房地产开发与管理.docx

房地产开发与治理第一节 房地产开发 第二百六十三条 筹划、立项。 1.筹划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室卖力体例项目的年度房地立开发筹划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报团体公司统一上报国度筹划部分，申报基建筹划。 对未列入年度市有关部分治理增补筹划和立项手续，关卖力跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室卖力体例与上报。 2.立项。凡自有土地或互助、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室卖力立项报批，工程部予以配合，并进行项目的可行性研究。 项目的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由团体公司总经理审批。 凡未按上述划定和审批步伐批准的，不得立项，不得签定条约或协议。不然，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条 前期开发与筹划、设计。 1.前期开发。治理用地红线、征地、互助或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托丈量与勘探、委托筹划与设计（扩初阶层）等前期事情及有关报批事项，均由办公室卖力。 与此有关的条约（协议），亦由办公室草拟，按审批权限划定上报审批。 2.筹划、设计。 （1）建立项目的筹划、设计，凡公司设计室自己能够负担的均由设计室负担，设计室负担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计接纳投标方法。筹划设计委托前，办公室要编写设计项目委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。 施工图设计阶段，由工程部卖力，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，照旧施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或低落设计尺度。 （3）设计室进行设计应遵守基建立水平，对种种产业与民用修建的新建、扩建、居住小区、产业区筹划及市政工程等，在设计室级别范畴的，均应积极地负担设计任务：对公司的工程项目，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建立单位治理设计项目任务委托手续。建立单位需向设计室提供下列资料：当处基建筹划指标或其他有效文件，修建红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费尺度，按市政府有关划定执行。 （5）设计室创建工序治理体系：阶段名称责任人员说明设计工程设计任务单经理包罗设计项目情况及总进度摆设情况准备现场踏勘记载修建、结构设计者扩本阶段各专业进度及配合筹划主任工程师或项目卖力人需切合总进度摆设初事前指导记载主任工程师或项目卖力人本阶段及下阶层的事前指导，分专业进行设修建方案评义主任工程师或项目卖力人宜邀请建立单位有关卖力人到场计扩初方案评议主任工程师或项目卖力人包罗校对、审核与审定记载本阶段各专业进度及配合筹划主任工程师或项目卖力人施事前指导记载主任工程师或项目卖力人含市（县）有关主管部分审查方案的信息反馈情况工中间查抄记载主任工程师或项目卖力人按需要图校对与合签记载校对者各专业设计图纸会审（含设计概算）设各专业设计质量评定审核者计审定记载经理按需要施工设计施工交底项目卖力人等实时修改倒霉于施工或设计不公道的设计配合工地办事记载设计者实时及竣工验收记载设计者设计设计文件及图纸归档项目卖力人工程验收后15天内结束使用回访 （6）统计治理由经理持，每年11月份制定第二年度的事情筹划和经营筹划，要求全员体贴、促进经营筹划的完成，生产统计报表应包管其准确性和实时性，经设计室卖力人审核后上报。 （7）凡修改设计，必须经项目卖力人与主任工程师联审，报经理批准后执行。 （8）设计底图、文件及图纸，一经归档，一般不予调用。确实需要，必须经设计室卖力人和经理同意方准调用。 第二百六十五条 招标、条约、订货。 1.开发项目施工步队的选择、资格审查，由工程部卖力观察、摸底，经经理批准后，再向市（县）主管工程招标部分推荐，若属公司自行招标，则由招标领导小组卖力招标、定标。