房地产业概述培训.docx

274100229qq.co第一部分 房地财产概述一、房地财产的根本观点及特性1、房地产根本观点1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在执法上一般叫不动产。它主要是相对付动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或小我私家投资保值或升值取利的主要方法。在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。2）、“房地财产”，房地财产属于第三财产的领域，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等运动而取得经济效益的行业，在高速生长的国度中房地财产总是饰演着百姓经济中极其重要的脚色，在现代的社会中任何企业与小我私家的生长都离不开房地产，企业需要办公场合、生产场合、经营场合，职工需要摆设住所，同时企业的生长需要调换公司事情情况扩大范围、改变形象，小我私家的生长也需要调换居住生活情况来提高自我代价和生活品质，所以房地财产从它诞生那天起，就决定了它的职位。2、房地产的特性（1） 不可移动性（2） 唯一无二性（3） 寿命恒久性（4） 数量有限性（5） 用途多样性（6） 相互影响性（7） 易受限制性（8） 代价高峻性（9） 难以变革性（10）保值增值性二、房地财产的分类房地财产可分为房地产投资开发业和房地产办事业。房地产经纪业是房地产办事业的一种。房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、署理的经营运动。主要是担当开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。 房地产中介办事是房地产经营运动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建立部发表的第97命令中介办事治理划定对房地产中介办事机构的治理、中介办事人员资格治理、中介业务运动治理等的要求等内容做出了明确的划定，房地产行政主管部分是房地产中介办事的行业主管部分。1、中介办事人员的资格治理房地产经纪人员职业资格包罗房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济运动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。经纪运动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。2、中介办事机构的治理设立房地产中介办事机构的条件： 有自己的名称、组织机构：有牢固的办事场合；有划定命量的财产和经费。有划定命量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、低级以上专业技能职称人员须占总人数的50以上；从事房地产评估业务的，须有划定命量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有划定命量的房地产经纪人。执法、法例划定的其他条件。 设立房地产中介办事机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部分审察批准后，向本地工商行政治理部分申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记构造所在地的县级以上房地产行政主管部分存案。 三、房地产署理房地产署理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与圈外人进行生意业务，并由委托人直接负担相关执法责任的经济行为。商品房销售署理是目前房地产署理运动的主要形式，一般由房地产经纪机构担当房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售事情。 目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售署理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和互换业务是房地产经济行业中最主要的类型。四、房地产经纪人员技能能力与职责 凡从事房地产经纪运动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪运动要害岗亭和提倡设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪运动的根本条件。l、房地产经纪人员职业技能能力 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有富厚的房地产专业知识； 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关执法、法例和行业治理的各项划定； 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操纵的技能和技能； 具有富厚的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变革，有较强的创新和开拓能力，能建立和提高企业的品牌； 有定的外语水平。房地产经纪人协理的职业技能能力： 了解房地产的执法、法例及有关行业治理的划定； 具有一定的房地产专业知识； 掌握一定的房地产流通的步伐和实务操纵技能及技能。2、房地产经纪人员的权利房地产经纪人享有以下权利： 依法提倡设立房地产经纪机构； 参加房地产经纪机构，负担房地产经纪机构要害岗亭； 指导房地产经纪人协理进行种种经纪业务； 经所在机构授权订立房地产经纪条约等重要文件； 要求委托人提供与生意业务有关的资料； 有权拒绝执行委托人发出的违法指令； 执行房地产经纪业务并得到公道的佣金。房地产经纪人享有以下权利： 依法提倡设立房地产经济机构；参加房地产经纪机构，负担房地产经济机构要害岗亭；指导房地产经纪人协力进行种种经济业务；经所在机构授权订立房地产经济条约等重要文件； 要求委托人提供与生意业务有关的资料； 有权拒绝执行委托人发出的违法指令； 执行房地产经济业务并得到公道的佣金；房地产经纪人协理享有以下权利：有权参加房地产经济机构；协助房地产经纪人处置惩罚经济有关事务并得到公道的报酬；3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务遵守执法、法例及有关行业治理的划定和职业道德范例；不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；担当职业继承教诲，不停提高业务水平；向委托人披露相关信息，充实保障委托人的权益，完成委托业务；为委托人守旧商业秘密。