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房地产户型设计要点

可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学公道是事关项目成败极为要害的因素。那么什么样的户型类别配置才气紧扣项目总体定位？什么样的户型功效结构才气最大水平地满足消费者现在与未来的生活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的资助。
户型需要筹谋
　　外貌上看，户型即修建的室内空间隔断，需要考虑整体修建结构、修建承重及水、电、气、热、光纤等管网线路部署，因而是一个修建技能问题，完全是修建设计师的事。
　　其实不然。户型是实现消费者居家生活的根本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技能才有意义，只有满足了消费者的户型才气确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技能问题。
　　世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰到利益地满足目标消费者的需求与潜在需求，不但需要研究这一部门消费者的生活配景、消操心理、消费特征，并且需要充实考量项目所处的地理特征、景观情况、人文情况、项目的计划结构、小区内情况营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目筹谋人的事情，设计师应该是在项目筹谋人对户型类别配置、每户内功效配置的详细任务书的指导下开展事情才气设计出真正的“好”户型。
　　户型筹谋的主要内容有以下几点：
　　1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型筹谋的首要事情便是凭据项目所处区位及周边总体情况，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主照旧以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主照旧以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式平分别应占几多比例？
　　2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住看法的差别，我国南北之间、工具之间消费者对户型面积的要求存在巨大差别。香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多凌驾100㎡。就是同一都市，差别类别的消费者劈面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房凌驾90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以几多为宜，显然需要精心筹谋。
　　3、户型类别漫衍。我们在许多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于生长商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的偏向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定种种户型在项目中位置漫衍的根本原则，背离这一点，收获的就可能是积存或低价低利润。
　　4、户型功效配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式照旧传统的关闭式？要不要工人（保姆）房？要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度来审视而不应由设计师依据站在技能角度、单纯从修建结构出发。
户型简史
　　时间的流转、社会经济的生长在不绝地改变我们的生活状态、生活看法，也不绝地改变着我们的居住看法我们对“户型”的要求。为了做好户型筹谋，有须要先了解一下户型在扼要生长历史。
　　坐北向南，四四方方一个小院子，白昼有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住后代，西厢是灶堂柴房，背面另有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这就是咱中国老黎民最理想的“户型”，无论是平头黎民照旧县官老爷，只有面积巨细几重几进的区别，根本设计思路概无二致。
　　这样的“户型”自然是好——宽敞舒适，功效分区明确。但动辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低，并且根本没有卫生间观点，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落。这样的“户型” 现在恐怕在农村也不大受接待了。
　　解放了，日子似乎是好过些了，不识时变的马寅初老头被打垮了，于是一天比一天多的人不绝涌上街头要房住。国度构造、企事业单元一盘算，发明自己银子实在太有限，那就拼集迁就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房大众茅厕，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。这样的“户型”，说什么也住着挺别扭不舒服，但那年月，还能怎么着，能分个一间半间就不错了，谢谢谁还来不及，谁想那么多。
　　转眼是80年代，革新开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转眼就都大有改进，琢磨起住房问题自然就顺理成章。大伙很快就发明这大走道的筒子楼实在不是好 “户型”，都渴望能弄个“成套房”。是啊，有个厅让一家人团团用饭、有两三间房不消与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不消担心别人眼馋吃得费力一点别人也不会知道、有自家的茅厕不消排队再冷的冬天起来也无大碍、另有个小阳台让人种点花卉晚上还可看到星星，这样的日子可实在太美了！
　　可很快人们又发明照旧不对劲：厅里实在太小，放个大彩电看着耀眼，放在房里吧怙恃后代来看又不方便；另有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，可厨房更小；洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐，一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里干洁净净的屋子。
　　这样的屋子照旧有人不满意：早上一起床，各人照旧要抢着上茅厕；辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便，茅厕里总是湿润阴森味儿不太好；厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也照旧不顺便；大热的夏天厅里怎么也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着孩子的学习，不看电视吧晚上还真挺难受，有时伉俪俩想猖獗一回也怕影响孩子怙恃……很快，在最隐密处设有主人卧室的屋子、有两个以上卫生间的屋子、卫生间能通风范光的屋子、厨房连着小阳台的屋子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的屋子都被设计出来了。
