房地产开发贷款项目评估报告.docx

房地产e网 房地产/物业治理行业资讯,e网打尽!上海房地产开发贷款项目评估陈诉 项目名称：“”项目 企业名称：上海房地产有限公司 评估单元： 二三年十一月二十九日 目录 第一章 概要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评估结论 第二章借款人评价 一、借款人表面 二、经营者素质及治理水平 三、信用状况评价 四、资产欠债阐发 五、盈利能力及资产运用效率 六、现金流量阐发 七、信用状况评价 八、企业前景评价 第三章项目建立条件评价 一、项目建立的须要性 二、项目建立内容、范围和建立 三、项目实施进程评价 四、项目建立条件评价 五、设计单元资质评价 六、施工、监理单元资质评价 七、情况掩护评价 第四章市场评估 一、市场供求状况及其生长趋势阐发 二、城东房地产市场阐发 三、市场定位阐发 四、市场预测阐发 五、项目阐发 第五章投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资来源及筹资评价 三、项目投资筹划评价 四、有关说明 第六章偿债能力评估 一、项目财务效益预测 二、项目财务现金流量阐发 三、资金来源与运用阐发 四、项目偿债能力评估 五、项目敏感性阐发 第七章 贷款风险与效应评价 一、定量阐发 二、定性阐发 三、贷款包管评价 第一章 概 要 凭据上海房地产有限公司开发“”工程申请贷款的需要，经工行支行初审，并报工行分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2002年9月30日）。凭据项目的现有资料、开发明状、项目实施条件和可操纵的方案，参照工行“房地产开发贷款评估步伐”的要求，评估组接纳须要的评估步伐，通过对借款人综合情况及开发项目建立条件、市场及预测、效益、风险等多方面阐发得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估事情。现将评估陈诉扼要概述如下： 一、借款人评价 上海房地产有限公司（以下简称上海）创建于1999年7月22日，是团体股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本2000万元，分别由团体股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元组成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高等住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在上海市猛烈的市场竞争中，“ ”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，欠债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。 上海在工行支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款2000万元，均定时付息，无借款逾期现象产生。企业无不良信用记载，2002年经工行分行审核评定信用品级为未评级。 通过资产欠债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的阐发，得出以下结论：企业所有者权益出现增长趋势,自身积聚增加,对欠债的依赖水平减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 二、项目评价 “”居住小区项目，位于上海市东南部锦江区乡 永兴村三、四组（村）二环路内侧米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），修建总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。 项目筹划设计有52幢住宅楼和配套修建，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。 项目各项报批手续齐备，修建勘察、设计、建立、监理单元均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区门路和景观绿化工程建立还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。 三、市场评价 凭据企业提供的资料，“”项目定位为大范围高等联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区情况别开生面等优越性，同时存在小区内车位比不敷，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取生意业务实例进行阐发，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。 四、 投资筹资评价 凭据企业提供的经筹划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发本钱以及上海市同类建立项目经济技能尺度，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发本钱（土地、衡宇开发费及其他）35679.20万元，开发用度（财务用度、治理用度、销售用度） 4893.89万元。经评定单方本钱为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，衡宇开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间用度421.55元/平方米，其他用度8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。 企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期团体代还，详见附件：团体答应函，截止2002年11月末，已送还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售转动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，切合划定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。 五、 财务评价 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表） 1、项目建成后将实现净利润4108.17万元； 2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%； 3、财务净现值（还原利率10）：按全部投资计为3341.04万元； 4、动态投资接纳期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10），财务净现值大于零，说明该项目在盘算期内按行财务评价尺度可行。 六、 贷款风险评价 通过定性及定量阐发，项目财务抗风险能力较强。 通过定量盘算，本项目风险品级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。 该公司向行提出贷款包管方法为其母公司团体提供包管，经对包管企业提供的经过审计的财务报表阐发，包管方团体股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分派利润为2.87亿元，对外包管为1.9亿元，且全部为团体内部包管。