五、房地产市场的涵义房地产市场的涵义有广义和狭义之分，狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等生意业务运动的经营场合，主要指房地产生意业务所。广义的房地产市场，是指整个社会房地产生意业务干系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、代价、资金运行机制等因素组成的综合系统。六、房地产市场的特点1、市场信息不充实。代价不公然，买卖方缺少相同，有时不能真实反应物业代价。2、市场区域性强，因其不动牢固，无法流通，具有明显区域性。3、市场对商品短期供求变革反应不灵敏，因其生产工期长，投资大。4、市场垄断与竞争并存，土地地产国度垄断。5、市场调治机制与筹划调治机制配合作用。七、房地产市场的分类房地产市场分为地产市场和房产市场两大类 地产市场按流通形式分别，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。 房产市场按流通形式分别房产市场可分为买卖市场，衡宇租赁市场、衡宇变更市场三种。第二部分 房地产修建底子知识一、修建物的分类1、按修建物的使用性质分类修建物按使用性质（即用途），通常分为生产性修建，即产业修建、农业修建：非生产性修建，即民用修建。民用修建凭据修建物的使用功效，可分为居住修建和大众修建两大类。（1） 居住修建居住修建是供人们生活起居用的修建物，主要有普通住宅、高等住宅、公寓、别墅等。（2） 大众修建大众修建是供人们进行各项社会运动的修建物，大众修建按使用特点，可以分为以下一些修建类型；生活办事性修建：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教修建：学校、图书馆、学生实验室等；托幼修建：托儿所、幼儿园等；科研修建：研究所、科学实验楼等；医疗修建：医院门诊所、疗养院、抢救中心等；商业修建：商店、商场、贸易市场、饭馆、餐厅以及相关设施；体育修建：体育场(馆)、游泳池(馆)等办事于体育运动的衡宇修建；文娱修建：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电修建：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的修建；其他修建：如园林修建、怀念性修建、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按修建物的结构类型和质料分类修建物按结构类型和所用的修建质料可分为砖木结构修建、砖混结构修建、钢筋混凝土结构修建、钢结构修建。一般说来，低层修建接纳砖木结构的较多，多层修建接纳砖混结构的较多，高层修建接纳钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多接纳钢结构。 3、按修建物的层数分类 低层修建：一般指一至三层的衡宇，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻产业厂房等。多层修建：一般指四至七层的衡宇，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层修建：一般指七层以上的衡宇。一般地，12层以下又称小高层住宅。对付高层修建，国际上通行的做法是分别为4类： 1.低高层修建：层数为916层，修建总高度2550m； 2.中高层修建：层数为1725层，修建总高度5075m； 3.高高层修建：层数为2640层，修建总高度75100m；4.超高层修建：层数在40层以上，修建总高度在100m以上。二、衡宇修建的结构幢修建物，一般是由底子、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分组成，它们在差别的部位，发挥着各自的作用。1、底子：是位于修建物最下部的蒙受构件，蒙受着修建物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定宁静的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是修建物的蒙受构件和围护构件，与外界直接打仗的修建围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是衡宇修建中与土层相接的部分，它蒙受着底层衡宇的荷载。4、楼梯：楼梯是衡宇修建的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是修建物顶部的外部围护构件和蒙受构件。平屋顶（坡度5，通常2-3）、坡屋顶（大于10）和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、修建艺术要求。屋顶分类： 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重 柔性不可承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、情况、地理位置与小区的重要性。 总体的修建气势派头的体现形式以具体实例为尺度6、门窗：修建中各隔绝间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或通报、视察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决修建使用功效主要手段。门主要起内外交通和分开房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分开和围护的作用。门和窗是解决修建使用功效主要手段。7、阳台：楼层修建中，人们与外界空间联系的主要方法，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。8、隔绝：区别使用功效，使之互不滋扰，是修建设计中组织功效空间、分别平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。二、 房地产底子知识名词解释1、用地性质：指筹划用地的使用功效，一般分为住宅用地、大众办事设施用地、门路用地、绿化用地。2、用地面积：指筹划地块划定的面积范畴。3、占地总面积：修建占用土地的面积，又称修建占地。小区占地面积包罗所有占用的面积（包罗绿化门路等等）。