　　有只身汉也想要成套的屋子，于是有了只身公寓。
　　有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买屋子，于是有了酒店式公寓。
　　有极想看山景海景园景的人，于是有了景观户型。
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好户型的尺度
　　选择一种户型，选择一个生活空间。差别的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的差别理解，而户型则不管人们已往如何，只是以它难以变动的刚性改变、重塑人们的生活方法。因此，所谓好户型，就是能充实尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变革的需要的户型；是与室外自然、人文情况协调且将好情况引入室内的户型；是能最充实考虑修建质料与环保的户型。
　　一套好的户型，首先必须是每一个房间都隔断方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的出现，如此不但利于家具摆放提高实用面积，也切合中国人的消操心理。
　　一套好的户型，必须做到以下几个离开：
　　1、消息离开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，运动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大水平的静谧，因此应将它们严格离开，确保休息的人能放心休息，要走动娱乐的人可以放心运动。
　　2、公私离开。家庭生活的私秘性必须得到充实的尊重与掩护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不但需要将卧室（主卧、怙恃房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分散，并且应注意各房间门的偏向。
　　3、主次离开。买房通常是人们事业搏斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的乐成，也为了家庭成员之间的起居互不滋扰，主人房不但应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，并且应单独设立卫生间，应与怙恃房略有距离离开。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分散。
　　4、干湿离开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室平离开。
　　一套好的户型，必须做好“通”、“透”事情。
　　如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能包管客厅的采光充实，春、夏天的“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。
　　厨房固然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时低落下厨人的事情热情，影响一家人的食欲。
　　卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场合，它也应该有良好的通风透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。
卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。
　　一套好的户型，应部署尽可能多的房间朝向南面，以确保辉煌光耀的阳光能照耀房间，如有未便之处，则首先满足的应是客厅与主卧。
　　当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会冲破传统朝向结构而以景观为中心，这时首要的也是部署客厅与主卧朝向景观。
　　好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。
　　好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量会合，既方便业主装修，又方便维修查抄，还节省质料。
立体户型面面观
　　目前市场上的立体户型主要有两种：跃层式（深圳叫复式）和错层式。
　　所谓复式，就是在一套屋子内拥有两个楼层面，并且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套（固然也可以是更多层）。
　　很显然，复式住宅赐与住户的空间条理感十分强，功效分区也能做得十分到位，其隐秘效果远非平面户型和错层式所能相比。
　　一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式的中、下层应会合设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、大众卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室；而上层则宜设置对隐秘性要求较高的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的。
　　复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米，不然不但行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置部署也颇有讲求，一般设于厅堂的角落，以制止占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。
　　显而易见，复式住宅面积一般都很大，动辄200㎡以上，并且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能蒙受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视剧里西方“资产阶层”生活方法的尊贵感觉、它带给业主与众差别的心理优越感，又多么让人心动！
　　而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全差别的平面，而是通过将同一层面中的部门抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习，都可在差别的功效层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。
　　错层式户型的带给人们犬牙交错的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓，既增加了乐趣，又不太影响交换相同，其面积也与平面户型相差不大，因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受接待。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型：进门的第一层面为大众运动区，南面是大开间客厅，北面是餐厅、厨房和大众卫生间，向里上数级楼梯形成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继承向里上几级楼梯是第三区即主人运动区，同样是大受接待甚至出现抢购。