财务状况良好，包管方法可行。 七、 评估结论 评估小组经过对企业综合情况、项目建立条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行阐发测算，认为：“”项目建立条件具备，目前，土建已完成90，景观已完成40，投资筹划可行，财务评价切合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向 行提出贷款包管方法为其母公司团体提供包管，经对包管企业提供的经过审计的财务报表阐发，包管方团体股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分派利润为2.87亿元，财务状况良好，包管方法可行。 由于项目在建立条件和市场销售等方面存在一定水平风险，应对项目资金专款专用，对衡宇开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后治理事情。 第二章借款人评价 一、借款人表面 并通过了“ 上海房地产有限公司（以下简称上海）创建于1999年7月22日，是团体股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本2000 万元，分别由团体股份有限公司投资1800万元和房地产有限公司投资200万元组成；该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。 上海房地产有限公司在创建之初就严格治理，创建了一整套严格的治理制度。作为团体有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，上海 在最初的两年主要代表团体从事战略性事情，包罗市场考察，战略咨询等，没有实际操纵项目。该公司于2001年1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高等住宅小区项目开发。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在上海市猛烈的市场竞争中，“”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已靠近50%。开盘以来，“”已得到2001年度“上海市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建立部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。 二、经营者素质及治理水平 上海房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济干系清晰，无对外投资和诉讼等执法事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、筹谋部、行政部和财务部7个部分；现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；具有高级职称4人，中低级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技能水平。 上海房地产有限公司主要领导人根本情况如下： 法人代表：，男，39岁，硕士。 总经理：，男，39岁，硕士。 副总经理：，男，47岁，博士。 财务部经理：，男，28岁。 三、信用状况评价 该公司在工行支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行支行存款余额为557万元；公司借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款2000万元，均定时付息，无借款逾期现象产生。企业无不良信用记载，经省分行审核评定其2002年度信用品级为未评级。 四、资产欠债阐发： 企业财务状况详见附件企业的资产欠债表。公司的资产欠债状况及主要经济指标如下表： 资产欠债及偿债能力指标简表(单元:万元) 项目 2000年 2001年 2002年9月 总资产 17000 26798 21335 总欠债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动欠债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产欠债率（%） 88% 94% 63% 流动比率（%） 255% 157% 速动比率（%） 112% 77% （一）、资产欠债趋势阐发： 下表是企业近三年资产欠债变革趋势(与上一年比力): 资产欠债横向变更趋势表 (单元:万元) 项 目 2000年 2001年 2002年9月 资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20% 欠债增长绝对数 14990 10442 -11960 增长百分比 149900% 69% -47% 权益增长绝对数 1400 -644 6496 增长百分比 233% -32% 479% 从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，欠债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代团体在上海建行贷款15000 万元，投入“花圃”开发项目，2002年3月团体将“花圃”的股份转让给了互助方，提前收回投资，送还了上海建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的欠债较同期淘汰11960万元，淘汰47%，相应的淘汰资产5463万元，淘汰20%。由于资产淘汰的比例小于欠债淘汰的比例，因此企业所有者权益出现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积聚增加,对欠债的依赖水平减小。 （二）、资产欠债比例阐发 项 目 2000年 2001年 2002年9月 资产欠债率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率（%） 255% 157% 速动比率（%） 112% 77% 资产欠债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产欠债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2。因此企业的恒久和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产欠债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6超过12.1倍，说明企业有较强的付息能力。 （三）、资产欠债增减变革原因阐发： 通过对企业近三年的资产欠债变更的阐发，对其变更较大的科目列举如下： 近三年企业资产欠债简表 单元：万元 项目 2000年 2001年 2002年9月 项 目 2000年 2001年 2002年9月 总资产 17000 26798 21335 总欠债 15000 25442 13482 一、流动资产 17014 26678 21172 一、流动欠债 0 10442 13482 其中：钱币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728 其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、恒久欠债 15000 15000 0 二、恒久投资 0 0 0 三、牢固资产 0 124 158 三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：牢固资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 牢固资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0 四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分派利润 0 -644 5852 变更说明: 1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。 