4、修建总面积：一般指某小区或某组团所有修建物（包罗大众设施修建）的面积之和。5、修建密度：筹划地块内种种修建基底占地面积与用地面积之比，用以说明修建物漫衍的疏密水平和土地利用率。通常以上限控制。6、修建高度：指由室外明沟面或散水坡面量至修建物主体最高点的垂直距离。7、红线：由政府有关部分划定的用地范畴。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖印后生效。8、修建红线退却距离：指修建相对付筹划内门路红线退却的距离，通常以下限控制。9、容积率：指筹划地块内种种修建的总面积与修建用地面积之比。容积率可凭据需要制定上限和下限，容积率的下限包管地块开发的效益，防备无效益或低效益开发造成的土地浪费；容积率上限防备过分开发带来的都市底子设施超负荷运行。10、修建间距：修建物与修建物外墙水平线之间的直线距离，一般以间距和楼高度之比体现。11、绿化率：筹划地块内种种绿地面积的总和占筹划用地面积的比率，用以说明绿化漫衍的疏密水平。通常以下限控制。（绿地不包罗屋顶、晒台的人工绿地）12、配套：使功效到达完善的步伐；修建中有社会大众设施配套，小区生活情况配套；住宅内部有生活设施配套等，其步伐由于尺度差别而差别。13、生地：只是一块土地，未到达可盖房的要求（水、电、煤都没有）。14、熟地：到达三通一平的称为熟地，三通一平只是到达施工要求。15、作甚“三通一平” “三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。16、作甚“七通一平” 到达了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通门路，“一平”指土地平整。17、土地使用权的最超过让年限？1.居住用地70年；2.产业用地50年；3.教诲、科技、文化卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；.综合或其它用地50年。18、.衡宇的保修内容与保修期限？ 答：1.屋面防水为5年；2.土建为1年，具体包罗：a. 墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；b. 墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；c. 墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；d. 门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；3.卫生洁具为1年；4. 电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；5.管道堵塞为2个月；6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期。19、楼花：即未完成的商品房，也叫期房。20、居住人口密度：居住人口密度居住总人口/总用地面积（600800人/公顷）21、大众修建比例：大众修建比例大众修建面积/住宅修建面积，一般为16%20%配套商业面积比例：配套商业面积/住宅修建面积（划定为5%22、作甚砖混结构修建？答：砖混结构修建的竖向承重构件接纳砖墙或砖柱，水平承重构件接纳钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包罗少量的屋顶接纳木屋架。这类修建物的制作层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，所以，这类修建物正逐步被钢筋混凝土结构的修建物所替代。23、作甚钢筋混凝土结构修建？答：钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大质料组成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层修建都可以用此类结构。钢筋混凝土结构衡宇的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。24、预售衡宇需要那些根本条件？答：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建立工程筹划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.开发企业向都市、县人民政府房产治理部分治理预售登记，取得商品房预售许可证。25、土地使用权出让：是指国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。 26、土地使用权划拨：是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳赔偿、安顿等用度后将该幅土地交其使用，大概将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。三、 修建识图一套完整的修建施工图包罗修建总平面图、修建施工图、结构施工图、暖通几空调施工图、给排水施工图、电器施工图等。1、总平面图：用来说明修建物所在具体位置和周围情况干系的平面图，一般在图上标出拟建修建物和周围已建修建物的外形、层数和它们的相对位置干系，标出修建物周围的地形、门路、水源、电源等，图上一般绘有指北针。2、修建施工图：包罗修建平面图，修建立面图、修建剖面图。修建平面图：按一定比例绘制的修建物水平剖视图，体现修建物的平面形状、水平偏向(收支口、走廊、楼梯、房间、阳台等)的部署和组合干系。是全套图纸中具有重要引导作用的图纸。修建立面图：按一定比例绘制的修建物在垂直偏向上的投影图，主要体现修建物的外观形状，是做外部装修的外部依据。修建剖面图：按一定比例绘制的把修建物沿竖直偏向剖开的投影图，主要体现修建物的内部结构形式、空间干系。3、结构施工图：主要表明修建结构专业的设计内容，同时反应修建、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求。 在衡宇销售中最常用的是户型图，它是将修建平面图简化，以便清楚地体现每一套衡宇的平面结构和房间的相对位置。4、效果图：有小区总体效果图和装修效果图，是由专业人员设计的，在修建物尚未建成前对修建物的多种描述，是一种对修建物进行美化的要领。五、衡宇面积的划定和测算1、种种面积观点（1）住宅结构面积：是指住宅的所有承重墙或柱和非承重墙所占面积的总和，即外墙、内墙、柱等结构所占面积的总和。人们常说的居住面积和使用面积都不含结构面积。