工程条约正式签定之前须按审批权限划定上级报准。 2.公司招标领导小组组长由经理担当，成员5人或5人以上。（其中2名工程师、1名办公室卖力人、1名预决算人员、1名管帐）。 3.标底简直定，依划定标底认定权属市（县）审计站、建立银行或有关部分。公司招标小组人员对标底必须保密。 4.零星工程、单项工程或某些议标项目，由承包单位体例预算，预决算人员和工程部卖力人审核，报经理批准。 施工条约及与工程项目有关的条约，均由预决算人员拟稿，工程部卖力人审核。工程、施工条约金额在100万元经内的（含100万元）由经理审批，100万至200万元的（含200元元）由总工程师审批。200万元以上的由团体公司总经理审批。工程、施工条约必须按划定经批准后方能正式签订。 6.大型机电设备、高级卫生洁具和高级装修质料等物资的订货，工程部将报价、产物质量和供给商的资信等情况汇总，提出订货方案，订货总额在50万元以下的（含50万元）由公司经理批准，50万元至100万元以上的由团体公司总经理批准，经批准后再由工程部卖力实施。以上所有条约在签定后1周内需交财政部办公室存案。 第二百六十六条 工程治理 1.认真贯彻执行国度和省、市有关根本建立的政策、执法、划定和范例，按图施工，严格执行根本建立步伐和施工步伐。 2.组织实施项目（园地）的三通一平，联系并治理水电进场，争取治理电讯进场。 3.卖力组织项目施工前的图纸会审，卖力施工历程中的隐蔽工程的验收、施工质量的查抄与监视、重要施工步伐简直定以及有关的签证事情。 4.督促施工单位作好工程质料的取样查验事情，查抄施工单位所用质料的及格证。 5.督促施工单位作好分部、分项的自检、互检事情。 6.督促施工单位作好宁静施工的各项事情，并组织施工单位防火炳答，质安员每月进进一次消防、宁静查抄。 7.实时发明施工中存在的问题并实时处置惩罚。对证量事故，必须向公司及有关上级部分反应，公道处置惩罚。属现场治理人员人为造成的工程事故，应追究当事人的责任，造成经济损失的，按奖罚制度进行奖罚，冒犯刑律的，交由司法部分处置惩罚。 8.督促施工单位按条约要求完成工程进度，并实事求是地对工程进度作出签证。 9.解决协调好2个以上修建、安装单位的施工交织和矛盾。 10.对机电安装工程的验收，认真组织调试，严格把关。 11.卖力工程维修。督促施工单位对竣工验收时提出的维修（返工）项目要实时完成，督促施工单位对在条约保修期内出现的因施工质量引起的问题实时予以处置惩罚。 第二百六十七条 预算、决算。 1.体例和复核零星工程、单项工程、设计变动项目或某些招标、议标项目的预算。 2.复核工程决算书。工程部卖力人先审，再由经理审查后，报团体公司筹划财政部、总管帐师、市（县）审计站或建立银行审定。 3.投资筹划内的室外工程、零星工程，总造价在5万元以内的（含万元），由工程部和办公室卖力人联合审批，5万元经上的由经理审批。 第二百六十八条 工程款。 1.工程款凭据已按审批权限批准的条约所划定的时间、金额按步伐由经理签署后方可汇出。 2.工程部会同财政部凭据工程进度和市筹划局下达的年度筹划，体例投资工程项目的年度、季度用款筹划，由经理审定，报团体公司总经理批准后，交财政部或筹划财政部组织资金。 3.工程部凭据工程进度，在季度前10天，提出下季度用款筹划，经财政部复核，经理审定批准后，由财政部凭据条约拨款。 4.由施工单位提出的工程进度用款（含备料款、实物量和形象进度），须经工程部复核，经理审定后批准后，财政部才气拨款。 5.工程决算。按预、决算步伐逐级上报审批并经经理批准后，财政部才赐与决算。 第二百六十九条 竣工、验收。 1.工程项目竣工后，工程治理卖力人陈诉办公室，由办公室组织有关单位（含工程、设计人员）进行初验，初验及格后，由办公室向建立局等有关部分申请验收，并组织有关部分配合进行验收。 2.工程项目验收及格后，工程部卖力将切合要求的竣人为料（包罗重要施工日记、图纸会审记载、隐蔽工程验收签证、质料化验与试验陈诉、现场验证、质量事故处置惩罚陈诉、竣工图等）移交办公室，办公室将有关资料综合整理后按划定时间向城建档案馆报送，经审查验收后按分级治理范畴进行治理。 3.验收后的工程项目，由办公室凭据团体公司指示分别作出：商品房销售、自用、合资互助或出租等经营摆设，并授权物业治理部分实施物业治理。 第二百七十条 技能档案治理。技能档案（包罗条约、协议）由办公室卖力治理。 1.收集、保管工程项目的原始资料，包罗用地红线图、征地协议、互助用地协 议、拆迁证、修建许可证、开工证和建立许可证等。 