2、其他应收款：2002年较2001年淘汰10828万元，主要原因是代团体投资“花圃”的15000万元收回。 3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“”在建工程本钱未结转部分，2002年较2001年淘汰4216万元为已转入经营本钱部分。 4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与团体之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。 5、预收帐款：2002年9月较2001年淘汰787万元，主要是将预收房款确认为收入。 6、恒久欠债：2002年较2001年淘汰15000万元，主要是代团体在上海建行贷款的15000万元，提前送还。 五、盈利能力及资产运用效率 该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。 单元：万元 项目 2000年 2001年 2002年9月 销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852 销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32% 本钱用度利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地财产的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年险些没有销售收入，所以反应出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行阐发。从结构上阐发：企业2002年9月的期间用度为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况阐发，由于 “”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售衡宇靠近50%，以较小的用度投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上阐发，公司的销售利润率为27.82%（介于良好值宁静均值之间）、本钱用度利润率为34.39%（行业优秀值）、利息保障倍数为 13.7（行业优秀值）。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力；本钱用度率和利息保障倍数凌驾行业优秀值，说明企业具有较好的本钱内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和送还债务的能力。 六、现金流量阐发 下表是企业近三年的现金流量表（单元：万元）： 项目 行次 金 额 2000年 2001年 2002年9月 一、经营运动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610 经营运动产生的现金流量净额 4 -16002 -7940 16152 二、投资运动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24 投资运动产生的现金流量净额 8 10 -137 -11 三、筹资运动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398 筹资运动产生的现金流量净额 12 16400 8152 -14398 五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744 企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均体现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。 七、信用状况评价 该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记载，漫衍如下表： 项目 存款 贷款 备 注 工行支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2000 无拖欠本息 营业部 92 0 银行 1001 0 纳税专户 130 0 合 计 2240 9000 经我们在人行查询系统查询，上海房地产有限公司无任何不良记载，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行分行营业治理部指定的资信评估机构评为AA资信品级企业（详见附件）。 八、企业前景评价 上海房地产有限公司作为团体公司的全资公司，具有富厚的企业治理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的范围，具有较强的房地产开发技能力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“”高等住宅小区。“”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在上海市猛烈的市场竞争中，“”业已取得近1.58亿元（按实际到帐盘算）的销售佳绩。因此上海根植于这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的生长前景将极其辽阔。 第三章项目建立条件评价 一、 项目建立须要性 “”居住小区项目，位于上海市东南部锦江区乡永兴村三、四组（村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与上海大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。 该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），修建总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目筹划设计有52幢住宅楼和配套修建，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。上海房地产有限公司依托这个强大的母体和借用多年来在房地产开发中积聚的经验，此次推出的“”是上海市唯一的大范围的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是团体决心在上海树立的样板工程。 上海市政府通过对旧城改革和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南生长战略，该项目定位切合上海市向东向南生长筹划。