旅行、投资。人、财、物、思想、时尚的聚集，使新城区乃至老城区对广场产生向心力，从而积极主动地引导、运转都市的日常生活。以上筹划看法，目的在于把“来鹤台”建成璀灿的文化明珠和商贸新都。景寓目法楼接云水，鹤呈祥瑞。广场在景观上以“鹤”做文章。鹤是中国传统文化中的祥瑞鸟、自由鸟、一品鸟。也是扬州历史上的文化标记，象征着扬州的富庶与古雅。水是造景的重要组成部分，水能陪衬繁华楼台与鹤的主题，也能体现自然情趣。结合广场有一定高度的修建物，广场将出现出“楼接云水，鹤呈祥瑞”的景观特征，成为扬州新城的新名胜。修建看法融铸古典意象，构筑现代光辉。广场的修建设计原则是运用现代修建语言，融铸古典文化意象。修建物既能吸收传统艺术因素，迎合本地审美习惯，同时又能体现时代诉求，出现出鲜明的空间感与现代感，新颖而别致。空间看法经商置业制高点。广场的优越地理位置，新城区的生长前景，精心的打造与经营，经典的文化形象将使广场成为新城区经商与置业的制高点。在此投资置业，是高高在上，富有战略性眼光的抉择。办事看法搜集消费时尚，奉献经营良机。广场的办事精神只有一个，就是全心全意地为广场上的每一小我私家办事。商家、市民、居民、游客都是广场的主人。广场为你们奉献优美的情况，细致的存眷，有力的支持，全面的咨询，科学的治理。看法买点腰缠十万贯，骑鹤上扬州。骑鹤神仙，那边徘徊？维扬新城，繁华楼台。闲如云鹤，富比神仙。创造财产，陶冶性情。瑞鹤呈祥欣逢盛世，楼台锦绣富比神仙。挥洒万贯财产，寻觅人间仙居。笙歌竹西路，鹤舞广陵春。商茂民富，瑞鹤呈祥；神仙福地，生活广场。故交西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州。来鹤台前再相会，邗城新景逍遥游。经商置业制高点，休闲生活神仙居。连接古城新区，汇通大江南北；商贸文化中心，生活休闲广场。 案例六：“我家山水”项目看法设计主题看法新人文空间主义“新人文空间主义”是由南京大学不动产研究中心提出的新型现代生活空间设计理念。这一理念主要用以指导房地产项目的筹划、修建、景观、社区、商圈以及都市局部空间的营造。在南京大学不动产研究中心的实践项目中已经得到了乐成的运用。1.“新人文空间主义”是对西方人文主义的现署理解。我们习惯将14世纪欧洲文艺再起时期的人文思潮称为人文主义，以区别于以后受其影响而产生的人道主义。人文主义源自人文学，是一种以研究古典学术和重视人生现实的新思潮，其学说注重研究古希腊、古罗马文化，提倡生长教诲、自由思想、科学实验，注重小我私家代价、现实代价与世俗生活，阻挡野蛮、愚昧、禁欲和迷信，全方位地消解中世纪以来基督教经院神学在思想文化方面的缰化与束缚。人文主义自14世纪文艺再起时期兴起之后，遍及体现在思想、艺术、修建等领域，一直经久不衰。在16世纪以后，导致了宗教革新运动；17世纪，提倡了科学理性；而在18世纪又引发了启蒙运动；进入19世纪，种种人文主义思潮蔚为壮观，成为近现代欧洲的主流意识。其中虽然派别林立，看法各异，但却表达了一种配合的精神气质，即肯定世俗人生的意义，要求享受人世的高兴，推崇人的代价与本性的解放，留意人的精神潜能，重视人的感性经验与理性思维，主张运用人的知识来造福人生。人的本性生长在其中得到实现，人的主体性在科学认识和技能发明中得以张扬。但是随着社会历史的生长，人文主义与人道主义遇到了由其自身矛盾和社会生长而带来的挑战。首先是人与自然的干系失衡。在文艺再起时期，人文主义使得在中世纪被窒息的实验科学与自然科学从神学的教义中解放出来，为近代技能的兴起与生长奠基了重要的文化条件。随着技能的生长与对自然力的征服，人终于在自然界的面前站了起来，发明了自身的潜力，强化了人文主义以人为本和人为万物之灵的看法。人类凭籍科技成了自然的主宰，从而导致了生态的失衡和生存情况的人为破坏。其次是人与科技的干系失衡。虽然技能的生长满足了人对物质欲望和现世幸福的需要，但人类也为此支付了巨大的代价。在技能社会中，大范围生产产生的是标准化产物，大众媒介产生的是一种单一的文化，人的本性失落了，甚至人与人之间的相互联系也被机器化了。