2.工程开工前向市（县）城建档案馆治理有关手续，工程竣工后，按划定向市（县） 建档案馆报送档案。 3.协同土地治理人员，审查施工单位提交的竣人为料，保管工程项目的全套竣人为料（包罗设计变动、机电产物说明书等技能资料）。第二节 房产销售 第二百七十一条 商品房的销售，由经营部组织，办公室予以协助，销售的计谋、平均售价、售楼日期等由经营部提出书面陈诉，经经理审批后，报团体公司总工程师、总经理批准后实施。 第二百七十二条 商品房的销售，除按划定售楼花一次性付款、享有九折优惠制品房（以工程开工后盘算）一次性付款享有九五折优惠外，其余均不得享有优惠。特殊情况，售楼花一次性付款九折以下（不含必折）、制品房一次性付款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折头优惠的，一律经经理批准，并报团体总工程师批准后，才气治理。不然将追究有关人员的经济责任及执法责任。 第二百七十三条 销售方案由经营部牵，会同工程部、办公室等有关部分配合制订，凭据楼层、偏向等因素确定每单位的明细代价，经经理审定，报总工程师和总经理批准后执行。 第二百七十四条 售楼的所有宣传资料，包罗售楼书、售楼告白等，由办公室同经营部拟稿，原稿由经理批准，报总工程师批准后，方可委托付印。 第二百七十五条 销售商品房的申报手续，含预售楼花、境外销售批文、外汇治理局批文、公证、按揭委托和产权证等，由办公室卖力会同经营部、财政部治理。 第二百七十六条 房产销售结束后，由办公室、经营部、财政部配合卖力写出工程项目投资效益总结陈诉，由经理审定后，上报总工程师、总管帐师和总经理。 第二百七十七条 样板房凭据经理的意见，由工程部卖力会同经营部、办公室拟定装修和施工方案、工期，组织施工及购买家私、花卉等。样板房完成后，开放给客户观光，由经营部保管，直至售楼结束。样板房及一切家私由经营部会同办公室制定方案报经理批准后作出处置惩罚。第三节 物业治理 第二百七十八条 工程项目确定以后，物业治理部分应派有关水、电等专业人员，到场专业工程的现场治理，了解和熟悉设备及管道、线路安装调试情况，以便于今后进行治理。 第二百七十九条 购房业主提出修改衡宇的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后业主入伙前，经经理同意，按如下治理： 1.业主入伙前，由经营部通知工程部摆设施工。施工步队由工程部摆设，不得由业主选择。并向业主收取总造价5%的施工治理费。 2.物业已移交给物业部分治理的，由物业部通知工程部摆设施工。施工步队由工程摆设，不得由业主选择。并向业主收取5%的施工治理费。 第二百八十条 工程竣工后，在1年的维修调养期间，物业部分发明工程质量等问题时，应实时向工程部反应，由工程部责成施工单位实时修缮。 第二百八十一条 正常使用期（不含保修期），业主装修，应先报物业部分审查批准。如有大的窜改影响结构宁静或影响相邻住房使用功效的，先由物业部分会同工程部审查，报经理和总工程师批准后才气施工。 使用期间业主反应工程质量问题的，物业部分应立即通知工程部于24小时内派人进行维修，不得推迟拖延，影响信誉。 第二百八十二条 公司凭据各住宅小区的特点，创建各住宅小区的物业治理处，对各住宅小区进行统一、有效的治理。 第二百八十三条 各住宅小区的物业治理处配备必析下层领导、治理员、保安员、水电工、清洁工等，对住宅小区的治理事情负担全部责任。 第二百八十四条 住宅小区的治理人员，必须遵守执法、法例和小区的各项规章制度，熟悉治理业务，为住户提供优质办事，把小区治理好。 第二百八十五条 物业治理处要包管住宅小区总体的美观、整洁和切合筹划，严禁种种违章改建和搭建。 第二百八十六条 物业治理处卖力对住宅小区内的门路、楼梯和大众场合（设施）进行治理和清洁，设立果皮箱和垃圾收集清运点，保持住宅小区清洁卫生，创建文明卫生小区。 第二百八十七条 住宅小区的绿化（树木、花卉、草地等）设专人进行治理（卖力淋水、施肥、喷药、剪枝、补种等）。 第二百八十八条 各住宅小区按实际需要配备若干名水电工，维护供水供电，包管住户用水、用电和电梯正常运行，统管小区内水电的总表和分表，每月定期向住户收缴水电费。 第二百八十九条 物业治理处卖力维护和治理住宅小区内各项市政公用设施（门路、排水、排污、路灯、供气、消防等）和生活办事设施，确保种种设施有效和宁静。 第二百九十条 各住宅小区创建保安步队，维护小区的交通秩序和治安，确保小区交通宁静和生活宁静。 第二百九十一条 物业治理处每月定期向住宅小区内各住户、用户收取治理办事费。