（2）居住面积：是指住宅修建各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是撤除墙、柱等修建构件所占有的水平面积（即结构面积）。（3）使用面积：扣除公用（楼梯、电梯、公用的配电间、走道、电梯间、管道间）面积，衡宇结构占用面积，以及户内走道、楼梯、玄关等面积后，所剩实际生活使用的面积。（4）修建面积：修建物全部面积，分每户修建面积、单位修建面积和每幢楼修建面积，系指衡宇外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包罗阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性修建。(5)衡宇的产权面积：系指产权主依法拥有衡宇所有权的衡宇修建面积。衡宇产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部分登记确权认定。(6)衡宇的共有修建面积：系指各产权主配合占有或配合使用的修建面积。（7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包罗公用部分面积）之比。销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。（8)套内修建面积：由套内衡宇的使用面积、套内墙体面积、套内阳台修建面积三部分组成；(9)套内衡宇使用面积：为套内衡宇使用空间的面积，以水平投影面积盘算。(10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。2、有关衡宇面积的划定和测算（1）多层衡宇的修建面积按每层修建面积的总和盘算。（2）穿过衡宇的通道、衡宇内的门厅、大厅不分层高均按一层面积盘算，回廊部分按其投影盘算面积。（3）衡宇内的技能层、夹层、地下室、半地下室，层高凌驾2.20米的，按其上口外墙外围水平面积盘算。（4）封闭式阳台按其外围投影面积盘算。凸阳台按其投影面积的一半盘算。（5）共有大众面积的分摊盘算：每户应摊面积=共有公用衡宇修建面积的总和/各户衡宇修建面积之和*该户衡宇修建面积3、商品房分摊的公用修建面积包罗 两部分：（1） 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、大众门厅和过道等其功效上为整楼修建办事的大众设施用房和治理用房的修建面积（2） 各单位与楼房大众修建空间之间的分开墙以及外墙（包罗山墙）墙体水平投影的一半六、商品房销售常用名词 1、住宅：供人们生活居住的修建。2、通风：保持室内空气流通，调换新鲜空气。3、朝向：修建主要房间面对的偏向（东、西、南、北）。4、隔音：修建围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力以淘汰分贝（DB）数体现。5、噪声级：差别使用功效的房间，要求到达允许的噪声量的品级（一般住宅为50DB以下）6、隔热：修建围护结构(墙体屋而)淘汰热量通报的能力，以隔热系数体现。 7、户型：居住修建中体现卧室、厅房、卫生间的组成类型简化的名称，如二室厅一卫、三室二厅二卫等。种种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要体贴的因素。8、什么是住宅的开间、进深、层高和净高？(1)住宅的开间：住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的住宅修建模数协调尺度中，对住宅的开间在设计上有严格的划定。砖混结构住宅修建的开间常接纳下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅修建模数协调尺度中，明确划定了砖混结构住宅修建的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了包管住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。（3）住宅的层高：住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层衡宇的高度。在1987年公布的住宅修建模数协调尺度中，明确划定了砖混结构住宅修建层高接纳的参数：2. 6米、2 .7米、2.8米。(4)住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上外貌到上层楼板下外貌之间的距离。净高和层高的干系可以用公式来体现：净高：层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅代价的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，修建工艺相应就越庞大，制作的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致制作的本钱也就越高。固然人们居住的空间会有所增大，但要支付的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当凭据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。9、承重墙：需支承修建重量和使用荷重的墙休，对衡宇会直接产生宁静影响的墙体，对衡宇会直接产生宁静影响的墙体。10、非承重墙：对整体修建不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙休。11、弹性空间(可变空间)：指在一定水平上有可能改变平面巨细形状，或可改变净空高度的平面或立体范畴。12、日照：修建物能迎受到阳光的水平。各修建对日照要求差别。住宅一般要求在冬日少有1小时的日照。日照间距：日照间距修建物高度/修建物相邻距离（国度尺度为1.2倍）13、物业治理：为居民提供生活、文化、宁静、卫生、设施维修等办事的治理机构，其业务范畴随社会进步、生产力生长而不停增加。14、什么是复式住宅？复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住在制作上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的各人庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又到达了相互照应的目的。 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风范光较差，层高过低、隔音、防火功效差，房间的私密性、宁静性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十明白显，代价相对偏低，一定会成为住宅市场上的热销产物。