　　1999年，深圳一家公司推出了一种得到国度专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式：进门为客厅、大众卫生间、餐厅等大众运动空间，往下走为厨房和工人房，顶层为主要家庭成员起居运动空间。生长商在告白中不但宣称该户型“领先30年”，并且“使用面积大于修建面积”，凭借这一创新户型，很快就将一位于大马路边立交桥旁的屋子卖出80%以上，不少眼光独到的炒家也因大胆投资而得到颇丰！
大户型？小户型？
　　由于生活方法、居住看法、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，差别地方差别都市的人们对大户型、小户型的理解大不相同。
　　香港有“千呎豪宅”的说法，1000平方呎多大？90多平方米罢了。在深圳、广州、上海，一般认为130平方米以上为大户型。而在北方的大部门都市，似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。
　　从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为要抠着那一点点空间简直很难做出新颖别致的格式。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功效配置上就比力简朴，一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功效分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就较大，不但可以在小户型底子上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳妆间、换衣室、主卧观景阳台等多方面功效，并且可以依据人们通常生活习性做出比力完美的功效分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。
　　值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前海内的社会经济情况下，又需要匹俦两人都上班事情，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供给实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增加一间保姆房所带来的压力，目标消费者能否蒙受？希望大连有开发商、署理商、告白公司、市场调研公司能对此做一番深入研究。
　　从整栋楼或整个项目的来说，巨细户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎看待的问题。户型单一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户根本素质面的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价格。正因为如此，因而接纳此一户型配置需要精确、深入的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽，于是从3、40㎡的只身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上的复式一应俱全。看起来差别需求的客户均能得到满足，实际上由于定位稠浊，种种条理的客户均难以找到感觉——开疾驰的固然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着疾驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例配置符合，户型既有条理又有相对同一性，既犬牙交错又充实富厚，则客户挑选余地大，市场抗风险性也好。究竟是几多的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才气得出。
　　户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型筹谋首要的是进行土地代价阐发判断：景观富厚、交通便利的地块固然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主；而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的固然是小面积公寓甚至酒店式公寓。
面积多大才符合？
　　在所有涉及户型的问题中，最令生长商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目中的配置比例、每一种户型的面积巨细。因为前者将决定项目主要卖给谁，尔后者则将决定项目是否真正能满足这些人。
　　差别的消费工具有着截然差别的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。
　　消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购置者将主要是年龄在30岁以下、未婚或方才结婚的年轻人，其购置动因主要是事情时间不长，积贮不多而又渴望拥有一片自己的小天地。从功效上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部门面积的要求却应该都是小字号的，并且需要结构紧凑，因此总面积也不应凌驾50㎡。不然就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二厅所面对的则是最庞大的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松结构更公道的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，固然更希望购置房间较多而面积偏小的三房；另有部门乐成人士或高级白领，虽然购置力强劲但较为实用主义，认为结构公道、面积略偏大的三房就已足够。二房是做70㎡照旧100㎡？三房是做100㎡照旧130㎡？需要我们精确区分目标消费者并与其购置力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或150㎡以上的屋子，其面积敏感度相对较差，但也只有深入阐发目标消费者才气做得恰到利益，才气使销售一路畅旺。
　　舒适性。屋子是为人办事的，屋子是为家庭天伦生活办事的，而户型支解的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活根本纪律出发，决定户型的开间、进深及面积。
屋子越大则舒适度越高被不少人认为是理所固然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里摆设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔膜的感觉。因此客厅的开间以4.5米为宜最大不应凌驾5米最小不应小于3.5米。同样的原理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居运动出发的辩证干系。
除人的视角、人的运动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套屋子中有部门面积既不能用于部署家具电器、又无助于人的运动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购置用度、增加主妇扫除卫生的时间与难度，舒适性自然也就大打折扣。
　　地区性。地区性是由于各地区人们生活习惯差别而对户型面积有着差别的要求，其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。好比大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡，而在深圳，恐怕就很少有人能理解90㎡以上的屋子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三房应该在105—115㎡之间，而大连人则显然认为这样的屋子太小太逼仄。