人的代价变得渺小、扭曲，进而失落。自由、平等、泛爱的理想在现实面前显得惨白无力；在技能的威权之下，人的自主性消失殆尽。最后是人与社会的干系失衡。由于人文主义，特别是18世纪以后的人道主义既强调小我私家主义又强调治性主义，因而一方面导致了由功利主义、享乐主义、实用主义带来的社会道德沦丧与信仰危机，导致了法西斯主义带来的现代专制社会和对人类社会的迫害。小我私家与社会的干系产生了异化。针对以上的失衡危机，现代西方人文主义思潮产生了巨大的回声与反思，有的学派再次回到古希腊、古罗马，甚至从神学、东方思想中罗致资源，产生了许多新人文主义思潮。因此，新人文空间主义的空间设计理念中，既具备西方传统人文主义的以人为本，承继传统、张扬本性、注重科学的精神，同时越发注重人与自然、人与科技、人与社会的干系平衡以及这种平衡的代价，努力营造一个完善、调和、科学、公道的生活空间。2.“新人文空间主义”是对中国传统人文理念的现署理解。中国传统文化中的文化看法是礼乐教养。易贲卦彖辞曰：“刚柔交织，天文也。文明以止，人文也。观乎天文，以察时变；观乎人文，以化整天下。”这一布满智慧的思想认为：人类文明（人文）的创造源自于对自然现象和纪律（天文）的深刻领会与掌握。在谐调好人与自然的干系（观乎天文）和人与社会的干系（观乎人文）之后，就能化整天下（文化），实现礼乐教养的最高境界，即最美好的人类社会理想和人类生活方法。由于中国传统文化中一向注重人与自然和人与社会干系的平衡，并将这种干系作为不可缺乏的资源，因而提倡任何社会运动都要首先尊重和理解传统文化，尊重和理解差别地区的民俗生活和地区文化，在此底子上才气进行创造、厘革与移风易俗。同时，中国传统的艺术和修建空间中都强调人与自然的亲切感，强调人的道德修养境界，形成了富有哲理和美学意义的空间意识。这一切都为新人文空间主义提供了富厚的中国传统文化资源，其空间设计理念带有中国文化色彩和地区主义本性，同时注重创造性的现代转换。总之，新人文空间主义是一个具有开放性、兼容性、择优性、整合性的空间设计理念。其自身的理念系统也处于不停地深化、生长和革新之中。3.“新人文空间主义”在“我家山水”项目中的运用原则。深入研究江南文化资源，掘客“天下第一山河”的自然与文化代价，“凝聚文化，融合自然，塑造生活”。镇江市是中国历史文化名城，为水陆枢纽，江阜闹市。其地北有长江之壮美，南有南山之隐秀，在古代就是人居生活的理想都市，素有“都市山林”之称。“我家山水”地处都市山河之间，得地利之便。强调我家居于山水之中，既切合镇江的传统文化形象，又切合镇江市的都市筹划目标，更切合现代人居生活的理想。产物实体看法人文与自然的交响诗，都市与山水的协奏曲“我家山水”北枕长江，南临闹市，西据北固，东望焦山。计成园冶所谓“因借（因地制宜，借景成画）”之利，尽被占尽。而所因借的实景，又号称“天下第一山河”，不但有自然之美，更是文化名胜。“我家山水”在人文品质与自然天性之间寻找音符与旋律，演奏现代都市生活方法与山水田园生活美景之间调和清新，布满诗意的乐章。筹划看法凭借天下第一山河，打造怡景人文社区“我家山水”西据北固山，号称“天下第一山河”。三国时甘露寺刘备招亲，南宋时北固楼稼轩凭栏。山河多娇，雄姿英发，好汉登临，感触万千。“我家山水”以怡景人文社区的崭新面貌，抒盛世豪情，为山河生色。都市山林，又添华章。景寓目法山水幻化四时景，春绿江南到我家北宋诗人王安石当年泊舟此地，写下了“东风又绿江南岸，明月何时照我还”的感人诗篇。“我家山水”的景观设计取山水画意，得山水性情。主题景观取意于北宋画家王希孟千里山河图长卷，凸现“我家山水”的整体气势与景观的连续性。园区内以“四时八景”组成小品景观体系。由隔江春色、翠堤烟岚、夏山苍岚、梧桐听雨、苇岸系舟、丹叶霜林、清溪寒梅、茅亭松雪等景点组成，再现“万里山河皆画意，四时风月尽诗情”的意象。让人真切地感觉到“山水幻化四时景，春绿江南到我家”的美学境界。修建看法365度全景观庭园修建“我家山水”外借