随着国度西部大开发战略的实施，上海作为西南特大型中心都会，众多前来到场西部大开发的公司纷纷选择上海作为在西南地区生长的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高等住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。 二、项目建立内容、范围和建立方案 凭据上海市筹划委员会对“”项目建立范围申请的批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），修建总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。 该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包罗联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花圃，复式别墅也有屋后花圃和屋顶花圃，做到了户户有花圃，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为： 修建套型 修建面积 户数 占比例 联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99% 双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42% 合计 403 100% 该项目修建设计方案由新加坡修建都会设计公司和上海华宇修建设计有限公司设计，并经上海市筹划局同意，现将筹划设计方案简介如下： 1、“”项目定位为高等，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、治理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢修建物之间设有绿地，绿化率达53%。 2、小区在工具南北四面各有一个入口，小区内门路接纳人车分流方法；联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个大众车位，非小区住户车辆不得进入小区，以低落车辆对小区情况的影响。 3、“”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况庞大，所有修建均接纳了框架结构，通过在地面下形成错落框架和调换局部土层，抗震设防烈度七度。小区修建外观造型新颖，户型设计消息功效分区公道，面积分派适当，使用方便，采光通风良好。 4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，接纳防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及配景音乐系统、小区门禁、停车治理系统；充实体现出小区修建的智能化。 5、小区外墙接纳外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感到门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花圃绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混淆砂浆找平。 三、项目实施进程评价 该项目经上海市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有： 上海市计委：成计投资2000449号“关于上海房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发原商品住宅项目发起书的批复”； 上海市筹划局：成规管2002第1845号定点通知书； 上海市计委：成计投资2001272号“关于上海房地产有限公司、国际投资有限公司联合开发商品住宅项目可行性研究陈诉暨调解建立范围申请的批复”； 上海市领土局：成领土锦2000出让条约第号国有土地使用权出让条约； 上海市筹划局：成规管2000第号建立用地筹划许可证； 上海市领土局：成国用2001字第号国有土地使用证； 上海市筹划局：成规建管2001 号建立工程筹划许可证； 上海市筹划局：成规建管2001 号建立工程筹划许可证； 上海市筹划局：成规修建2002 号建立工程筹划许可证； 上海市筹划局：成规修建2002 号建立工程筹划许可证； 上海市建委：，, , , , ,号施工许可证。 上海市房地产治理局：成房（2001）预售证第号、号、号、号、成房（2001）预售证第号、号商品房预售许可证。 小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区门路和景观绿化工程建立还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。 四、项目建立条件评价 “”小区建立用地为都会建立筹划用地，由上海道建立指挥部统征并报经上海市领土局批准转让给上海房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工园地平整开阔，施工园地四周门路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。 小区接纳环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建立，公司已取得供水、供电、供气等相关部分同意，并委托具有专业施人为质的公司实施有关工程设施的建立。 五、设计单元资质评价 该项目设计方案由新加坡设计公司和上海修建设计有限公司完成。 新加坡设计公司搜集了多名美国、英国、香港和中国教诲配景和事情经验的修建师，其设盘算好的融汇了中西文化气势派头，卖力该项目的总体设计。 上海修建设计有限公司是国度建立部批准的首批全国十六家民营甲级设计单元之一，公司目前拥有7名一级注册修建师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技能人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，负担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。 六、施工、监理单元资质评价 工程施工由上海市区修建工程总公司、上海第修建工程公司等五家公司组织进行，各公司资质品级及所负担项目建立范围见下表： 承建单元名称 公司资质品级 承建范围（平方米） 上海市区修建工程总公司 壹级 31,777 上海市修建工程公司 - 16,840 上海省修建工程公司 壹级 12,690 上海市建筑工程公司 - 15,435 上海市区修建安装工程公司 贰级 22,336 上海市第、第修建工程公司属于上海市建总团体，该团体资质品级为壹级 项目工程质量监理由资质品级为丙级的上海建立监理有限责任公司和资质品级为乙级的上海工程监理有限责任公司负担。 七、情况掩护评价 “”项目周边情况良好，三面临水，特别是北面是情况优美的公园，四周也没有产生对空气、水源造成污染的单元。 工程建立施工中的废物、废渣将接纳定点、会合处置惩罚，不会对周边情况污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水接纳分流排放，粪水经净化剖析到达国度二级排放尺度后，与生活洗涤水合流排入都会污水管网，雨水则顺都会雨水管网排放。 宅间距设计切合都管帐划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外情况较为理想。 