户型之首——客厅
　　毫无疑问，在一套屋子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一家巨细尽享天伦之乐时最主要的运动空间、是迎宾会客的最重要场合。因此我们说客厅是户型之首，在设计中应该得到最高规格的尊重。
　　在客厅的设计要素中，包罗开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。
　　上一篇文章我们提到，视总面积的巨细，客厅的开间应在3.8—5米之间，过大或过窄都与人们的家居生活纪律有辩论。而在通常情况下，进深与开间之比不宜凌驾1.5，不然也将在因过于狭长影响使用。
　　阳台险些是一套屋子里唯一可以与外界自然情况交换、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认为必须与客厅一脉相连。阳台照旧将自然风、自然光引入室内的最佳途径，固然应让全家人都得到这种享受，因而从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连另有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的地方，因此只能是与大众空间相通而不能穿过卧室以形成滋扰、影响居家私密性。
　　如果在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢？虽然不是必须，至少值得考虑！
　　在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要重复研究认真斟酌最操心血的之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。大众卫生间的门应朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之间的走道如何部署？不设过道又如何？……这些问题固然不可能有统一的答案，不可能有经典的、最好的方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调察访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况统筹部署。
　　客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，好象多数都是有隔绝甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔绝则功效分区更清楚细致一些、小餐厅的气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将办理折扣。
　　玄关在客厅里的出现时间较晚，是陪同着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功效分区等居住看法而进入普通人家的，并迅速得到部门家庭的认同。但其真实代价、其存在的须要性仍为许多消费者猜疑，因而设置与否也需谨慎视察。
　　关于客厅，我们在这里更想提请生长商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者本性化需求，是否应重新界定客厅功效进而从底子上改变我们的设计思路？
　　对付时尚、前卫、崇尚本性、阻挡拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个尺度模子里出来的方盒子，有起伏变革、有错落、有曲线大概正是他们的追求。为客厅赋予更多的事情功效甚至直接将客厅看成电脑间、网上冲浪室也是部门IT人士的生存需要，现在仍处设计阶段的屋子，在决定一房一厅、两房一（二）厅的结构时，恐怕就有须要考虑新人类们的需要了。
　　客厅能开PARTY跳舞吗？客厅能不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？
凡此种种，大概现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不视察、不能不有所准备。
主卧
　　我们都知道，在单元福利房一统天下的年代，纵然在三居室以上的户型中，各卧室尽管有巨细之分，但主次干系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。
　　主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，淘汰了家居运动时成员之间的相互交织滋扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。
　　主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在许多人眼里照旧事业乐成的标记之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有本性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。
　　主卧设计的要点如下：
　　卫生间：我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理解消费者的需求。主卧一定要有独立卫生间！不但如此，主卧卫生间面积也应比大众卫生间大，功效也应更完备——在洗脸、浴盆、座便器外，还应凭据项目总体定位设置推拿浴缸、桑拿、梳妆间等。
　　位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的修建设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了——尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部门。但与此同时，我们又能在不少平面户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个项目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。
　　面积：主卧面积固然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购置款、治理费），二是空旷的空间倒霉于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的视察，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在25——30平方米左右。
　　窗户：客户的功效有三：采光、通风、眺望。无论电源光是多么的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相相比；无论风扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能取代轻灵、调和的自然风；无论电视节目有多么精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或都市繁华绚烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。