15、什么是公有住宅？公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。它在指由国度(中央政府或地方政府、都市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)返国度所有。公有住宅主要由本地政府建立，主要向本都市居民出租出售；由企业建立的住宅，向本企业职工出租、出售。16、什么是跃层式住宅？跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅修建形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它帮助用房可以分层部署，上下层之间的交通不通过大众楼梯而接纳户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，纵然朝向欠好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和帮助面积较大，结构紧凑，功效明确，相互滋扰较小。不敷之处是宁静出口相对狭小。在东南沿海的广东、福建的一些开放都市建立较多。近年来在北方都市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。17、居住小区：具备相应范围的生活、文化、商业、卫生、教诲、娱乐等设施为居住修建群办事的有组织筹划的区域。18、组团：由数幢住宅楼组合成配合生活空间的院落。由数个组团形成居住小区。19、社区办事半径：此情况泛指生活、文化、教诲、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外条件，是权衡居住水平的总称。20、社区办事半径：种种日常生活设施办事的范畴，以办事中心为圆点，以米为单位计范畴巨细。21、节能环保型修建：接纳现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太刚能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等系列步伐而设计成的未来居住修建。 22、修建气势派头：指修建造型所接纳的美学文脉。当前盛行的欧陆气势派头是对欧美传统修建艺术的借鉴。23、车位：自行车、私家车泊位，分收费和免费两种，般指公用停场，差别于私家车库，居住小区必须有足够车位。车不能停在门路上。24、“五证俱全”是指哪五证？修建施工许可证 2.衡宇预售许可证 3.修建用地筹划许可证 4.国有土地使用证 5.建立工程筹划许可证25、作甚是衡宇的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权衡宇的所有权：是指对衡宇全面支配的权利。中华人民共和百姓法通则划定，衡宇的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是衡宇所有权的四项根本内容。衡宇的占有权：通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分散的情况。例如，衡宇出租，就将衡宇一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。衡宇的使用权：是对衡宇的实际利用权力。通过一定执法契约，非衡宇所有权人也可得到衡宇的使用权，如房主将衡宇租给他人使用。衡宇的收益权：是指房主收取衡宇财产所产生的种种收益。例如出租衡宇，房主从房客处收取租金。衡宇的处分权：是所有权中一项最根本的权能。衡宇的处分权由房主行使。有时衡宇处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分衡宇并优先受偿。26、作甚内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的底子区别在于土地的特质。(1) 外销房的土地是批租或出让的，是凭据容积率来盘算楼面价的，针对的客源 是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。(2) 内销房的土地是没有所限的（可认为不保险），针对的客源是本地人或外地人从98年开始内销房也实行土地批租，一般来讲批租的年限为70年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高尺度内销（侨汇房）。(3) 平价房，土地自制，代价自制，政府用来解决特困户，五年禁绝上市生意业务。第三部分 房地产代价底子知识一、房地产代价组成房地产代价主要由以下十个方面组成：l、土地取得用度有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在都市中取得土地的衡宇拆迁赔偿安顿费；三是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。2、前期工程费前期工程费主要包罗以下几个方面：三通一平费：是指为了衡宇的修建施工，需要进行的如修建地块上的土地平整，以到达通电、通路等投入的资金。地质勘察费：是指委托专业人员对修建施工的地块进行地质勘察的用度。筹划设计费：是指委托设计单位对衡宇建没进行筹划设计而支付的用度。3、衡宇修建安装工程费 是指制作衡宇所需的工程用度，是施工企业制作衡宇的出厂代价，包罗种种质料费、机器使用费、治理费、施工企业利润和税金等；4、底子设施建立费 包罗制作小区内门路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、情况等底子设施的建5、大众配套设施建立费6、经营治理费指衡宇由生产历程转入流通历程中，即由衡宇建成到出售历程中，衡宇开发经营单位的治理人员所7、销售用度是指在销售衡宇的历程中产生的营销筹谋费、告白宣传费、中介署理费等。1、利息是指为制作衡宇而向银行借取资金的利息，包罗融资历程中的种种用度，如资产评估费、抵押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款盘算利息。9、税费税费是应向国度缴纳的用度的，反应了单位或小我私家对国度的孝敬，税费包罗营业税、都市维护建立教诲费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 10、利润利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营运动中实现的剩余产物代价的钱币体现，是企业扩大再生产的资金来源。