该小区情况绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代都会建立与情况协调生长的干系，把修建自己给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，筹划结构公道，使人与修建，修建与绿化到达相互融会的境界，使整个项目区域为一个情况较为舒适、优美、宁静的住宅区域。 综合以上阐发认为，上海房地产有限公司的“”项目建立切合国度财产政策和上海市政府支持范畴，且地区位置优越，交通方便，筹划设计公道，各项报批手续齐备，项目建立条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。 第四章市场评估 一、 市场供求状况及其生长趋势阐发 （一）宏观经济政策和财产政策导向 2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济情况倒霉的条件下，中国经济以高于7的增长速度受到世界各国普遍存眷。在北京申奥乐成和中国乐成参加WTO，国际职位显著上升的底子上，中国政府依靠积极的财务政策和稳健的钱币政策，保持宏观经济情况稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大底子设施建立力度的扩大内需的经济政策，充实挖掘海内经济的潜力，维持了百姓经济的高速增长。 中国的房地财产在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建立培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分派，逐步实行住房分派钱币化的政策。近几年来中国人民银行多次低落存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，引发了房地产市场特别是住房市场的启动。 为进一步范例房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部分都凭据市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、筹划设计、修建施工、销售治理、物业治理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调解。从而，一方面掩护了消费者的正当权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面范例了房地产企业的经营行为，提高了房地财产的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地财产的连续、康健生长起到了积极的推行动用。 2002年1、2月，中国人民银行低落利率以及建立部低落房地产生意业务用度，有利于房地产市场的生长。 （二）上海市经济生长水平和房地产市场状况 作为西部大开发的战略要地，依托于海内良好的经济情况，上海市人民政府从两方面入手加快上海经济的快速增长。对外，上海市人民政府积极改进上海的投资情况，整顿和范例投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调解力度，加快财产结构升级，实现财产结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成海内生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1；实现全年财务收入145.4亿元，比上年增长22.5，其中地方财务收入77.6亿元，比上年增长了32.1。为“十五”期间上海经济快速生长奠基了良好的底子。2001年上海房地财产保持了良好的生长形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2；人均购房和建房支出到达345.53元，较上年同期增长 59.1，其中住房装饰支出和家俱质料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。 2000年上海市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将到达20.5平方米。目前上海市56.7的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从衡宇产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于小我私家，其中49.1%是房改房，居各种产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，上海市居民购房空间辽阔，开发商品住宅极具市场潜力。 2001年上海市政府加大了市政建立力度，市政府自3月份在上海市区全面展开了都会情况综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条收支城门路等42条街道和重点路段。9月28日上海市筹划局宣布了东郊产业区结构调解的筹划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊产业区的结构调解特别是企业搬家改革的要害一年，全年将完成15户企业搬家改革，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建立，预计用3-5年的时间对沙河筹划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改革、低洼棚户区改革，截止2001 年12月底共累计完成根本建立投资281.55亿元、更新改革投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使都会的居住水平和投资开发情况得到了明显改进。 都会经济的生长及居住投资情况的改进，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简朴居住需求向对居住文化、居住情况、居住品位、投资回报等隶属功效的更高需求转变，开发商在产物定位上越发注重市场调研，越发注重研究购房者的消操心理和行为习惯，以及竞争敌手的情况。在产物营销上开始由粗放经营转向集约化经营的门路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产物特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差别化生长才气在猛烈的竞争中脱颖而出。由此，上海房地产市场的产物逐步向本性化、多元化生长，主题观点日趋明显，修建气势派头愈显多样，住宅设计越发存眷细部的创新。 凭据上海市“九五”及2010远景生长筹划，市房管部分预测20002010年我市住宅需求量约需46004800万平方米，特别是进入新世纪以来，国度将凭据市场化的要求，研究制定出住宅建立、住房金融、住宅治理和住房中介办事等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地财产进入一个新的快速生长期，因此上海市房地产财产，若干年内仍将具有辽阔的生长空间，上海房地财产将面临更大生长前景和前所未有的时机。 据上海市统计局统计，上海市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1： 上海市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表 表4-1单元：万平方米 名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92