　　帮助功效：在目前的住宅市场中，不少设计师在处置惩罚大面积户型时，常简朴地将每一个房间按比例放大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的要领应该是将功效进一步细分，如在主卧中就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置配景音乐系统等。
厨房
　　我们关于厨房的想法可会合归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设计的创新性想法。
　　位置：南方气候炎热，所以南方的屋子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；北方冬天漫长，所以北方的屋子特别讲求南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显差别的需求：南方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在计划设计厨房时就必须从如下两种根本原则中选取其中之一：1、厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等会合于此，因此应远离卧室、客厅，尽量制止拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门；2、厨房与卫生间是住宅中的水管会合地，因此从施工本钱、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太切合人居习惯。
　　舒适度：事实上，自“大厨房”的看法与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，就已经使厨房从大汗淋漓、油烟滔滔的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们事情的舒适度。以我们的视察，无论南北方，目前多数厨房的面积在6—7平方米左右，但我们认为，在“冰箱入厨”已是局势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加速，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的底子上将厨房设计得更科学、更公道，更切合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，L型厨房比“一字型”更能淘汰步调移动、节省时间、提高效率，低落劳动强度；整体厨房由于能使物品各归其位，不但能提高空间利用效率、淘汰死角，并且更方便清洁，改进卫生状况；我们还认为，现在已经到了将厨房功效细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大水平地低落油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不但大大提高了舒适度，对勉励“另一半”资助、打下手也大有利益，可为平淡的居家生活增添许多情趣。
　　创新：在此我们想提出两点创新性想法，一是在200平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国度十分普遍，随着生活形态的改变和人们餐饮习惯的转变，在部门大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技能角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的利益不言自明——不但极大地拓宽了事情面积，并且能一边择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手资助，真正让炒菜成为一种生活的轻松甚至一种享受。
洗手间的问题
　　中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的茅厕之臭、之大略也“享誉全球”。这种只重“进口”而对“出口”漠不体贴的现象似乎为中国传统文化中所独占。
　　恒久以来，茅厕在中国另有一别称——“茅房”，由此可见其在户型中的职位低下、不受重视。就是解放后，都市里大量修建的洋火盒屋子里，也另有相当多没有单独的茅厕。因此自80年代随着经济生长对改进居住条件日益存眷以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待解决的问题：
　　（1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白昼需开灯，余臭长年不绝，且阴森湿润，让细菌们大量繁殖、活得自在。
　　（2）空间面积绝对不敷，一些生长商将其作为帮助功效，面积存缩得很小，在一些小户型中其面积仍在4平方米以下。
　　（3）设备水平极低，用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不敷甚至底子就没有。
　　（4）尺度化水平低，施工质量差。管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道容易堵塞。
　　（5）缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简朴、施工方便——洗手间是管线会合的地方，恒久以来都以明管配置，为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有碍观瞻。
　　（6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而大众洗手间的门直接开向客厅的更触目皆是。
　　（7）重数量不重质量。在计划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间，而根本不讨论洗手间的具体 设计细节。
　　（8）重面积不重功效结构。在告白中、在现场销售人员的介绍中，一般都市突出强调洗手间的面积，险些没有人在意差别特征消费者对洗手间功效漫衍的差别化要求。
　　（9）重装修尺度不重根本功效配套。装修尺度在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一，但生长商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功效设施的研究。
　　（10）重主卧洗手间不重大众洗手间。大概是由于买家主要使用的是主卧，因而从营销的角度，主卧洗手间的出彩出新能更有效地引发客户的购置激动，而大众洗手间则多数因陋就简，体贴者甚少。事实上从使用角度看，利用率更高的照旧大众洗手间，并没有理由对其漠然视之。
　　（11）重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑：购置大户型者多为实力派人士，一般都将重新设计装修，不消操心太多；而小户型买家多为工薪阶层，资金、时间相对较紧，因而更渴望生长商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。
　　（12）我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计错误。　　
　　上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是，出现这些问题的其泉源在于生长商和设计人员仍在用旧看法处置惩罚新住宅：仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地，而没有想到其应该是业主重要的享受区。