二、影响房地产代价的因素 房地产的代价是由众多影响房地产代价的因素相互作用的结果，主要有以下九大类：1、供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产代价的两个最终因素。房地产的供给一定，其需求增加，则房地产的代价上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产代价下跌。 2、理化因素：是指那些对房地产代价有影响的反应房地产自身状况的种种因素，如地理位置、地质条件、地形、阵势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。3、情况因素；是指房地产周围的情况状况对房地产代价有影响的因素，包罗噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。4、行政因素：是指影响房地产代价的制度、政策、执法法例、行政步伐等方面的因素。包罗土地制度、住房制度、都市制度、都市生长战略、都市筹划、土地利用筹划、房地产代价政策、税收政策、交通管束等。5、经济因素：指影响房地产代价的种种经济因素，如都市的经济生长状况、居民收入、投资水平、储备、消费水平、物价水平、金融状况等。6、人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口范围、人口漫衍等，都市对房地产代价有很大的影响。7、社会因素：主要指政治安定状况、社会治安水平、都市化水平等。8、心理因素：心理因素对房地产代价的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚民风、讲求风水、代价观等。9、国际因素：主要指国际经济状况、军事辩论情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产代价的影响。第四部分 房地产税收知识中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有牢固资产投资偏向调治税、营业税、都市维护建立税、教诲费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。一、房产税房产税是以房产为课税工具，向产权所有人征收的一种税。1、纳税人：通常中国境内拥有衡宇产权的单位和小我私家都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营治理的单位和小我私家为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。2、课税工具的征税范畴：房产税的课税工具是房产。房产税的征税范畴为都市、县城、建制镇和工矿区，不包罗农村。3、客税依据：对付非出租的房产，以房产原值一次减除1030%后的余值为计税依据盘算缴纳。对支付租的房产，以房产租金收入为计税依据。4、税率：房产税接纳比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。5、纳税所在和纳税期限；房产税在房产所在地缴纳。房产税按年计征，分期缴纳。二、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为客税工具，向拥有土地使用权的单位和小我私家征收的一种税。三、耕地占用税耕地占用税是以城镇土地为课税工具，向拥有土地使用权的单位和小我私家征收的一种税。四、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上修建物和其他附着物的单位和小我私家征收的一种税。五、契税 契税是在土地、衡宇不动产所有权产生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。1、纳税人：在中国境内转移土地、衡宇权属，蒙受的单位和小我私家为纳税人。转移土地衡宇权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包罗出售、赠与和互换；衡宇买卖、赠与和互换；下列行为视同为转移土地、衡宇权属，予以征税； 以土地、衡宇权属作价投资、入股；以土地、衡宇权属抵债；以获奖方法蒙受土地、衡宇权属；以预购方法大概预付集资建房款方法蒙受土地、衡宇权属。2、客税工具：契税的征税工具是产生产权转移变更的土地、衡宇。3、税率：契税的税率为35%，安徽省的契税税率为4%，合肥目前的契税税率为4%，但购买普通住宅减办收取。4、计税依据：契税的计税依据是土地、衡宇产权转移时双方当事人签定的契约代价。征收契税，一般以契约载明的买价、现值代价作为计税依据。但是，为了掩护衡宇产权生意业务双方的正当权益，体现公正生意业务，制止产生隐价、满价等逃税行为，征税构造认为须要时，也可以直接委托房地产估价机构对衡宇代价进行评估，以评估代价作为计税依据。六、相关税收1、营业税、都市维护建社税和教诲费附加营业税：是对提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和小我私家开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。都市建立维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于都市维护建立的一种特别目的税。教诲费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教诲的一种特别目的税。企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。印花税：是对因商事运动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。印花锐的征收范畴主要是经济运动中最普遍、最大量的种种商事和产权凭证。 复制网址发给朋友 (050517zyx 的分类目录 我的图书馆) 封闭相关文章 房地产开发商五证两书2009-03-30 旭升 房地产销售底子知识培训资料1_基民知识_基金投资网-全方位的基金.2009-08-06 欣喜若狂 住宅的一般知识-22009-11-02 都市的远见 房地产小知识（对付这些您了解几多）-楼市话题-搜房网2005-08-25 qxxhz 房地产根本专业知识2010-01-21 平静的人 房产底子观点要领2006-08-15 Taylor 房地产专业术语2006-07-07 leoshcn 房地产容积率2009-10-29 不许动 检察更多文章文章评论