治理办事费的改费尺度由公司按划定制定，物业治理处执行。物业治理处每月收取的治理办事费及停车费费、水电费等应按划定实时上交公司财政部，禁绝贪污，禁绝截留挪用，违者依法处置惩罚。产业治理第一节 总则 第二百九十二条 为更好地凭据公司产业生长的总体筹划引进、开发高技能高效益的产业项目，并增强对公司现有产业企业的治理，行制定本制度。 第百九十三条 公司设产业部，作为总经理领导下职能部分，卖力新产业企业的引进和新技能、新产物的开发，并卖力治理和协调公司下属产业企业的生产经营和生长筹划。第二节 引进和开发 第二百九十四条 产业部引进和开发新的项目，应切合市县财产结构和公司产业生长的总体筹划：高新科技开路，独资合资项目领先；发挥地理优势，引进先进技能、设备和，生长拳手产物，组建专业团体。公司产业生长的偏向为：新的盘算机技能、新电子产物、新质料、新技能、新能源、高效节能技能、机电自动化、生物工程等。 第二百九十五条 产业部应了解、掌握国度关于引进和兴办自营产业的有关政策，执法，熟知公司的根本情况和申办企业的所有步伐。 第二百九十六条 产业部应逐步扩大和增强与国内外工商企业团体和政府有关部分以及大专院校、科研部分的联系。定期交换信息，掌握国内外产业生长形势和新产物新技能的动向，同理鼎力大举宣传公司的良好投资情况，积极热情地做好欢迎、介绍和办事事情。 第二百九十七条 产业部收到来自国内外企业（或小我私家）的项目发起书，应一律赐与符复。一般项目，产业部部长2日内作出决定是否有须要担当作进一步调研。重大项目，实时呈请上级主管领先审定。经确定暂不担当的项目，最迟5天内赐与明确回复。对项目发起人应表现谢意，关将有关资料编入备选项目存档。 第二百九十八条 经认可立项的项目，由产业部组织洽谈，并指定专人卖力，认真进行可行性研究。 第二百九十九条 项目洽谈后，由项目卖力人填写新项目预报表，连同合营意向书（条约书）和可行性陈诉，经产业部审核后按审批权限呈并上报。 第三百条 所有项目洽谈均应实时出纪要报公司领导参阅，以便领导随时了解项目进程。所有谈判资料，包罗客 方提供的有关文件、样品和介绍质料，产业部应有专人存档保管。 第三百零一条 新产业项目从立项、报批到领取营业执照，由产业部卖力完成。 第三百零二条 新项目的筹建工 新企业的筹办给卖力，产业部协助制定并监视投资筹划的实施，直至生产正常运行。 第三百零三条 项目移交新企业后，项目卖力人应将项目全部资料整理成册，交档案室归档。产业部存留1份副本。第三节 企业治理 第三百零四条 公司对所属开业企业，每季一次向公司提交关于本企业现有范围、效益状况、生长构思及存在问题等方面的陈诉，由产业部在原质料配套、产物展销方面予以协调，并在引进外资、技能，调解产业结构上赐与统筹考虑，以最大限度地发挥现有企业的生产能力。 第三百零五条 新企业投产，应抓紧做好以下方面的事情： 新工人的技能培训、法制教诲和思想教诲； 制定全体员工岗亭责任制； 制定各项生产筹划、质量指标、消耗定额和考核指标； 制定和完善各项规章制度，包罗考勤制度、宁静守卫制度、赏罚制度等； 制定企业生长战略和实施筹划，如开发新产物、开拓新市场等； 其他有关包管正常生产运行的事情。 第三百零六条 产业企业每月都要以报表的形式将本月生产筹划、质量指标、原质料消耗、设备完好率、劳动生产率和销售状况等上报产业部整理后呈报总经理。 第三百零七条 产业企业应注重培养自己的技能力量，不停提高技能和经营治理水平。（三来一补）企业应增强对先进技能的消化和吸收，逐步向合资互助和兴办自营产业过渡，在提高企业档次上下工夫。 第三百零八条 产业企业应全面增强质量治理，努力低落生产本钱，从企业深化改革中挖掘潜力，创造效益。 第三百零九条 产业企业应增强对原质料和制品的治理，尽量淘汰库存，加快资金周转，提高企业经济效益。 第三百一十条 （三来一补）企业的厂长（经理），必须由我方委派. 第三百一十一条 产业企业必须遵守国度执法，依法经营，照章纳税。企业的重大经济运动和产生的重大问题需实时向公司领导报告。因卖力人失误、上当受编致使企业遭受损失的需追究经济责任。冒犯国度刑律的交司法部分依法处置惩罚。 第三百一十二条 产业企业有权对公司产业的生长和产业部的事情提出发起和批评，有义务将了解到的合资互助意向推荐给产业部。对引进产业项目、促进公司产业生长的有功人员，公司将赐与夸奖。 第三百一十三条 公司每年一度对产业企业进行一次综合评定。查抄证定范畴包罗维护、人才培训、职工福利等各个方面，公司将凭据评定结果奖优惩劣，并向公司通报。 第三百一十四条 本制度由产业部卖力贯彻执行。