事实上，现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等根本运动而展开。（目前深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议，拥护者认为洗衣与其他运动一样属于“水性”运动，理应会合，顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便，另外从接、排水管道的设置利用考虑，也应进入洗手间；阻挡者认为洗衣机与洗手间功效难以协调，并且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多未便（纵然有干衣功效），洗衣机应设于晾衣阳台四周。）抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三项功效，使用面积不应少于6平方米，不然一定出现空间局促、功效稠浊，为业主带来使用中的相互滋扰和未便。由于差别购房目的及需求差别，目前消费者希望的洗手间面积会合于6——7平方米和10——12平方米两个区间，生长商因凭据项目定位作恰当选择。
　　洗手间是家居生活中的会合用水地，因而也是最容易出现湿润阴凉，从而滋生细菌病毒的地方，因而其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光，但无论从能源利用角度照旧人们对自然风、太阳光天然的亲近感，洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，如能引入西晒，就更理想了。另外无论是何种修建形态无论是何种户型结构，上推式窗户是最适合洗手间的。
　　凭据新的《住宅设计范例》征求意见稿提议，80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，因此主卧是否应设计洗手间的问题已无需讨论，需强调的是主卧洗手间的面积应大于大众洗手间。
　　大众洗手间通常不是业主装修的重点，因此由生长商提供统一装修较为公道，但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。
　　冬天不再去大众澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流，因此浴缸在洗手间里不可或缺，尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”的视察中，不少人就选择了“泡在三角形大浴缸里，边泡澡放松边给朋友打电话”，认为这是极现代、极浪漫的感觉。
　　三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间，这也值得生长商注意。
　　长方形洗手间的宽度不能太窄，不然将用具会合于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用具结构的主要因素是开门偏向，因此推拉门是值得考虑的设计。
　　为宁静起见，管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器统一部署在阳台上，大受客户接待，预计类似观点将迅速得到普及。
　　……
　　只要真正心存“以人为本”的想法，真正想让洗手间成为业主的享受空间，您也一定还能发明许多改进洗手间设计的方法要领。
阳台
　　在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫情调的地方，因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有富足的阳光温暖冬天。这是别的空间所无法相比的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下，阳台也就被不少人家关闭起来，并被改革成一间小卧室或杂物堆放地，失去了其与自然交换的天性。
　　近年来，随着居住条件的大大改进，人们对住宅产物功效、品味需求的不绝高升，不但阳台的根本面貌、根本功效得到规复，并且得到很大的生长，在设计上不绝出新出彩。
　　双阳台：目前在设计双阳台时，有两种差别的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。
　　内阳台：即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是关闭式阳台的一种升级。内阳台的利益是可以免除风沙尘土的侵扰（只要我们的都市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地，只要生态情况没有根天性转变，风沙尘土侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素），另外如能以大幅的落地玻璃取代墙体，不但可引入富足阳光，并且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特别适合北方地区，北京现代城是这方面的典范代表。
　　观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、都市夜景及天际线配景、街景、大众公园、小区中心庭园……优美的景观情况能极大的引发买家的购置热情，增加楼盘的附加代价，面对某一特殊景观的“观景阳台”也就应运而生。观景阳台不但强调人看景，并且应做到阳台与景观的交换、对话，阳台融入景观，因而不但需要上佳的角度，并且需要较大的面积。
　　景观阳台：阳台是影响住宅修建外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身也成为一种景观，是修建设计须要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中，根本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖砌就或水泥铸成的粗糙、粗笨、大略的阳台。代表着古今中外种种差别修建气势派头的修建标记都被或贴切或生硬地运用到阳台上来了，阳台造型也一改已往千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都市里一道亮丽的风物”。
　　特殊功效阳台：近来在深圳、广州、上海的一些住宅中，设计师从宁静角度、修建外立面的洁净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发，还在背阳面特别设置一个3、4平方米的小阳台，主要用于安顿空调主机、燃气热水器等，深受住户接待。
户型设计趋势
　　拉拉杂杂说了这么许多，目的有二：希望生长商能通过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市场目标，希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。
市场是鲜活的、不绝变革的，因此户型设计需要不绝调解创新；市场变革是渐进的，有纪律可循的，因此所有调解创新都必须紧扣市场生长趋势。
　　1、住宅户型日益多样性
　　除了面积巨细的多档次外，为差别家庭结构、差别消费阶段而设计的户型应有区别：办事于“焦点家庭”的户型应该精致小巧，办事于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应该温馨亲切。
　　以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑问。
　　在结构上，大开间、轻型框架结构、支撑体住宅等适应性开放式住宅是局势所趋。
　　2、扩大住宅的适应性和选择性
　　最新模式是“两次设计”，即第一次由修建师设计带外墙、分户墙、